万科集团项目运营管理办法

万科企业股份有限公司编号名称万科集团项目运营管理办法（试行稿）版本A/0第9页 共9页编制钟荣更改王文金审核刘爱明批准郁亮生效期2005年4月13日万科集团项目运营管理办法（试行稿）1. 目的：为提高集团项目运营的质量和水平，保障集团的经营目标，并达到国际、国内投资机构的项目融资要求，控制集团经营风险，特制定本办法。2. 范围：本办法用于规范指导集团总部、区域和一线公司之间项目运营计划的上报、审批、实施情况反馈以及项目运营能力的考核等，适用于集团所属全资以及非全资但我方负责经营管理的房地产公司。3. 职责：各一线公司负责具体编制与实施项目运营计划，及时、主动地向总部和区域中心提交项目运营计划编制和变动情况以及实际实施情况；总部由集团项目运营委员会负责审核各公司提交的项目运营计划，并及时回复；集团项目运营委员会将根据各一线公司各项目运营计划和实际实施情况，对一线公司的项目运营能力进行评估和考核。4. 过程控制4.1管理原则 4.1.1客观性原则：项目运营计划的编制应客观反映项目运营的实际情况，并可以实际付诸于具体执行，主观上不得超报、瞒报。4.1.2实效性原则：项目运营计划的变更和调整应以集团利益和项目经济效益为根本出发点，适应经营形势的变化，不应单纯追求项目运营管理考核结果。4.1.3信息化共享原则：集团和各一线公司应建立健全项目运营信息体系，妥善应用好销售管理、成本管理和项目计划管理等专业软件系统，保证项目运营信息真实有效；项目运营信息体系通过IT技术手段实现总部和一线公司的信息交互，提高项目运营信息的共享。 4.2项目运营计划上报时间和内容4.2.1项目运营计划上报时间4.2.1.1集团运作的进行境外融资的新项目，要求在第一笔地价支付前1个月，向集团项目运营委员会报送项目运营计划。4.2.1.2加速新项目，应在取得中标通知、签署土地出让协议或转让协议后15个工作日内，向集团项目运营委员会报送项目运营计划； 4.2.1.3非加速新项目，应在取得中标通知、签署土地出让协议或转让协议后2个月内，向集团项目运营委员会报送项目运营计划；4.2.1.4 各一线公司持续开发的项目，最迟在每年9月5日前，上报下一年度项目运营计划，并与其下一年度经营计划一同上报。4.1.2.5在本项目运营管理办法实施前的现有项目按照已经上报的本年项目开发计划执行。4.2.2 项目运营计划主要内容及编制要求：4.2.2.1项目运营计划编制要求：以年度为时间进行编制，当年取得的新项目，以自土地获取之日起至当年年底为第一年度；如果新项目计划规定上报时间在当年9月5日前的，则需要编制第一年度的项目运营计划并在规定时间内上报，该项目下一年度的运营计划与其他持续开发项目的运营计划一同在当年9月5日前上报；如果新项目计划规定上报时间在9月5日之后的，则需要编制该项目本年度及下一年度的项目运营计划；项目运营计划编制以项目为基本单元，同一项目在同一年度内进行分期开发的，分期计划应合并成该项目的年度运营计划。4.2.2.2项目运营计划以三年为编制基期，需要编制项目三年滚动运营计划和项目年度运营计划。4.2.2.3年度项目开发计划：规划方案获政府批准时间、施工图获政府批准时间、开工时间、开盘时间、竣工时间和入伙时间等重要工程节点；4.2.2.4年度项目经营计划：销售面积、销售收入、结算面积、结算收入、单位成本、项目利润等；4.2.2.5年度项目资金计划：资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量等。项目运营计划格式由集团运营委员会制定下发，各一线公司遵照执行。4.2.3项目运营计划由一线公司组织财务、营销、项目发展、设计、工程等相关部门讨论共同制订，并由总经理签字确认。4.2.4各公司在编制新项目运营计划时应与新项目可行性论证时拟定的项目运营计划相对照，并对其中存在较大差异的地方做出说明。4.2.5每年9月5日前，各一线公司应确定其下一年度的项目运营计划，并对项目滚动运营计划进行修正，将各项目运营计划进行汇总后形成各公司的年度经营计划，报集团项目运营委员会审批。4.3总部及区域对项目运营计划的批复4.3.1区域管理内的各项目运营计划，应事先获得区域的审核和批复，由区域第一负责人签字确认。4.3.2集团财务管理部作为项目运营管理的牵头部门，收到各公司报来的项目运营计划后，将资料转集团项目运营委员会各委员审核。各委员的主要工作为：（1） 从不同的专业角度，对计划的可行性进行评估；（2） 从集团经营计划目标和利润体现要求，对计划进行平衡；（3） 涉及到融资项目资金变化的安排和协调。4.3.3集团项目运营委员会每月定期举行会议，审核新项目的运营计划，在收到一线公司上报计划后10个工作日内，完成对项目运营计划的回复意见，并经集团总经理审核签批，以下达项目运营KPI指导书的方式通知一线公司。在10个工作日内，一线公司应根据项目运营KPI指导书对运营计划进行调整；在执行审批意见确有困难时，应书面说明理由。4.3.4集团项目运营委员会将根据集团每年第三季度例会的决定，审核各一线公司各项目下一年度的运营计划，在集团三季度例会结束后20个工作日内批复各一线公司下一年度经营计划及各项目运营计划。4.4项目运营计划的变更4.4.1项目运营计划具有严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。项目运营计划审批确定后，不得随意变更。4.4.2确因经营需要，一线公司拟对项目运营计划作出调整，任何涉及到运营计划内容的调整，应及时上报集团项目运营委员会。4.4.3如果项目运营计划出现重大变更，一线公司应该规定时间将变更信息送达集团项目运营委员会，集团项目运营委员会将对项目运营计划的变更进行评估，如有评估意见将及时反馈给一线公司，供一线公司作经营决策参考。以下情况属重大变更： 4.4.3.1项目开工时间推迟30日及以上，在原开工计划时间之前提前20天报总部评估；4.4.3.2项目开盘计划推迟30日及以上，在原开盘计划时间之前提前20天报总部评估；4.4.3.3项目竣工结算时间发生变更，以至影响到项目年度结算计划，应提前6个月上报总部审批，即在受影响当年度6月30日之前上报；4.4.3.4项目成本超出计划+5%以上的；4.4.3.5在上述.4.4.3.1至4.4.3.4条中项目运营计划重大变更涉及对资金计划和利润计划的调整也一同进行说明；4.4.4每年编制下一年度项目运营计划时，一线公司对当年度剩余9-12月的项目运营计划的预期与实际完成的差异将自动累计调整下一年度项目运营计划，并作为下年度项目运营计划执行和考核的基准。4.4.5在上述4.4.4中的当年剩余9-12月的项目运营计划预期与实际完成的差异超过下一年度项目运营计划的10%，集团项目运营委员会有权对下一年度项目经营计划和资金计划进行调整，并与一线公司沟通协调后，调整下一年度项目运营计划，并按照调整确认后的项目运营计划执行并作为考核的基准。4.4.6如果由于不可抗力的原因，导致公司经营外部环境发生重大变化，一线公司可以对项目运营计划进行调整，并经集团项目运营委员会审批确认后，按照审批确认后的项目运营计划执行并作为考核的基准。4.4.7除本管理办法4.4.4、4.4.5、4.4.6规定的其他项目运营计划调整，均不作为考核依据，考核的依据仍然为集团项目运营委员会批复的年度项目运营计划。4.5项目开发计划的跟踪和管理4.5.1各一线公司应确定项目运营计划分管领导及联系人，知会总部，以便集团项目运营管理的业务联系人与之日常对接。4.5.2各一线公司应根据要求及时将项目运营的实施情况反馈给总部相关职能部门。4.6项目运营计划执行情况的考核4.6.1所有新项目未按要求在规定时间内上报项目运营计划的，集团资金中心将以项目为单元执行浮动利率。4.6.1.1 新项目付款资金来源为一线公司自有资金的，从一线公司应上报项目运营计划之日至实际上报运营计划之日按照银行同期基准利率上浮50%的比率征收惩罚金。4.6.1.2 新项目付款资金来源为一线公司借款的，从一线公司应上报项目运营计划之日至实际上报运营计划之日按照银行同期基准利率上浮50%的利率对借款金额征收利息。4.6.2集团项目运营委员会将根据各一线公司每年获得批准后的项目年度运营计划、实际