物业管理与房地产开发41页.doc

第六章 物业管理与房地产开发第一节 房地产经营第二节 房地产市场第三节 房地产管理第四节 房地产与物业管理的关系第五节 物业管理在房地产开发中的作用物业管理与房地产开发第一节 房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物 质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上 也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括 水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突 出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提 。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产 的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务用房等。 3.营业用房 营业用房是指商店、银行、邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的 房屋。它既包括直接用于营业活动的房屋，也包括办公室、仓库堆栈等辅助用房。 4.行政用房 行政用房主要指党、政、军机关和工、青、妇团体以及民主党派等办公用房及其辅助用 房。 5.文教用房 文教用房包括各类文化机构、体育组织、各种学校、医疗卫生机构以及科技机构用房， 即从事文化、教育、医疗、科研、体育以及娱乐活动的各种房屋及附属房屋。 6.其他专用房 其他专用房是指各种特殊用房，如军事及国防机关用房，宗教团体用房，外国领事馆、 寺庙、监狱等用房。 (三)城市土地 我国城市土地均为国家所有。城市用地按用途类型大致可划分为十类： 1.生活居住用地 生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院绿化用地以及各项附属设施用地。 2.工业用地 工业用地主要指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、交通线、防护 地带等用地。 3.交通运输用地 交通运输用地是指城市交通运输设施用地，包括铁路、公路用地以及火车站、汽车站、 地铁站、港口码头、飞机场等用地。 4.市政公用设施用地 市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自来水厂、 污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。 5.风景游览区用地 风景游览区用地包括城市风景区、游览区、园林绿地以及各种名胜古迹用地。 6.公共绿地 公共绿地是指为全体城市居民服务的公园、动物园、植物园、陵园、街心花园以及城市 林荫道绿地等。 7.文教卫生等公共用地 文教卫生等公共用地主要指大专院校、中小学校、科学研究机构、体育机构、医疗卫生 以及为整个城市服务的商业用地等。 8.道路广场及仓库用地 道路广场及仓库用地主要指城市主干道、广场、停车场以及专门用来存放生活资料的生 产资料的仓库用地。 9.特殊用地 特殊用地通常指各种军用设施、监狱、看守所以及自然保护区等作特殊用途的用地。 10.其他用地 其他用地指不属于以上所列项目的其他城市用地，包括市区边缘的菜田、苗圃、果园、 牧场等地以及城市内不易划出的零星用地。 城市的功能性质和建设规模不同，城市用地的构成也各不相同。分析城市土地时应区别 对待。 (四)房地产业 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1987年11月20日，原城乡建设 环境保护部关于发展城市房地产业的报告，对房地产业的内涵作了如下表述：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有 权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”也就是说，房地产业具体涉及租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项目工作。 房地产业的性质，根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统 计的报告，是属于第三产业的第二层次。房地产业与建筑业之间既有区别，又有联系。两者的区别在于：建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产(开发)、 经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在联合国制定的国际标准行业分类中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第一类，房地产业和经营服务为第八类。1985年，国 家计委、经委、统计局、标准局联合颁发的国民经济行业分类和代码中，把中国经济行业分为十三个门类，其中建筑业被列为第四类，房地产业为第七类。总之，国际、国内都把 建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。但是，这两个产业部门之间有着非常密切的联系，它们的作用对象都是不动产，它们的经济活动也是一种唇齿相依的合作关系。 二、房地产经营运行机制 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通 过程及售后管理；广义的房地产经营包括房地产生产过程经营和流通过程经营，是指房地产企业根据经营目标，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 房地产业的运行机制一般由生产、流通、消费三个环节组成。 (一)生产环节 生产环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋城市基础设施建设，获得房 地产劳动产品的过程。房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密联结为一体的经过开发的土地。按我国现行的体制，城市土地属于国家所有，农村土地属村民集体所有。国家，具体到一 个城市就是城市政府，可以依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用权，然后将征用或收回的土地的使用权，以有期有偿使用的方式 ，出让给土地开发经营单位或建设用地。由房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产生产环节的主要生产活动。 (二)流通环节 流通环节即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程 。当然，未经开发的“生地”也能投入市场流通。房地产市场活动主要有房地产买卖、租赁、抵押等三种流通方式。 房地产买卖，是指土地使用权和房屋所有权的买卖。房地产作为不动产，其生产与消费 在地点上是相同的，而只是通过交易转换了所有权或使用权。因此，其交易活动自始至终都贯穿着权属，比一般商品的交易活动要复杂得多。 房地产租赁，是房地产出售的另一种形式。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本 和获取利润，其实质仍然是流通领域的买卖关系。 房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或 其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。贷款到期，借款者除了归还本息外，还要缴纳抵押品的保管费用。如果到期无力归还贷款，银行或其他贷款机构有权处理用作抵押的房地产商品 ，处理所得的资金必须首先用于归还贷款。抵押贷款还可用于解决房地产开发公司或购房者资金不足的困难，即开发公司或购房者把即将投入开发建设的房地产或购得的房屋作为抵押 品来获得贷款。目前流行的银行“按揭”，即是个人购房抵押贷款，其房屋的所有权属于抵押银行，但购房者仍享有居住权，如到期无力归还贷款，房屋则由抵押银行收回。 (三)消费环节 房地产产品，经过流通环节的市场交易活动，转移给使用者，从而进入了消费环节。房 地产产品的使用周期很长，作为不动产，它具有固定性、耐久性和增值性。在长期的消费中，产权产籍管理、维护修缮管理等每时每刻都不能缺少。在房地产市场日益活跃的今天，房 屋的售后管理和维修服务工作也显得越来越迫切和重要了。 三、房地产业在国民经济中的地位和作用 (一)房地产业在国民经济中的地位 1.房地产业是我国国民经济的支柱产业 在经济发达的国家和地区，房地产经营收入一般可占政府财政收入的1040，香港 则高达50左右，成为这些国家和地区的支柱性产业之一。在我国大陆，房地产业正在迅速崛起，并日益显示了它在国民经济发展中的重要作用，它对经济具有敏感性和超前性。1998 年以来新一轮经济发展的新的经济增长点正式确认，房地产业将成为我国的支柱性产业之一。 2.房地产业是国民经济的基础性和先导性产业 房产和地产是各种经济实体和家庭的基础性物质要素。人们的日常生活和经济发展都离 不开土地和房屋。房地产业的发展，可以为城镇经济的发展和城镇居民生活居住条件的改善提供基本物质基础和前提。实践已经证明，每当经济建设的高潮来临时，最先的投资热点总 是在房地产业，而房地产业的兴旺又会带动和促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣。因此，房地产业是与社会生产和社会生活密切相关的基础产业。 3.房地产是国家的一笔巨大财富 改革开放以来，房地产的迅速发展已经形成了强大的物质基础。据统计，目前我国城镇 房地产总价值超过4万亿元，这是一笔巨大的固定资产。随着城镇经济的进一步发展，房地产的价值将不断增值。 (二)房地产业在国民经济中的作用 (1)房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着连结生产与生活、生产 与流通、生产与消费等方面的作用。 (2)房地产业可以提供大量的财政积累，是高附加值的产业。一些发达国家和地区，房地产业提供的财政积累可达财政收入总额的三成左右。 (3)发展房地产业可以合理充分地利用土地资源。土地资源是稀缺和不可再生的，房地 产业的健康发展可以合理分配和重组土地资源，充分提高土地利用效益。 (4)发展房地产业可以促进和带动其他产业的发展。它在开发中可以带动建材、建筑设 备、建筑机械以及冶金、仪表、钢材、木材、水泥等产业的发展。房屋在投入使用后又可促进家电、家具、园林、保险、装饰、服务业等产业的发展。房地产业是导向性产业，它的发 展将为其他产业和物业管理服务业开辟渠道和提供基础。 (5)发展房地产业有利于优化产业结构和消费结构。 (6)发展房地产业可使更多人获得就业机会 (7)发展房地产业有利于营造优美的居住环境，改善居住条件，建设社区文明。 (8)发展房地产业有利于完善投资环境，吸引外商投资，促进改革开放向纵深发展。第二节 房地产市场 一、房地产市场的含义 房地产市场，广义上可以理解为房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和。房地 产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、房地产的供给与需求以及房地产的管理 与中介等各种具体的交易关系。 狭义的房地产市场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。这个意义上 的“场所”所包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。因为房地产是不可移动的，它不能像其他商品那样可以运输、仓储、加工，然后集中到商场等交易场所，它的位 移、集中只能是概念上的，它的交易主要是产权的买卖。 二、房地产市场的三级模式 根据我国房地产市场的现状及其内部构成，房地产市场一般可分为三级： (一)房地产一级市场 房地产一级市场是由土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房地产开发 公司或其他企事业单位。用地者和管理部门要签订土地使用合同。由于土地归国家所有，房地产一级市场无疑是由国家垄断经营。房地产一级市场又分为三种类型：一是以协议方式出 让土地使用权的市场；二是以招标方式出让土地使用权的市场；三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。今后发展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。因为这种方式最能体 现土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。 (二)房地产二级市场 房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物(住 宅、商店、写字楼等)后，将房地产出售或租赁的市场。房地产二级市场主要包括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场等四方面内容，其中，房 地产开发公司所从事的商品房预售市场，在房地产二级市场上占有最大的比重。 (三)房地产三级市场 房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市 场，包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。 中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产一级市场和二、三级 市场是相互依赖、相互促进的。房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场发展的基本特色与结构模式。 三、房地产市场的特性 房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要体现在房地产商品的物质特 性和经济特性两个方面。 (一)房地产商品的物质特性 房地产商品的物质特性主要有三点： 1.固定性 房地产的固定性是指它在位置上的不可移动性，它不像其他普通商品，生产场所是固定 的，但产品是流动的；而房地产则是生产过程流动，产品始终是固定的。 2.独特性房地产商品没有两个是完全相同的，不像其他商品那样可以通过重复生产 来满足消费者对同一产品的需要。而房地产商品一旦形成，别的需求者只能去寻求其他房地产商品。3.权益性权益性是指被开发后承载房屋的土地作为物质性资产的合法权益。 房地产商品虽然不可移动，但其权益却是可以流通交易的。 (二)房地产商品的经济特性 房地产商品的经济特性主要体现在两个方面： 1.差异性 房地产商品的差异性主要是指土地作为一种不可再生的资源，供应量缺乏弹性，价值和 价格则受多种因素制约，难以用简单的投入产出或成本加利润的方法加以测定，更多的是非经济因素产生的价值偏离结果。这些因素包括：城市规划所规定的使用性能、容积率、建筑 式样，以及城市建设与管理的有关规定，等等。除了这些因素的制约外，房地产价格还受地理位置、区域环境、交通条件等因素的影响。正因为如此，同样质量的房屋，因地段不同或 者规划设计不同，都会产生价格上的巨大差别。 2.双重性 房地产商品的双重性是指房地产所具有的消费特性和资本特性。房地产的使用价值不以 时间的推移而减少，一般情况下都具有保值和增值的功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还把它作为资本投入获利和货币储存。 上述房地产市场的基本特性，决定了房地产市场除具有市场的一般特性外，与其他商品 市场相比，它还作为一个相对独立的市场系统，具有经营对象的非流动性，流通形式的多样 性以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性等多种特性。第三节 房地产管理 一、房地产产权、产籍管理 房地产产权产籍管理工作是政府的一项重要职能，工作对象是千家万户的产权人，具有 极强的政策性和法律性。1990年12月31日国家建设部发布第7号城市房屋产权产籍管理暂行办法，使得产权产籍管理有章可循，有法可依。 (一)产权与产权管理 所谓产权，是指城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使 用、收益和处分的权利。 我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。因为房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。所以，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。而房屋产权按照所有制的不同，可分 为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。 所谓产权管理，也就是对房屋所有权的管理，是房管部门按照法律规定的原则，对物业 所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。产权管理是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。 产权管理的任务主要包括：确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；审 核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理；掌握城镇土地的占有和变动情况；提供城市规划、建设、房地产经营管理以及处理产权纠纷 、保护产权人合法权益的物业统计资料。 产权管理工作的主要内容有： (1)产权登记。这是政府为健全法制、依法确定物业所有权的法定手续。对城市、县镇 、工矿区范围的所有物业，不管产权属于谁，都必须进行产权登记。 (2)审查确认的产权。房屋产权的来源是否清楚，产权转移和变更是否合法，都需要审 查确认。通过审查确认后，即可得到房地产管理部门核发的产权证书。产权证书受到法律上的承认和保护。 (3)核发产权证书。产权审查确认后，即由房地产主管部门核发产权证书。产权证书是 房屋产权的唯一证明，是产权的有效法律证件。 (4)产权转移、变更登记。产权人发生变化，要及时办理产权转移登记，以确定新的产 权人，并修正原有的产籍资料；当房屋发生了扩建、翻改添建以及部分拆除等有增减变化时，应及时进行产权变更登记。 (5)产权档案。物业产权档案是记载房屋产权状况和土地使用情况的各种文件、表格、 图纸、证件的档案。它是进行房地产经营管理和城市建设、管理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权管理的有机组成部分。产权档案为产权管理提供产权来源和历史演变以及 房屋、土地变化的情况，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。 (二)产籍与产籍管理 产籍也就是城市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材 料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册、证件等资料的总称。产籍资料主要包括物业的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。 产籍管理是指通过经常性的测绘和房屋所有权、土地使用权的登记，不断完善和修正产 籍资料，保持产籍资料的完整、准确，有效地为产权管理服务，为城市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合管理。 产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情况记录，既有产权演变的历史沿革 资料，又有反映现状的最新资料，其基本内容主要包括物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。同一时期的图、档、卡、册资料应该是一致的，如有变化，应同时变 更登记。产籍管理与产权管理是一种互相依存、相互配合的关系，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理为产权管理提供依据和手段。 二、房地产经营管理 (一)房地产经营管理的概念 房地产经营管理包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。 房地产经营包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据经营目 标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 房地产经营与其他商品经营相比，具有自己的特点，管理工作也相对复杂一些。因此， 只有加强管理，才能既使房地产企业取得良好的经济效益，又能使经济效益、社会效益和环境效益有机地统一起来，真正使房地产业快速、健康地蓬勃发展。对房地产经营进行管理包 括房地产开发经营企业的内部管理和国家宏观管理两个方面。 (二)房地产开发经营企业的建立 1.组建房地产开发经营企业的条件 (1)有符合公司法人登记的名称和组织机构。 (2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。 (3)有符合规定额度的注册资本和流动资金。 (4)有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人 员。 (5)具备法律、法规规定的其他条件。 2.房地产开发经营企业的设立程序 (1)向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。 (2)拟订房地产开发企业的章程。 (3)向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。 (4)申报企业的资质等级。 (5)办理银行开户，并存入规定额度的资金。 (6)办理资金信用证明。 (7)办理经营场所的使用证明。 (8)向工商行政管理部门申请注册登记。 (三)房地产开发经营企业的资质管理 房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历与经营业绩的综合 反映。城市房地产开发经营企业的资质等级分为一至四级。1993年建设部第28号令房地产开发企业资质管理规定对各等级的资质标准做了详细具体的规定，同时规定一至四级企业 必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，其可承担任务的范围，由各省、市、自治区建设行政主管部门确定。例如海南省规定：一级房地 产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，三级、四级房地产公司则只能分别承担建筑面积为12万和4万平方米以下的开发任务。 房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。一级资质的企业由省、自治区、直辖市建 设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准的企业，由原资质 审批部门予以降低或吊销资质证书。 兼营房地产开发业务的企业不定资质等级，以开发项目为对象从事房地产开发经营的项 目公司(包括外商独资、中外合资、合作企业)不定资质等级，根据其项目规模审定其资金、 人员条件，核发一次性资质证书。第四节 房地产与物业管理的关系 一、房地产经营与物业管理的关系 物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我 国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。 经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房 地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革，这从以下 四点可以得到说明： 第一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅售出后所形成的多元产权关系，使传统的 按产权、按部门以及按计划包干的维修管理办法再也不适应房地产的发展需要，而必须从体制上制订出一套新的管理办法。 第二，随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护 以及安全防范等要求越来越高，越来越要求专业化的管理与服务。 第三，住宅小区建设发展如雨后春笋，如何发挥住宅小区整体功能，创造一个舒适、优 美、和谐、安全的居住环境，原有的房产管理体制和管理机构已无法适应这种需要，它要求有一个统一综合管理的机构。 第四，随着外商投资房地产的日益增多，传统落后的房地产维修管理模式已不适应现代 化楼宇维修管理的需要。外商由于担心投资房地产后很可能面临房产提前残旧的负面效果，从而失去信心，制约了房地产业的进一步发展。 一言以蔽之，房地产业的迅速发展呼唤着与之相适应的新的管理方式。而社会化和专业 化的物业管理已在国际上运行了一个多世纪。这种集管理、经营和服务于一体的物业管理方式，以其无限的生机和活力伴随中国房地产业的迅猛发展而蓬勃地发展起来了。 二、物业管理对房地产经营的影响 物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环 境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。 第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使 用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。 第三，有利于房地产市场的发展完善。物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房 地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。 第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务 。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他 们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。 第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。物业管理是加快我国房地产发展同国际接 轨的必由之路，是改善中国大陆投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和 涉外经济发展的作用。第五节 物业管理在房地产开发中的作用 一、物业管理在房地产开发中的地位 (一)市场经济中产品生产过程 市场是商品经济的集中表现。社会分工是商品经济和市场存在与发展的基础。马克思指 出：“由于社会分工，这些商品的市场日益扩大；生产劳动的分工，使它们各自的产品互相变为商品，互相成为等价物，使他们互相成为市场。”列宁也指出：“哪里有社会分工和商 品生产，哪里就有市场。”从这里可以看出，市场和商品经济密切联系。商品经济越发达，市场越发达，市场对生产和消费的作用也就越大。市场和商品经济的共同基础是社会分 工，社会分工越发达、越细密，市场容量和范围也就越大。现代化的市场经济以其自身巨大的渗透力打破了封建割据、地区封锁、小农经济的自产自足的生产模式，从而形成了社会化 大生产。从市场学观点来看，一个成功的产品要占领市场，并在市场中占有较大的份额，就必须把产品放到市场环境中去考察、去检验。要通过调查、研究，分析市场对产品生产每一 环节的直接、间接的影响和要求，来决定产品生产的全过程，并且随着市场的变动，不断搜集、反馈信息，以此来调整生产各环节，使之适应社会需求。 这一循环良性运作的结果，将使产品不断更新换代，紧紧跟随市场的需要，不断创造新 的完美，满足人民日益增长的物质需要；同时，不难看出在这一循环中，售后服务这一环节有着相当重要的地位。它是上一生产循环的延续和发展，又是下一生产循环的开端，是一个 承前启后的环节。缺少这一环节，生产循环就会断裂，产品将与消费者失去联系，将给产品的改造带来困难，久而久之，产品将老化，从而在市场中失去应有的地位。因此，国内外成 功的企业家都非常重视售后服务这一环节。如国外的“丰田”、“本田”等企业，其售后服务网点，遍布世界各地，哪里有产品，哪里就有其售后服务。又如国内的青岛海尔集团，也 十分重视售后服务。凡是购买青岛海尔冰箱的保质期要比通常产品的保质期多延长一年的售后服务，一旦使用中发生故障，只要向维修门市部打个电话，就会有人立即上门服务，解决 困难，同时还收到总厂邮来的慰问信。正是由于注重售后服务，使其在人们心目中留下了良好的印象，购买该厂产品的人越来越多，使其产值利润成倍地增长。1996年4月2日人民日 报报道的一则消息中称：海尔的销售收入从10年前的348万元起步，发展到1995年的43.4 亿元，提高了1245倍，“八五”期间海尔连续5年销售收入增长速度都在60以上。从中可 以看出售后服务已成为营销学中一个不可缺少的环节，成为企业经营成功的根本保证。 (二)物业管理是房地产开发的组成部分在房地产开发中，同样存在着与产品生产过程类似的循环，见下图。 对房地产开发商来说，重视售后的物业管理，才能使自己的房地产开发业形成一个完整 的运作系统，并可望得到较好的发展。如果房产交付使用后，没有良好的物业管理，那么原来规划设计再好的小区环境也会变成公共设施遭严重破坏、垃圾满地、臭气袭人、环境嘈杂 、治安混乱、夜不安寝的不良环境。如南京市某住宅小区建成验收时，有的建筑曾获得鲁班奖，然而没几年，就出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况，居民意见很大，纷纷 批评开发商，要求开展物业管理。从营销学的角度来看，作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程，甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现 的一些小问题，可以通过良好的物业管理工作，求得业主(使用人)的理解和原谅，挽回不好 的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。现实中，许多房地产开发公 司的领导们非常明白这一道理，对物业管理给予足够的重视，常抓不懈，以其优良的售后服务赢得了客户，大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司，1989年第一期房产 开发时，由于对海南施工队伍的情况不十分熟悉，导致一期工程质量不尽如人意，但是公司把工作做在了物业管理上，从而赢得了社会的理解和认可。他们在物业环境营造上，整了12 0亩土地分期开发，第一期只开发二三十亩，奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念，将首期开发的内部环境修理好，铺种草地，栽植花木，雕砌小景观，修好马路，使居民 进入小区以后，没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。相反，精心培植和养护的草地、花木，清洁的马路，放置整齐的公共设施，给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门成 立了小区物业管理，积极开展便民服务，解决住户的生活困难。正是由于注重了这些平凡的事情，热心为居民服务，使企业的信誉在公众心目中扎下了根。日复一日出色的物业管理工 作，又使这种声誉得以保持和扩大，所以海南珠江实业股份有限公司赢得了一期又一期的购房老客户。相反，有不少开发企业，只顾建楼、卖楼，不重视环境营造和物业管理，待投资 者入住之后，问题百出：水、电供应无保障，环境脏乱，人员混杂，没有安全感。如此物业管理，居住业主身受其害，其负面影响也会不胫而走，即使房价低于别的开发商，其房产也 难以销售。尤其是当前国家宏观调控时期，房地产处在低谷，许多开发商开发的房产难以销售出去。据建设部统计，到1998年我国空置的房产率为15.99，接近警戒线(发达国家将 空置房屋警戒线定为3年供应总量的10)。面对销售困难阶段，一些房地产开发公司注重物业管理，用良好的服务质量赢得了消费者。南京市栖霞房地产开发公司面对涉外别墅、高档 商住楼大量滞销的现状，着重强化物业管理工作，使他们开发的涉外小区东方花园城被建设部评为优秀住宅小区样板，24幢别墅很快销售一空，还不能满足外国客人的需要，又进 行二期工程的建造。这与南京其他房地产公司开发的别墅、商住楼销售不出去形成了鲜明的对比。 (三)良好的物业管理使物业发挥最大的使用效能 从整个社会来讲，资源总量是有限的。一件产品消耗了资源，它在使用中应能使其价值 全部转移，才是最为经济的。如果只转移了一部分就报废掉，无形中就造成了部分资源的白白浪费。尤其是像土地这种一次性资源，只会越占用越少，因而其价格不断上涨，开发成本 不断增加。一块土地被占用来盖楼房，那么这一块土地就不能再使用。如果由于设计、建造和使用管理的原因，使本来寿命可达到70年的楼宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的资源和财富的损失是巨大的。美国某大学房地产管理教授格林黑格说：在中国旅行时，一些只有三五年的楼房，看上去却好像已有20年了。与此相反，瑞士不少“二战”前的住房，现在仍然发挥其作用，既保持了传统的建筑风格，又具有崭新的内部设施。新加坡的 住宅区，每5年至7年要进行一次粉饰装修、更新设施，以保持全新面貌。管理、维修、养护使物业发挥了最大的使用效能。所以开展物业管理，对房产资源进行爱护，延长使用寿命， 可为社会节约大量的财富。例如深圳天景花园，良好的物业管理使房产升值比同区域、同档次房产高出40以上。 (四)物业管理是房地产开发企业经营上的需要 住房是生活资料，属于商品性质。这就要求经营房地产的企业树立好的信誉、好的形象 ，就要促使他们考虑售后服务，保证用户满意。售后服务是市场竞争的需要，是广大购房者在购房前必须考虑的先决条件。凡是重视开展物业管理的房地产开发公司必然开发经营的效 益好。例如广州华东实业公司每年开发面积比不上其他公司，资金也不如别的公司雄厚，但他的房地产市场十分兴旺，每年兴建的商品房只有期货，从来没有卖不出去的商品。原因就 在于坚持以提供售后服务为内容的小区管理服务，即：“建设管理服务”一条龙，深受用户的信任。 二、开发商对物业管理的投入 良好的物业管理可以使开发企业在房地产经营中得到大笔的利润和无形的资本社会信誉、企业好的形象，名利双丰收。因此，许多有远见的开发商都愿意对物业管理进行必要 的投入，以得到更多的回报。从实践中来看，应着重在三个方面进行投入： (一)观念的投入 房地产开发商对物业管理的投入，首先应当是观念的投入，即从领导决策层到公司的全 体职员都应重视物业管理。要完整而科学地理解房地产开发过程的循环理论，并充分认识每个环节在开发过程中的重要性，尤其是对物业管理环节的认识要上升到一个战略高度。现在 许多房地产商过于急功近利，只顾把全部精力放在开发产品上，放在楼房销售上，想尽快收回成本获得利润，却一开始就忽略了物业管理这一开发过程中的必不可少的重要环节。甚至 有些开发商把售后服务、物业管理当作一个包袱。有这样思想观念的开发商，是怎么也不会搞好物业管理的。随着社会主义市场经济的建立与发展，科学技术的进步，市场竞争越来越 激烈，必须充分认识到管理在现代社会中所起的重要作用。即： 充分的投资管理上的空白=无效的投资； 充分的投资管理上的薄弱=低效的投资； 投资的充分管理上的充分=高效的投资； 投资的薄弱+管理上的充分=有效的投资。 所以每一位开发商要想在改革开放、激烈竞争的大潮中立于不败之地，必须更新观念， 提高认识，树立“建设管理服务”的思想。这样不仅可使物业管理水平上新台阶，出新成果，同时也可使开发商在广大客户中树立良好的形象，最终使企业获得较好的效益。 (二)行动的投入 开发商对物业管理在行动上的投入应当表现在让物业管理公司全面参与房地产开发全过 程，即在项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑与物业管理的相关问题，并妥善加以解决。然而要做到这一点有时并不容易。因为对于利润第一的开发商来 说，物业管理不但不能赚取巨额利润，而且相当琐碎繁杂。许多开发商仅把物业管理当成一件可有可无、勉强应付的事。例如有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋来获取更 多的利润，往往在规划阶段、设计阶段就忽略公共设施用房，以致到后来，整个小区没有办法实行物业管理，到处显得杂乱无章，环境极差，影响了居民的购房欲。随着人们物质生活 水平的不断提高，人们购房不仅仅只是为了解决睡觉休息的问题，更重要的是选择居住环境问题。光明日报1996年3月15日刊登了一篇题为百姓买房买环境的文章，介绍 了人类对居室周围环境的要求是共同的，即要求有相对开阔的空间和宜人的景致。辽宁省大连三环房屋开发公司领导特别注重环境的开发，在他们兴建第一个项目桃花源小区时， 就提出“少建一幢楼，多留一片绿”的口号，主动修改设计方案，把4000平方米的住宅楼， 改建成一处1600平方米的休闲广场，并请北京、苏州等地的专业部门对小区外部环境进行设 计，使小区绿化面积达到40，比国家规定标准高出10个百分点。他们还投资120万元建设一座面积达5000平方米的人工湖，放养了一些淡水鱼。少建一幢楼意味着少收入1000万元， 但他们坚持认为，现代人追求室内和室外环境、人工与自然环境的和谐统一。由于注重物业管理工作的开展，注重了环境的优化，深受住户们的青睐，这个小区竣工验收前就已销售了 60以上的房屋。 (三)资金的投入 观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上。这种投入表面上看似乎没有什么效益， 但实际上会产生巨大的经济效益。例如对环境美化的投入，对配套设施的投入都会产生实在而又久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优雅的、居民赞誉的小区环境，其广告效 应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。物业管理效果是几十年、上百年的存在，它会像一座丰碑，追叙着开发企业的理念和追求。开发商重视对物业管理的资金投入，具体体 现在两个方面： 1.对配套服务设施的资金投入 一个占地几十亩、居住人口好几万的住宅小区，如果没有一系列的配套设施，如幼儿园 、小学、商店、诊所、邮电所、储蓄所、美发厅、饮食餐馆、娱乐场所等等，居民将无法生活，必然会影响工作情绪与效果。然而，创造一个宁静、祥和、舒适的小区环境，就要进行 优雅环境的规划与营造，做好小区的绿化和景观设计，整修好道路。这一切需要资金的投入，开发商要有眼光，要勇于大胆地投入一些资金，为小区设施配套及环境优化添砖加瓦。 2.交纳物业维修资金 开发商对物业管理的另一项重要投入，就是在物业建造好、移交使用时，一次性支付一 笔物业维修基金(香港地区称之为紧急维修基金)，以解决物业的紧急大修问题。这笔基金的数额目前全国没有统一的法规明确规定，一般都由当地政府根据当地的实际情况颁布条款来 执行，通常控制在物业投资总额的15。南京市物业管理暂行办法中规定：建立住宅小区公用设施专门基金。新建住宅片区，房地产开发建设单位，应当在住宅区移交时，按住宅 区建设总投资1的比例，一次性向房屋所在区房管局划拨住宅公用设施专用基金(暂行办法第二十七条)。除此之外，还需要建立住宅房屋共用部位、共用设施、设备维修养护基金。 新建的商品房按房屋单体造价的10，由房地产开发单位在售房中加价收取(暂行办法第二十八条)。 设立这一基金是完全必要的，是使物业管理能真正得到运转的重要保证。现实中的许多 新建物业，外观看上去非常漂亮，但居民使用很短时间以后，就问题百出，给使用者带来难以克服的困难，即使由最优秀的物业管理公司来管理，面对着工程质量重大遗留问题，也无 能为力。唯一的办法就是政府立法，由开发商划拨专用基金来妥善解决。 值得注意的是这笔基金费用不是由物业管理公司私自进行操纵的，必须由物业管理公司 和业主管理委员会来共同决定使用。南京市物业管理暂行办法规定：公用设施专用基金，住宅共用部分、共用设施、设备维修养护基金统一由房屋所在区房管局汇集，存入市指定的银 行，专户存储，专款专用，保值增值，滚动使用(暂行办法第二十九条)。 此外，房地产开发商对物业管理的投入还体现在对物业管理用房以及一些配套服务设施 用房给予优惠。没有这些房屋，物业管理和配套服务也难以进行。 三、物业管理公司对物业开发全过程的参与 物业管理是在物业建造好、销售出去以后进行工作的。要想开展好这项工作，就不能被 动地进行物业管理。事实证明，物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建造工程有着密切的关系，应该早期主动介入，并且帮助开发商重点把好三道关：规划设计关、施工监理关、 验收关。 (一)把好规划设计关 物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来 规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考 虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具自行车车棚都未予以考虑，住户进 住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规 划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。规划设计时一般应注意五个方面： 1.配套设施的完善 如果是住宅生活小区，规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，幼儿园、学校、商场 、饮食店、农贸市场、美容美发厅、邮电所、各类娱乐设施等基本生活设施配套；如果是写字楼，则商务中心、停车场就需重点考虑。 2.水电供应容量问题 规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地。改革开放以来，人 民生活条件得到极大改善，家庭购买现代化电器数量越来越多，过去只有电视机、电冰箱等简单的几件电器，如今除了这些以外，还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水 器、空调等大功率的电器，甚至一个家庭有两台空调。这样用电负荷