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加拿大地产投资攻略,-知识就是财富,陈浩仁,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,1,目录,为何投资加拿大为何做地产投资加国体面生活构成从“自食其力”到“自食其资本”相关文档,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,2,为何投资加拿大,最成熟华人聚居地-多伦多,3,平和的政治体制均衡而又稳定的经济体多元文化-世界大同的实验场爱加拿大的理由,平和的政治体制,政治体制最好的是稳定，稳定的基础是平和。,4,行政区分：10省，3个地区省和地区的区别？（联邦、省、市三级行政）君主立宪女王的存在只是维系国家统一和民族团结议会VS政府政党：参政、议政、执政为结社目的的群众团体一元选举：权利来自于法律为法制。基层海选,均衡而稳定的经济体,私有制才是资本积累的根本，积累的过程就是投资过程。,5,资本主义：公有制是私有制的必要补充私有制：私有财产神圣不可侵犯地产作为商品的特殊性在于地产的投资性和消费性集于一身：如为投资，关注投资价值；如为消费，找个自己最喜欢的吧。,加拿大社会与文化（一）,种族歧视，请藏在骨头里。,6,社会福利：政府债务三项全民：全民义务教育，全民医疗保障，全民养老保险税收社会财富再分配过程多元文化VS文化熔炉世界大同的实验场,加拿大社会与文化（二）,有钱人口增长是一个地方地产的本质,7,两大基本国策多元文化+计划移民教育全民义务教育：普及高等教育教育方针：做有文化的生活者外交中加关系历来相对友好,爱加拿大的理由,我爱加拿大,8,安全和福利（较之美国）不排外（对比欧洲、澳洲、日本、东南亚）语言（对比中东、南美洲）自然资源丰富（对比澳洲、新西兰）移民国家,9,目录,为何投资加拿大为何做地产投资加国体面生活构成从“自食其力”到“自食其资本”相关文档,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,9,为何做地产投资,地产投资是投得起、Hold得住、套现方便的代表作,10,什么是资本？劳动VS投资投资三定律地产投资VS金融投资地产投资类型,什么是资本,投资能力是伴随一生的能力,11,科学技术是第一生产力？资本也是生产力资本呢？社会化大生产时代，资本也是生产力！社会化生产，产生社会化的价值；资本是帮助生产社会化的手段，投资就变成了促进生产的行为。资本的本质是投票给谁，最大的因素是利润！资金和资源没有变成资本=懒惰,劳动VS投资,财务自由是目标，更是结果。,12,能力获取劳动技能=基础教育+专业教育+实践投资=？适用条件劳动=体力+脑力+社会需要+时间投资=资本+时间人生投资成功投资所得完全替代劳动所得？,投资三定律,唯利是图,13,资本唯利是图资本唯较大利益是图投资以规避和减少风险是图,地产投资VS金融投资,地产投资是自己对自己负责任,14,金融投资共同投资、间接投资为主优点：只要有钱就能参与（无论多少）缺点：恶质化倾向地产投资独立投资、直接投资为主优点：有实物（私有财产神圣不可侵犯）缺点：门槛高,地产投资类型,全产业链可参与的房地产投资,15,自住翻建|翻新出租楼花其他,地产投资-自住,选您喜欢的生活方式,16,自住也是一种投资LifeStyle-选择住哪儿是在选择一种生活方式KeyPoints：升值、子女教育、父母养老、工作方便、房子居住舒适度房屋价值租房价格房屋维护成本（月供利息+地税+日常维护）,地产投资-翻建|翻新,翻建翻新都是大生意,17,翻建|翻新投入资金量大、收益大、风险也大。资金量=旧房全部资金+新房构建资金新房卖出才能实现资金和利润回收,地产投资-出租,出租是一个现金流生意,18,出租物业短租，最大的问题是空置长租，最大的问题是涨租金收益=（租金-维护成本）*出租率收益率=收益/投资,地产投资-楼花,后面有详情，不要错过哟,19,国内的买期房除了房子没建完不交月供以外国内的买期房除了价格比现房低以外国内的买期房除了租金价格比月供略高以外国内的买期房除了首付也是分期以外,地产投资-其他,你能想象的，绝大部分加拿大都能干,20,买地，坐等升值买农场，闲云野鹤买商铺买生意买酒庄买加油站买,21,目录,为何投资加拿大为何做地产投资加国体面生活构成从“自食其力”到“自食其资本”相关文档,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,21,加国生活的体面构成,赚钱是为了生活，生活却不是为了赚钱,22,一栋大房子一个温暖的家可爱的孩子们悠闲的加国生活,加国中产普通居住的房子,23,加国体面生活一栋大房子,房屋位置：华人聚居地（Markham、RichmondHill、Toronto）价格：C$120w(120万加币左右）Mortgage（月供）：c$2899首付（35%）：c$420000地税（按月）：c$500水电气：c$300网络：c$100共计(按月）：C$3699,加国体面生活一个温暖的家,幸福的家庭,24,加国体面生活可爱的孩子们,这也许才是移民的真谛,25,加国体面生活悠闲生活,按照自己的意愿生活才是人生赢家,26,两辆汽车(C$800/月)两部手机(C$120/月)一家饭费(C$1200/月)旅游、运动、服饰、人情往来（c$1000/月）总共计算：3700+2400+3120=9220/月42w资产+110640年收入据多伦多统计局报税计算，这样的人在加国属于Top10%。,27,目录,为何投资加拿大为何做地产投资加国体面生活构成从“自食其力”到“自食其资本”相关文档,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,27,从“自食其力”到“自食其资本”,如何想不重要、如何做才重要、边做边思考最重要,28,楼花投资的魅力和计算工科男的算计真的靠谱吗？,楼花投资的魅力（一）,原理产生对策,29,公寓（Condo）是如何开发的？,楼花投资的魅力（二）,位置、位置还是位置理论,30,获利原理1）建房期间房价上涨获得杠杆利润如房价每年上涨3%，由于首付是20%，实际上资本增值为3%*100%/20%=15%2）收房之后租金利润如果按照35%的首付计算，我们可以找到租金高于房屋持有成本的投资标的。那么月供的本金部分呢？又是纯利！,楼花投资的魅力（三）,哪里像北上深，就在哪里投资楼花,31,如何找到更好的目标楼花？首先区分价值和投资价值价值：任何可以在市场上和iphone类似的品质投资价值：价值随着时间增长而增加的品质投资价值如何判断呢？a、地段：哪里像北京上海深圳？b、价格：周边成交现价、成交历史、楼花现价c、出租：空置率和价格,楼花投资的魅力（小结）,投得起、拿得住的投资才是属于自己的投资,32,投得起Condo均价低，30w以上标的很多。假设40w，20%也就是8w（约40wRMB）可能分两年付清。无条件杠杆最少5倍杠杆保证投资收益不操心购买之后建造过程中无任何需要做的工作,楼花投资的小技巧,楼花投资买卖其实还有更多的技巧,33,抢头盘（有特殊优惠）楼花销售技巧和国内基本一致，分期放盘、逐步加价。（VVIP、SVIP）对于看中的楼盘、先下手还是正确的楼盘；对于没看中的，不要因为优惠购买！找尾盘（如2016年同样价格购买2013年房屋单位）收益率=盈利/时间如果时间变短，盈利不变呢？收益率成倍上升,工科男的计算,投资真的可以改变人生,34,假设投入10万加币，以50万的价格购买现房价为58万的楼花，假设房价上涨率为每年3%，交房日期为5年后。58*1.03*1.03*1.03*1.03=652795那么5年后房屋售出：652795-500000毛利：152795将收入再投入，如此三个5年过去呢？10*2.5*2.5*2.5=156.25,真的靠谱吗？,任志强最开始也不让人相信,35,Q1、能否找到价差那么高的地产？能，但是不容易。我们天天在找、枕戈待旦！Q2、年增长率对吗？过去20年，多伦多房价上涨不止3%Q3、多少是门槛？现在能找到最便宜的投资标的，最低20w加币，首付4w加币（投得起吗？）Q欢迎辩论,36,目录,为何投资加拿大为何做地产投资加国体面生活构成从“自食其力”到“自食其资本”相关文档,不是总统经纪，我是您的经纪；上帝不是顾客，您是我的顾客,36,自食其力,自食其力是一种美德,37,自食其力培养劳动能力18年（幼儿园2+小学6+中学6+大学4）。18年的教育，让我们融入社会的同时，有一个劳动技能。能够自食其力。自食其力时间：40年（一辈子革命工作？）