中介新人职前培训

上海市先原房产经纪有限公司 中介新人职前培训课程表1、 中介新人成功之道032、 商圈经营技巧043、 如何绘制商圈图074、 接待技巧095、 电话接听技巧106、 委托技巧237、 接委托技巧248、 斡旋技巧大公开299、 买方之斡旋3210、屋主之斡旋3411、契变书使用技巧3612、带看技巧3813、意向书之相关技巧4014、如何面对客户拒绝与应对技巧4315、抗拒折佣4716、票据知识5017、商铺买卖税费表5218、房屋交易税费5319、估价基本实务54附：各项表格的认识及应用新鲜人入门因应之道中介新人的成功法则勇于尝试失败 才能享受成功的滋味 中介新人于接爱10天严格的教育训练之后，只情得理论基础，确无法将所学身体力行，绝对无法适应环境的考验，并将迅速于市场中销声匿迹；一个有志从事中介业务的新人，并愿将此做为终身事业发展的新人，首先应下定决心，立定非达成不可的目标，克服自我内心的恐惧感提升自信心，勇敢迎接挫折的残酷挑战，不断的练习、练习、再练习，在失败中不断自我成长，发掘无穷的潜能，迈向成功。因此，你必须做到以下有三点：1、 具备强烈的企图心： 企图心是从事任何工作所不可或缺的要素，一个没有企图心的人，是不可能 把事情做好的。2、 克服内心的恐惧感，建立正确的工作态度： 从事业务工作的人，不敢拨电话，不敢按门铃，不敢主动接触陌生人，那注 定你将失败。要克服恐惧，最好的药方就是：勇敢的面对恐惧，接受恐惧的 挑战，恐惧就会消失。健全的工作态度，充分的自信心，也是让恐惧感远离 的一贴良方。3、 尝试错误，练习、练习、不断的练习 中介业务就是在战场上，不断的吸取失败的经验，不断的从失败的教训中练 习，练就一身的好功夫，清朝名牌曾国藩有一句名言：屡战屡败。这就是业 务的精神：坚持到底，不达目的，决不放弃。商圈经营技巧学习目标： 从了解商圈，绘制商圈图，建立区域专业经纪人形象及落实精致服务品质，从而固守科店商圈内物件资拳之搜集及有限经营，期以最准确区域行情、专业素养、争取客户的委托物件销售，拉大同业间打游击及粗糙的经营手法，塑造商圈有利的竞争优势。永续经营下去达到有效经营成效。课程大纲：1、 认识商圈经营2、 商圈经营的目的3、 商圈经营的主要内容4、 具体作法5、 附件如何绘制商圈图1、 认识商圈经营： 商圈制是在被赋予的工作商圈内，不断反复地灌注播种，然后有所收获的制度， 用之于房屋中介业，则为将业务人员，在特定的开发范围，针对特定的顾客或潜在客 户加以服务，使服务之品质落实于区域客户内，并针对使业务组织扎根于区域内。 2、 商圈经营的目的：1、 提升对客户服务的水准; 2、 加速委托物件之成交时效；3、 减低人力与物力之浪费；4、 业务组织扎根于区域。 商圈经营组织乃当前公司之重要营运政策，其目的乃在于落实店头扎根工作，使业务人 员对各该商圈之各项动态能确实掌握，做好邻里之各项精耕服务，确保物件案源之来源， 以各项商圈之客户为主要服务对象，建立公司形象，省却业务人员因外地物件来回奔波 所浪费之时间，充分运用于商圈内部之经营，确实了解本商圈内之各种重要资讯及物件 行情，真正树立起专业经纪人形象，期使商圈之物件不致外流，缩短物件成交时间，以 达店头式经营之最高经济效益。 3、 商圈经营的主要内容： 1、大楼名称得档案建立（楼高、屋龄、外观、特色、管理费等）。 2、互通街巷的号码，巷内细部住宅种类有区分（新旧社区、楼层区分、等级、住户 水 准、大小环境）。 3、巷口、大马路边转角商店名称标示。 4、路段行情、房价分析（销售中，已成交之行情建档归类）。 5、预售个案的了解分析（推出日期、可售户数、平均单价、店铺的主要单价车位价格、 祈求重点、产品特色、销售率、客户的重要来源分析）。 6、区域内成屋或精华个案的分析。 7、区域的发展沿革（过去、现在和未来）。 8、区域的人文背景。 9、区域的重要公共设施调查统计（公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等）。10、 布告栏数量的统计。11、 区域内各大楼布置名册建立（开发信函、自荐函、生日卡、问候卡、小赠品、公司DM 等之寄发）。12、 与区域内杂货铺、大厦或社区管理员、水电行老板、银行放款部门人员、社区负责人、 土地代书、票亭建立良好关系。13、 公司及同行销售中这物业了解，分析比较。14、 都市计划动态的掌握（道路计划、公司、停车场、图书馆等公共设施之预定计划、重 大交通建立之规划路线及完工日期，土地征收、整编、用途变更等）。15、 配合社区邻里之活动，主要积极参与，建立自身及公司的形象。16、 区域内空地、空屋之统计调查。17、 与区域内建设公司建立良好关系，寻求余屋开发。18、 寻求定点形象看板之张挂。19、 定期检讨商圈动态，随时改变策略，主动出击。4、 具体作法：1、 人员之在职训练，沙盘推演等提升人员作业能力。2、 同行销售中之物件开发。3、 空地、空屋之统计调查、审本调阅。4、 与商圈内之人密切配合。5、 与商圈内之建设公司建立良好关系寻求整批工地及余屋的开发。6、 自售物件的开发。7、 定点形象看板之张挂、提高店之知名度。8、 定点检讨商圈动态，随时改变策略，主动出击。如何绘制商圈图1、 商圈图的意义与其目的：1、 何谓商圈图： 将本店所在之主要商圈范围内之街道绘图，标示内部之建筑名称、名牌号码、 建筑形式、商业形态及公共设施等详细位置图，称之商圈图。2、 为何要绘制商圈图： 商圈经营的目的，为使将来所要经营之商圈内、街弄巷道、建筑形态、人文 环境、商业行为、住宅户数等各种方便进行商圈经营气概顺利推动，熟悉各 种物件之种类及成交行，方便日后案源之开发。3、 商圈图的用途： 经由详细的绘制过程中，可充分掌握商圈内房屋销售的咨询，认识商圈范围 内主要客户需要着物件种类及行情，迅速建立售屋屋主与买方之信赖，进而 拓展案源，加强社区经营，提升公司品牌形象及市场占有率。2、 商圈应如何绘制1、 准备工具： 地图、铅笔、笔记本、制图用方格纸、指南针2、 绘图时机： 1）新人爱训完成分发本店后，利用每日安排2-3小时扫街行程。 2）扫街过程中，除抄录红纸条外，应每日安排1-2条主要街道绘制。 3）下店后7日内完成商圈图绘制。3、 绘图重点： 1）将图面之方向定位与实际状况相符。 2）门牌标示，东西向道路单码在上方，南北向道路单号右方。 3）将主要绘制范围区分为六等分，每天进行一等分，最后要天再整成整份 资料。 标示重点：大楼名称、门牌号码、巷弄街头转角商店名称、楼层高度、公共 设施（公车站名、公园名称、学校、市场、邮局、银行等）。3、 绘图范围4、 总结 绘制商圈图为中介信任必备入门，所谓“工欲善其事，必先利其 器”，详细的商圈图是未来商圈图经营时重要的参与资料，也是迅 速取得客户信赖的必修科目。接待技巧在商场上有一句名言，“商谈的成败由接触开始的30秒决定”。如何解除客人的戒心，打开客人的心扉，在正式开始商谈前培养美好的气氛是至关重要的，此种方式我们称之为寻找话题法。寻求话题法一般都采用下列过程：招呼问候相关话题商谈的头绪。1、 招呼1、 慢慢走近对方，视线交叉时轻轻行了礼。2、 视线停在对方鼻梁上或右眼上。3、 在对方面前停下，深深行个礼。4、 销售人员要比客户先开口。5、 别忘了微笑。2、 问候先自我介绍，若右撇子，名片摆在左胸内口袋。3、 相关话题提供对方易于开口的话题，便于记忆可将话题提示整理成一个句子。（天性、住居消息可见到的兴趣、健康家庭工作及人生）。4、 商谈的头绪赞美后的问候可揭开商谈的序幕。如：你租的房子确实很高档，但租金多少？电话接听技巧1、 电话的礼仪与姿态：1、 声调活泼、甜美、充满自信的声调，在彼端深深牵动听者的情绪，也影 响了对方的反应与思想。2、 姿势抬头挺胸、背脊挺直，因为正确的姿势可让丹田气足，也影响了说 话的气势。3、 神情微笑的神情、洋溢在谈话的感觉中，感染了洽谈的气氛，让对方也 有愉快的感受。2、 如何组织开场白：1、 好奇的吸引力： 在短暂的开场白中，具有吸引力的开场白，方有机会让客户愿意放下手中重 要的事与工作，与你洽谈，那么什么是有吸引力的祈求？ 切身问题只要是人，永远对自己的事情最关切。 例如：1）你想不想知道，有一种新发明的护肤霜，能让您美白除皱，看起 来更年轻绝对有效。 2）您想不想知道，有一间非常符合您购屋需求的房子，正急售并低 于行情许多绝对值得。 3）您想不想知道，有一种方法能让您目前亏本的工厂，转亏为盈， 绝对可行。兴趣的话题可以赚钱致富或超乎寻常功能的商品。例如：1）您想不想知道，目前的股市有一支暗藏潜力，短期绝对上涨，为您赚 进大把钞票。 2）您想不想知道，法国研究成功有一种特效能源。案例示范：（1） 客户来电寻人 角色扮演：（A）：经纪人 （B）：客户 铃（A） ：立好信房产，您好！（B） ：请问徐小姐在吗？（A） ：她不在耶！您那里找？（B） ：那不用了，我再打好了啦！（A） ：谢谢您！（2） 客户来电问案件 角色扮演：（A）：经纪人 （B）：客户（A） 立好信房产，您好！（B） ：请问你们在报上登那一间欧原要卖是不是？（A） ：对！对！请问（B） ：请问这一间在那里，卖多少钱？（A） ：恩！这房子在闵行区，是120平方米，120万元。（B） ：120万，这么贵！在闵行算了啦！（A） ：好！好！谢谢！从以上两个案例中，因为经纪人的不用心与缺乏技巧，失去了准买方客户的资料，在业务工作上亦即未将看到的钱放在口袋，而弃之于地。案例解析：（1） 客户来电寻人 角色扮演：（A）：经纪人 （B）：客户 铃（A） ：立好信房产，您好！（B） ：请问徐小姐在吗？（A） ：恩！真是抱歉，1、她刚才还在，因为有位客户要卖房子，她和客户去 看房子了，2、请问您也是要卖房子吗？解析：1、告诉客户，有客户要委托徐小姐卖房子，让客户能感受这位徐小姐 一定服务不错，所以好象常有人委托卖房子，也顺便帮同事宣扬， 让客户感受。 2、以问句导出此客户为何种客户？（B）：不是啦！我是昨天和她看房子那位先生啦！（A） ：是！是！那先生您是打算再看一次还是解析：以选择式测也客户需求（B）：没有啦！我是要问她房子的资料。（A） ：是！如果您有急需的话，我可以马上CALL她，请她尽快回您电话， 或者我帮她为您服务，好吗？（B）：那不用了！我再找她好了！解析：已经了解对方需求，次乃买方客户，故继续要导出客户资料。（A） ：是！请问您是王先生吗？解析：以疑问选择让客户直接回答，并说出正确答案，因为有些客户如直接问 贵姓，则会因感觉问及私人资料，就直接拒绝回答直接告知那不用了， 我再打。（B）：不是耶！我姓庄。解析：此感觉只认为纠正您的错误。（A） ：是！我是徐小姐的同事。 1、因为昨天我好象有听她谈过； 2、您是看欧原那位先生吗？解析：1、虽然并不知情，但如此说起客户感觉倍感亲切，好似你也了解此接 洽过程，并接读下一句话之用意。 2、以随意一个案名让客户导出正确案名。（B）：不是！不是！我是看江南星城的房子！（A） ：是！是！您是住松江那位先生吗？解析：已了解此客户为那一位客户了，但为求真实且更详细资料再设定区域以 求地址与电话。（B）：不是！我是住宝山的！（A） ：好的好的住宝山的，我一定马上CALL徐小姐给您回电话，您是住宝 山，那么您的电话是021解析：当我们确知其居住区域时，当然就可以知道区域性电话之前几码，试图 说出已知之前几码，导出让客户自然顺口接下来也呆免去拒绝之心态。（B）：我的电话是吗？恩！号码是021，那么麻烦您请她回个电话给我！（A） ：是！是！没问题，一定请她尽快回电话给您！（B） ：好！好！谢谢您。（2） 客户来电问案件 角色扮演：（A）：经纪人 （B）：客户铃（A） ：立好信房产，您好！（B）：请问，我在报纸上看到你们欧原的房子要卖，在那里？要多少钱？（A） ：房子在古龙路上，房子还不错本身格局很好，价钱也很便宜耶！解析：先介绍优点，例如学区旁，如说价高则暂不告知总价，以此屋之优点先 介绍，吸引客户兴趣。（B）：恩！古龙路上，那不要了，谢谢您！解析：由此回答显然区域已非客户需求，须迅速导出其需要区域。（A） ：请问一下！您古龙路那边不喜欢吗？那么古美路那边可以接受吗？（B） ：古美路我可以接受，但古龙路我可能没有办法接受！（A） ：我怎么称呼您呢！您是解析：只要与客户本身资料有重要关连，最好以疑问或选择导出答案。（B）：我姓庄！（A） ：庄先生您好！1、我姓王，三横王，我是立好信房产古美店的主任，因为 我们在古龙路也有许多环境相当好的房子，价格和您的预算也差不多； 2、如可以接受的话，我可以向您介绍几间古龙路的房子。解析：1、对于介绍自己要有不同的印象，让客户马上能觉得深刻并试图提升 自己的形象。 2、以很客气的不定词，组成疑问句。3、 异议的处理：1、 即时逆转法： 我很忙就是因为您没空，所以我才打电话。资料寄过来就好我也想用寄的，但我因刚要去附近在电话中说即可我也想在电话中说，但有些东西一定要给您 看，您看了一定喜欢。再约时间好了那么，下周三好吗？我没兴趣我知道您没兴趣，那是因为您可能不了解它对您的 好处，所以我才想向您特别介绍。4、 结论：综观所述，工欲善其事：必先利其器，有很好的工具也该知道如何选 用。走向成功的路往往就是取决于你使用电 话与客户接洽的能力！上海出台房市税收细则 上海坚决执行国家关于调控房地产市场一系列政策措施。昨天，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局等四部门根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理，补充通知，就上海可享受税收优惠政策、普通住房标准、个人住房交易、有关税收政策等作了细化规定。 补充通知规定，今天起，个人将购买不足2年，住房对外销售，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年），符合本市公布，普通住房标准，住房对外销售，应持该住房，坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求，其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）住房对外销售，不能提供属于普通住房，证明材料或经审核不符合规定条件，一律按非普通住房，有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋，价款后，差额征收营业税。 可享受优惠政策，普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内，低于17500元/平方米，内环与外环之间，低于10000元/平方米，外环线以外，低于7000元/平方米。据悉，上述标准已经国家有关部门确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次。 对房屋购买时间的确定，补充通知规定，今年5月31日前购买新建商品住房，以购房人取得产权证或房屋交接书上记载时间 ，按孰先原则确定：5月31日前购买存量商品住房，以购房人取得产权证上记载，时间确定：6月1日起购买商品住房，以购房人取得产权证或契税清算后取得完税凭证上记载时间确定。 通知还明确，今天起购买非普通住房，按3%税率征收契税。凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。 补充通知还对售后公房和农民安置房首次转让，优惠政策作出规定：本市城镇居民按房改政策购买售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行；对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住房屋，首次转让时比照售后公房处理。 市财务局、地税局、房地资源局、规划局就本市贯彻落实国家稳定住房价格政策有关问题答记者问。一、 确定本市享受优惠政策，普通住房标准依据是什么？ 答：本市确定享受优惠政策，普通住房标准，依据就是国务院七部委关于做好稳定住房价格工作意见中规定。该意见明确享受优惠政策，住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准20%。根据这一精神结合本市实际情况，本市对单套建筑面积和价格标准作了上浮，确定了本市具体标准。其中对价格标准，一方面从划分区域合理性出发，根据七部委提出“同级土地”要求，确定“二环三区”划分原则，反映本市房地产市场发展区域特征；另一方面从住房价格稳定性出发，按照2004年二季度到今年一季度一年，住房实际成交平均价格来确定。需要说明是目前公布三个价格标准，是按国家有关规定，在上述实际成交平均价格1.2倍基础上，再上浮20%确定。上述标准可根据市场情况作适当调整，并由市政府每半年公布一次。2、 享受优惠政策普通住房如何认定？ 答：根据本市享受优惠政策普通住房三项标准，分别按以下规定进行认定；住宅小区建筑容积率凡五层和五层以上、多层或高层住宅，容积率均大于1.0倍；花园住宅容积率均小于1.0倍。上述住宅在交易办理纳税申报时无需再认定容积率；其它住宅在交易办理纳税申报时，由财税部门按房屋所在区县规划局认定为准。单套建筑面积预售或现售新建商品住房分别以本市房屋土地调查机构实测建筑面积，签订房屋交接书或商品房出售合同为准；存量住房统一以出售人持有房地产权证上记载建筑面积为准。实际成交价格由各区县财税部门审查纳税当事人申报成交价格，申报成交价格如高于市场价格，以申报价格为准，如低于市场价格，以房地产评估机构评估价格为准。3、 此次个人住房交易税收政策调整后，还有哪些需要进一步说明问题？ 答：日前，市财政局、地税局、房地资源局和规划局联合印发了关于转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理通知通知，对2005年6月1日后，个人住房交易双方当事人应缴纳税收（营业税和契税）高速已估了明确规定。需要补充说明是：（1）2005年6月1日后个人购买普通住房，仍按3%税率减半征收；（2）2005年3月7日市地方税务局下发关于本市个人出售普通住房营业税征收规定通知第一条规定（即“个人购买本市行政区域范围内普通住房，居住不满一年出售，销售时按销售价减去购入原价后差额依5%税率征收营业税，并按规定征收城建税，教育费附加和河道整治费”），自2005年6月1日起不再执行。4、 售后公房和农民安置房首次转让时是否仍可享受税收优惠？ 答：是的。做出这样规定，是根据本市实际情况，尽量考虑到群众利益，并保持政策连续性。售后公房和农民安置房首次转让时应按下列规定进行认定：1、售后公房，在首次转让办理纳税申报时，如房地产权证上已注记售后公房，提交房地产权证；如房地产权证上未注记售后公房，则应提交购买公有住房合同和上海市公有住房出售收入专有票据或有关付款凭证。 2、农民安置房，在首次转让办理纳入申报时，应分别提交征地拆迁补偿安置协议等有关证明。5、 税收政策调整后，在办理个人住房交易登记和税收征收等方面有何便民利民 措施？ 答：为切实提高交易登记和纳税服务水平，结合税收政策调整，本市财税部门将对在房地产交易中心办理房产权属交易中涉及各类税收征收和代开发票窗口进行整合，进一步完善个人住房交易登记和税收征收程序，减少环节，方便当事人，实现从申报纳税、征收开票到办理交易登记、发放权证全过程服务。6、 税收政策调整后，对本市居民家庭自住住房消费会有较大影响吗？ 答：合理引导住房建设和消费，鼓励以自住为目的普通住房消费，一直是市委、市政府关注重点。今年本市为保持房地产市场健康发展，本市明确了“三个为主”调控原则，对个人购买住房营业税政策作了新规定。此次税收政策调整后，对个人购买普通住房契税仍按3%税率减半征收；个人购买住房实行营业税优惠政策要求居住期从一年调整为两年，两年后转让普通住房仍免征营业税。从总体来看，本市一般市民家庭为了自主而购买普通住房，一般不会在两年内转让，因此本市对一般市民家庭住房消费支持政策基本没有改变，税收政策调整对这部分市民家庭自住住房消费不会有太大影响。明日起出售满两年非普通住房征收营业税 自明天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，个人只有购买普通住房才能免征营业税。 根据通知，对个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请输免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准。利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 对于2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 关于各地区普通住宅的认定，通知要求各地要根据国办发200526号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。 此外，通知还明确了征收营业税具体操作细节；个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票；对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税。上海昨发补充通知就房地产有关税收政策作细化规定 小区容积率1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 上海坚决执行国家关于调控房地产市场的一系列政策措施。昨天，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、地市规划局等四部门根据国家院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准，个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。 补充通知规定，今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以肉质低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外低于7000元/平方米。据悉，上述标准已经国家有关部门确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次。 对房屋购买时间的确定，补充通知规定：今年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定：5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。 通知还明确，今天起购买非普通住房的，按3%税率征收契税。凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。补充通知还对售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策作出决定：本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行；对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。六月起部分个人售房免营业税 昨天，建设部分公布了“建设住房电200535号通知”。通知要求，6月1日后，个人对外销售购买时间超过2年（含2年）、符合当地公布的普通住房标准的住房，可以免征营业税。到5月31日，各地都要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。 该通知规定，6月1日后，个人将购买时间不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。6月1日后，个人对外销售购买时间超过2年（含2年）、符合当地公布的普通住房标准的住房时，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料，以及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。为配合这一优惠政策有实施，今年5月31日以前，各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。 此外，如果个人将购买时间超过2年（含2年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，将一律按非普通住房的有关政策征收营业税。责任编辑上海普通住房的定义住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。七部委普通住房定义住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地要根据实际情况，制定本地区具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。沪上操作细则出台 核定征收税率为1%或2% 以是否普通住房为标准 上海普通住房和非普通住房的划分标准，凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格；低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 对照关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国发2006108号），上海地区的操作意见在三个方面做出了进一步、适合上海市场情况的规定。 操作办法第一条规定，纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据通知第三条规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。 操作办法第二条规定，纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填报个人住房转让所得税自行申报表。该规定还强调，对转让的住房房地产权证上列明产权人为2人或以上（含）2人的，应以每一个权利人为纳税人。从交易中心同时推出的申报表来看，每个产权人均需提供其产权所占比例，并按照这一比例纳税。 操作办法第五条和第六条规定，纳税人转让自用达5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在办理纳税申报时，须在纳税申报表中如实填列。对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。对符合个人住房转让个人所得个人所得税减免条件的纳税人，受理部门经认真审核后，方可办理有关减免税事项。个人出售非居住用房税款申报表项次项目计算公式征收品目金额1房产出售收入（14）5%2（1）房产出售应纳营业税2（1）7%2（2）城建税2（1）3%2（3）教育费3房屋出售费用：印花税河道费2（1）1%交易费用 其他费用4房屋购入原价5房屋购入契税6房屋购入费用：印花税交易费用手续费、登记费、配图费其他费用：中介费、拍卖佣金7土地增值税扣除项目2+4+5+11.5%8增值额179增值率（87）100%10应纳土地增值税额8土地增值税率-7速算11个人所得税应纳税所得额1-2-3-4-5-6-1012应纳个人所得税1120%1、 第7项中的1105%为土地增值税加计扣除数。2、 第10项中9=50%时，土地增值税税率=30%，速算扣除系数=0，50%9=100%时，土地增值税税率=40%，速算扣除系数=5%；100%9200%时，土地增值税税率=60%，速算扣除系数=35%；关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知各区县税务局、各财税分局：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则、财政部、国家税务总局财税字1999210号和财税200621号文件等规定，现对本市个人转让非普通住征免土地增值税有关问题通知如下：1、 根据沪地税流200559号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件：（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格；低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。2、 个人转让普通住房的，仍牛农对泣规定暂免征收土地增值税。个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。3、 从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。委托技巧1、 了解专任委托的起源；2、 为何要使用专任委托；3、 专人委托所遇到的系列问题；1） 我自己卖就可以了，不需要委托？2） 不必签约了，谁先卖出就给谁服务费？3） 等您有客户我们再签约？4） 您私下帮我销售，成交了我给您红包？5） 我愿意签一般委托，不愿意签专任委托？6） 需要如此多证件，太烦了，不签委托了？7） 委托期要三个月，太长不签了？8） 委托价太低，提高我才愿意签？9） 服务费太高了，降低我才愿意签？10） 以前交给贵公司处理过，服务不好，不再信任你们？11） 目前房子已出租给别人，可以再委托出售吗？12） 如果卖不到委托价，是否可以用服务费来折价？13） 我房子金额比较高，1%的手费不太合理吧？14） 你们是专任委托，我不能签，若卖不掉，不是被你们一棵树上吊死？15） 若能保证假如没卖出赔偿我损失，我就交给你们卖？16） 我已与别家公司先签委托了，不能再委托你们了？接委托技巧1、 找自己卖就可以了，不需要委托？答：自己卖房子，不仅吃力费力，且容易上当受骗，您想想看，卖个房子不但需要花一笔广告费用，还必须每天守在屋里等电话等人上门，不如交给一家值得信赖制度周全的中介公司替您服务，您若委托本公司，您的物件资料隔天会透过电脑网络传送至立好信各部门，委托我一个人，即委托先原多位经纪人帮您作销售，整个过程从做广告、行销包装、客户带看、条件之争取、合同之签订以及售后服务等，全由本公司以专业的职能及效率一条龙替您服务到底，不仅使整个交易过程更安全、更胡保障。您更可以专心经营好自己的事业，更何况本公司制度健全，信誉好，客人较多，您委托本公司应该会比您自己卖拿得更多。2、 不必签约了，谁先卖出就给谁服务费？答：一个制度化的公司，如果不签约，就没有办法运用公司的销售体系，没有契约也就等于没有保障和支援，若发生纠纷怎么办？委托销售更可以预防一屋两卖的困扰。3、 等您有客户我们再签委托？答：公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户也绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个房子的销售，讲究的是完整的销售体系及源源不断的客人，纵使我一个人帮您销售，还是单兵作战，跟您一个人销售是一样的。4、 您私下帮我销售，成交了我给您红包？答：多谢您的好意，我想拿人钱财与人消灾，当一天和尚撞一天钟，这是做人做事的基本道理。公司栽培我，给我发挥的舞台，我也把它作为我未来安身立命的地方，这种违反公司规定，降低自己人格的事是损人不利已的事。再次谢谢您的好意，最后还是由我代表我们公司诚心的为您服务。5、 我愿签一般委托，不愿签专任委托？答：一个合约贵在严谨，贵在双方都有权利及义务，若一个合约任何一方皆可随时终止，此合约又有何意义？不签也罢。一般约虽可与多家委托，但没有保障，将心比心，哪一家愿花大量广告费及心血作销售，其结果是事半功倍。目前市面销售的房子这么多，唯有透过专任委托，经过负责任及精致的行销手段方能受到市场的青睐。就如同攻一个滩头堡，须一支专精的海军陆站队，而不是一群杂牌军，道理是一样的。我们再看二级市场，发展商都是房地产专家，所盖楼盘销售成绩好坏往往系于此发展商之兴败存亡，可是它们却都是将整个楼盘交由一家代理公司作销售而不委托多家公司，其道理不言而喻，更可以印证专任委托之优点。6、 需要如此多证件，太烦了，不签委托了？答：证件齐全，产权清楚的房子上我们公司接受委托的首要条件，因为我们必须对客户负责，试想一下，若您通过本公司购买到一套证件不齐、产权不清的房子，房款也付了，您会作何感想，没有一件有价值的事情去作是一点麻烦也没有，没有关系，我们是一群有抱负有热情的中介服务人员，那些麻烦琐事可由我们代劳。7、 委托期要三个月，太长不签了？答：本公司接受委托之后要作一系列企划包装及行销广告等手段，如作详尽的屋况调查、现场拍照、贴大租售、输入电脑流通、DM制作、报纸广告等，再来带看现场，客户的亲朋好友再次带看，条件的沟通争取、意向书的填写、定金的收取等，这整个过程就如同织一张网，越织越密，就等鱼儿上钩。此时委托约若已到期，将前功尽弃，纵使客户经过多方争取打算购买，也将按公司规定不准成交，故三个月委托期经实际运作及科学认证是必需的。8、 委托价太低，提高我才愿意签？答：委托价提高，我也很乐意，我们服务费收取也跟着水涨船高，我们何乐而不为，但身为一名专业经纪人我必须认真而负责的告诉您，这房子的真实行情价，否则届时由于价格过高而丧失商机，房子卖不出去您可不要怪我了。9、 服务费太高了，降低我才愿意签？答：服务报酬是我们公司经过市场评估调查全方面拟订出来的，我们是品牌公司也不会象其他公司超收或乱收费，若您要求折佣，则不仅打击了经纪人的积极性，公司更认为是我服务不好、效率差，要不就认为我拿了客户的好处等所谓重赏之下必有勇夫，还是赶紧签好委托，让我尽心尽力好好地为您服务。尽快找到一位好客人才是当务之急。10、 以前交给贵公司处理过，服务不好，不再信任你们？答：先前您是何时交给哪一位经纪人服务呢？请告诉我，是哪些服务这到位的、损毁本公司信誉的同仁，我将及时呈报上级作一检讨给您一个交代（目的在测试客户的话是否真实）。若本公司先前确是服务不好那我更应该当仁不让再次替您服务，也请您让我们公司能有一次在您面前扭转形象，将功补过的机会，要不然我们公司太冤枉了，也让您了解到本公司真正的服务品质及内涵。11、 目前房子已租给别人，可以再委托出售吗？答：国家规定已出租的房子，屋主是可以进一步将房子卖掉的，首先您需要收取得客户的谅解，并告之房子纵使卖掉了，只是换了个房东，新买方必须接受原有的租约及租客，丝毫不影响租客于租赁内所应享有的合法权力。12、 如果卖不到委托价，是否可以服务费来折价？答：我们公司收取的这一点服务费，不但要负担您房子的广告费，还得负担人事成本及其他硬体费用，而您只需要花一点小钱就有数百位经纪人为您服务，且万事不需担忧，何乐而不为？服务业本身靠的就是劳动的付出，获取些微薄的利润，服务业界几乎未曾听说靠折扣来做生意，皆是靠提高服务品质来拉拢客户，大凡一个服务业如发廊、餐饮业、娱乐业保姆等行业皆是付出就收费，服务好甚至有小费可收。我们公司秉持公平公正的原则，不仅不收小费，服务千次万次，纵使不成交也不收取任何服务费。若还发生折扣，公司肯定认为我营私舞弊，私下拿好处，要不就是服务不好，老总让我永远的为您服务，成为您终生的不动产顾问、理财专家，替您赚大把的钞票，难道我还不值得赚这点服务费？13、 我房子金额比较高，1%的收费不太合理吧？答：金额比较高的房子需要更多的精力投入来作全盘的规划促销，并承担付款的风险，而且金额大的房子客源比较少，广告量大费用高，所花费的人力也较大，所以我们对您的房子所作的努力绝不是一般房子所能比拟的。14、 您们是专任委托，我不能签，若卖不掉，不是被您们一棵树上吊死？答：专任委托的意义即为专责处理，同时也保障了双方权益；销售一栋房子需付出相当大的时间与精力，且积极透过市场正常流通管道尽速寻找买主，并为您作完善的市场调查、广告企华，买卖双方斡旋等，这时数百位经纪人为您找到了买主，而您却表示不需要了，我们岂不是白白浪费力气，且又如何对买主交代呢？15、 若能保证假如没卖出赔偿我损失，我就交给您们卖？答：今天房东您提供屋壳，我们公司提供销售软体，是一种合作互惠的关系，房子卖了利益共享，房子卖不掉，损失共担，这是天经地义的事情，现在成交了，您吃肉，我喝汤，不成交您没损失，全部转嫁给我们公司，那我们公司该转嫁给谁呢？天下没有白吃的午餐、稳赚不赔的生意？“