安徽省安庆市枞阳县鲟鱼镇项目前期策划.ppt

安徽省鲟鱼镇项目市场调研及开发思路建议,枞阳县，地处安徽省西南部安庆市正东面，长江北岸，大别山之东南麓。西以白兔湖、菜子湖与桐城市共水；西南一隅与安庆市区毗邻；北与无为、庐江两县接壤；东南与铜陵、贵池两市隔江相望。面积为18081平方公里,辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口96.2万。枞阳镇为中共枞阳县委和枞阳县人民政府所在地,是全县政治、经济、文化中心。全县地势西北高，东南低，长江流经县域84公里。主要河流有横埠河、杨市河、钱桥河、罗昌河、枞阳河。湖泊有菜子湖、陈瑶湖、白荡湖、枫沙湖、神灵赛湖、羹脍赛湖等，总水面达42000公顷。枞阳属亚热带温润季风气候，全年四季分明、气候温和、雨量充沛、光照充足。千姿百态的地形，暖湿适宜的气候，使这里生活、生长着极为丰富的动植物资源，驰名中外的“长江三鲜”（鲥鱼、刀鱼、螃蟹）即产于此。枞阳自然资源丰富。矿产品储量大、品位高。农产品、旅游资源丰富，是全国淡水养殖重点县和全省水产示范县、全国商品粮基地县、全国经果林基地县、全省农业产业化试点县、全国生态示范县和全国科普示范县。改革开放以来，枞阳充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势，县域综合实力日益增强。2003年至2006年，枞阳县连续4年位居全省县域经济动态十强县，是安庆市唯一进入全省动态十强的县。2006年，全县建成“村村通”水泥路300公里，居全市首位。,县情简介,安徽省以合肥经济轴点，安庆芜湖成为经济轴线，枞阳县位列其中；池州（枞阳）长江大桥“浮出水面”，枞阳成为安徽高速公路“三纵四横”中的一段；枞阳作为第二批省扩大经济社会管理权限工作在全省试点；枞阳84公里长江岸线资源作为长江黄金水道开发已列入省委省政府的开发重点，并把江北岸线开发放在突出位置。工业经济较快增长，招商引资和重大项目进展顺利，农业农村持续发展，民生工程和政府十件实事取得实效。这是县委县政府对过去一年枞阳县经济和社会发展的客观总结。2008年，全县生产总值77.94亿元,增长15%;财政收入6.16亿元,是财政运行质量最高的年份;固定资产投资60.9亿元,增长35%;社会消费品零售总额21亿元,增长18%。根据县域经济理论，生产总值在50亿至100亿元之间，地方财政收入3亿元左右为县域经济前成长期，生产总值在100亿至150亿元以内，地方财政收入3-5亿为后成长期，而该县的生产总值和财政收入于“十一五”初中期就越过了50亿和5亿两大峰值，今年已步入良性增长期，标志该县已形成了一定的经济优势、产业体系、追赶特色和发展后劲，为快步走进县域经济成熟期夯实了基础。,经济发展,城市主要交通路网,鲟鱼镇,枞阳老城区,枞阳新城区,枞阳县的主要交通道路为四横三纵，由南北向的渡江路、连城路、湖滨路（银塘路）、长江路和东西向的金山大道、新旗山路、东湖路构成。城市路网发达，交通便利。为城市发展奠定了良好的基础,城市发展趋势,城市发展趋势,鲟鱼镇,枞阳老城区,枞阳新城区,枞阳城市向北发展趋势,枞阳县的城市发展由于受到地理环境的影响，城市西南方向毗邻长江，因此整体城市发展方向为“东进北扩”，以金山大道为分界线，以北为枞阳新城区，以西为老城区。,房地产发展现状,阳光国际城3100元/,鲟鱼镇,天利山庄,金桂景观园,瑞景花园3100元/,玉龙花园住宅2600元/联排3200元/双拼4000元/,天利明珠,万湖山庄2680元/,桐桂苑3080元/,狮峰山小区3200元/,锦绣山庄,东湖山庄别墅2700元/,九云山庄3000元/,山水兰亭3000-3600,和煦丽苑3000-3600,银塘星城3000-3600,银塘花苑3000-3600,幕旗山公园,荷花苑,新世纪公寓小高层2880,都市华庭小高层3000,龙泉山庄,陆岛山庄3200元/,枞阳老城区,枞阳新城区,枞阳县的房地产市场发展总体情况较好，呈现一副欣欣向荣的市场景象，房地产价格在县级市中相比较而言处于较高位置，区域房地产均价预计超过2700元/平米，新区土地价格在60-80万每亩。房地产发展在政府的有力引导和控制下，紧跟城市发展的步伐，呈现了比较鲜明的特征：绝大部分楼盘都集中在新城区，老城区新开发楼盘寥寥无几，且在项目品质、规模上存在较大差距；受城市规划和推广宣传的影响，新城区楼盘价格普遍高于老城区，且得到了广大民众的高度认可；产品形态上还是以多层普通住宅为主，极个别楼盘存在小高层，别墅产品较为稀缺；从销售情况上来看，目前市场主流的多层产品供应量较大，销售情况良好，别墅产品稀缺，现有的别墅产品不超过60套，销售情况良好，且销售价格较高；小高层产品供应量最少，但是销售情况非常不理想；受地形地势以及地理环境的影响，凸凹错落的地形导致工程施工方面成本偏高，但自然环境及景观优越。新城区规划统一协调，各政府机关单位及主要城市配套设施都已经或正在向新区迁移，反观老城区脏乱差现象一如既往。,房地产市场特征,老城区楼盘展示,该项目位于长江中路，紧邻莲花湖，总建筑面积3400余平米，现已全部竣工，东湖山庄是老城区唯一一个有开发别墅的楼盘，但是数量极少，仅一栋联排别墅，3套别墅，面积约300平方米，售价为2700元/平米,九云山庄地处县城三大主干道连城路中心位置，交通便利，周边配套设施完善，学校、超市、银行、医院应有尽有。欧陆园林式建筑风格，区内3000平米大型景观休闲广场。,锦绣花园位于连城西路南侧，西南与月儿湖相邻，东北接壤月牙湖小区，其西南侧为枞阳中学教学区。小区总建筑面积33635平方米，建筑密度21.2%，绿地率33%，规划总户数291户。该小区为老城区楼盘中规模及品质较高的楼盘。,狮峰山小区位于连城路与渡江路交汇位置，该地段为枞阳县核心地段，周边配套设施齐全，商业氛围浓郁，是枞阳县较早开发的楼盘之一，同时也是规模较大的楼盘之一。,桐桂苑位于枞阳镇金山大道与渡江路交汇位置，建筑面积约15000平方米，项目规模较小，仅3栋多层住宅，目前已基本销售完毕。,“新世纪公寓”小区位于枞阳县城金山大道与渡江路交叉口处，小区除了多层住宅之外，还建有一座12层的小高层，是枞阳县最先出现的小高层建筑，目前销售情况非常不好，报价为4-18层全部房源统一售价2880元/平米。原小区规划还有一栋小高层建筑由于销售情况不佳而被迫改为多层。,新城区楼盘展示,“山水兰庭”小区位于银塘路新老城市结合部；依山傍水，北为市民广场，东临幕山公园及未来枞阳县城新的政治、经济、文化中心，拥有无可比拟的区域优势。该项目地处银塘新区，拥有较好的景观资源。,和煦丽苑坐拥银塘新区，高望幕旗山公园、金山公园，近临黄镇图书馆、县医院、县政府，占地面积约4万平方米，总建筑面积达5万平方米：是集多层住宅、沿街商业、农贸市场等功能于一体的高品质居住社区。,银塘星城位于银塘路与旗山路交汇处，所处区域为枞阳县极具发展潜力的银塘新区，该区域将发展成为以居住、商业金融、行政功能为主，体育、文化娱乐、旅游服务功能为辅的县城中心区。该小区是目前我方所见到枞阳县楼盘品质较高的楼盘之一,该项目位于枞阳县银塘新区4号地块，占地面积31281平方米，总建筑面积约60000平方米，全框架结构。该项目工程分二期开发建设，一期A1#A#6、B1#柒幢楼，建筑面积26927.96平方米，于2007年7月18日开工建设，2008年12月18日竣工并支付使用；其中住宅140套，面积18783.17平方米；商业门面30个，面积3494.33平方米。,该小区座落在渡江北路06-4号地块，北有商业广场、县中医院，南有王家亭菜市场，东临县人民医院，西邻往安庆、合肥、铜陵方向的交通要道。,该楼盘已基本销售完毕,都市华庭位于渡江路和金山大道的交汇处，地理位置优越，楼盘品质从外观上看，品质在枞阳县应该是名列前茅的，同时最具代表性的是该楼盘配有两栋小高层,住宅，目前正在推出市场销售，且售价为3000元/平米，但销售情况并不理想。该楼盘由于处于新老城区的结合部，因此楼盘品质虽高，但是价格却受到老城区影响而未能实现较高的售价。,瑞景花园与都市华庭隔街相望，楼盘规模较大，品质价高，且小区规划依地势而成，高低错落。价格方面其报价比都市华庭略高，主要原因还是产品形态及规模上的优势所造成。,金鼎茗都居住小区位于枞阳县城银塘新区，楼盘所处位置为连城路，是整个枞阳县未来的核心位置，因此该楼盘售价价高，且该楼盘规模较大，总占地面积近150亩。值得一提的是金鼎茗都与九云山庄是同一个开发商开发的项目，两个项目所处地段都是枞阳县最好的地段，因此可见开发商实力较强，在枞阳知名度较高，且推广攻势较强，在几大路口都竖有大型户外广告牌。,玉龙花园座落于金山大道西侧，是枞阳县的西大门，交通便捷，依山傍水，环境优美，设施齐全，是一高品位，条件成熟的小区，同时拥有枞阳县唯一的纯别墅群。小区内的“双拼”“六拼”别墅更是枞阳市场上的珍品。,本项目地块概况,地块,枞阳老城区,枞阳新城区,鲟鱼镇作为桐城市在安庆市的飞地，与枞阳县仅一河之隔，与其说是一个镇，倒不如说是一个半岛，仅千余人口，不到300户居民，与河对岸快速发展繁荣的枞阳形成了强烈的反差。河对岸即为枞阳县老城区的老牌繁华商业街正大街和凤凰山路商业街，收到城市北进的影响，这条老牌的商业街正在逐步没落，但是作为老城区，成熟的城市配套优势还是比较明显的。,项目优劣势（SWOT）分析,优势：地理环境优越，三面环水，风景怡人区位独特，通江口岸,劣势：人口稀少，经济贫瘠受区划影响，缺乏政府关注无生活配套，全部依靠枞阳受地理位置的土地面积的影响，无大的发展潜力，同时与枞阳县发展趋势相背离通往项目的道路条件较差，路面宽度及安全问题,机遇：新农村建设与枞阳县架桥对接宜居特性,威胁：受地形影响，工程造价价高受地理位置和土地面积的影响，无大的发展潜力枞阳县北进的发展趋势相背离受区划影响，存在政策壁垒,项目定位,延续鲟鱼镇独特的地域特征，围绕新农村建设二十字方针，根据规划设计公司秉承生态与可持续并传承独特的地理特征为设计理念，我司结合市场调查研究将项目开发理念加以深化：,借,怎么借,修桥借,通过在与枞阳县正大街之间的长河上架设桥梁的办法，使本项目实现与枞阳县的完善生活配套无缝快捷连接，同时通过本项目自身的特色配套来实现鲟鱼与枞阳的互动融合。借助桥梁使鲟鱼人能更加快捷方便的享受到枞阳的城市生活配套，同时通过桥梁使枞阳人能进入鲟鱼，在这个宛如“柳暗花明又一村”的世外桃源感受脱离城市喧嚣的宁静和空间,专业水产品市场和特色休闲美食一条街,高档风情商业步行街,方案一、,依托鲟鱼及枞阳丰富的水产资源和山货资源，整合枞阳县目前零散的水产品及山货产品市场，借鉴广州黄沙水产品批发市场的经营模式，打造一条集水产品、山货及相关货品的批发、零售为一体的专业市场，同时通过“下街上店”的形式，采取现买现做、来料加工、鲜活美食为主的特色美食一条街。通过这种方式吸引枞阳乃至周边城市、乡镇的人前来采购和消费，既能提升鲟鱼镇以及本项目的知名度和关注度，同时还能为当地居民提供较多的就业渠道和创业平台，从而达到提升项目知名度和价值的目的。,特色水产、海鲜美食一条街,方案二、,项目对岸是枞阳县的老牌商业借正大街和与之连接的凤凰山路，这两条街道上汇集了较多的服装，电器等商家，但是由于缺乏购物环境和氛围，老旧的街铺，脏乱的街道使得这一被枞阳人熟知和喜爱的休闲场所正在逐步被人们所遗忘。在仅一桥之隔的鲟鱼，本项目打造一处高档的风情商业步行街，集精品服饰、美容SPA、运动健身、珠宝首饰、星级酒店等业态为一体。使其成为枞阳县高档消费、休闲的不二场所。由此带来的高档人群以及对项目品质的认知和认可将会为项目的知名度和价值提升带来巨大的潜力。,高档风情商业步行街,具有浓郁地中海建筑特色的英伦生态半岛,备选：欧式生态花园英伦生态庄园梦里水乡,具有浓郁地中海建筑特色的英伦半岛,根据目前枞阳市房地产的发展现状，我们可以很清楚的看到，目前市场还处于多层时代，少量的别墅产品和极少数滞销的小高层住宅，而大多数具备一定规模的楼盘其建筑风格中都或多或少的带有一些并不纯正的欧式建筑风格，且很多项目以山居生活为推广主题和定位。这也是因为枞阳县地貌特征所造就的。而本项目地理位置独特，三面环水，临河临江，半岛本质一目了然，且生态环境极其优越，无任何工业及商业污染源，同时有鉴于本地人对于异国风格的建筑比较追捧和热衷，因此我方认为打造一个迎合市场品味而高于市场品味的，纯正地中海建筑风格的英伦半岛出了可以明确推出项目地理位置特征，同时还能通过差异化的推广定位而带来较高的关注度，而且还可以通过建筑风格和项目品质上的对比进一步突显项目的高档次，高格调。,通过项目本身的品质和与之相关联的公共设施、管理模式为当地居民带来一种全新的生活模式和社区文化，从而提升居民的文明素质和生活品味,通过项目本身的品质和与之相关联的公共设施、管理模式为当地居民带来一种全新的生活模式和社区文化，从而提升居民的文明素质和生活品味,项目本身肩负新农村建设的镇区改造使命，在宣传推广时，除了强调项目本身之外，更需要做的是通过引进先进的开发理念和设计、施工水平，同时还需要围绕新农村建设做文章，除了建设房屋，还需要建设思想、建设心灵。通过改善一片居住环境而改善一方水土一方人文，加强文明宣传，提高居民素质。开阔居民眼界，升华居民心灵。,规划及产品建议,旅游商业区建筑排列尽量集中，紧凑，不需要大型的公关广场，动线需要通透明了，可设置1-2个小型的公共空间，建筑高度以正规2层为主，除酒店层数可略高。同时可以考虑将商业街延伸到北侧临河路，形成一桥一路一街相融合的格局。,旅游商业开发区,一期产品中即出现如此大量的小高层产品，“于时于地”不合时宜，市场接受度低，销售难度大。建议最多配建一栋。其余改为多层情景洋房,一期多层住宅由于靠近回迁区，高端消费人群预计有一定的抗性，因此建议将多层洋房分为纯2房