重庆渝北空港回兴片区楼盘市调报告.ppt

重庆世涛营销策划顾问有限公司,徐明华,渝北两路空港回兴片区市调报告,精品资料网（）专业提供企管培训资料,调研目标,调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本情况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续运做项目提供市场数据参考。调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况，了解当地居民对价位的接受范围，为后续运做项目提供销售价格参考。调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点，发展趋势，为后续运做项目的产品定位提供参考。,调研内容,两路空港回兴片区楼盘销售状况两路空港回兴片区楼盘销售价格两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势,调研范围两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘,调研方法,实地调查资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调查）电话访谈,精品资料网（）专业提供企管培训资料,重庆轻轨地铁规划（九线一环）：,渝北区简介,渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下游东岸的三角地带，北与四川省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川市相邻。幅员面积1452平方公里。重庆北部新区的4个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的“武术之乡”和国家级卫生城区，也是国家环境保护模范城区、国家园林城区和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国文化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重庆山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。渝北区拥有森林州万亩，森林覆盖率30，城区绿化率达35，区内有省级风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河-张关溶洞、玉峰山和华望山森林公园、碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、重庆大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿学校等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等6个小区被评为市“十佳住宅小区”。渝北区依华蓥，挟两江，素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。东部有盛名远播的“武陵仙境”统景风景区，是重庆“十佳”风景名胜之一，以“统景峡猿”居古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为“自然博物馆”，同时也是西南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型溶洞群体，星罗棋布，其中2000米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而形成全长5000多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生，附近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称“水晶龙宫”，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。景地知名度高，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,渝北区区位优势明显，投资环境优越:,新城优势：区内两路至龙溪沿国道210红双段一线，重庆北部新城的主要组成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一;城郊优势：区政府所在地距重庆市中心19.5公里,最南端的龙溪镇距市中心仅24公里,位于居城乡结合部,是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基地;空港优势：全天候现代化国际空港重庆机场位于两路镇，已开通48条航线，年进出港旅客200多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊”;二期工程完成后，客运量可达3000万人次年，货运量可达100万吨年国道优势：国道210、212、319线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的319渝长高级公路贯穿区境南部，动工改造的210国道纵贯全区，规划在人和修建的4平方公里的重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站也将建设在渝北区；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道长江、嘉陵江流经渝北区50公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通和通信枢纽;库区优势：渝北区三峡工程库区范围享受国家三峡移民政策和对口支援政策。,两路地区由小县城向空港国际新城嬗变过程：,1984年时，两路仅是一座在沉睡中封闭落后的小县城。当时城区面积0.53平方公里，人口11297人，除了县属机关事业单位外，仅有为数不多的几家国有食品、机械、印刷工业企业，以及小而散的商贸服务业。当时，回兴也是两路区下属的院坝乡。1985年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建。1990年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两路与重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。1992年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、旅游城、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出3.3平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村方向推进。2007年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理委员会，负责以重庆江北机场和两路老城为中心的46平方公里的城市建设，东区则继承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴的城区已连为一体，建成的城区面积已达到30平方公里，户籍人口21.44万人，占全区总人口的26.4%。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、房地产业、商贸流通业等产业快速崛起。2007年，两路地区实现生产总值54.65亿元，占渝北板块45.49%；两路地区街道级财政收入17546万元，占渝北板块40.4%；地税收入83793万元，占全区地税收入的45.6%；国税收入52568万元，占全区国税收入的68.1%。,两路发展优势及前景：,两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑；两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保税港区的对外开放平台；两路因机场资源“从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插上了腾飞的翅膀；有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北中学等基础教育学校的文化支撑；有闻名全国的文明城区创建系列成果；有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等对城市化、工业化的强势推动；龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作来抓；重庆市正在加快实施的城市“北拓东进”战略，为龙溪、两路地区的城市化转型升级提供了重大战略机遇；城市副中心，两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区域之一。两路抓住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通过20年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全可能的；利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开放第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区正处于城市扩张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的现代产业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商圈,空港新城发展必然性：,空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活空港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支撑大项目，来促进整个空港国际新城的建设。空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政中心带动新城建设、带动旧城转移.来自政府规划部门的消息，渝北区政府搬迁至空港新城。此片区是以后政府各部门集中的政务中心。空港新城包括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到5.4平方公里。目前，空港老城占地面积仅3.6平方公里。渝北区规划局官员称，区政府将搬迁到新城，形成占地面积0.2平方公里左右的行政中心，带动新城的建设开发。同时，占地面积0.5平方公里的商业中心将与行政中心比邻而建，集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变空港城目前缺乏商业中心的局面。通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新形象机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都市；七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象；渝北未来城区将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。依托空港实施“双核驱动”，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市新城的跨越。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,潜力优势：绝版地段升值快,现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地段，将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具投资价值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而规划的新城片区也将对其发展起到极其重要的推动作用。据业内人士分析，该商圈形成后，并不亚于现在的解放碑。原因在于解放碑已经没有发展空间了。而新城的新商圈发展空间大、潜力大、规划合理。良好的规划前景引来了嗅觉敏感的房地产开发者。未来两路地区的空港新城，将会在重庆主城区形成与以渝中半岛及周边观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝融合的核心商圈并列的两大城市核心之一，两路地区将是重庆主城区最重要的新兴核心区。,小结：,重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。渝北新城正成为我市老主城区向周边新主城区辐射扩张的重点区域。众多政务部门的汇集以及一大批实力开发企业的征战，让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不可挡的新板块。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,开发分析：,今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中包括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供应量迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的争夺也很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回兴区域价值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝北两路空港回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企业和品牌企业，如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力和成熟的开发理念，渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间内脱胎换骨。在几年前，渝北两路空港回兴基本属于被开发商遗忘的角落。如今，两路空港回兴在地图上地理位置相邻的区域里，房地产市场不约而同的形成了前所未有的开发热潮虽然渝北两路空港回兴区域价值日益凸显，但还是有几大瓶颈制约了它的发展,龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素：,观念制约。区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世界的大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和自力更生式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。规划制约。从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配套等问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难，致使龙溪“卧城”和“办公城”的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定位缺乏前瞻性，规划方案缺乏大气势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、土地利用总体规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中小学布点、文体和卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不力或漏项。不成熟不完善的城市规划，使两路城区至今定格在“县城”水准上，离都市区的基本要求相去甚远。项目制约。作为重庆重要中心城区，必须拥有一批在市内外乃至更大范围内有影响力的大项目。目前，龙溪具备了吸引市级以上行政机关、事业单位、各类社团、企业总部等实力，但苦于无地可供，许多优势项目只能眼睁睁地看着流入江北、南岸等区。两路虽然具有大型项目发展的空间，由于受到基础设施不配套，城市发展总体规划、土地利用总体规划调整滞后制约下的用地瓶颈，以及招商引资力度不够等制约，并不具有对市级以上社团组织、大专院校、医卫文体项目和企业总部等明显的吸引力。大型项目引进难，一般项目落地难，使两路地区的发展难以乘势而上，加快发展。配套制约。市政环卫设施不配套。龙溪、两路排水设施建设滞后均不同程度地存在，照明设施标准也不高。垃圾站、垃圾中转站、公厕规划建设太少。龙溪应建50座公厕，仅建成15座，回兴应建15座，只建成10座，正在开发建设的空港广场至仁睦滩无一座公厕。龙溪、两路城区交通网络衔接不畅，立体交通配套设施缺乏，城区路面过窄，停车场库建设严重滞后，公交站点和大型公交枢纽站场建设迟缓。广场、公园、游园不够配套。社会事业发展不同步。缺乏引进科研院所、普通高校、职业院校、大型医院、市级文化体育社团的规划和政策，龙溪、两路缺少大型社会事业项目支撑。在城市开发建设中，中小学校只拆不建、多拆少建、拆大建小，导致城区入学难，尤其是回兴、龙塔入学矛盾十分尖锐。目前，全区没有一所与主城区地位相适应的三级综合医院，文化馆、图书馆、博物馆、电影院等陈旧落后，大型公共体育设施缺失。与重庆重要中心城区要求比，各类配套设施建设欠帐太多。稳定制约。龙溪城市化升级，需要引进一批大型优势项目。在无地可供的状态下，只能把眼光投向旧城改造，采取“腾笼换鸟”方式来升级产业、完善城市功能。两路城区则将通过大规模征地实现城市化和工业化的空间发展，走外延扩张的发展路子。不管是旧城改造，还是征地建城，都要遭遇拆迁安置引起的社会不稳定难题。目前，征地农转非和旧城改造拆迁人员上访不断，已成为渝北最大的不稳定因素。今后，旧城改造和大规模征地拆迁安置出现的不稳定因素，将直接影响到龙溪、两路走向重庆重要中心城区的时间表。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,三、渝北两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘调研分析如下：,两路空港老城片区主要楼盘调研数据如下：,两路空港老城片区数据分析：,商住楼以多层、小高层为主。商住楼价格主要集中在4200元/左右。容积率大约在2.33。楼盘多以大型开发为主。商住楼面积需求主要在90-130。据上表预计09年底此片区将有一场更加激烈的竞争。销售方式以坐销为主。销售势头较好。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,两路空港新城片区主要楼盘调研数据如下：,精品资料网（）专业提供企管培训资料,两路空港新城片区数据分析：,商住楼以小高层、高层为主。商住楼价格主要集中在4200元/左右。容积率大约在2.95。楼盘多以大型开发为主。商住楼需求主要以小户型为主，面积需求主要在50-90。销售方式以坐销为主。销售势头较好。,两路空港片区小结：,商住楼以小高层为主商住楼价格在4200元/左右容积率在2.5左右商住楼多以大型开发为主此片区商住楼面积需求主要在50-130销售方式以坐销为主销售势头较好,回兴片区主要楼盘调研数据如下：,精品资料网（）专业提供企管培训资料,回兴立交片区数据分析：,商住楼多以高层、洋房为主。商住楼价格主要集中在3800元/左右。容积率大约在3.2。楼盘以小、中型开发为主。商住楼面积需求主要在40-120。销售方式以坐销为主。销售势头较好。,回兴西政片区数据分析：,楼盘开发以小高层、高层、别墅为主。商住楼价格在3600元/左右；别墅项目价格在7500元/左右。（常青藤人文别墅项目除外）容积率小高层、高层大约在2.5；别墅项目容积率大约在0.5。楼盘以大型开发为主。商住楼面积需求在50-90；别墅面积需求在200以上销售方式以坐销为主。销售势头良好。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,回兴片区小结：,楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势商住楼价格在3700元/左右商住楼容积率大约在3.00商住楼面积需求大约在40-120销售方式以坐销为主销售势头良好,渝北两路空港回兴片区总体数据分析：,楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势，各种类型楼盘需求都较明显销售价格多集中在4000元/，受到最近万科地产的火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售价格也一路飚升。可以轻易看出:好点位置的销售价格在4500元/平方米左右,一般情况下价格基本维持在3800元/平方米开发楼盘容积率大约在2.5-3.0销售方式以坐销为主地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正如火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不远楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如何满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之中重,四、竞争项目相关单位统计表：,精品资料网（）专业提供企管培训资料,分析：,开发商多为本土开发商,外来开发商多以大型低密度住宅开发为主；建筑设计单位和园林景观设计单位多非重庆本土的设计单位；采用营销代理和自产自销的楼盘所占比重基本相等；采用的广告单位基本为重庆本土；所采用的物管公司多为开发商自己所成立的物管公司。,精品资料网（）专业提供企管培训资料,五、主要竞争项目推广主题统计：,分析：,多以生态居所宣称多以低密度美宅标榜可变空间和附加价值较多多打出升值潜力优势,精品资料网（）专业提供企管培训资料,相关单位和推广主题总体分析：,开发商多采用外来设计单位，这不可否认的具有某些优势，与此同时我们也要思考这些设计是否与重庆本土人民的需求相符合；自产自销的楼盘更多的为代理商的介入提供了一个机会，他们大多没有代理公司那样的专业性和对市场把握度的深刻认识；多数楼盘为开发商自己所成立的物管公司，有些与楼盘的品质不相符合，间接的也影响了销售和楼盘美誉度；产品定位趋于一致，基本没有自己楼盘的独特个性，如何做出属于自己楼盘所特有的方案也将是后期工作重点,营销方面：,介绍流程不规范,销售人员专业素质不高,销售人员着装问题,销售人员态度,精品资料网（）专业提供企管培训资料,案场功能有待完善,会所吧台功能不全,案场服务品质有待提升,吧台看守售楼员散漫。,对顾客的服务度以及尊重度,问题,精品资料网（）专业提供企管培训资料,借鉴点,营销,产品,DM单宣传效果显著,户型创新,通过对渝北两路空港回兴板块在售楼盘的仔细调研分析可知：,随着主城城市化进程的加快及新区的逐渐推进，房地产开发如火如荼，各名企大盘相继涌现，区域市场大气候日益景气，市场利好显而易见；随着渝北两路空港回兴旧城改造、中心区拆迁帷幕的徐徐拉开，城市房地产开发刚刚萌芽，正缓缓起步。在一个几无竞争对手的市场上展开搏弈，作为市场领先者，正当其时。一个由封闭走向开放的时代正悄悄来临：城市扩容、高山移民、外来经济活力的注入，必将激发一场由商业、居家到生活方式的革命，必将带动更大的房地产需求。受大市场环境影响，区域房价稳中有升，平稳推抬，本区域房价维持在36004800元/之间，可选择弹性空间较大，足以证明市场供应产品丰富，中、高档次楼盘均有市场空间；相对而言本区域物业类型比较单一，以生态小区为市场主流，短期内楼盘的价格涨浮较小，但随着市场利好因素推抬（主城拓展、拆迁量增大、交通改善等），本区域房价最市场升值空间，市场竞争压力相对较大；,渝北两路空港回兴片区市场现状综述：,整个渝北两路空港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主,高层项目较少。在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费者需求。就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以社区商业为主，餐饮娱乐、美容美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑，其它商业设施为辅助的区域型核心商圈。核心商圈是城市发展进程之方向标，而渝北两路空港回兴板块商业急需以由点到线再到面的方式引导推进商业变革，而谁先找准这个“点”，谁就占尽先机，尝到首创甜头。新区市场，品牌房商居多；上规模大盘居多，区域市场在售楼盘较多，规模偏大，品质相对较高，市场竞争压力比较大从在售楼盘及已售楼盘销售分析，房价徘徊在36004800元/之间，销售势头良好，市场承接抗性不大，相对重庆主城而言具备升值空间；版块城市建设的快速推进，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度挖掘；从产品定位分析可知，高品质高层住宅小区存在市场切入空间；从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；,精品资料网（）专业提供企管培训资料,渝北两路空港回兴板块住宅市场切入机会点分析：,楼盘品质提升开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的售楼员素质提升个性化卖点的进一步挖掘引导消费者的消费观念转变性价比优势挖掘合理户型面积配比物业管理水平有待提高。入市时机把握产品包装及推广,重庆世涛营销策划顾问有限公司,徐明华,渝北两路空港回兴片区推荐地块（有必要现在即时介入）,一、两路空港老城金易地块,精品资料网（）专业提供企管培训资料,地块地形地貌展示：,精品资料网（）专业提供企管培训资料,地块基本情况概述,位于两路空港老城核心地段占地面积约100亩项目周边住宅以多层、小高层为主项目周边配套不十分完善,地块优势分析,项目位于两路空港老城核心地段，有很好的区位优势，可谓是中心占尽此地块对面有金易所开发的项目金易尚城和其打造的渝北特色餐饮街，因此本项目所考虑的配套和形态等问题相对更加容易完善从而确保项目品质区域相对直接竞争项目较少，因此有很好的发挥空间项目地块相对平坦，可塑性强由于金易前期有项目的开发，相对来说知名度有所提升，便于人们更好的认识和解读,地块劣势分析,项目周边几乎无高品质大盘，虽然减少了竞争压力但是想对项目进行创新也是一大考验项目周边配套不十分完善，经济相对落后项目所在地人气不足，虽紧邻中心但是消化项目的人群也是对该项目所出的一大考验项目周边基本无大型景观，全靠项目自身营造，因此这也是项目修建一大考验,精品资料网（）专业提供企管培训资料,二、两路空港新城华港地块,地块地形地貌展示：,地块基本情况概述,位于两路空港新城核心区位占地面积约415亩项目周边住宅以小高层、高层为主（如汇祥好莱坞、强辉金色池塘等）项目周边配套不完善,精品资料网（）专业提供企管培训资料,地块优势分析,项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很好的保证渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅猛发展已建和在建的楼盘在不久之后就将交付使用，无疑为该楼盘初步保证了人气和知名度政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障项目地块相对较平坦，可塑性强项目占地面积巨大，成片开发成本较低项目周边环境较好,地块劣势分析,在周边小高层、高层楼盘的包围之下，该楼盘独树一帜，打出洋房之城卖点，与当下所开发楼盘具有极大的不同，面临相当大的挑战政府以将此地区规划为新区，政府等行政中心也将迁居于此，在现今地块寸土寸金的情况下做洋房极大的浪费了土地同时也与规划繁荣后的该区域不相符合项目周边配套极其不完善，经济相对落后新城区开发的威胁,结语：,以上即为强烈推荐之地块，以上地块均受到政府规划部门的眷顾，相对已成熟之地拥有非常多的优势。以上地块无论是从时机还是从规划设计、物业形态或者是营销、包装等来说都具有很好的切入点，所以强烈推荐即时介入,重庆世涛营销策划顾问有限公司,徐明华,渝北两路空港回兴片区推荐项目,两路空港老城唐庄项目,项目基本情况概述,占地面积:34667平方米总建筑面积:96752.30平方米总户数:724户容积率2.48绿地率：32项目分3期规划,一期198套08年4月开盘已售完;二期约230套已售75%左右三期约300套(在建)项目已多层、高层开发为主,项目优势分析,项目位于两路空港老城核心位置，地段优势明显项目位于红树林旁边，可借助其所树立起来的一定宣传优势项目的命名与项目建造风格吻合项目临近空港广场，休闲生活得以保证项目宣传卖点与本项目想吻合,项目劣势分析,项目售楼部氛围不对，销售人员态度及专业度有待提升，售楼部与项目的建造风格有不相吻合之处项目周边配套不够完善，经济相对落后项目所处位置视觉冲击不明显品牌号召力较弱周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。,两路空港新城立邦盛景天下项目,四期项目地形地貌展示：,项目基本情况概述,总占地面积约380亩建筑面积47.8万平方米，预计总户数3800户容积率1.90绿化率35%分四期建设一期07年8月开盘,二期1222户,一期和二期已售完，三期共1080套,剩余100套左右，四期未建设位于两路空港新城核心区位该项目以多层、小高层开发为主,项目优势分析,项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很好的保证渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅猛发展政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障项目周边环境较好，该地块紧邻观音公园、市政公园，有很好的绿化景观项目规模较大，前期已开发出该项目的1、2、3期，开发商具有一定的社会知名度,项目劣势分析,项目前期开发商开发出的1