房地产市场调控发展态势及有关住房政策研究.ppt

1,房地产市场调控市场发展态势及有关住房政策,谢家瑾2009年10月,2,一、本轮房地产市场宏观调控的背景二、04年以来房地产市场调控的主要政策和措施三、2008年房产新政出台的背景以及政策要点四、2009年市场运行状况与发展走势分析五、对本轮房地产市场调控的反思*六、关于美国次级债危机七、关于日本房地产泡沫破灭八、关于我国当前的住房政策九、关于房地产业与经济社会的联系,3,一、本轮房地产市场调控的背景,4,一）房地产市场发展中出现的主要问题1998年以来，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。在市场快速发展中也呈现出一些问题，自2003年下半年开始，区域性、结构性问题较为突出。主要表现在：,5,1.房价上涨过快。2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅分别为14.4%和15.2%，2005年继续保持两位数的增长。有的东部大中城市平均房价连续三年涨幅在15%以上,并呈向中、西部地区扩展蔓延态势，且带动二手房价格飙升。,6,2.市场需求偏大，供求矛盾突出。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。一些地方拆迁规模较大，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。,7,3.部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。,8,4.市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%70%，有的城市高达87%。一些城市经济适用住房开发投资出现负增长，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。,9,据2005年一次调查的数据显示：沈阳市套型面积60平方米以下的住房需求比例为16%，市场供应比例只有2.6%；60-100平方米的住房需求比例为61%，市场供应比例只有24%；150平方米以上的住房需求比例仅为2%，市场供应比例则高达35%，严重供大于求。,10,二）存在问题的原因分析产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如*城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；*土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，开发建设成本增加。但也有许多不合理因素。,11,1.大量资金涌入房地产市场。近年来，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率情况下，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。,12,2.国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西购房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资，进一步加剧了房价过快上涨的态势。,13,3.境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。,14,4.一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求。一些城市年拆迁安置用房需求一度占市场需求的一半，有的甚至达到60%。,15,曾培炎在上海会议指出：我同意大家的分析，市场总的来说是健康的。但也要看到房地产需求为什么增长这么快。与城市化进程有关，与部分地方急于改变形象，而搞形象工程、政绩工程有关联。如，把不该拆的房子拆了，有的房子本可以不拆，但拆了就变成了市场需求。有一半需求是拆迁带来的被动需求，有一部分是政府项目引起的需求，有些是本来可以缓一缓再变成现实市场需求的，对这要客观的实事求是的分析。加上去年以来因失地和拆迁上访增多，社会不稳定因素增加，都提醒我们要加强引导，控制节奏。,16,5.市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。,17,6.不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动房价非理性上涨。,18,二、近几年涉及房地产市场调控的主要政策和措施,19,保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。2004年以来，国务院连续3年出台了一系列政策，加大了对房地产市场的调控。,20,1、投资需求进一步膨胀。2、电力、煤炭、运输紧张状况加剧。3、贷款规模仍然偏大。4、通货膨胀压力加大。5、粮食生产形势不容乐观。,2004年：对房地产市场宏观调控的起因中央认为：从全国一季度运行的情况看，经济发展中存在的一些突出矛盾和问题没有得到有效缓解，有的还在发展。具体表现为：,21,温家宝总理指出：不是有意要放慢速度，而是不放慢不符合规律，经济绷得太紧要出事。,22,一）2004年房地产调控：主要关住土地和金融两道闸门。一是治理整顿土地市场秩序。国务院办公厅4月29日发明电，明确治理整顿期间，全国暂停农用地转非农建设用地（半年）。二是加强金融调控和信贷管理。4月28日中央决定，适当提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度。严禁企业将银行贷款转给关联企业作为项目资本金，严禁将流动资金贷款用于固定资产投资，清理并严格控制城市建设等各类打捆贷款。,23,三是清理固定资产投资项目，着力解决投资膨胀的问题，4月27日，国务院发文，决定开展固定资产投资项目清理。四是提高项目资本金比例。4月26日国发13号文，钢铁项目资本金提高到40及以上；水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例提高到35%及以上。,24,五是规范房屋拆迁管理。下发了房屋拆迁估价指导性意见和房屋拆迁行政裁决规程，规范拆迁管理，控制拆迁规模。在这些措施作用下，全年房地产市场呈现出发展中调整的态势。,25,曾培炎副总理在上海召开的房地产市场形势分析会上指出：房地产投资占固定资产投资20左右，不算大。但房地产产业链长，带动固定资产投资和相关产业的力度大。对房地产市场的调控，直接关系到整个经济的调控，是中央关注的重要方面。,26,他要求大家：把房地产市场健康发展放到大的经济背景下分析，自觉服从宏观调控大局，把思想统一到中央决策上来，把行动统一到中央部署上来，把工作统一到中央政策上来。,27,总体看，2004年的调控政策主要着眼于抑制房地产开发投资的过快增长，控制房地产市场发展的节奏；从客观效果来看，投资增长确实得到一定程度的控制，但是土地和金融闸门的关闭，导致市场供应的减少，引发房价在短期内普遍出现较快幅度的上涨，并由此引发投机性购房的抬头，对房地产市场健康发展带来较大的负面影响。,28,二）2005年：主要从调整供应，调控需求，整顿规范市场秩序三管齐下。针对2004年底房价上涨较快带来的问题，温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知（国办发电20058号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施，要求各地采取措施抑制房价过快上涨。,29,2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发200526号）。对稳定房价采取了以下主要措施：,30,1强化城市规划调控，改善住房供应结构。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。2加大土地供应调控力度，严格土地管理。*要求各地着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。*严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。*要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为,31,3.调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税。4.加强房地产信贷管理，防范金融风险。*商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，*银监局要加大检查力度，加强风险提示，防范贷款风险。,32,5.明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：*住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、*单套建筑面积在120平方米以下的住房、*实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。,33,6.加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。经济适用住房:要求各地落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。廉租住房切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。,34,7.切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。*禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。*实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。8.加强市场监测，完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健全市场信息系统，加强对市场运行情况动态监测，准确判断市场变动趋势。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。,35,这年的调控突出三个方面：调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。在以上政策作用下，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到了遏制，房价涨幅有所趋缓。但年底少数城市出现房价非正常上涨。,36,（三）2006年：突出调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治。当年5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。在肯定房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制的同时，从三个方面指出了市场中仍然存在的问题：但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。,37,从三个有利于进一步强调了发展房地产业的意义:会议指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。,38,从我国的国情出发指出发展房地产业和住房建设必须正视和考虑的中国国情：必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求合理引导住房消费需求和消费模式。,39,从三个坚持强调了进一步搞好房地产市场引导和调控的指导思想：*坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；*坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；*坚持突出重点，分类指导，区别对待。,40,从六个方面对调控工作作出了部署：一是切实调整住房供应结构；二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度；四是进一步整顿和规范房地产市场秩序；五是有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。,41,5月24日，国务院转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（9部委文件）主要内容：,42,1.切实调整住房供应结构：自6月1日起新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。,43,2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用税收:从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；信贷:对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款;对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物;从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。,44,土地：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。,45,3.合理控制城市房屋拆迁规模和进度。减缓被动性住房需求的过快增长。4.进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管。切实整治房地产交易环节违法违规行为。,46,5.有步骤地解决低收入家庭的住房困难。*加快城镇廉租住房制度建设。*规范发展经济适用住房，严格规范集资合作建房。*积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。*引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，6.完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，坚持正确的舆论导向。,47,这轮调控主要特点：一是更突出合理引导住房消费需求和消费模式；二是开始着眼于通过加强住房保障工作，缓解市场压力；三是强调发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；四是明确了深化改革、标本兼治的指导思想。五是进一步强化地方政府的责任。,48,对“九部委文件”的批评意见近几年也一直见诸报端，争议比较大的问题集中在四个方面：一是认为2005年全国房价涨幅为5.5%,与2004年15的涨幅比，相对是较为平稳的，国务院会议也认定“少数大城市房价上涨过快”，但九部委文件针对房价上涨过快所提出的政策却要求全国各地严格执行，是少数城市生病，给全国各地下猛药；,49,二是各地商品房供应结构的情况差异很大，但“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上”的政策（通称“70/90”政策）对全国采取一刀切，没有体现分类指导，区别对待的精神，不利于各地因地制宜解决本地问题；,50,三是“购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”限制了商品住房的正常流转，加大了一些供求矛盾突出的城市平抑房价的难度；,51,四是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”（通称“两限房”政策）对两限房定位模糊，有着难以突破的瓶颈。,52,有人指出：“两限房的属性有些经纬不明确，房屋的产权界定也不清楚。虽然两限房被定为商品房的一种，但在出让土地及房屋建设中政府都在参与，并对房屋面积、价格作出了硬性规定。按照政府的要求，限价房的价格应低于同区域普通商品房价格的20%，这就等于是对购房人给与了补贴。,53,同时，限价房在5年内不能出让，5年后假如进行出让，形成的价差70%归购房者本人，30%上缴政府，这往往因权责不清，使房屋在出让时带来很多麻烦”。,54,清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出：目前限价房的定价是根据周边商品住宅价格，以降低15-30为目标确定的。这种定价方式本身也有缺陷，因为出让土地的时候便已定价，到买房的时候周边商品住宅价格是什么水平又将难以预测。,55,三、2008年房产新政出台的背景以及政策要点,56,一）2008年房地产市场运行基本情况2008年房地产市场持续调整。上半年，一些在2007年房价非正常上涨的城市，在调控政策和自身规律作用下，房地产市场逐渐由过热转向理性回调，销售速度明显放慢，房价快速上涨势头得到遏制。下半年以来，受国际金融危机快速蔓延和我国经济增长趋缓的影响，商品住房销售量普遍下滑，投资增幅下降，房地产市场出现了新变化。,57,1.房地产开发投资增幅上半年高位运行，下半年逐月快速回落据国家统计局数据，2008年全国房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比2007年回落9.3个百分点。其中，住宅开发投资22081亿元，同比增长22.6%，增幅比2007年回落9.5个百分点，比2006年低22.7个百分点。,58,从月度房地产开发投资数据看，2008年上半年全国房地产开发投资同比延续了30%的高增长，1-6月达到最高值33.5%；7月以后，同比增幅逐月连续下降，1-12月同比增幅下滑到20.9%。9月份以来，各月房地产开发投资增幅开始低于城镇固定资产投资增幅。,59,2.商品住房成交量明显下降，年底略有回升据国家统计局数据，2008年全国商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；成交面积6.21亿平方米，同比下降19.7%。其中商品住房销售额20424亿元，同比下降20.1%；成交面积5.59亿平方米，同比下降20.3%，但仍高于2006年和2005年水平。,60,据建设部对40个重点城市的监测，新建商品住房成交面积1.73亿平方米，同比下降34.7%。成交量同比下降的城市达到36个，其中厦门、福州、武汉、南昌、温州、石家庄、南京等城市下降幅度在50%以上。二手住房成交面积同比下降35.2%，成交量下降的城市达到36个，其中深圳、厦门、苏州、南昌等城市下降幅度在50%以上。,61,40个重点城市各月成交量在低水平徘徊，1、2月份受春节因素影响成交量最低，3-6月成交量缓慢回升，7-10月成交量在波动中下降，11、12月成交量持续回升。从12月份当月情况看，新建商品住房成交量环比上升21.1%，二手住房成交面积环比上升33.6%。,62,40个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积,63,3.商品房供应增幅快速回落，土地供应出现负增长据国家统计局数据，2008年商品房新开工9.76亿平方米，同比增长2.3%；施工27.4亿平方米，同比增长16%；竣工5.85亿平方米，同比下降3.5%。从各月情况看，商品房新开工、施工、竣工同比增幅均持续快速回落。,64,全国房地产开发用地购置36785万平方米，同比下降8.6%；完成土地开发26033万平方米，同比下降5.6%。增幅分别比2007年回落19.6个和6.3个百分点。从各月情况看，房地产开发用地购置面积、完成土地开发面积同比增幅从1月开始连续下降，9月后均出现负增长。,65,据易居研究院统计，2008年广州、武汉、南京、长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降53.6%、83.4%、57%、52.8%。2008年1-10月，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米。,66,4.商品房待销面积增长较快据国家统计局数据，商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比上升21.8%。2008年40个重点城市新建商品住房上市2.45亿平方米、236万套，同比增长1.7%、4.4%。受成交量减少的影响，市场上可供销售的新建商品住房面积继续增加。,67,12月末，40个重点城市新建商品住房累计可售面积已达到2.26亿平方米、209万套，同比增长55.3%、61.8%。,68,5.商品住房价格涨幅逐月回落，12月房价同比下降据国家统计局和发改委数据，2008年12月，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数与11月相比，环比涨幅分别为-0.7%和-0.3%。新建商品住房和二手住房价格同比涨幅在2007年底达到峰值后，已连续12个月回落。12月份，房价同比开始出现负增长，同比涨幅分别为-0.8%和-0.7%，比去年同期分别回落12.2个和11.5个百分点。,69,70个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月环比增幅,70,70个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月同比增幅,71,6.房地产贷款余额增幅回落较多据人民银行数据，2008年房地产贷款余额52818亿元，同比增长9.8%。其中:房地产开发贷款余额19312亿元，同比增长9.1%；个人购房贷款余额32963亿元，同比增长9.4%。,72,二）2008年房地产市场运行状况分析房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足,市场仍然处在调整的动荡期。主要原因：一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的金融政策；五是全球金融危机的影响。,73,2007年四季度以来，深圳、广州等珠三角部分城市率先开始房地产市场调整，随后长三角、环渤海等地区也相继开始调整，进而带动全国房地产市场总体进入调整期。,74,三）需要关注的几个问题1.开发商资金链趋紧，其走向需引起关注。货币信贷政策不断收紧，市场成交量持续降低情况下，开发企业资金普遍紧张。个别城市的个别楼盘因资金链断裂、开发商外逃而出现烂尾现象，并引发群体上访事件。,75,*不少开发商通过降价打折、垫首付、送首付等方式促销；*有的开发商以个人房产典当，取得资金偿还银行贷款利息。*也有一些企业开始采取低价转让项目、股权，降低发行规模和价格到海外上市、高成本借贷等方式寻求其他融资渠道。,76,一些企业采取与外部投资者合作开发。不少合作方为国外机构投资者。万科与新加坡政府产业投资有限公司合作，金地集团与瑞银集团成立合伙企业。天创集团因前两年拿了不少地，08年多个项目前期开发齐头并进，由于资金不足，将北京天创世源38的股权出让给北京一家服装制造企业鑫福海工贸集团，进行项目联合开发。,77,宁波大红鹰公司公告称，公司以18的贷款年利率，借款给广源房地产，这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率。据了解，有的企业融资利率高达2030。,78,销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧，对行业运行影响是多方面的，对市场影响是两方面的：*可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归有积极作用。*但市场往往出现越跌越不买，一旦造成成交量大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售资金回笼，继而影响到开发企业资金链。,79,不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象。2007年前三季度，部分城市出现土地拍卖楼面地价高于周边在售商品住房价格的情况；但四季度以来，北京、南京、广州、深圳、杭州等城市都出现土地流拍现象。,80,主要原因：*一是开发商对市场前景处于观望，*二是资金普遍趋紧。,81,浙江绿城集团副主席兼行政总监寿柏年表示：资金是每个企业关注的问题，受到货币从紧的影响，绿城集团必须适当控制拿地的速度。近几年飞速发展的富力地产董事长李思廉在接受记者采访时称：降低公司负债的方式，是减慢购地步伐和回归A股。,82,去年以来，一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土地退回的现象，在社会上引起较大反响。上海普陀区去年招标成交的地王，是被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区4C南地块，去年被开发商退回了土地管理部门。,83,这个4C南地块占地近27000平方米，2007年9月挂牌转让，经过440轮叫价，底价为3.14亿元被炒到了11.04亿元，成为“普陀地王”。上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。,84,然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。福建融信地产也将高价拍得的土地退还，为此不惜损失7000万元土地保证金。,85,上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：“志成企业表示主动放弃这个地块，显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。”志成退回的地块，通过走程序，准备重新推出上市，但地价很可能会低于当初的价格。,86,易居中国上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师殷冬明在撰写的“退地”背后的风险中指出：对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定的)，那才是一场真正深刻的地方金融危机。,87,他指出：地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高，中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22%大幅提高到2002年的54.9%。省级政府的财力也从1994年的16.8%提高的2000年的28.8%。省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%。,88,*政府花钱开发，开发商埋单；*开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。*当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，人们都愉快地说，开发商要不行了。可是开发商还可以退货。当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？他指出：一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。,89,2008年8月底，这块土地重新上市，挂牌价格7.64亿元，比去年价格降了接近三分之一。到10月16日，土地出让结果产生，低迷市场中不再有竞争对手，上海赢华底价拿地。拿到这块土地的上海赢华的法人正是4个月前退地的志成企业股东之一的郑建友，而志成的董事长郑建禄则是赢华公司实际控制人。一退一进之间，这家来自浙江金华的公司一年时间内省下了近三分之一的土地款。一年之内，志成进退间直接降低土地成本达3.4亿元。有评论指出：虽然土地出让合同有规定违约公司一定时间内将无法继续参与土地竞买，但由于房地产企业一向采取项目公司形式运作，这种规定往往变得更接近一纸空文。,90,2、部分城市土地成交量减少，直接影响未来住房有效供应。从去年上半年的情况看：*南京土地出让面积同比下降54%；*厦门自去年12月以来推出32幅土地，仅成交14幅；*深圳上半年推出16幅土地，成交8幅，其中政策性住房用地4幅；*杭州上半年仅推出6幅居住用地。,91,从这几年的调控情况看，由于土地供应的滞后效应，如果不能对近两年的土地供应作出合理安排，有可能影响未来住房供应有效性和持续性，加大今后房价上涨的压力。,92,3.部分城市出现“断供”和退房问题，值得高度关注。去年深圳房价回跌后，一些按揭购房者因房子成了负资产而选择断供：把房子扔给银行不再还贷。此外，去年万科为促进销售对部分城市的在售项目以较大折扣降价销售商品住房，引发先期购房者退房风潮。应关注以上问题对金融安全和社会稳定的影响。,93,去年二季度，深圳出现了购房按揭贷款还款的断供现象，经媒体渲染后，在全国引起较大影响。随着2007年四季度以来深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产。一些房主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还银行的贷款断供。,94,深圳市国土资源和房产管理局公布的深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年-2007年）报告披露了2007年商品住宅销售均价从1月10872元/平方米，升到10月17350元/平方米。,95,10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；11月房价为15069元/平方米，环比10月下降13.15%；12月房价继续保持15000元/平方米左右的水平，,96,2008年以来，房价总体上呈现较大的下降态势。4月份全市新房成交均价11962元/平方米；5月份全市新房成交均价11254.3元/平方米，比4月份环比再下降5.9%。,97,在房价持续下降的背景下，出现了“断供”问题。例如：李小姐购买英郡年华原来每平方米单价是11000多元，很多业主在早一点购买的价格更高，最高的是13000多元，但新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%。同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。,98,李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子如果上市，连30万都卖不到，但是现在她还欠了银行40多万元的贷款。如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。,99,李小姐对媒体说“我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”李小姐认为“损失最大的就是我个人，开发商他是拿到钱了，银行也是拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，以后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相当麻烦。”,100,记者了解到，采取断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客.张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他们公司经手的就有两位炒楼客，前年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，去年这几套房产都已经断供。,101,新华网深圳去年7月25日电：针对媒体纷纷热炒“深圳千亿房贷断供”的说法，深圳银监局回应：截至6月末，深圳全市房贷余额2200多亿元，深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为13.85亿元人民币，风险处于可控状态，而购房者断供是极少数现象。对于正常的购房行为，银行有一套完整的体系来规避房价下滑的风险，据知情人士估计，房价下滑幅度在30%以内，银行的房贷风险就不会爆发。,102,房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为：现在许多金融界人士认为，只要房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。,103,他指出，在投机力量占主导地位的房地产市场，如果没有非常强有力的调控措施，房价一旦开始下跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”,104,去年以来，万科在上海和杭州的楼盘频频打折促销使其面临前期业主的退房纠纷。去年8月底，万科上海以迎中秋的名义对在售的8个楼盘展开集中促销，给出约8至9.5折不等的价格优惠。随后，万科在浙江杭州也很快投入价格战，对4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销。“魅力之城”也位于杭州郊区。此次促销面积85-89平方米的二期装修房价格为8500-9500元/平方米，此前的销售价格为11000-12000元/平方米，大约打了7.3折。,105,此次降价风潮的一个结果，就是让之前购房的业主尚未到手的房子（2009年4月才能交付的期房）缩水1020万元，伴随而来的则是“退房”风潮。8月底万科在上海的楼盘金色雅筑首现退房事件，50多位一期业主一起前往万科金色雅筑售楼处，强烈要求退房。随后杭州的万科售楼处，也发生了前期购房业主要求退房赔款的事件。,106,9月2日下午，杭州万科业主通过QQ聚集起来，要求退房，或者补差价。9月5日，80多名购房者在浙江省世界贸易中心举行了抗议，浙江万科南都房地产有限公司副总经理饶永生第一次与万科业主“面对面”，并承诺第二天上午公司总经理傅明磊与业主恳谈。照片和视频传到网络，网民反映不一，一部分人认为房价回调是正常的，愿赌服输；另一部分人则表示同情购房者。,107,9月6月周六，也是打折后的第四天。近200名购房者再次来到杭州世界贸易中心，在12楼偌大的礼堂，近20个圆桌坐得满满的，大家打出横幅，并不时呼喊口号。直至下午5点，业主们才渐渐散去。当日上午，在位于世界贸易中心C座12层的浙江万科南都房地产有限公司，退房团选出的6名代表与杭州万科公司总经理傅明磊进行谈判。,108,一位姓郭的代表透露：“大概只谈了半个钟头不到，傅明磊便走了，业主提出的要求是退房或全额补偿，但傅明磊称补偿是绝对不可能的，万科会在小区的基本设施上或小区环境上进行改进。”谈判陷入僵局，部分退房团成员气愤地对万科杭州公司进行打砸，一些玻璃等物品被破坏，多台电脑被移位。楼下停着五六辆警车，数位民警严阵以待。,109,在9月4日万科举办的公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉对全国退房事件做出了表态。肖莉表示，当房地产市场进入调整期后，开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。“一些在价格高位买房的客户担心受到损失，希望从开发商处获得补偿。而企业则要从股东的角度出发，对市场的价格变化给老业主进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”万科方面表示：体谅客户的心情并表示深切的理解，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则。,110,中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，是否接受退房或补偿差价取决于万科对该项目价格的评定及事件对其他楼盘影响等的综合评定。“购房人应当为其购买行为负责。从法理上讲，如果万科在销售环节上符合法律规定，而且没有其他退房约定的，那么万科没有什么退房的法律义务。”,111,112,113,4、对变相降低首付款应严格禁止，以防范金融风险。去年，南昌、广州、深圳城市曾出现个别开发商采取垫付首付款或分期首付等手段变相降低首付款促销的情况，在有关部门采取有效措施后，目前已全部被制止。,114,出现这类变相降低首付款的现象，实质上还是一种促销、变相降价行为，主要目的是规避国家宏观调控政策，加快销售，获得银行贷款，以缓解企业资金紧缺。,115,但这类促销行为潜在一定风险，主要表现在：一是，增加了银行的信贷风险。开发商以有限的垫付首付款的承诺，就可套现银行按揭贷款，给银行带来直接风险。同时，由于变相降低了首付门槛，可能使部分不符合贷款条件的低信用级别、还款能力较弱的借款人纳入贷款范畴，将银行住房贷款资产引向一个危险的方向。,116,二是，不利于抑制房地产投机、投资性需求。变相降低首付款等于提高了购房者的虚假购买力，可能再度刺激投机、投资性需求和超前消费，这与调控需求的方向相违。三是，易引发合同纠纷，增加社会不安定因素。开发商与购房者约定垫付首付款或分期首付，增加了新的契约关系和合同约束条款，在缺乏有效约束、调处机制的情况下，容易引发开发商、银行、购房者之间的合同纠纷。,117,5要注意房地产市场的变化对宏观经济和金融的影响。房地产市场交易减少、市场观望气氛较浓，是当前表现较为突出问题。如果房地产市场持续萧条并出现扩大化趋势，将带来房地产开发投资增速明显下降，会影响到相关产业（钢铁、水泥等）发展以及GDP增长和财政收入。引发企业倒闭、职工下岗，将影响国家实体经济的健康发展和社会的稳定。如果对房地产调整不当而导致泡沫破灭，将影响国家经济和金融安全，不利于宏观经济的稳定。,118,由于目前开发资金的55来源于银行，会由此影响到金融安全，94年海南出现大量烂尾楼带来商业银行大量呆、坏帐的教训值得我们高度重视。此外，近两年，美国因房地产市场不景气、房价下跌而带来的次级债危机也给我们敲响警钟。,119,四）世界金融危机带来房产新政的出台,120,政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。,121,为阻止国内房地产市场下行趋势，去年下半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化，根据中央统一部署，去年四季度国家出台一系列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。,122,多个城市相继推出刺激楼市政策，引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论。同时，有部分媒体质疑，一些城市的措施已经触及中央的“政策红线”。鉴于以上原因，政府高层的态度也成为各界关注的焦点。,123,在国务院新闻发布会上，国家发改委副主任杜鹰对多省市提出的“救楼市”举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。他透露，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。,124,住房与城乡建设部副部长仇保兴在去年10月1日深圳召开的有全国各地69位市长参加“中国市长论坛上表示:“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”,125,国家陆续出台的相关政策,126,1财政部、国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知。从2008年11月1日起，*对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；*对个人销售或购买住房暂免征收印花税；*对个人销售住房暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。,127,2中国人民银行下发关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发2008302号)。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。,128,财政部财政科学研究所副所长白景明在接受媒体采访时表示，不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度，调整楼市可以达到四两拨千斤的作用，同时规范房地产交易亦可加快建设房地产市场制度”。,129,130,去年11月20日上午9点，温家宝总理在国务院第一会议室召开了经济形势专家座谈会，回良玉、王岐山、李克强、张德江副总理和国务委员马凯出席会议。,131,会议开始时，总理讲话：今天召开专家座谈会，今年的经济碰到前所未有的复杂形势，百年一遇的金融和经济危机，严重地震等自然灾害，还有国际上一些原材料和产品价格的大起大落，这些都给我们的经济发展与调控带来很多困难。年初我说，今年经济难，难在不确定因素，但老实说，那时候还没有想到这么难。但现在看，不仅难，不利因素非常多。,132,因此，当前面临两项工作：一项按出手快、出拳重、措施准、工作准，积极应对国际经济金融危机的影响，客服困难，使我们的经济能继续保持平稳较快发展；二是筹划未来，起码明年，采取什么方针？中央为什么在召开经济工作会前一天就把宏观经济调整政策出台，就是时不我待，一天一秒都不能耽误。到明年人代会（三、四月份）各项工作考虑细致，为明年经济的健康、平稳发展奠定好的基础。,133,他说：要让所有政策措施叫老百姓知道，最重要的坚定群众信心，首先是领导信心。要把真实情况告诉群众，根本目的是群众了解当前遇到的困难与采取的政策措施，能团结在党中央周围，同心同德攻克时艰。,134,我在发言中首先对我国当前的房地产市场需求进行了分析，引用了中国指数研究院分析师去年5月1日在上海展览中心举行“假日楼市”房展现场采用问卷方式展开的商品住宅市场的需求特征随机抽样调查分析与上海房协进行的两次市场调查结果基本相近。调查显示：,135,买房目的分布,136,2.购房次数分布：首次购房占67.4,二次购房占30.2%。,137,3.购房时间分布。准备在一年内和12年内购房的占75.6%。,138,4.购房支付能力分布。准备出资5080万占32.6%，80-150万元占50，总价低于120万元的房子显然更受市场欢迎。,139,将目标户型定位在90平米以下占47.1，90100平方米的占27.6%。,140,5.购房年龄分布。45岁以上占44%2535岁占45.2%,141,6.家庭收入分布。收入510万占54.4%,10-20万占17.7%,20-30万占8.9%。,142,由此可见：一是我国目前的住房市场不是以投机和投资占主导的市场，而是以真实需求为支撑的市场。尤其是经过几年的宏观调控，投资性购房所占的比重减少，首次购房的比重正不断加大。二是住房潜在需求很大，有一定的支付能力支撑。改善居住条件、结婚和拆迁安置构成了当前市场需求的主体。,143,在分析了110月市场情况后，我指出：2008年以来，房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足。主要原因：一是部分城市去年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的金融政策。,144,提出：要启动正常的住房消费，关键在以下几点：首先是市场信心的恢复，预期的改变；其次是政策的适度调整；三是对不同地区的分类指导；四是舆论的正确导向。,145,对调控市场供需关系提出的政策建议,146,1.要坚定不移地采取鼓励住房消费的政策。我国正处在全面建设小康社会的关键时期，住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，坚定不移地采取鼓励住房消费的政策要从扩大内需和促进消费需求结构升级的长期战略高度来认识和坚持。,147,2.要围绕“市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”来加强和改善对房地产市场宏观调控。鉴于房地产市场与保持经济稳定金融稳定资本市场稳定社会大局稳定的密切关系以及对实体经济运行的重要影响，当前的关键是稳定市场，改善市场预期。,148,应采取有效措施，消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，适当调整政策，稳定市场预期，促进市场成交量稳定并逐步回升，发挥住房消费对扩大国内需求、促进经济可持续发展的作用。,149,1)金融政策。针对房地产企业资金紧张的情况，建议对市场前景看好的开发项目，适当增加房地产贷款，加大信贷支持力度，以满足房地产开发企业正常、合理的开发贷款需求。同时，扩宽房地产开发企业融资渠道，积极探索住房贷款风险分散机制。,150,2)税收政策。对2006年9部委文件规定的“住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”作出调整（制约了二级市场，拖累了一级市场），回到2005年的文件规定的“对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税”上，打击投机不能放松！但鼓励居民通过二级市场适度改善住房条件，对扩大住房需求见效快，也符合现阶段居民住房消费的主要需求。,151,3)土地政策。允许地方根据实际情况，对新出让的经营性房地产用地，适当调低首付款和出让价款的支付期限。鼓励有实力的开发企业适度拿地，保证市场的后续供应。,152,4)对购买第二套房的从紧政策适当调整。租卖市场的同步发展，可以适应复杂的住房需求结构，满足多样化的住房需求，也有利于形成合理的市场价格体