【房地产】同致行：横向双拼户型研究.ppt

,深圳同致行技术中心,新政下横向联合居住户型设计案例解析,2006年10月10日,2006年5月29日16:45分、北京、国办发（2006）37号,2006年6月20日、深圳、市政府98号文,2006年7月6日、北京、建住房（2006）165号文,对于某些地块，因资源条件、价格特点、居住需求、市场竞争等因素的制约，需要扩大相对居住面积，联合居住户型设计迫在眉睫！,联合居住户型设计原则：1、户型为便于客户联合居住，而非强迫客户打通；2、严格遵守户型设计规范，保证报建通过；3、拼接后应满足大面积户型舒适居住的要求；4、尽量减少改造户型造成的浪费；,联合居住户型设计流程,定目标,根据市场需求，规划拼接后户型配比、功能间尺度！,拆户型,确定需要拆分户型，尽量不改变目标户型功能间尺度！,读规范,按照户型设计规范调整拆分户型的尺度！,造障碍,对拆分创造一定的居住障碍点，引导拼接购买！,调结构,依照“便于改造”的原则，适当调整建筑结构！,寻找拼接后户型的细节指标根据市场中畅销户型的细节指标，绘制出拼接后户型套型面积、起居室开间进深、卧室开间进深、厨卫面积,三房客厅开间主要集中在4.1-4.5之间三房主卧开间主要集中在3.5-4之间四房客厅开间主要集中在4.5-5.5之间四房主卧开间主要集中在4-6之间,宽景客厅，大厨房，大卫生间受到市场的欢迎,深圳典型三房产品分析（2006年8月-10月）,深圳典型三房户型分析,城市山林,鸿景翠峰,金域蓝湾三期,香蜜湖瀚城,可园五期,七里香榭,深圳典型四房产品分析（2006年8月-10月）,深圳典型四房户型分析,城市山林,鸿景翠峰,万科东海岸三期,御景东方,高发第五大道,香蜜湖瀚城,住宅设计规范GB50096-1999中华人民共和国国家标准GB50096-1999自1999年6月1日起施行国家质量技术监督局建设部联合发布住宅设计规范,套内空间尺度要求,1.1套型1.1.1住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。1.1.2普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表1.1.2的规定。表1.1.2套型分类,套型规定1、住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。2、普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表内的规定。,卧室、起居室（厅）1、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为10；单人卧室为6；兼起居的卧室为12。2、起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12。3、起居室内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。4、无直接采光的厅，其使用面积不应大于10。,厨房1、厨房的使用面积不应小于下列规定：一类和二类住宅为4；三类和四类住宅为5。2、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。3、厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。4、单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。,卫生间1、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2；单设便器的为1.1。2、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。3、卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。4、套内应设置洗衣机的位置。,、每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间。、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光，起居室应有直接采光、自然通风。、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，套内应设置洗衣机的位置。,满足单套住宅的功能,符合功能间面积规范,功能区布置合理,住宅设计规范对户型设计影响,、符合套型规定最小面积。、双人卧室为10；单人卧室为6；兼起居的卧室为12，起居室使用面积不应小于12，起居室内布置家具的墙面直线长度大于3m。无直接采光厅使用面积不应大于10。、厨房一类和二类住宅为4；三类和四类住宅为5，操作面净长不应小于2.10m。单排布置设备净宽不应小于1.50m；双排布置设备两排设备的净距不应小于0.90m。、三件卫生洁具的为3；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2；单设便器的为1.1。,、卧室之间不应穿越、减少直接开向起居室的门的数量。、厨房宜布置在套内近入口处，厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。,深圳首个审批通过的拼接户型龙岗镇锦龙名苑（锦峰公园1.46）项目户型拼接后3房2厅2卫114-126,4房2厅2卫150,锦峰公园1.46位置：龙岗街道办碧新路与八仙路交汇处。占地面积：25000建筑面积：36500住宅面积：32589商业面积：2100容积率：1.46覆盖率：26%绿地率：48%总户数：412户车位数：245辆,组合后户均面积126.7,其中86.3%的单位超过90,车位比为0.96,居住密度为42.3/人,典型高档住宅指标系数,原始户型,拼接后户型,1栋,5栋,拼接户型1:两房两厅一房一厅81+48=129拼接户型2:两房两厅一房一厅83+48=131拼接户型3:两房两厅一房一厅87+48=134,A13.2*3.8,B13.2*3.8,A户型3*2*188客厅：3.2*3.8约17.46,主卧3.2*3.8约12.16客厅、主卧、书房三房南向，6.38入户花园，为90以下设计较合理产品,客厅3.6*4.9约20.58,尺度舒适主卧3.6*3.5约12.78次卧3*2.6约7.88面积偏小厨房2.3*2.9约6.67面积适中,两房两厅一房一厅81.32+48.20=129.52B,C户型拼接成一套四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来B户型两房和C户型一房共三房的基础上新打造出面积约为6.7平方米的多功能房，形成四房两厅两卫的户型。,1栋2单元户型开间为20.8米,进深为10.5米,由面积约83平方米的A户型两房、约48平方米的B户型一房、约87平方米的C户型两房和约47平方米的D户型一房组成。其中，A，B户型共用约9平方米的入户花园，主卧面积分别为14.22平方米和9.61平方米；C，D户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为14.4平方米和9.28平方米。,两房两厅一房一厅83+48=1311栋2单元的A，B户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来A户型两房和B户型一房共三房的基础上新打造出面积约为7.8平方米的卧室，形成四房两厅两卫的约131平方米的A户型。,两房两厅一房一厅87+48=13411栋2单元的C，D户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来C户型两房和D户型一房共三房的基础上新打造出面积约为7.5平方米的卧室，形成四房两厅两卫的约134平方米的B户型。,前,后,2栋,4栋,拼接户型1:两房两厅一房一厅78+48=126拼接户型2:两房两厅一房一厅78+48=122拼接户型3:两房两厅两房两厅78+48=150,3栋,2，3，4栋1单元户型开间为21米,进深为10.2米,由面积约88平方米的A户型三房、约77平方米的B户型两房和约48平方米的C户型一房组成。其中，A户型拥有约7平方米的入户花园，主卧面积为12.16平方米；B，C户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为11.9平方米和11.4平方米。,两房两厅一房一厅78+48=1262，3，4栋1单元的B，C户型拼接成一三房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为21.84平方米，餐厅面积为5.32平方米，形成三房两厅两卫约126平方米的B户型。,1栋2单元户型开间为20.8米,进深为10.5米,由面积约83平方米的A户型两房、约48平方米的B户型一房、约87平方米的C户型两房和约47平方米的D户型一房组成。其中，A，B户型共用约9平方米的入户花园，主卧面积分别为14.22平方米和9.61平方米；C，D户型共用约8平方米的入户花园，主卧面积分别为14.4平方米和9.28平方米。,两房两厅一房一厅78+48=1222，3，4栋2单元的A，B户型拼接成一三房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为27平方米，餐厅面积为4.84平方米，且入户花园面积由原来共用的约9平方米变成约8平方米，形成三房两厅两卫约122平方米的A户型。,两房两厅l两房两厅78+48=1502，3，4栋2单元的C，D户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，客厅面积为27，餐厅面积为8.4，且次卧3是在原D户型两房次卧的基础上由8.64打造成9.12，形成四房两厅两卫约150的B户型。,前,后,7栋,6栋,主力户型:四房两厅142无拼接户