农民房买卖合同

1 / 8 农民房买卖合同 农民房买卖合同有哪些陷阱 在一二线城市，市中心地价上涨、商品房房价上涨都是常见之事。于是，很多人把广大郊区和农村地区作为投资目标。在农民房买卖的过程中会签订农民房买卖合同，那么，在签订合同的时候，要注意哪些事项？农民房买卖合同有哪些陷阱？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。 最近这方面的咨询非常多，就连朋友们喝酒之际都忘不了问一句：“哥们儿，买个农民房行吗 ?”其实，大家关心的主要有两点：第一，农民房买卖是否合法 ;第二，明知不合法也要买，那么法律后果到 底如何 ?损失到底多大 ? 凑巧的是，最近出差到深圳，偶遇程总，程总就自述了他的公司在北京投资农民房的故事。程总的北京公司 10年前租了一个郊区带院子的农民房作库房。随着四环、五环的通车，农民房的交通变得极为便利。一天，房东找到公司，说他的房子要卖，让公司搬家。程总一听就急了，别人能买咱也能，别人出得起钱咱更出得起，并跟房东大讲了一通“承租人买房优先权”的法学理论，最终 10 万元搞定。合同签了，款也交了，程总就是“连院带房”的新“主人”了。既然是“主人”，就要动真格的，于是库房变成了四合院，一番装修，雕 梁画栋。几年风平浪静，几年优哉游哉。去年，2 / 8 村子要拆迁了，农民说：“程总，我退你 10万元，你走吧。”“我是主人啊，拆迁补偿款至少 100万元啊，房子是我的。你让我走我就走啊 ?” 于是开始了一场官司。官司现在还没判，程总让我预测一下判决结果，我就把北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知送给了他。 这个文件把农民房买卖分为几类： 第一类：农民把房子卖给城市居民 ; 第二类：农民把房子卖给外村村民 ; 第三类 ：农民把房子卖给本村村民。 房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 国务院办公厅 1999 年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局 1990国土函字第 97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复 也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，3 / 8 给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 所以，前两类，合同一律无效，后一类经办理宅基地审批手续有效。那么，合同无效后，如何处理此类纠纷呢 ?很简单，房子和院子归农民所有，但经过翻建、扩建的房屋，应根据实际情况对于添付价值进行补偿。 小编在此提醒广大购买者，居民买农民房的合同是无效的，房子的归属权为农民，拆迁补偿也归农民。想了解更多的农民房买卖合同陷阱的法律知识，您可以上法律直 通车，这里有专业律师为您提供免费咨询。 房屋买卖协议书 甲方宅基证号 _。宅基地面积_平方。房屋东至 _南至 _ 西至 _北至_。 二、双方商定房屋买卖总价款为人民币大写_万元整。乙方自愿于 20_年 _月 _日向甲方预付定金 _万元， 20_年 _月 _日付余款 _万元，甲乙双方商定定金乙方违约作自动放弃，甲方违约定金双倍返还乙方 。 三、甲方应于 20_年 _月 _日将房屋交给乙方，附属物及院落、固定装修等全部估价在房屋总价内同时交付给乙方 4 / 8 四、甲方保证房产权属明确，无争议，无抵押，无二次买卖行为，如由此而照成的争议和后果则有甲方承担，本协议生效履行后房产权和宅基地使用权归乙方所有如今后遇到政府动迁等原因需要甲方配合的应无条件帮助和配合乙方 ,对房屋、宅基地、自留地造成的损失和赔偿以及安置房购买则由乙方承担和享受，甲方自愿放弃一切绝不纠葛。 五、如国家政策对该类房产可以办理过户、确权、有偿退 出等甲方应无条件帮助和配合乙方办理相关手续，一切享有和所得归乙方所有。 六、乙方享有对该房产进行出售或置换、抵押等权利，如果需要甲方配合的应无条件帮助和配合乙方。 七、本协议生效履行后任何一方不得违约，如一方违约需经双方同意，按房产总价款的 200%作为违约金赔偿给守约方。 八、甲乙双方自愿邀请见证人对本协议的内容和签约的真实性及对双方表示意愿的真实性予以见证。 九、其余约定：由于房主及宅基地使用人已经死亡，房屋买卖的一切事宜和买卖前后法律责任和义务均由房主的唯一合法继承人妻子及女儿承担。 _5 / 8 _ 十一、本合同一式两份，买卖甲乙双方各执一份，均具同等效力。本合同自买卖双方签字之日起生效。 甲方签名： 乙方签名： 身份证号码： _ 身份证号码：_ 甲方签名 身份证号码： _ 签约地址：_ 签约日期 _年 _月_日 本合同见证人： 想学法律？找律师？请上 http:/ 农民房买卖的法律风险核心内容：农民房，在有些地方也叫小产权房、集资房，主要指农村村民在集体所有的宅基地上建造起来的房产。由于农民房所依附的宅基地是村民申请而来的，不需要像商品房开发商取得土地使用权那样支付高额的地价，农 民房的成本就比商品房便宜很多。在本文中，法律快车的小编将为您介绍农民房买卖的风险，希望能对您有所帮助。 在买卖过程中，农民房的价格就会比周围相同地段的商品房便宜很多。但是，我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的，除非是同一集体组织的村民。因此，农民房买卖会存在很大的法律风险， 主要有： 6 / 8 一、房产可能是违法建筑 村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的 ，根本没有合法建造的手续。 在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。 二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下 即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深 圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。 三、房产买卖合同可能会被认定为无效 理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，7 / 8 而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。 但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效； 如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。 在福田区下梅林集资兴建农民房的一个案例中，福田法院和深圳中院审理后均认为：涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进 有 法 律 问 题 ， 上 法 律 快 车/retype/zoom/74a6a4990242a8956bece4e9?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&type=pic&aimh=44&md5sum=eb908eaacc3253aa8a00f4919583bcae&sign=748280dc0f&zoom=&png=11086-&jpg=0-0 target=_blank点此查看 入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故买方陈某与郑某签订的集资兴建楼房合同违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权，最终判决陈某应在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给郑某。