房地产新政对市场影响研究页天启.ppt

,宁波分公司市场部2010/04/25,新国四条、国十条调控新政对市场影响研究,中国房地产推动力服务企业,报告提纲,NO.1历年调控政策回顾NO.2调控新政出台背景NO.3调控新政解读研判NO.4宁波市场变化解读,NO.1,历年调控政策回顾,2005年,2006年,政府数轮调控下来，我们看到越调越涨，是政策出了问题？还是市场？,2007年,2008年,2009年,2010年,关于切实稳定住房价格的通知（老国八条）和关于做好稳定住房价格工作的意见（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。,关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知和关于加大闲置土地处置力度的通知。,关于促进房地产市场健康发展若干意见，松绑二套房贷。,完善促进房地产市场健康发展的政策措施（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。,关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。,房价继续上涨。,房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加,当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。,其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。,短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。,继续产生高价地王，3月后房价飙升.,2010.4.14/4.17新国十条、国十条,金融危机暴发，政策救市,短期政策，不能解决长期问题所有政策均为通知或讲话，均未形成法律，随时都有可能修改，物业税、遗产税和赠与税等国外通行法律均存在制定和实施的难度。,调控失效使得政府公信力下降可以毫不夸张地说，政府迄今为止进行的各种房价调控措施基本是无效的，甚至是失败的。这些措施不仅没能抑制房价，而且还加大了房地产市场的波动，并使开发商和老百姓对政府房地产政策产生更不稳定的预期外，没有从根本上改变房地产价格上升的趋势。,调控政策不确定性房地产已经与国家经济紧密的联系在一起，导致政府救市托市反复不定，跌就救，涨的过快就抑，不是市场看政策，而是政策看市场。,调控政策可执行性的质疑因为任何一项对房地产市场调控的政策措施，都是要有相应的地方政府部门来执行的，这种执行偏差或者执行不力，及故意拖延，都将对削弱政策的力度，对查出土地闲置及炒地，捂盘惜售等行为未见地方政府有所作为。,房地产业作为中国经济的支柱产业，与GDP息息相关，政府调控楼市存在投鼠忌器的嫌疑和杀敌一千自损八百的担忧。,房地产是我国经济发展的一个重要支柱产业，调控目的在于控制住房价格过快上涨。政府至少到目前为止，还没有找到可以切实有效调控楼市的方法，也没有强有力的约束地方政府的行政力，或者说政府针对来自内部和外部的压力：中央政府要的是稳定，地方政府要的是政绩，国有企业要的是利润，所以政府对调控楼市力不从心。,在中国调控楼市，已经不是产业问题，而是国家经济问题，社会民生问题。不是为了“调控”而调控，而是为了“和谐”而调控。,调控政策出台背景,NO.2,2010年的楼市，已经突破中央“只要不疯狂，就可以和谐掉”的底线。,房价,涨,多年来的调控效果，已经耗尽了中央“好言相劝”的耐心。国家对房地产市场的调控有如“隔鞭搔痒“，市场对调控选择“遗忘”。房价持续过快上涨，部分城市及地区疯狂上涨，价格不理性增长已经危害到社会稳定。市场上投资、投机行为显露盛行迹象，与市场供应不足相对的是住房空置率不断上涨。,09.12.09,09.12.17,09.12.14,10.01.10,10.03.10,10.01.21,09.12.23,10.04.02,10.04.07,10.03.23,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导,国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务.,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.,针对2009年年底出现的疯涨潮，国家针对税收、供地、保障性用房等各方面都推出了相应的调控手段，但市场在经历春节的短暂观望尤其是两会后，急速上涨。整个市场面对调控“置若罔闻”，房价疯狂上涨，投资、投机需求明显。,全国平均房价、70个大中城市房价快速上涨，全国涨声一片，涨幅创历史新高。,2009年一季度开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度同比上涨16%.2008年四季度，全国平均房价3726元/平米2010年一季度，全国平均房价5193元/平米，较2008年4季度上涨39%，五个季度共16个月上涨近40%,70个大中城市房屋销售价格指数，至2009年6月开始，呈持续上涨趋势，且上涨幅度加大。2010年3月，70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7%，且所有城市均上涨，其中涨幅前五个城市是：海口64.8%，三亚57.5%，温州22.3%，金华20.9%，广州20.3%（宁波为8.1%）,四个一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55%,84%,56%,49%,31%,四个二线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨57%,107%,31%,41%,48%,促成此轮房价疯长的六大成因,此轮房价疯涨的原因,政府两面性中央政府和地方政府存在分歧，地方政府不会坐观楼市暴跌,市场供给不足市场现时可售量稀少，供不应求,地价高涨地价节节攀升，地王不断涌现，筑底高房价，并促使市场作出很高的房价预期,信贷投放过量2010年1季度延续2009年以来的庞大放贷量，且未见大幅度缩减,通涨预期加速2010年1季度GDP达11.9%，居民消费价格同比快速上涨,调控公信力的质疑房价=GDP=经济=政绩，市场想信政府不会严厉调控,成因1：政府的两面性中央政府和地方政府存在分歧，地方政府不会坐观楼市暴跌,地方政府：推高房价,中央政府：调控房价,两面性中央VS地方,北京：今年3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%深圳：4月2日，深圳城市更新办法出台后，部分地区房价几近翻番。海南：国际旅游岛规划获批后，多个地方房价应声跳涨，房价一日一价。,国土资源部：90平米以下的小面积套型必须达到70%，在保障性用房和经济用房规模未确定前不准出让住宅用地，开发商拿地付款方式变严。财政部：转让营业税收取由5年改为2年。国务院：通过行政手段、指导性经济纲领等多方面调控楼市。,成因2：调控公信力的质疑房价=GDP=经济=政绩，市场想信政府不会严厉调控,全国，2009年全社会固定资产投资224846亿元，其中房地产投资43085亿元占全国的19.5%，近10年来房地产投资占全社会投资的比重在15%-20%,宁波全市，2009年全社会固定资产投资2004亿元，其中房地产投资375亿元占全国的18.7%，近10年来房地产投资占全社会投资的比重在20%左右。,成因3：市场供给不足市场现时可售量稀少，供不应求,截止2010年3月底，全国主要重点城市（11个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州、广州、宁波的可售周期少于6个月，其中宁波截止2010年3月底市六区存量79.07万平方米计6039套，可售周期少于5个月。,成因4：地价高涨地王不断涌现，地价节节攀升，筑底高房价，并促使市场作出很高的房价预期,2009年底至2010年初，宁波地王频现，地价步入万元时代，致使消费者对宁波房价普遍看高，并对宁波房价作出：普通住宅2万元时代，豪宅3万元时代（起步）的预测。,2009年和2010年，全国地王曝光不断，而且在已有调控预期并在两会发布国企退出后，依曝出两块地王，市场整体疯狂。,成因5：信贷投放过量2010年1季度延续2009年以来的庞大放贷量，且未见大幅度缩减,2010年第1季度，延续了2009年的高额放贷政策，新增人民币贷款高达2.6万亿元，相当于09年全年信贷投放量的27，预计达2010年总贷款量的35，投放过量。,成因6：通涨预期加速2010年1季度GDP达11.9%，居民消费价格同比快速上涨,2010年第1季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高。根据以经验，一季度GDP为全年中最低，下半年GDP过快增长预期明显。,2010年第1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%。,8%增长控制线,至少3.9%的调控空间,天欲其亡，必先使其疯狂,房价疯长,房价疯长市场投资、投机行为盛行，全民炒房时代到来，房产成为社会财富积累的”唯一“载体,政府调控,设想一：等的就是你政府此次调控是有计划、有预谋的。,设想二：调的就是你政府此次调控是忍无可忍下的“发飙”。,调控政策解读研判,NO.3,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,政府问责：调控原文,一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。,政府问责：政策解读,解读一：调控房价已经从行政问题上升到政治问题,中央政府、地方政府以及中央金融机构一直都存在互相牵扯的关系，地方政府及金融机构一直在调控上不作为，甚者违背中央暗暗支持，这与地方城市经济、地方政府政绩与楼市息息相关不无关系。打破房地产市场繁荣=GDP=经济=政绩的规律，将控制房价与官员升迁、考核联系起来，杜绝地方政府行政不作为及控制不力，将责任落实到人。,政府问责：政策解读,解读二：中央部委的权力再分配,本次调控涉及十部委：住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、监察部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会、国家统计局和证监会。变化一：住房和城乡建设部权力被放大变化二：证监会的参与，表明房地产上游“收紧”调控政策的由之前的粗放型、分散式的无主责部门的调控方式向集约型、全面化和有主责部门的调控方式转变，进行多方联动、有所针对的进行目的性调控。,政府问责：影响研判,据香港媒体报道，本次调控真正的操刀手是国务院副总理李克强。相关数据：温家宝总理任期仅余2年多，李克强已被另定为未来总理。虽然-政府问责制度的细则没有出台；政治手段替代法律规则并非正途；不论权利如何分配，责任如何落实，“内耗”都不会落幕；但是-我们有理由想信，这是一个转折点，是一个执政时代的终结前的“热身运动”。至少中央政策的被执行速度将加快、力度将加强，市场不要对地方政府抱太多的希望，因为它们的“活动空间”将越来越小。,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,增加供给：调控原文,三、增加住房有效供给(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。,增加供给：政策解读,解读一：政府对高地价与高房价难以取舍,房地产市场中的房价上涨，很明显是供给严重不足而产生的，那么供应不足是由谁制造的？是开发商囤地，还是政府供地？从土地到市场的有效供应需要1-3年时间，我们从三年以上的生产周期来看（如右图），不管是为了十八亿亩红线，还是为了拍出土地的天价，政府在2004年之后的土地供给都是不足的，市场处于长时间饥渴状态。我们想信：开发商囤地也是由政府供地不足、地价节节攀升造成的，为了储备充足的开发土地和提防地价高企，开发商不得不囤地。虽然政府找到了源头，可是我们不禁要问：不在地价高企时增加土地供给，却在楼市严厉调控时增加土地供给，难道这仅仅是一种调控的恐吓手段？这让人不得不联想到政府在高地价面前的“软弱”。,增加供给：政策解读,解读二：房地产市场由”市场经济“向”计划经济“的倒退？,政策：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。解读：一份完美的从土地到销售的开发计划书。他只适用于保障性住房，不适用于商品住房。,增加供给：政策解读,解读三：房价与住房供应结构没有直接关系,政策：保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。解读：保障性用房和普通住房如何界定？或者是仅仅是一个70/90政策的再次演绎。房价与住房供应结构没有直接关系，不是市场“吃什么”的问题，而是市场“有没有吃、够不够吃“的问题。,增加供给：影响研判,自相矛盾、闪烁其词，充斥了整条规则。我们认为：对开发商的囤地行为会有所干预；对土地供应机制会有所改变；对供应结构会有所改善；但政府绝对不会放弃庞大的土地出让金，使房地产市场由”市场经济“退回到”计划经济“,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,加快保障：调控原文,四、加快保障性安居工程建设(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。,加快保障：政策解读,取消福利分房制度1998年23号文件，取消福利分房制度，建立相应的住房供应体系，在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制，同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。,市场为主、保障为辅的住房制度2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。,国务院10号文件是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定，虽然只是一个开始性的否定，但是也预示着保障为主、市场为辅的住房制度施行的可能性。,加快保障：影响研判,580万套，满足近2000万人的居住需求，我们关注的不是对市场会造成怎么样的影响，而是以市场为主、保障为辅的住房制度是否有取消的可能？改而变为市场和保障相协调、甚至保障为主、市场为辅的住房制度。,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,抑制投资：调控原文,二、坚决抑制不合理住房需求(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,抑制投资：政策解读,解读一：刚性需求、改善性需求被抑制,虽然之前首套房、二套房政策已推出，但没有严格执行，现行政策多为：首套房首付20%，利率7折；二套房首付30%，利率8.5折（部分银行仍为7折）；此次政策的严格执行，将会使90平米以上的首置客户购房成本增加，二次购房门栏和购房成本大幅度增加。,抑制投资：政策解读,解读二：投资需求被打压,三套房及多套房政策，较为严格，但从国十条来看，上浮由地方政府和金融机构控制，国十条中来看，只限于一定的房价过高的城市，因此，基本上可以看做有一定的操作空间，执行上有两种可能性：与物业持有税类似，以累进至方式增加购房成本；对三套房及多套房不放贷，高位打压银行借贷购房；投资需求被打压，尤其豪宅产品的需求。（购买豪宅产品的基本为三套房及以上购房客户）,抑制投资：政策解读,解读三：投机需求有被杜绝的可能性,异地购房政策，意途与三套房政策相似，但所造成的影响却要严重的多：对以外地投资、外来人口购房为市场支撑的市场影响较大，对深圳等一线城市影响较大，对封闭型市场影响较小。可以杜绝热点区域的短时间的不正常投机行为，如海南、北京通州等区域的房价不正常增长。异地购房政策如果严格执行，部分市场如海南，势必崩盘。所以除”杀鸡敬猴“的可能性外，真正全面执行的难度较大，现阶段可以理解为恐吓市场。,抑制投资：政策解读,解读四：相关税法可能出台（物业税或等同的相关税法）,90平米以上、140平米以上、二套房、三套房、异地购房等政策都与物业税或物业持有税或多或少相关，在中国，物业税执行有根本性上的冲突：我国实行社会主义制度，土地国有化，住宅在开发过程中已经收取土地出让金及相关税费，再收取物业费可能性不大，但变相的物业持有税还是比较有可能的。（国外土地私有化且永久性）。,抑制投资：影响研判,调控,此轮调控虽然以抑制投资、投机行为，控制房价过价增长为目的，但是从调控内容上来看：不是“一刀切”，将投资和投资分离出来调控，而是“一刀劈”，将所有需求都纳入到了调控范围。市场进入了观望期，冷却了楼市当前的火爆，但房价相对稳定，能否使房价回落，还要看调控政策的执行力度和后继相关细则。现阶段还将以观望为止，这就是搏弈。,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,市场监管：调控原文,五、加强市场监管(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。,市场监管：政策解读,拿“上游”开刀针对现在实业企业纷纷转向房地产，且在开发过程中多有融资等违规操作。继续打击囤房异售行为在此次调控政策出台前，已对楼盘销售的单次推盘量，销售过程中SP行为进行了相应的规定，此次主要是对之前政策的强调执行。公开销售制度的明确政府透明售房制度的确立，已施行多年，但在实际过程中，仅部分城市做到，此次主要是再次强调执行。,市场监管：影响研判,在市场监管上，中央政府已经多次强调，但收效甚微，此次将开发商的融资等方面亦纳入了监管范围，但是：问题不是出在监管上，而是出在制度上，没有好的制度就根本不可能有有效的监管，尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方，监管的严厉程度还是要看政策的整体执行力度。,增加供给,加快保障,抑制投资,市场监管,政府问责,1,2,3,4,5,市场发展趋势预判,6,调控政策出台后的市场反应分析,调控政策,市场观望,调控政策的时效性,根据以往历次调控的经验,本次调控虽然参与部门最多、最严厉、最全面，但是它仅仅是一种行政手段,行政手段：有时间限制的、随时可更改的、由利益所驱动的,调控政策一,调控政策二,调控政策三,法律法规：没有时间限制、权威的、永久的，不由利益所驱动,房价,行政手段：不论政策严厉到什么程度，有多少后继政策或细则，反弹只是个时间问题。只当手政手段转化为法律法规的时候，楼市才能真正摆脱“轮回”，实现相对稳定。后市如何，不仅仅要看后继政策的出台，还要看是否有根本性的调控手段的改变。,政府的位置和出发点,即得利益阶层：地方政府开发商房地产行业投资客有房一族,弱势群体,房价,中央政府,和谐社会稳定经济稳定政治稳定,经济基础决定上层建筑调控的出发点是：房价的增长已经危害到了社会稳定、经济稳定和政治稳定，破坏了当前的和谐局面，中央政府促使其回归原位，不论使用什么手段。现时房价已经到了疯狂的地步，只有在其稳定到一定程度，中央政府才会收手。,市场平衡点即房价转折点,房地产走势,价格变动,投机需求,投资需求,刚性需求,价,量,开发商,需求,成交量支撑位,资金宽松：价涨,资金紧张：价跌,政府也好、开发商也好、消费都才也好，都在寻找这个平衡点(转折点)，涨也好、跌也好，都是由这个平衡点（转折点）开始。但是这个平衡点不可能维持，房价如逆水行舟，不进则退，搏弈就在这个点上展开。,市场发展预测,2011年,2010年,2009年,2008年,2007年,价,量,调控新政,新政执行不严厉,新政执行严厉且出台税收法律,住房制度改变,市场支撑点,市场支撑点,市场发展预测,以下分析，呈接上图,市场多数看法：调控新政时效性半年，2010年底后止跌回升基于调控新政执行难度考虑，二套房、三套房等政策导致大面积退房、异地购房导致部分热点区域崩盘、即得利益阶层针对楼市泡沫破裂所带来的利益损失的极力反扑，以及现有调控为行政手段，存在一定时效性和公信力的考虑。市场理性看法：调控将由行政手段向法律手段过渡，税收法律法规将出台基于本次调控的严厉程度，以及从调控中透露出来的一些信息：政府即将换届，政治上为接班做准备；以前调而无效所引起的负面效应；房价疯狂已危害社会、经济、政治稳定，非调不可；行政手段的调控不仅有时效性限制，而且如“狼来了”已经对市场失去恐吓效果，必须使用新的、长久性的、权威性的调控手段。市场悲观看法：本次调控预示着，国家住房制度将由市场为主、保障为辅向保障和市场相协调、甚至保障为主、市场为辅转变，倒退回计划经济时代这是在温家宝总理推行大规模供应保障性住房的政策前提下的大胆假设。,宁波市场变化解读,NO.4,宁波政策影响下市场行情变化与在售部分个案客户分析,一、案例参照罗曼风情、都市华庭、金域华府、金色水岸3、AUX大厦、洛兹大厦、水岸枫情、盛世天城、玺园、明天广场、钱湖天地、塘家湾、奥林80、外滩风景、香湖湾、青林湾、江南明珠苑、东一时区二、研究范围新政前后部分案场来人来电量变化新政前后案场成交情况已售产品中客户二套房、三套房比例已售产品客户外地比例已售产品客户纯投资比例市场焦点关注三、备注：原始数据及比较方法原始数据来源于各案场日来人来电统计按照3月总计31天，调控前4月1日-14日总计15天，调控后4月15日-4月23日总计9天取日平均值部分因特殊原因影响数据准确性项目采取剔除态度,案例参照,案例参照案场来人来电统计,数据筛选原则剔除因意外因素影响来人来电统计项目4月中旬开盘项目：水岸枫情、钱湖天地、AUX大厦4月中旬报广影响：明天广场4月中旬售楼处开放项目：罗曼风情已售完项目：金域华府,监测项目3月累计来人1052组，4月上半月来人1422组，调控后来人287组；3月累计来电3103组，4月上半月来电1700组，调控后来电281组；,政策调控后案场来人来电下降50%强,案例参照案场成交统计,在售项目日去化统计,都市华庭为检测个案中单价最低，投资客比例最少的个案；调控政策后去化7套，其中15-20日去化7套，20日后无去化；,案例参照案场成交统计,调控期间开盘项目成交统计,卡纳湖谷本次推出“天鹅湖”组团，为历次推案中资源最优质产品，地下室计算产权，套均价1500万，地上面积单价48000元/，销售状况较好；水岸风情本次推出最后批200套尾房，均价20000元/，成交30套均为小区内最好地段、最好户型房源，本次开盘销售率仅为15%，为2009年至今宁波新推案最差销售率；钱湖天地本次首次开盘推出600套单身公寓，认购情况较为乐观，目前除部分客户对后市不看好要求退房外，案场整体情况较其他在售项目稳定；,调控巧合开盘项目研究：城市稀缺豪宅受政策影响较小；改善型投资居住两相宜产品受政策冲击最大；商业产权公寓主要受市场大势影响，纯政策面影响有限；,案例参照成交或意向客户二、三套房统计,监测个案成交、意向客户统计：二套房客户比例平均值达到31%，三套房客户比例平均值达到47%；奥林80、都市华庭等城郊个案二、三套房比例合计约50%左右偏低；城市中心区域项目二套、三套房比例合计达到80%以上；单身公寓产品三套房比例占90%强；,09年至今在售项目均不同程度受到新政冲击，其中非郊区项目80%以上客户受到影响,案例参照成交或意向客户外地比例统计,城郊类,别墅、豪宅类,普通住宅类,产权公寓类,外地类,成交或意向客户外地比例分析：宁波市场外地客户整体比例在5-8%之间；盛世天城等体量较大项目受开盘周期影响外地客比例较高；本次统计的外地客户当中，有部分客户属于在宁波长期工作，可提供相应税收证明；调控政策中对外地客群限制问题对宁波市场影响有限,案例参照成交或意向客户纯投资比例统计,数据筛选原则不考虑调控期间开盘或新推案项目；,公寓型产品客户以纯投资型客户为主比例高达80-90%；小面积公寓，因其低总价而受中小投资者喜好；普宅产品纯投资者占比基本在30-50%之间；09年下半年随着楼市的迅速回暖，投资者蜂拥入市；,投资型40年产权小面积公寓其纯投资比例80-90%；作为普宅其纯投资比例也达到了30-50%高比例；随着政策对纯投资客群的重手打压，宁波普宅客群中将会有近40%受影响,焦点关注长岛花园事件,长岛花园【开盘时间】：4月15日内部客户预定，4月16日开盘；【推案情况】：平层408套；跃墅211套；别墅79套基本“售罄”【价格】：平层均价27000最低24000最高31900叠墅均价35000最低30200最高38000别墅均价32000，最低30000，最高34000【销售动态】：截止4月16日基本售罄，但是17日内部大量退房，4月20日后部分客户受政策不利影响要求推迟按揭时间、开发商垫付部分首付或换房等条件；目前开发商态度强硬尚处于僵持当中；,关注焦点：雅戈尔置业作为宁波房地产市场龙头企业，长岛花园在2010年4月15日调控当日开盘，近600组客户对开发商在首付、按揭等方面的提出处理意见，随着部分不冷静业主冲击售楼处，并与2010年4月23日集会商讨应对方案，雅戈尔置业对此事的处理方法将极大影响市场心态平衡，成为宁波当前因首付、按揭等问题产生纠纷的楼盘的处理榜样；,焦点关注万科金色水岸即将开盘,万科集团作为2008年市场的“领跳者”，在本次“415”“417”新政后又即将推出金色水岸3期；不沿江118均价2万，接近长岛花园140平层；沿江175均价3万，接近长岛花园230观江复式；在品牌几乎相差有限的情况下，长岛花园景观与区位均优于金色水岸3期；据万科现场工作人员介绍，本次推案为精装修产品，装修标准3000元/且样板房档次一般；,关注焦点：一、在长岛花园事件极其恶劣的影响下，万科采取乐观价值体系策略，是否会取得开盘成功并得到客户对此价格的认同；二、如果万科无法取得满意的开盘结果或开盘前对市场信心不足，是否会再次采取“变相降价策略”，将对宁波市场信心面构成怎样的冲击；,案例参照数据性小结,政策调控后市场表现案场来人来电受