房地产市场宏观调控政策解读及长沙市场走向预判.ppt

2011年房地产市场宏观调控政策解读与市场展望,2011年2月,中铁房地产集团（长沙）有限公司,1,中铁房地产集团（长沙）有限公司,一、新政的颁布背景分析二、“新国八条”主要内容解读三、“房产税新政”主要内容解读四、“加息”内容解读五、新政背景下的市场形势展望与对策思考六、对长沙房地产市场的影响分析七、长沙山语城项目应对策略,目录,一、新政颁布背景,中铁房地产集团（长沙）有限公司,2,内容,1、国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制；为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会后颁布了新的措施简称“新国八条”。2、作为新一轮房地产调控的组合拳之一，已经酝酿多时的房产税试点工作于2011年1月27日启动。上海和重庆作为首批试点城市，正式宣布对住宅开征房产税。,一、新政颁布背景,中铁房地产集团（长沙）有限公司,3,分析：1)、2010年中国经济已经走出低谷，迈入新的增长周期，全年GDP增速达到10.3%。同时，全年CPI同比上涨3.3%，特别是四季度物价上涨压力陡增，12月份CPI同比上涨4.6%,PPI同比上涨5.9%。展望2011年，GDP仍将保持较高增速，控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题。2）、在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低等诸多因素的共同驱动下，尽管房地产市场遭遇持续一年的史上最严厉的调控打压，2010年全年房地市场成交依然火暴，商品房销售量价齐升。尤其是2010年12月全国房地产市场成交超乎常态，商品房成交量再创新高，表现出继续上冲的强烈欲望，房市全面泡沫化的风险进一步显现。3）、主要城市可供土地资源日益稀缺，可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体所有土地征用日益困难，集体所有土地直接上市受制于宪法，短期无法突破。未来几年土地供应严重受限，冀望大规模增加土地供应以平衡供求进而依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能；4）、2010年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫；5）、2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵；6）、住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。,一、新政颁布背景,总结：一、“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外更为深远的背景。因此，本轮房地产市场调控不仅将持续2011年全年，未来几年房地产行业都将面临持续深入的模式调整和制度变革，房地产业将进入一个战略转型期。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,4,二、“新国八条”主要内容解读,第一条：进一步落实地方政府责任。内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。分析：1）、首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求第一季度发布，力度之严，史无前例。2）、规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。3）、此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。4）、此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,5,二、“新国八条”主要内容解读,中铁房地产集团（长沙）有限公司,6,第二条：加大保障性安居工程建设力度。内容：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析:1）、全国2011年将开工建设1000万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在2012年开始全面呈现。2）、保障房建设供应将在全国主要城市全面铺开。因此将促进更多城市的房地产格局发生变化。3）、在加大建设供应力度的同时，各地将陆续设计和规范住房保障基本制度。住房保障的长效机制和基本制度都将在今后几年确立并趋向稳定。从长期看，这将使公众对保障性住房形成稳定预期，进而逐步改变中低端人群的住房消费习惯和模式，对房地产市场的影响将是深远而长期的。,二、“新国八条”主要内容解读,中铁房地产集团（长沙）有限公司,7,第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。内容：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,二、“新国八条”主要内容解读,中铁房地产集团（长沙）有限公司,8,分析:1）、首先，调整营业税政策将明显降低短期投资收益预期。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万；2）、其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，会在一定程度上降低部分开发商上调售价的愿望；3）、第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易税费可能增加数倍；4）、第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，如果个税按照转让收益的20%足额收取，购房投资的预期收益将大幅下降，其调控效果远比房产税更直接也更有效；5）、此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”,二、“新国八条”主要内容解读,中铁房地产集团（长沙）有限公司,9,第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。内容：人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率；加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。,分析：1）、继续遏制投机投资购房，在需求端进一步强化以满足首套房需求优先的战略导向；2）、对包括改善型在内的二套房消费的信贷政策进一步收紧，在强化抑制投资投机购房的同时，也对改善型购房给予一定的限制，意在控制二套房需求在短期内过于集中的释放，这实际上与房产税试点方案和推进进程安排显然是有所呼应的；3）、根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，不能得到贷款优惠支持，这使得短期内需依靠贷款支持在房产税开征前换购两套大房的门槛有所提高，这对经济基础较弱的二套改善需求有一定影响；4）、从2010年实际执行情况看，对于有经济基础支持的二套改善需求而言，信贷政策进一步收紧，并不会导致该类需求的明显收缩，影响是相对有限的。,二、“新国八条”主要内容解读,第五条：严格住房用地供应管理。内容：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明；对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,10,分析：1）、在供应端，体现资源向满足基本居住需求方向倾斜。同时，稳定商品房用地供应以稳定未来供求关系预期；,二、“新国八条”主要内容解读,第六条：合理引导住房需求。内容：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,11,二、“新国八条”主要内容解读,分析：1）、直接以行政手段将二套以上购房者和非本地多套购房者驱离市场，是新国八条最严厉也是效果最直接的措施。2）、至少有四十个以上城市原则上需从严控制，涵盖了主要城市，影响面至少波所有核心市场。3）、严厉限购将催生“卖小买大”购房行为，在一定阶段内会增加大房型需求，形成阶段性结构性机会（上海除外）。同时也可能加大小房型存量房的市场投放。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,12,二、“新国八条”主要内容解读,第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。内容：未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责；对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,13,分析：1）、首次以政策的形式规定关于房价工作的约谈问责机制，明确了相关领导的责任，有利于房价的调控政策的实施，也体现出中央调控房价的决心，进而稳定市场预期,二、“新国八条”主要内容解读,第八条：坚持和强化舆论引导。内容：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,14,分析：1）、此条强调的是居民居住及购房观念需要有大的转变，会是伴随保障性住房、商品房的共同发展逐渐形成，也是来自政府结合中国实际情况亡羊补牢的声音；2）、如能够最短时间内居住观念有重大的转变，将会起到事半功倍的作用。,二、“新国八条”主要内容解读,总结：新国八条充分体现了政府调控房市的强烈企图心和坚定意志。各项政策的落实执行除了希望切实控制房价上涨的同时，将推动房地产行业和市场实现四个方面的战略转型：一、房地产行业定位从单纯的经济支柱部门向民生部门转型；二、从商品房占绝对主导的纯市场化发展向商品房和保障房并驾齐驱的双轨制转型；三、逐投资投机，回归自主需求，推动商品住宅从投资品回归消费品；四、住房资源从通过市场机制更多向中高收入阶层配置，转变为通过行政手段和市场机制相结合集中向中低收入阶层配置。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,15,三、“房产税新政”主要内容解读,三、“房产税新政”主要内容解读,分析：1）、两地房产税试点方案相对稳健，比业内和公众预期更温和，因此没有对市场预期产生重大冲击；2）、在严厉限购政策已经落地的情况下，房地产税试点作为市场调控手段的效用有限，短期内，无论对市场供求和房价走势都不会有明显而直接的影响；3）、长期看，作为制度变革的一项重大举措，将逐步改变市场规则，影响消费观念，使市场运行发生系统性变化4）、房产税从试点到全面铺开预计将有一个较长的周期，在逐步推进的过程中，因预期变化，市场可能会出现局部性和阶段性的变化，抑制和刺激的局部效应不可避免；,中铁房地产集团（长沙）有限公司,17,总结：一、房产税试点的启动宣告：房地产政策正式从主要围绕房价目标的市场供求调节迈向房价控制和制度变革并举的新阶段；二、与其说房产税推出是为了调控房价，不如说是借势房价高企推动税制改革，房产税试点对房市走势影响有限。房产税从试点到不断铺开的过程还将推动市场出现阶段性、结构性的热点机会。房地产系统制度变革的完成需要一个较长的过程，因此，本轮房地产市场的调整和新的稳定秩序的形成将会持续数年的时间。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,18,三、“房产税新政”主要内容解读,四、“加息”内容解读,内容：央行2月8日晚宣布了今年首次加息，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存款利率由2.75%上调至3%，一年期贷款利率由5.81%上调至6.06%。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,19,分析：1）、应对通货膨胀：央行此次加息是预料中的应对通胀举措，从存贷款不对称加息分析，央行缓解负利率的目的也很明显，由于今年一季度和上半年CPI都可能维持高位，一季度仍有加息可能，而且由于数量型工具对银行资金流动性影响大，控制社会融资总量的任务可能将更主要的落在利率调整这一价格工具上。2）、间接影响楼市：开发贷与房贷的利率的提升，也给开发商与购房者造成心理压力，但加息后的利率尚未达到2007年的高点，因此，加息政策主要的影响依然来自对未来持续加息预期的恐惧，从而对市场信心造成影响。,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,1、宏观经济环境仍然支持房地产市场继续活跃2010年房地产市场面临有史以来最为严厉的政策调控，但市场却表现出超呼想象的强势，与2008年的市场态势形成鲜明对比。其关键支持因素在于良好的宏观经济环境：1）、经济增长强劲，处于新一轮上升周期2）、流动性极度宽松；3）、利率仍然处于中低水平，即便执行1.1倍的房贷利率，与2007年12月的利率高点相比仍有较大差距；4）、通涨上行，资产价格高企，保值需求旺盛正是由于全面恶化的宏观经济环境与房市调控政策的叠加，造就了2008年房地产市场的阶段性调整。2010年完全不一样的宏观经济环境造就了市场需求的全面持续活跃，尽管调控政策持续加码，但市场依然表现抢眼。2011年宏观经济可望继续保持较快增长态势；货币政策虽然从适度宽松开始回归常态，但总体上流动性收缩需要有一个过程；利率将继续上调，但仍将维持在适中的水平上；通涨预期进一步加强，保值需求依然旺盛。总体上看，宏观经济环境对市场需求的支持依然强劲，2011年刚性购房需求和改善性需求继续保持持续活跃是可以期待的。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,20,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,2、新政主要从需求层面入手对房地产市场施加结构性影响新国八条以行政手段直接禁止部分人群继续购买商品住宅，一定程度上将会压缩需求总量，同时其影响更多是结构性的：1）、三套及以上购房需求和外地两套及以上购房需求被阶段性行政禁止，投资投机购房大门基本关闭。根据金网络公司对主要城市2010年购房客群结构的跟踪分析，预计直接影响新房需求在10-25%左右；2）、受国八条和房产税试点的综合影响，对已有一套住宅的本地居民，一方面由于受信贷政策收紧的影响，购买二套住房的门槛提高；另一方面，为尽可能降低纳税机率，在未试点城市将会刺激有足够经济基础的人群尽早购买二套房，并且为尽量用足政策，不排除更倾向购买大房型，甚至把首套房也售出，两套均换购成大房型。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,21,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,3）、对于有资格购买一套住房的外地人群，将会更倾向于一次到位购买更大面积的商品房4）、对于已经拥有两套住房的人群，在房产税预期下，不排除集中出现一波“售小购大”型升级购房需求，他们将成为高端市场的主要机会所在。5）、首套购房受新政影响不大，而且将因供应更充沛而收益，预计将保持持续活跃，成交会有所加大，成为市场的绝对主力。其中，一次到位的购房行为预计有一定程度的增加。随着房产税试点的正式启动，未来几年预计房地产相关制度变革将会持续推进。第一，房地产税收制度不断完善；第二，住房保障制度将全面系统建立；第三，土地制度将发生重大变革，不仅是土地出让方式的变化，同时集体所有土地的上市交易和使用权到期延续制度等重大问题均将涉及。这些重大制度的变革，意味着未来几年房地产将进入一个战略转型期，房地产市场的制度基础和运行规则面临全面重建，其对房地产市场的长期深层影响更需要给予持续关注。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,22,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,3、2011年市场形势总体展望1）、2011年商品住宅市场在经济基本面和调控政策的双向搏奕中震荡波动的态势已经确立。一方面，总体良好的宏观经济形势将继续为房市提供有利支持，市场可望继续保持较高的活跃度；另一方面，与2010年相比，宏观经济环境的正向支持有所减弱，而政策调控的力度则进一步加强。总体上看，2011年大部分城市市场活跃度有一定程度回落应是大概率事件。因严厉的限购政策，部分城市多套房购买群体和纯投资购房成交的下降将直接导致总体成交规模出现20%左右的回落。同时，得益于供应增加，首套刚需购房可望保持增长。2）、得益于2010年房地产投资和开工建设规模的较快增长，预计2011年供应形势将继续好转，同时受新政影响需求将受到一定程度的抑制，2011年供求关系将更趋宽松。但是，基于土地供应的长期制约，在需求回落有限的情况下，多数城市供求关系难以发生逆转。因此，我们预计：房价上涨的势头将会得到有效遏制，但房价不会发生深度调整。2011年房价将呈现出有涨有落、相对稳定的态势，总体上将进入一个平台整理期。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,23,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,3)、2011年不同城市市场表现将呈现出更大的差异。多数城市因结构性的有冷有热导致整体市场表现不冷不热。不同细分市场表现有冷有热：面向首次置业人群基本居住需要的普通商品房市场需求基础稳定，不受政策限制，且具有长期发展潜力，供应得到更有利的政策保障，在2011年将继续呈现出供需两旺的态势，未来相当长时间内都将是商品房市场的主体市场；改善型住宅市场主要面向二套房需求。虽然信贷政策有所收紧，入市门槛有所提高，但总体需求相对稳定。特别受房产税预期的影响，在未试点城市将刺激有经济实力的人群尽早购买第二套房，形成阶段性的活跃态势；二套房市场将更高比例呈现出购买大房型的需求倾向，使市场更趋两级，这也正是大户型产品的主要市场机会所在；投资投机购房需求被阶段性驱离住宅市场。高端市场面临行政性强制紧缩，总体上影响最直接，2011年市场活跃度将明显下降。受房产税预期影响，可能出现的更多一次到位购房需求和高端客户售小换大需求，是高端项目的有限市场机会所在。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,24,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,4)、2011年不同城市市场表现将呈现出更大的差异。多数城市因结构性的有冷有热导致整体市场表现不冷不热。其中三类城市和地区需要给予更多关注：1.对于高房价城市，主要是一线和二线热点城市，投资购房比例和外地购房比例往往较高，在高端、多套需求受限情况下，交易量影响较大，市场可能表现出明显的量缩价稳的走势；2.部分土地和商品房供应一直比较充沛以及在2011年供应快速放量的城市，因供求关系更有利于买方，卖方竞争压力陡增，房价可能出现率先调整的走势；3.以海南为代表的主要依赖非本地、非第一居所需求的地区，市场将面临一段较长时期的观望局面，具有很大的不确定性，短期压力显而易见。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,25,5)、由于政策需要一个消化过程，各地落实情况尚不明朗，2011年市场走势的不确定性和短期波动性将会显著提高，这也是市场风险所在。预计，3-4月是各地市场成交波动的关键观察时点，四季度则是房价波动的敏感时点。6)、影响市场最终表现的关键性变动因素是：消费者预期的变化。尽管目前主要消费人群的市场预期尚未出现根本性逆转，但随着政策的落实和市场出现的变化，消费者预期将会被逐步影响或自我强化，需要持续保持关注。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,26,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,1)、着眼长远调结构，加快战略转型，是2011年房地产企业面临的第一优先课题。一方面，顺应国家政策指引的行业转型方向，住宅开发更多面向基本居住需求；同时，根据自身资源特点和竞争优势适时跟进新的发展领域；另一方面，要及时关注行业制度变革方向，前瞻性研究制度变革之后的市场运行机制和企业发展模式，为未来新规则下的竞争做好资源、技术和管理准备。2、近期要特别重视抓好二套改善性和二套换购升级型需求在部分城市阶段性激发的市场机会，一方面，具有地段、资源和品质优势的项目藉此拓展更理想的赢利空间，另一方面，对于地价成本高、竞争优势不突出或产品设计面积偏大且已固化的项目，应当以量为先，加快消化速度，藉此全力降低库存，避免成为长期包袱.2）、短中期回避以非本地需求和非第一居所需求为主要面向的市场方向和项目机会。既有项目适当调整投资开发计划，适度压缩规模；对新的土地和项目投资应本着审慎保守原则进行决策。3）、对于既有在运作项目：产品未定型的，可以根据新的市场方向做相应的检讨调整。近两年未开征税的城市，面向二套需求的，户型面积可适当加大且提高三居以上比例，以与该类客群新的购买取向更匹配。产品已定型的，中小户型项目全力抓本地购房需求，市场会继续稳定活跃，大户型主抓两套需求和外地户籍首套。年度营销目标应以加快走量为优先关注，全力压缩库存。4）、鉴于市场调整期的特点，具体项目营销政策和作业方案应当保留更多灵活性，进行多预案策略规划和储备，随行就市，以动制动。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,27,五、新政背景下的市场形势展望与对策思考,4、开发企业应对策略,六、对长沙房地产市场的影响分析,1、长沙市场背景分析：2011年长沙房地产市场有可能呈现震荡甚至少许回落的走势。在2010年不断调控政策下，长沙房地产市场表现稳健，持续上扬。但2011年政策压力巨大，长沙房地产市场有可能呈现震荡甚至少许回落的走势。年度住宅销售面积1982.87万平米，销售价格4519元/平米。在2010年，随着4月份宏观调控，长沙市场观望气氛弥漫，量价不振。但是在下半年刚性需求开始集中进场，销售量和价格都出现大幅上扬，商品房和住宅的价格在12月达到6253元/平米和5600元/平米。但价格上涨较快之后，在目前政策强力打压下观望态势极易出现，未来的调控也将成为常态，因此2011年的销售很难再现2010年的局面，但长沙依然以刚需为主，总体市场相对一线城市泡沫较少，市场总体健康：（长沙内五区）,中铁房地产集团（长沙）有限公司,28,六、对长沙房地产市场的影响分析,1）、长沙市场以刚性需求为主，升级性和投资性为辅。2010年成交总量结构上，4000-5000元/区间占比最大（30.27%），120以下房源占64.44%，市场上以刚性需求为主。2）、长沙整体经济2010年表现抢眼，而长沙房地产市场从价格上依然在全国二线城市、省会城市排名后列。在强劲的城市活力和居民收入能力对比下，长沙房地产市场的低销售价格、高销售量表现在全国房地产市场形成“价值洼地”。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,29,六、对长沙房地产市场的影响分析,3）、具体执行保留了操作空间。对于限购人群划定为湖南省省内，而非本城；信贷政策适当放宽，可以通过非常规手段获得购房资格和利率优惠；拆迁货币补贴和低收入家庭货币补贴大量入市。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,30,六、对长沙房地产市场的影响分析,2、长沙市场受影响分析：综合本次政策调控方向和2010年的长沙市场表现，在2011年新政之下长沙市场将受到以下影响：1）、下半年集中放量、竞争激烈、销售压力明显。由于调控政策如新国八条、房产税、加息等陆续出台后，市场将在春节后迅速形成观望态势，销售市场萎缩。按照以往的经验，大部分开发商上半年都将谨慎推盘，这将导致大部分的项目在年度销售任务压力下，下半年将集中放量，市场供应巨大。而在政策调控下，客户量萎缩，客户竞争加剧，各项目的销售压力明显（山语城周边市场2011年供应主要集中在：马厂板块近90万，秀峰山板块36.5万，竞争较2010年更加激烈）。,中铁房地产集团（长沙）有限公司,31,六、对长沙房地产市场的影响分析,2）、价格上扬的态势必然受到抑制。首先城市价格调控目标将重点针对城市中心区和豪宅项目，在价格波动影响下必然进一步对整体市场价格形成压制。其次新“国八条”和房产税的系列组合拳，对市场信心形成严重打击，进而形成浓厚观望情绪，这将导致成交量萎缩，成交量萎缩将抑制价格上涨。4）、执行细则具有不确定性。虽然在2010年长沙在执行中留有余地，但是本次新政首次将“官帽子”与房价联系起来，对于相应的负责部门和领导必然造成压力，具体执行细则更可能偏紧偏严。5）、满足刚性需求的中小户型受政策营销较小。本次调控从信贷、土地供应、税收征收上对一次置业、中小户型的刚性需求采取了保护，对未来市场的供给和消费起到了