宁乡蓝山西岸物业发展报告278p.ppt

蓝山西岸物业发展报告,谨呈：,2008.01.02,2,一、市场研判二、典型项目的突破模式三、区域客户研判四、项目本体分析五、项目突破模式七、项目定位八、项目物业发展建议,3,一、市场研判,4,供给与去化,5,6,兆基君城：最低价：3100；最高价3759去化8套,皇庭尚品：最低价2910最高价3350去化22套,中央花园：最低价：3780；最高价4000去化11套,星河绿洲：最低价：3252；最高价4734去化10套,爱琴湾：最低价：3172；最高价3900去化10套,财富金座：最低价2888最高价3470去化9套,财富金座：最低价2888最高价3470去化9套,公元道1号：最低价2910最高价3470去化5套,华都丽景：最低价2860最高价3326去化6套,颐和源：最低价2918最高价3348去化8套,福临门名郡：最低价3100最高价3642去化9套,紫金城：最低价3306最高价3788去化11套,7,新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120中小户型,第7页,8,宁乡典型楼盘一览表,9,二、典型项目的突破模式,10,五街国际：地段+户型设计,五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。,11,项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项止分三期开发，一二期为住，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16均价：折后4000左右主力户型：110-120营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送,127.96,90.83,12,中源凝香华都：地段+产品展示,中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.,13,二期,四期,一期,三期,在售,项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价：4100元左右户型：83130主力户型：101130（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。,14,兆基君城：体验+形象包装,补充：周边区域未来影响因素研究1：道路规划影响2：通惠河改造影响3：未来市场项目供应影响,15,金色夏威夷：体验+户型设计,项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。,拟售,16,三、项目本体分析,17,宁乡房地产发展现状,金洲新区,玉潭新城,经济开发区,老城板块及滨江区,新城板块,根据宁乡县区域状况和目标客户群细分，将宁乡房地产市场划分为五个区域，各个片区房地产市场各有特点。本项目处于金州新区及行政新城板块交叉处，但由于项目所在区域之前房地产市场不太成熟，项目所在片区属于相对崭新的区域。,18,宁乡房地产发展现状,19,南国水乡位于南城板块的核心位置,20,21,22,四、区域客户研判,23,客户策略,视角1：宁乡县客户整体性分析视角2：项目目标客户群体锁定视角3：基于目标客户的引导策略,3,24,宁乡县客户整体性分析：,客户年龄：以30-45岁之间中青年客户群为主客户区域：以宁乡本地，及周边地州市占主要比列，其他区域客户较小，多为地缘属性客户客户置业：主要为企事业单位员工，管理人员，公务员及其他矿业私营业主为主；置业次数：以以次置业为主，部分二次置业人群购买因素排序：区域景观居住品质购买目的：以自住购买为主，辅以少量的投资人群,25,宁乡目前几个主要在售高层楼盘成交客户特征如下:,1.成交客户的职业,2.客户来源区域,3.客户购买因素,4、客户需求户型,中源凝香花都,首次置业自住为购买主需求，客户主要以地缘性客户为主，基本需求面积为三房。,26,绿地中央花园,从数据来看，更多的客户是看中了开发商的品牌效应，以及项目的未来升值潜力。而开发的品牌说明一个项目的开发实力。,27,宁乡目前几个主要在售别墅楼盘客户特征（本案竞争对手）:,28,竞争项目客户总结：,从客户来源区域来看：区域内客户约占到70%的比例，区域外及市核心区域客户约占到15%的比例，15%左右为省内其他地州市及省外客户。,从购房目的来看：绝大部分客户购买第一动机为享受生活品质，品质好，配套齐全、社区氛围好，自住客户占绝大多数。投资客比较小。,从置业次数来看：大部分客户为多次置业客户首，主要品质，环境，档次,我们需要细分客户市场，采取多渠道的营销策略，最大可能的解决客户。,29,核心客户群,重点客户群,拓展客户群,偶得客户群,工作/现居住10-20分钟车程内的居民区域内部分原居民（白马市场原居民，属于改善型客户）本区域内企事业单位，如电力系统(由于考虑就近居住，愿意选择本区域，但主要集中于有隐性收入的改善型需求和买不到单位福利房的职员）周边卖场经营者、包括本案商业经营者（白马市场的各种经营者）医生、老师、私人企业主、公务员,县城中心稳定收入的中高层管理人员政府机关公务员宁乡周边乡镇富裕阶层各大型企业派驻外地的管理人员拆迁客户,回乡置业客户各类市场流动经营者宁乡周边如益阳等客户,长沙客户及其余客户,本案客户整体定位：项目的客户是需求各面积段产品的“各阶层”高端客户，目标客户锁定如下：,30,抢占高点,建立壁垒,竞争差异化,立足本区域，拓宽客户层面的强势营销策略,板块间竞争：重新定义板块价值，形成差异化竞争策略,区域内竞争：以大盘规模气势，形成区域领导者竞争策略,未来大盘竞争：以新的生活方式进行强势牵引，形成市场热点与话题,相对陌生区域项目强势牵引营销案例研究关键词：城市近郊/相对陌生区域/区域外强势牵引,强势牵引,略,策,31,客户策略,锁定圈层客户,争夺对手客户,客户差异化,进行有效的差异化客户定位,搭便车策略：同品类物业如尚峰尚水、澜湾的客户就是我们的客户，区域大品牌项目如绿地中央花园客户也是我们的客户,特定圈层客户：以玉潭及白马市场客户为基础，围绕开展针对性锁定,电力系统/周边公务员客户：主动出击，占位营销：扼守桥口/区域要塞的广告牌营销/分展场/其他针对性的区域广告投放和其他推广,高形象客户牵引：产品趋使型客户/养老型客户生活方式强势牵引完美现场体验，价值感受（配套优先告知，消除疑虑）/突出产品特色/生活方式全新体验,扩大客户范围,32,1、我们的客户在哪？,分析“澜湾国际”和“碧桂园山湖城”的客户群体80%来源于长沙，在天然条件，和小区环境远远优越于他们，只是比他们离长沙远那么一点，同时价格要优越很多的项目，他们肯定愿意来。由别墅带动电梯房销售。,宁乡人名愿意花高价买品质大盘，环境大盘如“绿地中央花园”甚至“假日摩纳哥”那么远几公里，定位，品质，环境远高于所有项目的山上豪宅他们会选择吗？,我们的客户在哪？,答案是,宁乡,长沙,33,2、项目该如何定位,34,2、项目该如何定位,长沙最生态山水大宅,我们完全可以做到2800亩金洲湖，1.838公顷金洲湖湿地公园，200亩船形山公园,35,宁乡房地产发展现状主力客群以县城为主、周边乡镇为辅；客户职业多为老师、公务员、事业单位及私营业主，年龄集中在30-40岁左右，自住为主、投资为辅。,36,四、项目的突破模式,37,项目突破模式：产品设计+地段,38,道路现状及未来变化长安街进入性,1,2,3,1,2,3,长富宫东路,赛特南路,项目北部道路,自项目北侧进入的路径需依赖北侧民房的改造，但自长安街进入路径较长，且沿路形象较差，昭示性与形象较差,39,道路现状及未来变化高法东路进入性,高法东路地段的拆迁工作已经完成，道路的两头入口处已经修好，预计09年前能够实现通车。,1,2,3,1,2,3,高法北路现状,高法东路现状,高法东路入口现状,40,道路规划影响因素结论,在2009年项目可以由三个方向进入，但都是区域内部交通的疏导；临街面仅有通惠河北路，主要的展示面在项目南侧；进入便利性：通惠河北路东二环长安街；未来将可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。,41,区域研究补充：周边区域未来影响因素研究,补充：周边区域未来影响因素研究1：道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响3：未来市场项目供应影响,42,通惠河现状,项目所处位置南向为高架桥，对河景形成一定遮挡；路南侧距河岸有一定距离，目前为绿地和部分民房；目前河岸未经改造，无可利用景观资源。,项目低层无法观赏通惠河，在10层以上单位才能看到较完整的河景，河景利用度低。,43,通惠河南侧,通惠河南侧为北京站进出铁路，承担京山、京秦、京沪、京承、京原、京包线旅客运输任务，并有开往平壤、乌兰巴托、莫斯科的国际和国际联运旅客列车。由于铁路近期不会改变，通惠河南部暂时无大规模改造可能。,北京站,项目对岸暂无大规模改造可能。,44,通惠河改造：2008年水质还清,2005年通惠河下游的截污管线工程开工建设，在定福庄地区再建一个日处理能力为4万吨的污水处理厂，到2006年或2007年定福庄污水处理厂建成投用后，通惠河水系城区段将全面还清。到2008年，北京市规划范围内的14座污水处理厂将全部建成，北京四大水系的通惠河、坝河、清河、凉水河流域将彻底还清，北京城市污水处理率达到90以上，回用率50以上。平均1年竣工1座污水处理厂，每年完成配套管线工程近100公里，14座城市污水处理厂和9座中水处理厂均在2008年前建成北京水系的还清步伐已经成为“世界速度”。,45,通惠河改造：双井段4万平米绿地建设,CBD东南侧的通惠河南岸双井段，位于东三环东侧、东郊花卉批发市场西侧，占地面积4万余平方米，属现状“城中村”，目前还是一片低矮的平房，环境脏乱，除了一些小企业和本地居民，在此租房住的外来务工人员也很多。根据朝阳区对通惠河改造计划，2007年底左右，这片垃圾遍地、污水横流的“城中村”将被一块面积达4万余平方米的城市大绿地取代。,46,通惠河改造：四惠东段文化景观区,总建筑面积20余万平米，分四汇一店，即国食汇、酒吧汇、娱乐汇、艺术汇以及一座五星级酒店，其中国食汇6万平方米、酒吧汇3万平米、娱乐汇4万平方面、艺术汇5万平米，五星级酒店4万平方米。一条以八大菜系、京味菜、功夫菜为主的餐饮文化街贯穿东西。规划中的仓储西路是一条市政道路，从南部的百子湾地区一路向北，穿越京秦铁路、通惠河，连接京通快速路。,47,通惠河改造：三间房段文化动漫创意产业基地,动漫基地建设以天泰传媒动漫基地为核心，以天泰传媒大厦、国际传媒酒店公寓、天泰传媒商业中心、浪漫传媒甲板等一系列文化传媒项目为依托，形成产业园区。三间房南区文化产业可用资源情况:总建筑面积30.0万平米目前可投入使用的面积2.4万平米正在建设即将可投入使用的面积3.3万平米招商引资项目13.0万平米已经进驻的文化产业项目8.5万平米拟建规划项目2.0万多平米,48,通惠河改造的影响,通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。,49,区域研究补充：周边区域未来影响因素研究,补充：周边区域未来影响因素研究1：道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。3：未来市场项目供应影响,50,周边项目：中信建国门,预计将于本项目之后上市,51,周边项目：顺驰建国门内项目,项目名：东城区外交部街13号院危改项目地址：东长安街以北300米处建国门内小街，东邻国际饭店、西邻协和医院、北邻中国海关信息中心，南邻交通部。土地性质：住宅及配套，住宅70年，配套40年。规划指标：基地面积：12337平米容积率：3总建筑面积：58963.07平米地上建筑面积：31963.07平米地下建筑面积：27000平米（商场2层，车库2层）建筑高度：21.5米绿化率：20%停车数：500辆已取得批文：国有土地使用证/土地出让合同/建设用地批准书/建设用地规划许可证/规划要点/商品房建设规划/拆迁许可证,项目预计奥运后拆迁，由于拆迁量及拆迁难度较大，预计拆迁需一年以上时间，项目上市时间在2010年后。,52,周边项目：复地建国门内项目,地址：建国门西南角明城墙遗址项目情况：旧楼改造，楼体已完工物业类型：酒店式公寓上市时间：有可能在2008年底上市,53,周边项目：长期存在一定的竞争,未来市场仍有一定的项目供应，部分项目因为上市时间影响不会构成直面竞争，但仍有部分项目可能会产生区域内竞争，我们要通过合理的定位取得在竞争中的领先。,顺驰项目2010年上市,中信项目2010年上市,友谊商场项目信息暂缺,天鸿项目信息暂缺,本项目,54,区域研究补充：周边区域未来影响因素研究,补充：周边区域未来影响因素研究1：道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。3：未来市场项目供应影响未来市场仍有一定的项目供应，其中部分项目可能会产生直面竞争,55,前阶段结论回顾：未来趋势规律研究,4：此类城市插建项目成功开发的关键要素高端小户型公寓为主；多种物业类型混合搭配提高投资价值；注重公共空间带来的生活品质提高；精装修成为便利居住的必要条件；强调优质服务的价值。5：世联对未来城市核心物业发展趋势的N个定见小户型成为主流；精装修成为必须；城市公共空间成为项目品质提升的重点。,56,前阶段结论回顾：高端客户特征,6：市场变化中的高端客户特征与消费行为模式研究客户阶层：迷恋CBD城市核心阶层+向往CBD上中产阶层客户定位：商务型+生活圈,57,本项目定位思考,1：顶级公寓可行性？,58,世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出顶级豪宅的4条核心驱动力,文化人文,生活模式,资源私享,产品体系,核心驱动力,代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国BrickellKey美国Williamisland,59,青岛东海路9号瞰海科幻大宅,青岛市中心区繁华地段，邻近市政府，可观海景。占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成户型面积：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓,60,青岛东海路9号瞰海科幻大宅,资源私享,文化人文,背山面海：北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗,观礼奥运：距海岸线及2008年奥运会水上运动场约二百米,生活模式,瞰海科技大宅：臻品海景公寓，科技幻想生活，极致居住需求,61,青岛东海路9号瞰海科幻大宅,产品体系,建筑设计：两座50层的塔楼及两层裙楼，建筑总高度198米，住宅实际高度153米，山东最高的住宅楼；“帆”形外观，为“帆船之都”塑造了一座颇具代表性的地标性建筑；大面宽的玻璃幕墙，简洁大气的公建化外立面。,设备设施：提出科技筑家8大系统，包括中央空调、地热供暖、Low-E玻璃、24小时热水、隔音降噪、客户识别安防、防火喷淋、燃气报警、场景预设、无线网络等具体措施。,精装修：参考喜来登酒店的标准进行装修。,62,西湖8号公馆王侯之地私人行宫,物业地址：与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；占地面积:5980平方米总建筑面积:13604平方米建筑类型：两幢5层加局部跃层多层,58套主力户型：130平方米平层和220平方米跃层销售价格：5万元/平方米起价,63,西湖8号公馆王侯之地私人行宫,西湖8号公馆,资源私享,文化人文,吴山西湖，老街古镇：距离西湖约200米，东临望吴山，北望则是千年历史文化名街河坊街,生活模式,王侯之地，私人行宫：在1000多年前就已经是南宋帝王的御花园，拥湖而居，东望吴山，北临名街，真正大隐于市。,西湖绝版：与西湖的直线距离约200米，是紧临西湖的最后一块住宅用地，东与吴山隔街相望，北临繁华而有古韵的河坊街,64,西湖8号公馆王侯之地私人行宫,产品体系,建筑设计：五大国际知名设计师：朱远航、意大利Ricardo；五合国际卢求、德国M.Diem；香港梁景华等江南风格：西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。设备设施：节能技术：置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术智能科技：包括智能安防和智能家居两大系统。电梯：180度取景智能专属的景观电梯,物业服务：推行管家式服务，为业主配备了管家，并为每十户配备一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等。,65,上海华府天地在这里感受上海的一切,位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。占地:14651平方米总建面:70000平方米5幢小高层，9000平方米商业面积，户型260平方米-700平方米，主力房型为300平米三房，450平米的四房65000元/平方米-90000元/平方米,66,上海华府天地在这里感受上海的一切,资源私享,文化人文,融合传统与现代：新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式度身订做；,生活模式,海派文化、国际魅力：上海的高端人群和外籍人士的集聚地，沪上的富豪特区。,与上海的新地标新天地仅10米之隔，融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街；,67,上海华府天地在这里感受上海的一切,产品体系,建筑设计：每层一户的奢侈尺度户型；石材外立面金碧辉煌，奢华感强烈；,公共空间：楼宇首层有六个大堂。一个主出入口大堂为五星酒店式大堂，九米挑高，约150平方米。另外五个为每栋楼的专用大堂。每个大堂面积不小于100平方米，局部两层挑空；尊贵的落客大道，宫廷式主入大门；下沉式地下会所设置专属健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等景观艺术长廊将五楼栋通透连接；名贵植栽的空中花园,68,上海华府天地在这里感受上海的一切,产品体系,设备设施：五大中央系统；智能家居安防；厨卫一线品牌；,精装修：奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准4000元/平物业服务：戴德梁行,69,北京柏悦居/柏悦府王者必居天下中,地处CBD核心建筑面积：5.6万平米占地面积：3.13万平米容积率：8，63层项目裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业，建筑面积约5万平米，4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台，对外经营,70,北京柏悦居/柏悦府王者必居天下中,资源私享,文化人文,中国灯笼点亮CBD：“中国灯笼”不仅是北京银泰中心建筑文化的凝练体现、皇城文化建筑的鲜明象征，亦无声地传递出银泰所内蕴的服务与品质。,生活模式,王者必居天下中：CBD核心绝版位置，城市的心脏，傲视一个城市的高度，居住在城市最中央、最顶端的生活。,CBD核心、国贸桥“金十字”西南一隅，国贸对面；与柏悦酒店客房及顶层大堂共享建筑；,71,北京柏悦居/柏悦府王者必居天下中,产品体系,精装修：与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准物业服务：柏悦酒店提供酒店式物业服务,建筑设计：标高249.9米，长安街制高点奢侈尺度户型整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙,公共空间：RemediosSiembiedaInc.首席设计师PeterRemedios先生设计共享柏悦酒店顶层空中大堂裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业,72,产品体系,设备设施：双路供电；中水、软化水、24小时热水；高速客梯；商住分别管理与一卡通系统,北京柏悦居/柏悦府王者必居天下中,73,顶级豪宅4种核心驱动及适用性总结,74,针对我们项目的适用性分析,由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的条件,75,本项目定位思考,2：核心区域其他高端公寓的案例借鉴,1：顶级公寓可行性？由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的条件,76,御金台,77,御金台,78,御金台,建筑外观,内部空间,精装修,设备设施,建筑设计,精装修及设备设施,物业服务,公共空间,会所配套,园林,建筑内部,物业公司,服务标准,特色服务,199米，北京最高纯居住公寓,转角式户型，提高居住感受，有一定创新,千禧酒店、5万平方米的商业配套,梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格,仲量联行+达文物业+千禧酒店,79,瑞士公寓,瑞士公寓,80,从户型设计上看，本项目一居面积为72-95平米，所占比例最大，约为73%，两居面积为120-128平米，约占22%，三居最少；主力户型总价集中在275-360万；本项目提供给客户的是最大限度的豪华舒适格局。,瑞士公寓建筑设计,一居建筑面积：86-88平米套内面积：64-65平米,开放式餐厨空间,四件式卫浴空间，干湿分离,独立步入式衣帽间,分区合理，动静分离,81,亚洲第一大酒店服务集团锦江集团为本项目提供物业服务，为本项目的豪宅地位奠定了基础。,五星级专业标准服务：1、保安、消防对客服务2、工程维修对客服务3、保洁对客服务4、财务对客服务5、客服对客服务私属贴心管家服务：1、24小时服务热线2、首问责任制服务3、一站式服务4、24小时叫醒服务5、24小时留言服务,自选有偿服务：1、家庭餐饮服务2、私人聚会服务3、儿童看护服务4、家庭保健服务5、家庭美化服务6、接机送机服务7、报刊订购服务8、保险箱服务9、调酒师服务10、送餐服务11、会议服务12、订车服务13、洗车服务14、订花服务15、商务服务,16、接送子女上下学服务17、代租花木18、代购、代办服务19、代业主办理入住和退租服务20、定期房屋维修保养服务21、为业主提供市场信息与租务建议22、协助业主草拟合同条款23、协助业主办理租赁登记24、联系、推荐家教、家庭厨师25、联系、推荐美容美发师上门服务26、联系、推荐全科医生、护士27、联系、推荐洗衣服务28、联系、推荐保姆、私人保镖29、联系、推荐司机服务30、联系、推荐装修服务,31、联系、推荐购置家具服务32、空置房屋管理33、紧急支援服务,瑞士公寓物业服务,82,台湾著名设计师邱德光打造新古典主义风格的样板间，体现了时尚、舒适、私密，具有很高的品质感、圈层感。,售楼处外观设计风格与项目名称相统一，设计含而不漏，符合上流圈层私密，不张扬的需求;,瑞士公寓精装修,83,瑞士公寓,建筑外观,内部空间,精装修,设备设施,建筑设计,精装修及设备设施,物业服务,公共空间,会所配套,园林,建筑内部,物业公司,服务标准,特色服务,舒适尺度户型,台湾著名设计师邱德光打造，新古典主义风格的样板间，卫生间四件套等体现品质感,锦江酒店提供服务,包含租赁及代管等丰富的可选服务,84,世界城,85,从户型设计上看，本项目以55-60平米的零居位主力户型，约占83%；本项目主力户型总价集中在200-215万；本项目与瑞士公寓提供给客户一居两房朝南，南向面宽分别为3.6米。,一居建筑面积：86-88平米套内面积：62-64平米,步入式衣帽间,三件套卫生间,开放式厨房空间,世界城建筑设计,86,提供服务：1、2对1私人管家服务2、24小时1对1全方位服务3、专属英语服务4、全方位资产管理服务（提供包括资产日常管理、租务管理、产权过户、财务管理在内的全方位资产管理服务）,高端物业服务品质，私属尊崇服务。,世界城物业服务,87,新古典主义风格样板间，体现了时尚、舒适、私密、品质感。,世界城精装修,88,世界城,建筑外观,内部空间,精装修,设备设施,建筑设计,精装修及设备设施,物业服务,公共空间,会所配套,园林,建筑内部,物业公司,服务标准,特色服务,与世贸天阶融为一体的商业配套,专属英语服务、资产管理服务,2对1私人管家服务,89,长安驿,失败案例,90,6层商业用房,24层公寓B,24层公寓A,下沉广场,长安街,建华南路,通惠河北路,赛特,建筑设计建筑形体不突出，外立面缺乏品质感4梯22户，44平米的主力户型，难以满足高端客户居住及投资需求公共空间项目展示缺乏社区感在项目周边缺乏合适档次配套的情况下，没有提供会所，商业定位不清晰，没有提供满足业主需求的高端配套。精装修3000元/平米的装修标准，但品质感远低于周边其他项目物业服务仲量联行提供服务，并提供租赁服务,长安驿,失败案例,91,长安驿,建筑外观,内部空间,精装修,设备设施,建筑设计,精装修及设备设施,物业服务,公共空间,会所配套,园林,建筑内部,物业公司,服务标准,特色服务,仲量联行为投资业主提供租赁相关服务,92,案例总结：成功项目在产品体系打造上各有千秋，关键点的塑造决定项目的价值最大化。,主要空间,收纳空间,洗浴空间,弹性空间,建筑外观,内部空间,精装修,设备设施,建筑设计,精装修及设备设施,物业服务,公共空间,会所配套,园林,建筑内部,物业公司,服务标准,特色服务,厨卫,拎包入住部分,主要空间,门窗,卧室,客厅,空调新风系统,节能,生活水系统,智能化,恒温恒湿,会所,配套,大堂,走廊及电梯,会所,汽车大堂,入户大堂、汽车大堂、会所硬件服务设施,前厅软件服务,礼宾服务,餐饮服务,酒店式管家服务,金钥匙服务,商务服务,全方位资产管理服务,93,北京高端市场发展阶段：目前已经逐渐进入体系取胜的阶段,第一阶段,大,第二阶段,外豪,第三阶段,富人区,第四阶段,私享,注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段,堆砌阶段,亮点阶段,体系阶段,94,本项目定位方向：,城市核心区领先精品服务式公寓,全面建立高端公寓标准，重塑核心价值体系,未来的竞争将是体系的竞争，取胜的关键不在于产品一点的突破，而是整个体系的领先，为了保证项目的成功，我们要打造整个体系领先市场的项目，从而实现项目的绝对领先。,95,本项目产品打造方向：,未来产品体系四大领先标准,基于市场研究、客户导向下，,建筑设计,设备设施及精装修,物业服务,公共空间,2,1,3,4,96,设备设施及精装修,物业服务,公共空间,2,3,4,建筑设计,1,建筑外观,内部空间,1,2,97,公建化立面，体现国际化、时尚简洁、稳重大气、具有设计感及中国元素的运用。,外立面设计建议,98,建筑大的尺度感带来对外的视觉冲击,综合体建筑大的尺度感,高度感,体量感,虽然本项目体量不是很大，但合理的规划与设计，将会使得本项目成为所在区域的标杆型物业，带来较强的视觉冲击。,99,外立面,从世界顶级公寓看项目立面的设计方向,新加坡Reflections,特朗普塔,2006,NewYork,40Bond,国外顶级公寓立面充满了时尚及艺术感，一般通过通体的玻璃与石材相结合的手法表现建筑简洁却不失大气的艺术气质。,100,从北京顶级公寓看项目立面的设计方向,艺术、欧式与现代结合整個建築設計是現代的，華貴而尊榮。與從外立面來說，建築的身體是現代的，線條簡單、清晰、摩登。頂部的設計靈感來源於歐洲古典的Gothic風格，將線條上拉，垂直，將現代與古典融合，,中西合璧，沉稳、内敛后现代东方主义，Naga上院的外立面共有黑、白、灰三色。主要由黑色干挂意大利新生石材，灰色德国旭格窗、落地玻璃幕和白色窗框、白色阳台栏杆组成。体现优雅、时尚。石材的黑色与幕墙相互映衬，其间点缀不规则白色外凸窗框，体现扎实、沉稳却不笨重。,棕榈泉国际公寓,上院,关键词：国际化、中西合璧,外立面,101,艺术、时尚、中国元素设计理念是以昆仑山脉为基础,利用不规则的实体幕墙和玻璃幕墙,营造了高山峡谷的意境,利用不规则的几何形状和黑色粗糙石材与轻盈光滑镜面玻璃的巨大反差,强烈而震撼的艺术效果。,艺术、简约、中国元素融汇古今。贯通中西、和谐成壁,柏悦居,昆仑公寓,现代，简约、中国元素晚期现代主义，德国长窗，红铜窗框，popmoma立面灵感来自于“金壁辉煌”中国传统画。,关键词：时尚、简约、运用中国元素,万国城moma,从北京顶级公寓看项目立面的设计方向,外立面,102,设备设施及精装修,物业服务,公共空间,2,3,4,建筑设计,1,建筑外观,内部空间,1,2,103,户型配比确定核心问题,1、主力户型作大户型还是小户型？2、大户型的比例如何确定？3、小户型的面积做到多大可以保证舒适度？,104,市场案例,1、大户型配比一般在5%-10%，大户型销售速度一般仅为小户型的十分之一；2、对于自住客户，一居的面积在80平米以上即可满足舒适度的要求，瑞士公寓82-94平米一居和世界城73-88平米的一居实现了月均40、30套的销售速度。,105,客户验证,瑞士公寓：项目的设计无论一居、两局、三居都是为2个人生活设计的。因为这一类客户群体不会选择一个一两百平米的房子给老婆、儿子住，买这样的房子主要就是第二居所。世界城：88客户中投资型客户与自住型客户持平，各占50%。55投资型客户占80%。88的户型比55的户型贵10%，好卖，总价贵160万左右，客户比较看好位置、房子，还是会选择大的。满足一个基本学习、生活、住宿、会客的功能就可以了。精简户型，一定要做到舒服，具有宽敞的活动空间。波菲特：客户对于总价还是不太看重，主要是看户型好不好用。除非一些投资客户，经济实力差一点，就选择总价最低的户型。,1、自住客户对价格承受能力更高，对居住舒适度要求更高，最终购买户型偏大；2、一般插建项目作为非长期居住的物业，使用功能更偏向于主人舒适而非家庭使用。,106,内部空间,主力户型1居及标杆户型3居以上户型为打造重点,各户型面积区间及满足原则,107,功能空间：,客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+步入式衣帽间,1居打造原则：单人或双人短期居住的舒适与便利，满足商务客的居住需求,面积区间：90-100平米,主要功能空间面积参考：,内部空间,108,1居小户型功能空间划分,案例,瑞士公寓,开放式餐厨空间,四件式卫浴空间，干湿分离,独立步入式衣帽间,分区合理动静分离,建筑面积：86-88平米套内面积：64-65平米,建筑面积：86-88平米套内面积：62-64平米,三件套卫生间,世界城,109,1、户型方正、功能空间动静分离；2、保证阔达的会客空间，满足商务要求；3、保证卧室空间的高舒适尺度；4、卫生间空间大于厨房，达到四件套配备标准，彰显身份感及舒适感。,1居小户型内部空间打造方向,110,无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱；同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。,東京都品川区的公寓：充分利用各种空间，减少浪费,1居小户型收纳空间,洗面台上的收纳空间,洗面台下的收纳空间,三面镜里收纳空间,厨房收纳空间,三面镜里收纳空间,111,東京都品川区的公寓：合理设置空间，干湿分离，提高使用率,N型（79平米）,特色：国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间达到了一个干湿分离的效果，反而使得利用效率更高。,传统组合洗浴空间,单独设置的洗浴空间,1居小户型洗浴空间,112,瑞士公寓：卫生间四件套,客户语录：“卫生间很独特、私密性好，互不干扰。”张先生（购买88平米一居）“在国外，卫生间空间就是这样分隔的，这是未来发展的趋势。”陈先生（购买134平米两居，海外居住经历）,1居小户型洗浴空间,113,落地凸窗增加舒适性,外部景观一览无余,客厅落地凸窗,落地凸窗，增加户型的舒适性，尤其适用于景观好的房间,洗手间凸窗增加空间,技术实现：端头柱设计代替剪力墙，增加采光；两面采光，户型阳台，增加景观面转角凸窗，既给到面积实惠，又增加了采光面，同时扩大了景观视野。270度转角凸窗、阳台尤其适用于外部景观较好的户型中。,1居小户型凸窗设计,114,功能空间：,客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+独立衣帽间,2居打造原则：主要定位于单人或两人居住，主人空间的强调；同时考虑客户增加功能空间的愿望，如儿童房。,面积区间：120-130平米,主要功能空间面积参考：,内部空间,115,开放式餐厨空间,四件式卫浴空间，干湿分离,客卫增添了私密性,客厅、主卧、次卧全部朝南，采光好,2居户型功能空间划分,案例,瑞士公寓,建筑面积：148平米套内面积：123平米,圣世一品,建筑面积：128平米套内面积：94.5平米,116,南北通透、动静分区、最大限度满足业主对客厅及主卧空间的奢侈享受。,2居户型内部空间打造方向,1、户型方正、尽量南北通透，功能空间动静分离，注重主人生活的私密性；2、保证阔达的会客空间，满足商务会客要求；3、满足主卧空间的极度舒适性与客卧的弹性空间设置；4、卫生间空间大于厨房，达到四件套配备标准，彰显身份感及舒适感。,客厅的极度奢侈尺度,主卧配备独立衣帽间、四件套卫生间，保证主人的居住舒适度,117,步入式衣帽间，完善功能空间，使空间价值最大化,拥有一个专门收纳服饰的独立步入式衣帽间，成为大多数居住者需求的一部分。精心设计的步入式衣帽间在家庭中的存在，既能体现生活品质，展示主人独特内在，也可以成为室内装饰的点睛之笔。,2居户型收纳空间,118,功能空间：,客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+独立衣帽间,3居户型及以上户型打造原则：打造尊贵的奢侈居住空间，彰显身份感、标签感。,面积区间：150-200平米300-350平米,主要功能空间面积参考：,内部空间,119,3居及以上大户型功能空间,主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。,会客空间尺度奢侈,建国5号,建筑面积：220平米,案例,荣尊堡，三室二厅二卫，面积约220平方米主卧套房设计；大面宽观景起居室；主卧和起居室均朝南；书房朝阳，独立观景；明厨、明卫设计；独立工人房。,120,案例,下沉家庭厅与其他空间区别，保持和谐的距离。客厅5米挑高，增加入户仪式感。厨房中西分离式设计，餐厅与客厅巧妙错层，展现空间张力。双主卧设计，拓宽私人生活区域，生活气息浓郁。,天鹅湾（三叠式户型1）,天鹅湾（三叠式户型2）,121,1、奢侈大空间；2、挑高客厅；3、空中TOWNHOUSE；4、空中院馆；5、空中花园；6、完美情趣空间；7、尊贵私享空间。,3居及以上大户型内部空间打造方向,大户型七大创新方向：,122,大户型创新1奢侈大空间,如果将户型设计成平面的形式，一定要保证室内空间有某一部分达到极致的程度，并且强调空间尺度的舒适性及尊贵性,创新点：将客户厅及主卧的空间尺度做到非常奢侈，并保证一定的私密性。室内功能空间的安排符合人性化的要求，充分考虑灰色空间的利用。,123,6米挑高客厅每个户型可以通过错层实现,起居室具有强烈空间感和别墅符号；体现产品的尊贵性,挑高客厅设计，体现产品空间感与别墅符号感,大户型创新2挑高客厅,124,大户型创新3空中TOWNHOUSE,将TOWNHOUSE概念引入高层，用townhouse的主要亮点“情、景、私”的设计手法引入高层的住宅当中，可以为项目创造出独特的卖点，提升产品品质。,借鉴案例1：杭州钱塘时代,两层作为一个单元，制造一个院落，每两层的居民能享受一个挑檐和一块种树的空间，前院和后院,阳台挑空，增加景观生动性和立体感。,通过景观主题的打造，改变了传统的高层单一、死板的模式。,125,大户型创新3空中TOWNHOUSE,townhouse空间规划方向（仅为示意）：（开间为6米6.6米,面积控制300平米以内。）,创新点：一层中间有1个灯光挑空天井，下面绿化(传统天井是采光的)，楼梯沿天井周围通向二层南面客厅连接一个挑空的空中花园，北面为观景阳台二层主卧及主卧卫生间各有一个小阳台，中间为1层空中花园的挑空部分,“将来住在里面的人站在平地上，可以指着自家窗外的那棵红枫树说，那里是我的家，而不是说我家住在16层。”,126,空中院馆设计，区别于市场产品，形成CBD明星户型产品,技术实现：在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，设计一个20多平方米的内部庭园价值点：有顶无柱算一半面积修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积客厅可以三面采光，增加通透性、舒适性最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐多面采光、通透的设计尤其适用于有较好外部景观资源的户型,空中庭院，使客厅进深变短，通风更好；增加市内采光面与自然通风，同时，得到几个空间的共享,空中院馆,大户型创新4空中院馆,提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡；是家庭生活的中心点，兼顾住家的私密性与安全性,127,全新的创新产品突破市场，创造市场神话,将园林景观较佳的位置设计成大户型，同时阳台“花园化”，达到园林入室的效果，充分体现入住者的尊贵与气度。,大户型创新5空中花园,128,大户型创新6完美情趣空间,创新点：将餐厅设置在整个户型的中间，其他功能空间都环绕餐厅设置餐厅南面和北面各推出1个大面积的空中花园或露台，每个房间都可以看到中心花园。,平面户型做重大突破，增加完美情趣空间。,129,北向花厅和咖啡厅，采光充足，尽情体验绿色健康生活,多角阳光房,阳台三面采光可作南向阳光房,设置阳光花房，可以使得采光效果加强，也可以给自己一个充分享受阳光的空间；,大户型创新6完美情趣空间,享受健康生活的中央花厅,中央花厅，让阳光房具有无限创意空间,阳光中央花厅、多角阳光房、入户花园,130,大户型创新7尊贵私享空间,部分户型中增加奢侈创新每个卧室设置独立卫生间与衣帽间；入户电梯产品设置电梯等候区。,131,物业服务,公共空间,3,4,建筑设计,1,设备设施,精装修,1,2,设备设施及精装修,2,132,设备设施,恒温恒湿、新风系统产品市场表现较好，客户具有较强的认知，建议本项目要把此系统做到市场领先水平；节能、智能化系统虽然是未来住宅的发展方向，但目前在市场上，节能、智能化的塑造并没有成为项目的核心竞争价值点，因此本项目在此方向上达到标准水平即可，局部出亮点即可。单独的水系统目前还不能作为项目的核心价值点面向市场，但大多高端项目都以此来提升项目的形象，因此，本项目应把水系统打造成项目的亮点，以提升项目品质。,案例研究表明：,133,项目核心价值：,恒温、恒湿系统的升级,国内高科技住宅典型案例当代MOMA（领先科技产品塑造项目核心价值）,典型案例,134,项目核心价值：,节能环保,THEHOUSE核心技术系统,75%节能率高舒适度环境营造系统集成水源（GWHPS）型中央空调系统高效节能外墙、屋面保温系统高效节能门窗构造系统太阳能、风能、光导管环境照明系统室内声学质量处理系统室内光学质量处理系统室内空气质量调节处理系统国际顶级智慧家居系统,集中热水地板辐射舒适采暖系统屋面及立体绿化种植系统雨水污水收集利用系统同层排水系统大空间框架剪力墙结构体系结构造型金属屋面构造技术大跨度立面平台构造技术微景观及视觉识别导向控制系统环境植被群落生态控制系统,国内高科技住宅典型案例Thehouse国际花园节能、环保达到世界一级水平。,典型案例,135,1.节能系统和智能化系统达到区域平台水平即可；2.恒温恒湿系统和独立新风系统应达到该系统的领先平台水平；3.水系统在满足业主对24小时生活热水的必要需求基础上，增加软化水和直饮水，提升项目品质。,其他CBD区域高端项目设备设施基本情况,典型案例,136,节能系统,减压限流给水系统,地源热泵系统,恒温恒湿系统,导光管自然采光系统,操作自动化系统,中水处理系统,雨水回渗利用系统,绿色能源利用系统,浮筑楼板技术系统,场景设定系统,天棚辐射系统,外墙护结构隔热保温系统,智能化系统,独立新风系统,霍尼韦尔（Honeywell）智慧家居系统,霍尼韦尔（Honeywell）智能温控自动调节及远程控制室温系统,水系统,24小时生活热水,直饮水,软化水,本项目设备设施体系,本项目五大核心技术系统,领先水平,标准水平,提升亮点,137,设备设施独立新风系统,独立新风系统：新风+加湿+加温+消毒（领先平台水平）,本系统非传统意义上的空调系统；传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；,新风系统工作原理,138,设备设施空调新风系统,独立新风系统：新风+加湿+加温+消毒（领先平台水平）,建议配置：独立式新风系统新风系统功能：标准功能配置：新风+加湿建议功能配置：新风+加湿+除尘+除菌湿度控制：冬季最小湿度40%，夏季最大湿度55%。,全置换新风系统，吸收80米高空的新鲜空气，经过除尘、加温（降温）、加湿（降湿）调节到低于室温2度，新鲜空气从地板渗入，在地面形成新风湖，由于人体排热形成自然循环，加之厨卫屋顶抽风机形成的室内负压形成空气循环流动；,139,设备设施恒温恒湿系统,恒温恒湿系统：增强客户居住体验感（领先平台水平）,温度天棚辐射系统,温度外围护结构隔热保温,夏季水温18度，冬季水温30度室内温度维持在常年20-26度,传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚至600mm，有