房地产税收改革对房地产业影响的效应研究_常莉.docx

1导论1. 1问题的提出 2005年10月，党的十六届五中全会在中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议中指出:“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物业税。”这是继2003年中央文件中提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”后再次明确提出征收物业税的问题，这使得物业税成为广大民众关心的问题，也引起了相关政府部门和学术界的广泛争论。 开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革，物业税是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。在国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等，不管称什么，其实质是一种财产税。之所以要研究房地产税制改革问题，基本的原因在于: 第一，在我国目前的税收体系中，虽然设有对财产课税的税种，但都不是真正意义上的财产税，根据税制完善理论，完善的现代税收制度应当包括所得课税、商品课税和财产课税这三大体系，根据国外的一般情况，财产税作为财政分权体系下地方财政的主体税种，其主要的构成部分即是房地产税或称不动产税。鉴于此，在我国也有必要借房地产税制改革的契机构建财产课税体系，完善税制和财政体系。 第二，我国现行的财税体系是以流转税和所得税为主体的，随着社会经济发展、住房制度和产权制度的改革，我国人民的财源结构已经发生了重大变化，个人占有的社会财富越来越多地以不动产的形式积累下来，这种情况下，仅靠消费环节和收入环节的税收来调节显得力量单薄，财产税的空位不符合我国市场经济发展的现状，有必要弥补这项缺失。 第三，目前我国已经出现了较为严重的贫富差距现象，世界银行有关报告指出，世界上多数国家城乡收入差距的比率为1.5，超过2的极为罕见。但我国，即使按官方估计，1995年这一比率已达2.5，如果加上城市居民所享有的实物性福利，城市居民的实际收入会增加72%。即使考虑到农民进城打工从而缩小城乡收入差距这一因素，1995年城乡实际收入差距比率也在4左右。根据官方公布的资料，我国城乡收入差距的比率到2003年已经达到3.2。根据民间的各种不同估计，目前我国城乡收入的差距为4-6.有学者深刻指出，本应具有调节贫富差距功能的税收在现实的贫富差距面前之所以屡屡失败，其中的一个重要原因就在于现行税制体系中始终未能填补上财产税的空位。房地产业的发展在我国实行土地产权制度改革和住宅自有化改革之后可谓异军突起，中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社科文献出版社2004年发表的中国房地产发展报告中指出，至2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出。 房地产业发展迅速的原因主要有两个:一是近年城市化的迅速推进使得住房需求全线释放;二是地方政府的形象工程、政绩工程的需要。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。但在房地产业为提高居民居住质量、加快城市化发展、促进GDP增长等领域做出巨大贡献的同时，其两面性也逐渐表露无遗。近年来不断上涨的房价已远远超出了收入的增长速度，也超出了大多数工薪阶层的心理预期和承受能力，以致在民众心中房地产业已经成为暴利行业的代名词。 高房价造成中低收入者购房压力过重，但另一方面商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。而随着提高住房贷款利率等一系列货币政策的显著失灵，似乎税收手段已经成为可以依赖的唯一良策。世界许多国家都尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。由于全世界城市中心区的土地价值均不同程度地出现了迅速的价格上涨，不动产税受到了各国更进一步的重视，并将其作为一种能够抑制土地价格无控制上涨对社会和经济所产生的破坏性影响的可能手段。许多国家在房价高涨的时候，改革不动产税，希望通过不动产税调节房价，如20世纪90年代初的美、日结构性障碍贸易倡议，重点在于通过不动产税改革帮助日本缓解土地价格飞涨。德国政府希望将不动产应税价值提高到市场实际水平，从而降低囤积住房的趋势，并由此而增加经济型住房的供应量。 房地产税制改革虽然从长远考量其重点在于规范税收体制，但也不排除其可能调控房地产业非理性发展的作用。鉴于物业税的征收已经如箭在弦，并且部分城市的试点和模拟运行已经展开，出于谨慎科学的态度，并为了把握正确的改革方向，促进房地产业和国民经济的健康发展，提高人民群众居住质量，实现地方政府和地方居民税收范式下权利义务的良性互动而提供理论上的支持和引导，.有必要通过分析地方政府、房地产商、消费者等密切相关的各相关利益主体在改革中的力量消长、利益得失，研究房地产税制改革对我国房地产业的影响效应，1 .2研究背景和意义房地产税是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的一种税。随着房地产业和市场经济的发展，我国房地产税收体系暴露出了诸多问题，表现为如下的一些基本特征: 首先，我国目前针对土地、房产及房地产企业收缴的税种达12种之多，其中，直接将房地产作为征税对象的有6个税种，分别是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，房地产企业经营过程中需要交纳的税收种类还包括5个税种和1个附加，它们是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，可谓名目繁杂。 尽管如此，国务院发展研究中心的一项研究却表明，我国房地产税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8:12%，而西方国家的房地产税或财产税占基层政府的财政收入比重相当高，甚至达将近80%。在西方，房地产税是财产税最主要的构成部分，该项税收收入往往构成地方公共财政最为重要的可自主支配的收入来源。可见，我国名目众多的房地产税并没有带来理想的财政收入效果，与西方单纯的房地产税或不动产税相比，我国的房地产税显得华而不实。发达国家财产税的课税环节角度分析,房地产税收可以分三大征收体系:房地产保有税、房地产取得税和房地产所得税。房地产税收的这种设置在发达国家的税收实践中相互配合,较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。第二,从表1一1可以看出,我国房地产开发转让及出租环节的税负沉重,税率偏高且税种交叉,并且存在重复征税,其中开发环节的前期税费(包括土地出让金、土地使用费等)的负担最重,约占整个开发期间税费总额的75%。而在占用或保有环节的税负较轻,只有4种税,而且是在一次减除原值10%一30%之后征收。这样的税收制度安排无疑会加大开发建设成本,提高购房“门槛”,从而抑制住房消费,阻碍购房者潜在需求向有效需求的转化。第三,我国现行房地产税税制规定的征税范围只包括城市、县城、建制镇和工矿区,并将行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等一系列房产均列为免税对象,税基狭窄。第四,我国现行房地产税制没有体现公平税负的原则,一方面采取了“内外有别、两套税制并存”的政策,不符合国民待遇,另一方面,征收中计税依据不合理,如在城市房地产税的征收中,有的是按照原值征收,有的按照租金的一定比例征收,而原值的确定难以体现新旧房之间的资金时间差异。我国真正意义上的房地产业是在我国经济体制改革的背景下应运而生的,并且伴随着巨大需求的释放,房地产行业也经历了一条超常规的发展路径:建国后至20世纪80年代初实行城镇土地使用无偿化和城镇职工住房公有化,房地产业的发展始于上世纪80年代中期,我国开始实行以土地使用有偿化为核心的土地产权制度改革和住宅自由化的住房制度改革,房地产业的发展由此开始。进入90年代,房地产业的重要性日益彰显,1996年建设部提出“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”,进而到1998年下半年福利分房被停止,我国房地产业由此进入了高速发展的轨道,2000年全国完成房地产开发投资达4900亿元,占全社会固定资产投资的巧%,是各类投资中规模最大、增速最快的行业,房地产市场对国民经济的整体推动效应开始显现,原有的提法也被渐渐置换为“力争将房地产业发展成为国民经济的支柱产业”,至2003年,(国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号文)第一条开宗明义提到:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”2003年9月1日召开的全国房地产工作会议上,国务院副总理曾培炎更进一步提出“房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。”对比我国房地产税收特征和房地产业的发展现状,现行税收体制己经远远落后于房地产业发展实践,并且这种相脱节的状况已经引起了国家的高度重视。2003年十六届三中全会公布的中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提到:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”此后,物业税应不应征收、何时开征以及如何征收等问题引起了相关政府部门和学术界的广泛争论,并逐渐达成了物业税必须要征收的共识。紧接着,民间对物业税的议论也开始沸沸扬扬,出现了众多的看法:有人认为物业税开征会使房价下降30一40%,有些人担心百姓会买得起房而住不起,还有人将打击房屋市场投机、抑制房地产业泡沫的希望寄托在物业税身上。究竟房地产税收改革对政府、对房地产企业、对房屋消费者和整个房地产业会产生怎样的影响,笔者认为,不能仅仅从一些表象看问题,而应该运用经济学基本理论,客观而公正地分析房地产税收改革有可能产生的一系列杠杆作用。在这样的背景之下,笔者认为,研究房地产税收改革对房地产业影响的效应问题具有重要的理论价值和深远的现实意义。1.3相关概念界定本文题目中的“房地产税”是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的税种的集合,即表1一1所列的全部税种所构成的一个系统。中央政府在文件中所称的物业税实际上是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。需要说明的是,物业税并不是一个新的税收品种,也不一定是最终的名称,开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革,国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等,不管称什么,其实质是一种财产税。因此,在这里主要介绍的概念包括房地产税、物业税、财产税,以及房地产业等。1.3.1正确理解房地产税和物业税房地产税和不动产税是等同的概念。房地产或不动产(RealEstate,Llllllovable,RealProperty)是一个法律术语,是财产中“动产”的对称,是指不能移动位置或移动后会引起形状、性质改变,造成经济损失的物,如土地、建筑物以及附着于土地上的树木等。从主体内涵的角度来看,广义的房地产税涉及土地(农业)税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。可以认为不动产税既不同于土地税,也有别于财产税,其外延大于土地税而小于财产税,是介于土地税与财产税之间的税系。物业税的名称和概念在理论界存有异议。物业税的概念起源于香港,吴俊培认为:“物业税”只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税”(PropertyTaX)的另一种叫法,并不是新概念。韩凤芹指出,在香港,物业税的涵义与我国内地目前所指房地产税含义并不同。虽然现在媒体使用较多的是物业税,但是鉴于二者涵义的区别,把即将征收的不动产税改称为房地产税,会比物业税更科学。安体富指出物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。万婷认为(2004)所谓物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,应缴纳税值会随着不动产市场价值的升高而提高。马克和认为(2004),物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税,是财产税的一种。李炯和李冬总结了对物业税的基本认识,他们指出,关于什么是物业税,理论界目前尚未形成统一认识,就其内涵而言,代表性的观点有四种:第一种观点认为物业税实际上就是房地产税,只是在不同的国家、地区其名称不尽相同。有的称“财产税”,有的称“不动产税”,有的称“房地产税”,有的称“地方税”或“差铜”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致,即物业税是对土地、房屋等不动产在其保有阶段征收的一种财产税。房产和地产合一,适用统一的物业税,税额随房地产的升值而提高。目前,中国物业税等于房产税加城市房地产税加土地增值税加土地出让金等。在我国开征物业税,是对在我国境内拥有土地使用权和房屋使用权的自然人和法人征收的一种房地产保有阶段的税收。持这一种观点的学者在理论界比较普遍。我国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地使用费等税费合并,借鉴国外房地产保有税做法,转化为在房地产保有阶段统一收取、税额依据房地产评估值计征的物业税。第二种观点认为物业税是财产税的一种。一般而言,物业主要指房产和大宗的不动产,在土地产权可以私人拥有的国家应包括地产。在我国,企业和私人并不真正拥有土地产权,他们交纳的只能是地租,而不是地产税,所以物业税只能是房产税或财产税。这一种观点把房产税视同财产税,把物业税和财产税等同起来。第三种观点认为物业税涵盖所有不动产,物业税设计应扩大使用范围。中央文件中明确指出对不动产开征物业税,而不动产除房产外,还有汽车、船只等。把其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的开征,减少偷漏税的发生。这种观点将财产扩大到了所有不动产,物业税不仅包括房地产税,还应包括对汽车、船只以及和房屋“捆绑”在在一起的其他财产征收的税,其涉及面较宽。第四种观点认为物业税原则上应该由财产等不动产价值及其增值等因素来确定。首先,财产等不动产的价值是物业税的主要计税依据,既然物业税是对财产等不动产的征税,那么财产等不动产价值即成为计征物业税的主要依据。其次,财产等不动产的增值部分是物业税重要的计税依据。1.3.2房地产税收的基本范畴房地产税收是一类十分古老的税收形式,其起源大体可以上溯至农业经济文明兴起、国家产生,土地和房屋开始作为一种主要的财富或获取财富的手段的时候。所谓房地产税收,是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动。房地产税收的课税客体既包括独立存在的土地,也包括独立计税的房屋等土地改良物,还包括房屋与土地的共生体,通常被称为房地产;课税环节既包括房地产的持有,也包括房地产产权交易和取得(出售、出租、抵押、继承和赠与等)。按照房地产经济学对房地产的分类习惯,我们可以根据课税物的不同把房地产税收这个总概念细分为以下几个概念:(1)广义土地税。不仅包括土地本身及其提供的服务的课税,也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物所课征的税赋(如房屋税、土地改良税),对土地或土地改良无交易行为的课税(如契税、印花税)以及对土地的不当利用行为课征的税赋(如空地税、荒地税等)。可见,广义土地税与上文定义的房地产税收是同一概念。(2)狭义土地税。是指针对土地实体本身或其提供的服务所课征的税赋,如地价税、地租税和田赋等。(3)房屋税或房产税。指单纯以房屋及其产权交易为课税对象的房地产税。(4)狭义的房地产税.。以房产与地产的共生体为课税物所征收的税赋。比如,在我国内地,如果把房屋与土地作为一个统一体开征财产税,则该税种成为房地产税。由于此概念并不包括对土地的课税,因而是一个狭义的房地产税收概念。此处笔者需要说明一点:由于笔者认同一些学者指出的物业税这一称谓不准确且易于同现有的“物业费”概念相混淆的观点,本文中对房地产税收改革后在房屋保有阶段开征的统一税收称作房地产税(文献综述中引用他人观点时为遵从原意部分仍用物业税)。1.3.3财产税及其和房地产税的关系财产税是以法人和自然人拥有和归其支配的财产为对象所征收的一类税收。它对一切积累的财产、生活资料、生产资料,甚至资源课税。财产税(Propertytax)在国外也被称为物业税、地产税或者是财富税,其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估价值的一定比率征收税款,是国际上常用的地方政府收入来源之一。现代财产税体系包括土地税、房产税、不动产税、一般财产税、遗产税与赠与税、净值税等税种。财产税和房地产税的关系可以通过对财产税历史的追溯来认识。财产税是世界上最早的税收。从历史上看,财产税是奴隶制国家和封建制国家最主要的收入来源。最早的财产税是农具税和牲畜税,土地税则是各国普遍征收的财产税,在各个历史发展阶段都在财产税体系中占有重要地位。随着城市的出现和快速发展,房产税逐渐代替了土地税,形成了较为完善的不动产税体系。遗产税的开征较早,而作为遗产税补充的赠与税则是上个世纪的产物。随着经济发展,产业的替代,不同课税对象的出现,财产税体系经历了土地税、房产税的演化,同时,随着资本主义工商业的快速发展,私人资本快速积累、不动产的大量出现,社会贫富分化严重,对财产课税从一般财产税发展到遗产税及赠与税。近现代以来,随着商品课税的盛行和所得税的发展,财产税的地位和作用开始下降,但仍是一些国家地方政府的主要收入来源。经过几千年的发展,财产税体系逐渐从单一财产税体系发展为各税种相互配合的复合财产税体系,从原始的税制体系发展成较为完善的财产税体系。可见,尽管在很多国家,如美国的文献中很多时候将房地产税和财产税等同起来,但实际上房地产税包含在现代财产税体系中,并且以房地产税为主的财产税构成了许多国家地方财政收入的主要来源。无论是财政经济学者,还是房地产经济学者都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类,例如,有文献称土地税是财产体系中最主要的税种之一,认为它是一种以土地为课税对象的财产税。台湾学者张德粹也认为土地税是一种财产税,并进一步论述其计税特征,即不论田赋还是城市地价税的征收,自然以土地价值为标准而非以土地每期收益为凭,尽管收益决定地价,但课税并不直接与收益相关,因为荒地和空地都需要课税。陈多长认为,将土地税视为一个土地税种并把它归入财产税类,如果把财产定义为广义的财产,即不仅包括静态的存量财富,也包括动态的流量财富,那么这是可以理解的,但一般来讲,如果把财产定义为静态的存量财富,则以上说法未免过于笼统。事实上,按照土地税的定义,土地税是一类税收而非一个税种。即使按照同一个划分标准也会形成几个不同性质进而不同归属的土地税种。在房地产税收的定义下,房地产税收是一个包含狭义土地税、房屋税、狭义房地产税等众多税种的大概念。由于课税物和征收环节的不同以及课税目的的差异等造成房地产税种可以归属到不同的税类。不管房地产税种归属如何,但从本质上来看,作为一类税收,房地产税收与其他税赋一样,是一种政府部门利用国家政权力量将土地财富或土地利用有关的财富(如土地改良物资本)由私人主体向公共主体的强制性转移。这与租金有所不同,因为后者从本质上讲是房地产所有权在经济上的实现形式。1.3.4房地产和房地产业的内涵和外延房地产虽然在人民生活和国民经济中扮演着重要角色,但在我国还没有建立法定的房地产概念。美国的不动产概念在法律上规定为土地和土地上的所有自然实体部分(树木、矿藏等)以及附着在土地上的人工实体部分(建筑物、长地改良物等)。所有永久性的建筑附着物(水管道、电源开关、暖气等)以及室内设施(电梯等)一般也认为是不动产的一部分。在我国台湾地区在法律上将房地产称为不动产,“民法”第六十条规定:“称不动产者,谓土地及定着物。不动产制产物,尚未分离者,为该不动产之部分。”不动产是土地和其定着物的合称。我国对房地产的界定说法不一,综合起来,可以将房地产定义为:土地及地上定着物以及同地上利用相联系的地下改良物;同时,还包括以上组成部分所衍生的各种权利。如图1一1。根据土地利用方式化分的房地产类型包括:工业房地产、商业房地产、住宅和特殊房地产,本文所讨论的主要是住宅部分,它涵盖着图1一1所示的内容。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业,1978年,原中国城乡建设环境保护部关于发展中国房地产业的报告中对房地产业的内涵作了如下表述:“房地产业包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。”房地产业是一门综合性较强的行业,它涉及建筑业、金融信托业、建材业、装演业及服务业等行业,但房地产又是一个相对独立的行业。联合国制定的国际标准行业分类把经济行业分为十类,房地产列为第八类,我国原国家计委、原国家经委、国家统计局联合颁发的国民经济行业分类代码把我国的经济行业分为十三个门类。其中,房地产列第七位。房地产业是土地与建筑产品的经营部门,但同时又从事土地开发和房屋建设,具有第二产业的性质。另一方面,房地产业又从事房地产产权交易,以及提供咨询、设计、信托、保险、仓储等劳务服务,具有第三产业的性质。因此,房地产业是介于第二产业和第三产业间的复合型产业。但是,1985年,国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的统计报告中把房地产业归列为第三产业。需要指出的是,房地产业具有其特殊性,由于土地资源的垄断性,房地产业表现出一定程度的垄断性。土地资源的稀缺性,导致了房地产业在局部和一定时期内形成一种“供不应求”的市场局面。虽然我国对房地产业的准人没有限制,但在我国的土地供应市场并未完全市场化、同时对住宅的市场需求极度膨胀的时期,谁拥有了土地(使用权),谁就拥有了房地产业的高额利润。众多的房地产开发企业之间的竞争集中在对“地块”的竞争,而不是在房地产行业内的竞争。这种市场条件形成两种格局,从供给方看,房地产业变相拥有了一种垄断的权利,从需求方看,住宅不是一般的消费品,而是具有消费品和投资品的双重属性。本文中所称的房地产业,主要是由土地使用权有偿划拨、转让、土地开发、房屋建设、房屋所有权买卖和租赁等行为构成的房地产市场,即主要包括住宅市场和居住用途的房屋租赁市场。从外延看,其市场主体除了开发商和房屋消费者之外,还包括政府部门,主要是地方政府,这是因为地方政府在房地产业中兼有多重身份,既是土地所有权的代言人,又是提供公共产品的服务者,同时还是房地产税的征纳者。.4研究内容和框架本文以我国房地产税收改革为主线,通过研究房地产税收改革对房地产企业行为的模式选择、对消费者购房行为倾向和福利水平改变、以及对地方政府公共财政的潜在影响力和引导力等问题,探讨房地产税收改革对房地产业的影响效应。本文的主要研究内容包括:首先,在系统梳理国内外房地产税收及房地产税收改革的相关理论文献的基础上,归纳出国外现有理论主要集中的领域是财产税与地方政府财政关系、地方财产税受益与否、财产税负的累进和累退等,国内的研究则集中在我国财税体制改革背景下如何进行房地产税收改革的对策性研究,指出目前的研究缺乏对房地产税收改革的深层理论分析,也缺乏与房地产税收紧密相关的房地产业在房地产税改革的过程中可能受到的影响分析。第二,在财政分权等西方财产课税相关理论和税收原则理论的指导下,分析我国房地产税改革的合理趋势,并研究这种改革对房价、房地产市场及其相关主体,包括购房者、房地产开发企业、地方政府的行为模式的影响,从而完成本文的研究主旨。本文运用的基本理论包括西方税收理论中与财产税相关的主要理论及模型,包括财政分权和财政收入理论、财产税受益论、税制完善理论、资源合理配置理论等,税收效应理论中的税收非中性效应理论、税收的阻碍效应和社会效应,税收对费用的替代效应等理论。论文的研究框架如下页图1一2:1.5研究方法在具体的研究方法上,由于房地产经济学本身是一门综合运用多学科研究成果的应用经济学,一般可采用多种研究方法。本文采用的研究方法包括:第一,理论联系实际的方法。继承财产课税和税收理论中的合理思想,结合现实,坚持继承性和发展性相结合的原则,寻找能够指导我国房地产发展实践的正确理论思想。第二,定性分析与定量分析相结合的方法。由于房地产税收改革是一项正在进行局部规范、局部试点而其核心的改革(房地产保有期间开征不动产税)尚未推行的事物,故而缺乏实践数据,难以进行准确的定量分析,本文在定性分析的基础之上,结合历史数据和改革思想在局部进行了定量分析,使文中对问题的分析和结论更具信服力。第三,逻辑推理与模型推导相结合的方法。在影响效应研究中,本文通过建立函数模型,借助数学推导的方法来佐证逻辑推理的正确性。第四,模拟测算与案例研究相结合的方法。在研究房地产税收改革对购房者和房地产开发企业的影响效应时,论文在建立函数模型进行理论推导的基础之上,采用模拟测算(个别问题采用模拟案例测算)的方法进行说明。1.6主要创新房地产税收改革、房地产业发展、房价、供求等问题无论在理论层面还是现实层面都是广为讨论和备受关注的话题,本文在归纳总结他人研究的基础上,在相关理论和现实国情的结合运用指导下,沿着个人研究的侧重点和主题思路,力求能够在研究工作上走得更远。统观全文,笔者所作的工作和可能的创新点可总结如下:第一,在理论层面:本文将与研究工作相关的理论基础划分为两个层次:分别为财产课税理论和效应理论。其后,笔者将理论和中国的一些基本国情(如人均资源状况、收入分配状况等)、中国房地产领域的基本国情(如房地产税收对地方财政贡献情况、房地产税费现状等)结合起来,提出了当前中国房地产税收改革中应当遵循的理论指导思想。具体包括:(l)为房地产税收改革提供充分支持的财政分权、税制完善、资源合理配置、收入分配等理论对我国的房地产税收改革都是比较适合的理论依据,特别是收入分配理论,在现阶段我国的税制改革应更多体现纵向公平的原则;(2)在我国房地产行业调控中应该发挥作用的税收非中性效应、阻碍效应等效应理论可以用于分析税收对房地产业产生影响的机理,如通过对非居住需求的抑制来发挥税收的宏观调控作用。第二,在研究方法层面,当前国内相关研究多为定性研究,定量研究为数甚少。本文在定性研究的基础之上,将逻辑推导和定量分析结合起来,通过模型和函数将论文的推理加以演绎、结论得以验证,并采用了模拟测算的方法来说明税收改革的影响。在研究方法上的创新具体体现在:(一)运用数学模型验证土地出让金改革对土地价格的影响和税收改革对住宅销售价格的影响,利用等额终值折现的方法推导出让金和年租金之间的关系,并结合利率和年租金的对比来分析其他条件不变时二者的大小比较。(二)运用函数模型推理演绎的方式来说明房地产税收改革对相关主体的影响效应,并且通过案例分析,运用模拟测算来测度税收改革对消费者、房地产企业的影响。在分析对消费者的影响时,构建的函数模型有消费者需求函数和消费者总居住成本函数,区分税收减免和不减免、不同类型的购房者等情况,结合模拟案例测算,对比得出房地产税收改革前后对不同类型购房者的影响。在分析对房地产企业的影响时,构建了房地产税收改革前后开发商的供给函数和总成本函数,并对房地产税收改革后房地产开发企业成本收益进行模拟测算,通过模型推导和模拟测算分析得出房地产企业在不同时期受房地产税收改革的影响。第三,在论文的结论上,由于目前相关问题的探讨日益增多,各种观点层出不穷,很难取得重大的结论性突破,只能说笔者通过自己的研究思路和方法,推导出一些较有启发意义的结果。归纳如下:(一)关于土地年租金对土地价格进而对房地产企业或房屋所有者占用土地所需支付成本及地方政府出让土地收入的影响,笔者推导的结果是:当土地使用年限大于1年且期间利率水平不变时,土地年租金制对土地价格的影响取决于年租金增长率和利率之间的对比,据此可以判断现实中土地年租金制对相关主体的影响方向。考虑到土地年租金作为市场定价机制的结果,其增长率和利率进行对比,一般结果较为有利,这使得地方政府的土地收入增长,因此,地方政府应能够被争取作为土地使用制度改革的支持者。(二)房地产税收改革从整体上来说对其相关的利益主体,如购房者、房地产商、地方政府,都能够从某一角度产生积极有利的影响,但对某些类型的购房者,如投资投机型购房者,将产生非常不利的影响,这种影响恰能体现税收调控的调节对象。(三)国外房地产税一般采用的是比例税,我国为方便征收起见也可采纳,但针对当前房地产业发展中的不良状况并考虑中国经济和社会发展的稳定健康目的,必须对不同类型房产采用区别税率,甚至为达到调控效果可采用超面积累进税率制。2文献综述2.1国外房地产税收理论回顾在很多西方国家,房地产税是财产税的主要构成部分,相关文献中,大多将财产税和房地产税、不动产税视作等同的概念。由于财产税在西方是一个较为成熟的税种,相关的文献研究也很丰富,笔者在此尝试对其中的一些典型理论作一归纳。2.1.1地方财产税的受益论和新论之争房地产税收与财政分权是密切相关的,在西方,财产税一般在地方政府级别上征收,有众多的小税收辖区使用这种税,在美国,财产税始于殖民地时期,在很早以前就是地方政府(美国政府分联邦政府、州政府和地方政府三级)的主要税收来源。关于地方财产税,主要有“受益论”和“新论”两种对立的观点。地方财产税的受益论是指根据公共服务的受益程度分配税收负担,财产税的税收收入用于为纳税人服务,使纳税人自身受益(类似于我们所说的“取之于民,用之于民”),并且这一税种没有造成福利损失。受益论是从著名的蒂布(Tiebout,1956)关于地方支出决定理论的模型延伸而来的,在这个模型中,蒂布论述了由不同行政辖区的地方政府所提供的那些公共产品可能不会遇到发生在其他公共产品身上的“搭便车”问题,因为居民们可以通过选择在不同的社区内居住来透露他们对地方公共产品的偏好,如果不同的社区提供明显不同的公共服务种类和服务程度,居民们就能通过他们的脚而不是通过投票箱来进行投票,即居民对居住社区的选择就是他们对社区公共产品和服务的投票。Rublnfeld(1987)指出了蒂布模型所基于的一些强假设,包括所有人都拥有完全信息、完全可流动性、社区可以达到并保持最佳面积大小,并由每一个迁入者支付服务的边际成本,该边际成本等于平均成本、不存在行政区之间的溢出效应、存在足够多的社区可供选择以满足人们对地方政府服务的所有偏好组合、社区内的人对于公共服务的偏好趋同、收入高低与地理位置无关以及公共产品融资来源于一次性总赋税等。Hamilton(1975)通过加入财产税融资延伸了蒂布模型,在Hamilton模型中,地方服务融资来自于居民财产税,地方公共服务被假定为公开提供的私人产品,因而提供公共服务的人均成本是固定的,模型将房屋市场运作纳入其中,并假设存在足够多的社区以满足对房屋和公共服务需求的所有组合,亦即房屋供给是完全有弹性的,模型还假设地方政府可以实行严格的分区(zoning)法令以规定社区中房屋的最低价值。Hamilton模型得出了一个重要的结论:在所有的社区内,不仅人们对公共服务的需求趋同,而且人们在房屋的消费上也趋同,在这种情况下,人们不会因为财产税的征收或增加而调整他们的房屋消费,因此,财产税被有效地转化成了人头税。WiiliamFischel(1992)在Hamilton模型的基础之上再次拓展了财产税的受益论并成为该理论的典型代表人物,Fischel通过对分区法规己经足够严格的论证说明完全可以将财产税转化为一种受益税。他从理论和实证两个方面论证地方财产税是受益税。在地方政府企业、房屋业主和财产税的受益论一文中,Fischel指出,由于财产税制度结合了城市土地利用分区和所谓的“用脚投票”原则,所以它既是受益的也是有效的税种,至少比州政府或联邦政府所征用的用于同样服务的税种更有效率。Fischel提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将被“资本化”入当地财产价值中,认为高质量学校、低犯罪率和低税率都会增加住房价格,在其他因素相同的前提下,人们愿意支付更高的价格住在公共设施相对较好而税率又较低的社区内。他强调“资本化无处不在”,足以使财产税对地方而言是一种受益税。Gcorgezodrow(1983)是财产税“新论”的拥护者,新论基于哈伯格(Harberger)关于税负归宿的模型,主要结论是资本要素承担了税收的平均负担,认为对资产征税扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策,原因在于房地产税的税基既包括建筑物,又包括其他地面设施,地方财产税增加了建筑物和其他地面设施的成本,减少了房屋和其他设施的建设,导致土地利用不足,单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。新论的基本假设是全国范围内资本存货总供给是固定的,即资本供给完全无弹性,在这一假设下,资本所有者不可能逃脱税收的平均负担。相对于受益论家庭可流动性和房地产的不可流动性的前提,新论还有另一个重要的假设:房屋的可流动性,更精确地说,房屋资本可流动,至少从长期来讲可以做其他用途。W巨lfaceE.Oates认为以上两种观点都有道理,因为它们分别从不同的角度阐明了财产税在地方公共财政中的影响,同时认为,地方财产税不可能是完美的受益税,如居民在扩建房屋时,必然会考虑房屋因扩建增值而导致财产税额增加的问题,财产税因可能减少此类建设而带来“额外负担”。Zodrow在自己的研究中也指出,新论也同意地方项目的成本和收益会资本化入财产价值这一受益论所支持的观点。尽管如此,OateS还是强调(1994)在财产税的新论和受益论之间进行抉择是“至关重要的,因为这两种观点在地方公共部门的有效运作和地方财产税的税负归宿问题上有着完全不同的结论”。2.1.2房地产税的累进累退性争论房地产税收属于财产税类,在经济学文献中,关于房地产税收累进累退性的讨论通常包含于财产税累进累退性的讨论之中。房地产税收是否具有收入分配调节功能取决于其税负归宿相对于收入分配是否具有累进性,长期以来,关于财产税累进性一直存有争议。关于房地产税是累退还是累进税制的争议,在西方的财税理论体系中分化为两大观点。传统观点运用局部分析方法,认为由于土地所有权收入份额随着总收入的上升而增加,因而土地部分的财产税具有累退性,同理,住房支出比例随着年收入的增加而下降显示建筑物部分的财产税也是累退的。财产税累退论的代表人物迪克纳泽(DickNetzer,1966)认为“财产税相对于现行货币收入来说是均衡的,在一定程度上具有累退性。”财产税是基于住宅单元价值的比例税率,因为低收入家庭在住房上的支出比例大于高收入家庭,相比之下承担的财产税义务也较重。累退论基于“财产税是消费税”的理论假设之上,那么运用局部均衡的分析结果就是财产税会提高应税商品的市场价格,从而把税负转嫁给该财产的消费者承担,住宅财产税会通过提高住宅租金的方式,按照住宅消费数量成比例地将税收负担转嫁给承租户,年住宅服务消费在低收入家庭中占的比重更高,故财产税负分布相对于收入分布而言是累退的。另一种观点认为房地产税是累进的,累进论基于财产税是资本税的假设并采用一般均衡的分析方法。代表人物有米斯克斯基(Meiszkowski)、艾伦(HenryAaron)等。米斯克斯基(1972)在哈伯格(Harberger)税负归宿的一般均衡模型(1962)基础上,建立了自己的模型,他将整个经济中的行政区域分为相对高税收的地区和相对低税收的地区,并假设全国资本供给是完全无弹性的,因此资本所有者作为一个团体负担了全国财产税负的平均负担,米斯克斯基将财产税的这一特性称作财产税归宿的利润税成分,强调财产税税负归宿是相当具有累进性的,因为现代一般均衡理论表明,各个群体支付的财产税率是对所有资本征税的税率,而高收入家庭的资产多,他们承担的赋税也多,所以财产税属于累进税制,即房地产税的资本化和资本收入比例会随着总收入的增加而上升。艾伦(1975)认为财产税税负分布相对于收入分布具有累进性,由于短期内全国资本的总供给是缺乏弹性的,资产所有者通过转让资产给他人或者变更资产形式并不能有效逃避税负,因而短期内,对资本征收的全国统一的财产税将以减少资本净报酬的方式而归于资本所有者头上,那么,拥有较多资本财富的高收入家庭承担的课税负担相对较多,即房地产税负具有明显的累进性。房地产税负累进累退的争论,不仅在于其对房地产税性质和资本供给弹性的假设不同,以及采用的分析方法不同,还源于实践检验的不一致性。艾伦的检验证明,在美国的一些州,人均收入与实际的财产税率正相关,证明财产税的累进性,但在一些县级行政区二者呈现负相关性,又支持了财产税的累退性。对此,我国学者陈多长(2005)指出,在房地产税种可以分别计征的税收制度下,讨论一般意义上的房地产税收的税负归宿是否累进不仅难以得到确定性答案,而且对房地产税收政策实践的指导意义也不大。2.1.3房地产税归属与超额负担理论在房地产税归属领域的争论较多,主要的观点包括:房地产税是一种资本税,其代表人物米斯克斯基(Mieszkowski,1972)通过一般均衡分析得出了关于财产税的新观点:资本如果可以在辖区间流动,且资本供给对于收益率没有弹性,那么一项全国性的地方财产税制度会使资本家的收益降到税收平均水平,即财产税税负转嫁到了资本所有者身上,亦即财产税被完全资本化。米斯克斯基的观点被艾伦(Aaron,1975)通过实证分析进行了检验,结论是正确的。另有一种观点认为房地产税是一种货物税,持这种观点的主要是传统的理论家,他们用局部均衡的方法得出结论:土地部分的财产税由土地所有者承担,负担与租金成正比,建筑物部分的财产税由房屋使用者承担,其负担与房屋使用金额成正比。还有一种观点认为社区经常性地用这项税收收入来购买公共服务,如治安、教育等,故房地产税是一种使用费。著名的蒂布(Tiebout,1956)模型中,房地产税收即是购买公共服务的成本,每个人会根据需要购入公共服务,即人们可以根据自身偏好选择居住地,通过“用脚投票”的方式可以迫使地方政府收取最少的“费用”而提供好的公共服务,在这种认识下,房地产税的归宿似乎变得没有意义。公共产品理论体系中所产生的关于公共产品最佳供应的林达尔模型、萨缪尔森模型以及蒂布模型都说明了不仅公共支出是为了公共产品供应而提供费用,而且税收也被视为人们为享受公共产品而支付的价格,同汉密尔顿(Hamilton,1975)的观点一样,他们认为房地产税收不会产生超额负担,原因在于消费者把地方财产税看作公共服务的价格,这种价格不应该对住房市场产生扭曲作用。这种论调同地方财产税受益理论相似,人们用税收支付从地方公共服务中得到效益,这种税收没有再分配效果,不会产生税收扭曲。以上几种观点虽然将房地产税归为不同的大类,但是无论将之看作资本税、货物税还是一种购买公共服务的使用费,他们承认房地产税有不同的税负归属,而在房地产税的缴纳者是否有超额负担的看法上都倾向于认为税负是合理的,是没有超额负担的。供给学派代表人物阿瑟拉弗(ArihurLaffer,1974)利用著名的“拉弗曲线(如图2一l)”研究了宏观税负水平和经济发展水平的相关性问题。图中横轴代表税率水平,纵轴代表税收收入,随着税率由零到百分之百,税收收入由零到最高水平C然后又回到零,即绝对高的税率会使得人们不愿工作和投资而导致税收收入为零。图中ABD区域为税收禁区,禁区内税率与税收收入成反比关系。拉弗认为,从政府税收来看,决定税收收入总额的因素,不只是税率的高低,还要看税基(国民收入)的大小。相同的税额虽然可以由不同的税率征得,但不同税率对税基却有着不同的影响,高税率削弱税基,降低经济活力。税率有一个临界点,在这一点上可获最高数额税收收入,超过临界点,反而会减少税收收入。因此,拉弗主张,应该大幅度削减税率。因减税造成的财政收入损失,可以通过刺激经济增长后的财政收入予以弥补。拉弗的观点说明他认为税收(包括房地产税)在课税禁区部分是会产生额外负担的,这个结论与哈伯格三角区类似。哈伯格(Harberger)运用消费者剩余理论,通过补偿需求曲线来说明税收超额负担问题,在图2一2中,AB为某一产品的补偿需求曲线。假设该产品的边际成本为常数,税前的边际成本为MC,则税前均衡价格为P0,产量为Q0,税前消费者剩余为APOC。若政府对该产品征收从量税T,则边际成本曲线MC向上平易至MC,此时均衡价格为PT,产量为QT,消费者剩余为APTE。将税前消费者剩余与税后消费者剩余相比,税收使消费者剩余减少了PTECPO,这部分即税收给消费者造成的福利损失。但政府收到的税收收入仅为PTEDP。,三角形ECD即为税收的超额负担。2.1.4文献观点评述受益论和新论的争议由来已久,这两个观点的一个重要政策意义在于支持地方公共财政体系与房地产税之间的亲疏关系。受益论最原始的理论基础是蒂布模型,该模型有很强的前提假设,之后的拓展研究相继加入了财产税融资、政治以及分区的因素,但并没有放松最初的假设。这些假设中,有些我们可以接受,如家庭是可流动的、人们有“用脚投票”的自由等,但有些假设过于理想化,如人们的收入与地理位置无关、房屋供给完全有弹性等,总的来看,受益论的假设或条件都是非常理想化的。同时,新论因为