房地产企业典当融资经验交流.doc

房地产企业典当融资经验交流 一、房地產典当业务开展情况 我市目前依法注册的典当企业有五家分别是冷水江市恒升典当有限公司、*市信泰典当有限公司、*腾飞典当有限公司、*金松典当有限责任公司、*县锦宏典当有限公司房地產典当融资的用途主要有居民生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地產开发性企业开发性融资这三方面从调研汇总情况来看房地產典当业务在我市的开展自年至年期间总体呈上升趋势但内部结构有此增彼伏的调整其中：居民生活性融资呈下降趋势年占30.85%年占20.09%年占15.83%；小企业、个体工商户生產性融资呈上升趋势年占32.17%年占34.95%年占50.08%；房地產开发性企业开发性融资也呈上升趁势年占8.75%年占12.5%年占22.73%房地產典当融资中最长当期180天最短当期15天平均当期97.5天最高当金数额100万最低当金数额60万平均当金数额為80万单一客户最高当金额度100万坏帐损失為零 近几年房地產企业典当融资在业务中所占比例逐年增长主要原因有两方面一方面国家宏观调控和贷款政策的变化使银行货款融资严重紧缩一些资金实力不强的中小房地產企业向银行求贷无门另一方面房地產销售速度的减缓影响资金回流速度在这两方面因素的影响下房地產企业融资的出路必然会转向典当行以缓解资金不足带来的压力 房地產典当业务中出现了建工程典当在建工程典当属于房地產典当范畴其特点是房屋建筑工程没有最后竣工从法律手续上是开发商暂时享有所有权房屋卖出后所有权归购房者开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候用典当行当金完成工程建筑用卖房款归还典当行当金可以避免出现烂尾楼避免影响城市容貌有些是期房和回迁楼及时完工可避免群眾的不满情绪从某些意义上讲维护了社会稳定同时开发商也可以较快的回笼资金但是在建工程风险很大不可控如果是已取得预售证或房地產权证的就得防范该用于抵押的房產是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖（收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行）造成三角债资金不能正常归还不利于典当行资金周转降低了典当行收益另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理到后期的跟综监管都有诸多困难难以到位相应的资金风险也随之加大需严格把控目前我市在建工程典当业务尚不多 二、房地產典当业务存在的主要问题 房地產典当业务虽近几年上升但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资主要是评估机构的估价和房地產登记部门的相关手续占用的时间较长难以满足当户在时间上的需求在房地產典当业务中也不可避免的会出现当户与不法房地產评估机构串通一气高估冒估房地產的价值从而达到骗贷的目的使典当行承受风险 三、典当行融资、经营守则情况 我市各典当行主要以自有资金开展典当业务為规避风险按估价的适当比例发放当金没有办理超出经营范围的业务各典当企业各自独立经营按自己的市场来开展业务未曾出现多家典当企业联合做家的现象 四、房地產典当业务的利弊及相关对策与建议 典当行向房地產开发企业发放典金有利有弊利的方面：1、从事方地產开发的企业一般都是资金较雄厚的企业资信方面相对有明显的优势；2、相对动產质押而言房地產抵押典当无需专门的场地专门保管只需到房地產管理部门办理相关產权登记手续对典当行而言管理成本相对要低很多；3、房地產企业资本回报率较高能承担起典当行较高的费率弊的方面：1、房地產抵押贷款是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式但实际操作中利用房地產贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险其风险主要有房价虚估、產权虚假、重复抵押、產权不清、產权无效等方面2、房地產抵押贷款金额比率偏低典当管理办法明确规定对同一当户单笔房地產抵押贷款额度最高不超过注册资本的10%而房地產开发企业一般所需资金均比较大而如果要获取100万以上的贷款必需同时提供2个以上的抵押物导致流失了一部分低风险贷款业务这也是房地產开发企业至今业务不占主要份额的主要原因 根据目前存在的问题应尽快完善在建工程抵押