万科VS万达.ppt

房地产行业的财务分析万科VS万达,PARTONE房地产行业初认识,房地产行业概况,1.行业定义：(广义)指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。(狭义)从事房地产开发和经营的行业。2.行业细分：主要可分为：住宅式房地产、商业性房地产。,住宅式房地产,商业性房地产,行业特点,1.是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2.拥有较大比例开发中及规划中产品、且拥有较多现金和银行存款、短期资金周转量大,但库存周转缓慢，资金消化速度慢。3.垄断化程度深。主要为地方政府垄断、信息垄断、空间垄断（天然排挤的特性）、准入垄断。4.资金来源结构单一，主要依靠借款，自有资金比重低，对市场依赖程度高。5.盈利能力强，资产负债率高。,行业现状,国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府出台了一系列宏观调控政策，对房地产项目的发展提出了更高的要求。限制房价过快上涨和更为严格的融资条件无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。为适应市场形势的变化，房地产市场的开发模式和盈利模式也发生了相应转变,如下,开发模式,“香港模式”转向“美国模式”强调资本的价值链环节，注重专业化与社会分工细致化。“滚动开发”转向“持有项目”投资多样化，为企业的今后发展提供了长期利润来源。避免了滚动开发模式需要的一系列条件，能有效规避风险。,盈利模式,“主要依靠土地升值”转向“主要依靠产品质量及附加值”；“粗放型开发”转向“依靠成本节约扩大盈利空间，实现规模经济、产业化发展”；“出售项目获利”转向“持有经营获利”。,PARTTWO,住宅式房地产的代表：万科商业性房地产的代表：万达,VS,住宅式房地产,万科,公司简介,万科全称为万科企业股份有限公司（以下简称“万科地产”或“万科”），成立于1984年5月，是目前中国最大的专营住宅开发的企业，也是A股中具有的代表性的地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，于1991年1月29日在深交所挂牌上市，B股于1993年5月24日在深圳证券交易所上市。万科的主营业务包括房地产开发，物业管理及其他，其中房地产开发所占比重高于98%，其毛利率和收入增长率均高于物业管理及其他，因此万科盈利主要来源于房地产开发。而万科房地产开发，主要在于商品住宅，其战略定位为整体设计，即将其设计方案，分包给不同的专业公司，由万科整合资源。,发展历程,多元化,专业化,精细化,全球化？,1984-1994以电气设备起家,1994-2003做减法，确立了以房地产开发为核心,2004-至今,万科走出了一条精细化的发展道路,市场背景,毫无疑问，住宅市场是房地产市场中最大的市场。1.住宅投资情况：2007-2011年商品住宅投资额增长情况单位：亿元,由右边的图表数据可知，住宅式房地产的投资额逐年增长，切且2011年维持于30%以上的增速，说明住宅市场仍存在巨大的刚性需求，开发商加快了开发节奏以弥补库存。,2.住宅市场建设规模：全国住宅市场施工、竣工规模也处于稳定增长趋势，市场供应量大大增加，2011年全国商品住宅施工面积388438.6万平方米，同比增长23.4%，同期，全国商品住宅竣工面积71692.3万平方米，同比增长13%，供给能力较强。3.住宅市场销售情况：国家出台“限购令”以及银根紧缩等一系列调控政策，2010年以来全国商品住宅销量同比增速呈大幅回落态势。2011年，全国商品住宅销售面积97030.3万平方米，同比增长3.9%。销售额为48619.4亿元，同比增长10.2%。这说明在一系列调控政策影响下，消费者观望气氛浓厚造成市场需求疲软，而开发企业加快已开工项目进度增加了市场供应量，在此影响下，住宅市场供求矛盾有所缓解。4.住宅市场价格变动情况：2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。国家统计局发布的数据显示：2011年以来，全国70个大中城市中，价格下降的城市逐渐增多，从1月份的3个增加到12月份的52个；价格持平的城市个数从7个增加到16个，而价格上涨的城市个数从60个下降到2个。短期内价格难以上调，市场情况不容乐观。,财务分析,偿债能力分析,营运能力分析,盈利能力分析,盈利能力分析,从图表中可以看到，万科的各项盈利能力指标自2009年开始呈于上升曲线趋于平缓，这说明万科的主营业务收入在2009年受国家政策调控等影响较大，但近两年其主营业务的获利能力逐渐提升，回复到其最初的水平，基本维持40%左右。而净资产收益率连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。值得注意的是，万科2009年的销售毛利率达到近五年来最低水平，这可能是由于受到2008年开始的金融危机的影响，国家进行相应政策的调控，银行贷款紧缩，许多消费者持观望态度，导致主营业务的获利能力有所下降，而2010年、2011年房价大幅上涨、市场不稳定，虽然国家进行了一系列的压制措施，甚至出现限购令，但万科在这两年内采取扩大规模战略，所以其获利能力能始终保持一个增长趋势，并连续两年内破千亿。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。,偿债能力分析,一、短期偿债能力指标：,从短期偿债能力来看，万科的流动比率和速冻比率以2009年为转折点，逐年下降，这说明近几年万科流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。这主要是因为万科从2009年开始加大对房地产的投入开发，四处购地，需要大量资金投入。,二、长期偿债能力指标：,万科的资产负债率和产权比率呈逐年上升趋势，这是由于整个房地产企业高负债的经营特征所致。资产负债率和产权比率越高，说明企业所面临的财务风险越大。但同时也说明万科利用债权人资金进行融资的活动较多。值得注意的是，万科的产权比率以2009年为转折点，在2009到2011年大幅上升且逼近3.5。总的来说，万科长期偿债能力今年来逐年下降。,对于万科整个资本结构而言：1.从资产结构看，万科的资产总额逐年上升，且2011年的资产总额较2010年增长了37.4%；房地产行业的流动资产占总资产的比重较大，而20072011年万科这一比例始终维持在95%以上，说明万科的资产流动性和变现能力较强。构成流动资产的两大项主要内容为货币资金和存货，对于房地产企业来说，其在建工程和已建好待出售的房子均属于存货而非固定资产，其是资金占用和需求的重要因素，而房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，需要即使补给所需资金，即时到位。,2.从负债结构来看，20072011年万科的负债总额亦呈逐年上升趋势，逐年流动负债占总负债的比例逐年加大，由2007年的73.4%上升到2011年的87.9%，且流动负债中多数为短期借款和预收账款，这对于企业的短期还债能力要求较高，企业压力较大，且短期资金比率很高，企业出现财务危机的可能性非常大。但这也是房地产行业的普遍特征，主要依靠短期借贷来融通资金。通过对比以上数据可知，万科的短期偿债能力和长期偿债能力都明显的呈下降趋势，且其存货相对于持有货币现金的大幅增加，说明了万科在建造新的房产的同时忽略了偿债风险，万科应注重追求合理的资本结构，在大幅利用负债融资的同时，亦应注重权益融资和权益资本在公司资本结构中所占的比重。,营运能力分析,从图表中可以看出，万科在的营运能力各项指标以2009年为转折点，近三年来，营运能力各项指标呈明显的下降趋势，这说明近三年来万科存货、流动资产的流动性与变现能力正逐步减弱，且其总资产的经营效率也逐步降低，反映出的是万科对其各项资产的利用能力大大降低。所以，万科应重视加大对其资产的管理力度，增强经营效率，减少资源的浪费。虽然，对于房地产行业来说，具有较小的存货周转率和较长的营业周期是正常现象，但是，连续三年营运能力指标出现大幅下降的情况，亦值得注意。,SWOT战略分析,SStrength主营业务仍旧是为万科带来盈利的大头，企业的盈利能力仍旧保持一个较高的水平。目前为止，万科依旧是我国住宅式房地产企业的领跑者。,OOpportunity中国人口数量庞大，对住宅房需求大。且房地产行业属于增长型行业，发展空间大。万科的软性服务理念，也迎合了中高档房产消费者的需求。,WWeakness资产负债率连年升高，偿债能力和营运能呈下降趋势，企业过度于依赖负债融资，忽视了权益资本的作用，并且万科的营运管理能力和资源利用也呈现一定问题。房地产行业的高负债融资等的特点造成了这种局面。,TThreaten国家对房价的宏观调控（提高银行贷款利率，提高二套房首付比率，限购令等）、土地资源的稀缺造成的地价上涨、与地方政府的关系维持、全球性金融危机的影响，我国的住宅房房市正面临严峻的挑战。,商业性房地产,万达,公司简介,万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场是中国商业地产第一品牌。,发展历程,创业期,住宅建设-第一桶金多产业经营,转型、调整期,发展、扩张期,订单地产模式产生及成熟第一、第二代店-摸索期内在竞争力的培育,第三代店-成熟期CMBS信贷全国急速扩张,商业发展演变：,第一代产品单体商业-一层散售资金链偏紧第二代产品只租不售资金链条最紧时期第三代产品住宅、写字楼、商铺销售资金链良好,市场背景,2004年底我国零售业全面开放以来，国际商业零售企业开始大举进入中国，并奋力进行市场扩张。急剧增长的商业需求和巨大的利润空间使得商业地产在我国迅速发展。1.商业地产投资情况：,近五年来，商业性房地产的投资额基本呈上升态势，并且2010、2011年的投资增长率维持在30%以上。说明商业地产在近五年来发展迅猛，有可观的市场前景。,2.商业地产建设规模：从全国商业地产施工面积和新开工面积增速来看，2010年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是新开工面积同比保持了40%以上的增长速度，但在宏观经济增速下滑以及一系列调控政策影响下，2011年这两个指标增速均呈回落态势。2011商业地产市场供给相对过剩。2.商业地产价格变动情况：1998年以来，我国商业地产年均销售价格整体上保持了平稳上涨态势，即使是金融危机发生时的2008年也不例外，各年份均一路上扬。统计数据显示，2011年全国商业地产销售均价8508元/平方米，比上年上涨了761元/平方米。与1998年销售均价3170元/平方米相比增长了1.7倍。3.商业地产发展前景：商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。2000年开始，商业地产首先在北京、上海、广州等一线城市兴起，并快速蔓延到全国。最明显的商业地产就是以美式摩尔为代表的大型综合购物中心。随着中国零售业全面对外开放、居民生活消费水平的不断提高、各地政府对商业地产的关注程度上升、休闲体验经济的活跃以及商业地产开发的高收益性，将极大地推动中国商业地产的快速发展。目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，因此具有较大的发展空间。,盈利模式,一、万达特色订单式商业地产,联合发展：即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。并与多家企业紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发，都要跟随。万达选择战略合作伙伴有三个标准：1.具有强大吸引力和凝聚力的世界500强企业；2.社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；3.国内相关行业前三名。平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，将全国的城市分三等租金：一等是北上广；二等是省会城市；三等是其他城市。先租后建：招商在前，建设在后。将不同业态的主力店组合在一起，满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理好。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。技术对接：由战略合作伙伴提出需求，由万达做出方案来认证是否合适，等确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。如果对方以后反悔要赔偿一年的租金，以确保不会跑单，有效防控风险。同时保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。,二、万达精髓现金流滚资产这种模式是万达享受房地产开发和资产溢价双重利润。在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。通过销售回款平衡投资现金流以及商业持有部分的低租金从而达到“稳定开业”为核心目标。销售回款被万达给予“生命线”的定位，提升到了“长期发展战略支持”的高度。这不仅仅关系到现金流，同时也关系万达商业地产开发的投资回报率。,由万达收入比例构成图可以看出，万达的主营业务始终是商业地产公司，以其为核心，始终占据总收入的82%以上，而其他方面的收入只占不到20%，其所获得现金流是用于支持商业地产的稳定发展的。达到始终保持主营业务获得的投资高回报率。,三、融资渠道多样化万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资销售利润+内部资金调配；商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由主力店企业自己投资。万达主要的融资渠道主要有四个方面：1.银行贷款：分别与中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议。这也是中国房地产企业最主要的融资渠道。2.国内私募：与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。配合A股上市进程，与建银国际已完成的股权私募。3.信托融资自09年起逐渐成为万达的主融资渠道：2009年由于金融危机的影响，银根紧缩，国家加强宏观调控，万达开始将融资的主要方向转向信托，国内信托融资的综合成本在12%左右。而万达推出的信托产品大多为股权融资，10只新推出的信托产品共为其募集资金约78亿元。（备注：“总对总授信”指由商业银行总行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。）,万达近两年的销售盈利状况分析：2011年，万达总收入1051亿元，万达商业地产公司的收入为953亿元。2012年的工作目标：收入1160亿元，净利润超过100亿元。商业地产公司收入970亿元。2012年上半年万达实际收入562.1亿元，完成全年目标的48.4%，同比2011年减少了9%。万达集团旗下最核心的万达商业地产公司，上半年收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，同比减少了14%。新开工面积为531.2万平方米，同比减少了35%。数据对比分析：通过2011与2012年的数据，我们可以很明显的发现今年万达的盈利状况有明显的下降趋势。但是由前面的收入构成比例图来看，万达的主营业务始终是其盈利的重头。而造成这一现象的原因主要有：一方面，主要是其他业务如酒店、餐饮行业本就属于低利润行业，其投资回报率只有7%8%，而零售行业甚至不足2%的回报率，受消费市场的影响其他业务收入的减少属正常现象。,另一方面，由于近几年综合性商业性地产的膨胀，使万科计划缩减了商业地产的开发计划，所以较2011年相比，同期只开设1家商业地产相较2家来说盈利自然就少了。此外，2011年国家的宏观调控政策主要针对的是住宅性房地产，而不得不促使许多住宅性房地产企业转战开发商业地产，同时由于万达在同一个城市建立多个商业综合体，银行系统已经不断地进行商业地产风险警示，万达继续维持现有的单纯式增长开发，会陷入系统性风险中。,SWOT战略分析,SStrength国内最大不动产运营商，规模效应；订单地产等盈利模式的独创性与优越性；项目基本在一二线城市的中心地带；与政府、银行关系稳定；与沃尔玛等主力店维持良好的合作伙伴关系，完整的产业链。,OOpportunity与国内和海外金融机构形成了良好的战略伙伴关系，为其进行IPO打下了基础；二三线城市逐渐成为新宠，可以考虑向二三线城市发展综合性商业地产业务。,WWeakness主力店总租金偏低，相对于零售铺而言，其租赁面积占70%，但是租金不足50%回报率偏低；高级酒店、餐饮等开始呈现边际效应递减规律，万千百货对万达的依赖性过大。,TThreaten商业地产的资金回报期很长；银行长期贷款的利息与商业地产回报率持平，无法支撑商业地产；专业型、复合型人才的短缺；过度的开发城市土地，建造综合性商业地产，必会导致政府的关注，最终遭到限制性警示。,万达地产区域分布图：,“商务港”西区,“商务港”东区,万达影城,新世界百货沃尔玛,PAR