济南市泉乐坊调研

泉乐坊一期商业及区位调研报告,GroupMember：刘晨、汤雪辉、廉英杰、寇志鹏,作为济南具有代表性的商业步行街，它的横空出世曾经让政府和无数济南人引以为傲。国际建筑大师本杰明伍德结合泉城传统特色与现代设计理念，利用其临湖傍市的优越地理位置，将中国古典音乐的节奏运用到建筑中，创造出优雅欢乐、错落有致、序列丰富的建筑轮廓，使泉乐坊融合传统与现代，真正成为了“凝固的音乐”。然而，在历经几度的大起大落后，泉乐坊没能创造出所预期的商业神话，最终在人们的一片叹息声中恢复了平静。是什么原因让这个政府和设计者倾力打造的商业步行街，让这个人们期望如此之高的商业天地最终落入凡间？带着这样的疑问，我们小组成员于2012年5月24日开启了对泉乐坊的全面探索之旅.,【前言】,1.简介2.现状3.区位分析4.商业运营分析5.总结,纲要,项目简介性质：庭院式商业步行街规模：近5万平方米建筑结构：三层步行街开盘时间：06年7月29日供应量：一期共供应143间铺二期定名为“新坊巷”主力铺：40-300平不等层高：单铺层高不等，一楼3.3m，二楼一般在5m左右得房率:一期83%，二期85%,泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。“泉声竹影”、“汇泉湖畔”靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区；“泉新天地”以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的特色餐饮区；“曲水流觞”、“泉酷地带”、“未来泉世界”面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区；“泉源文脉”以古建筑群落为主的特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。,。,【八大主题】,泉乐坊规划特点,四大亮点,街巷空间街道的空间尺度是每个条行商业街考虑的首要因素。泉乐坊的内街道宽度在5米以内，两侧建筑在2-3层，街道蜿蜒，四通八达，使得不宽的尺度并不憋闷。多层立体交错交通，使人的视野更加宽广和多元化，增强了游览、购物的趣味性。此外，步行街的空间导向系统设计也是可圈可点的。,泉文化的融入泉水是济南特质历史文化资源的一种，也是济南城市文化和经济发展的重要依托。泉乐坊将泉水文化作为商业街的文化背景，在济南首次提出本地文化和商业结合的思路。泉乐坊街内，曲水贯穿整条中街，街面分布着不少泉池，垂柳依依荫蔽两侧店铺，水中更有尾尾金鱼自碧波绿草间悠游，带来不一样的购物乐趣。“泉眼无声惜细流，树阴照水爱晴柔”的别样风情一览无余。,传统要素泉乐坊借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜。泉乐坊注意保护整治已有的传统建筑，且在色彩、形式方面力求完美结合，以期延续济南历史文脉。,人性化设计以人文本的设计理念在泉乐坊中体现的淋漓尽致。泉乐坊在步道两侧设置水槽，人与水同行、互动，加上街道的方向是蜿蜒穿插的，因此泉水也有了形态。整体路面为青石板和木栈道相结合，通过在尺度、比例、形态上的处理使木栈道有一种“桥”的感觉。地面高差形成的跌水加上一些景观小品的运用,使泉水变得更加立体，声色兼具，整个街道环境显得更加舒适宜人。,【泉乐坊现状】,泉乐坊位于千佛山大明湖轴线上，南边为泉城路，北边是大明湖，本是个绝佳的休闲购物娱乐地段，但是如今却显得非常的尴尬。现状一门可罗雀，铺面未租完，且很多商铺要转租，商家赔本赚吆喝。泉乐坊的140多家商铺，除了开发商自营的十几家，目前还有30多家没有租出。现状二相比之下，一层较二层三层生意要好些，层层递减。现状三租金高昂，投资者望而却步。面积50平米的店面，年租金十几万元。“吓跑”一些潜在商户。现状四旅游观光者居多，实际消费的人群较少。周末和夏季较工作日和冬季人气旺一些。,现状,商户宣传不到位，没有统一配套规划，紧靠景观无法吸引顾客。交通面临严重问题，停车位太少。物业有心帮忙，但业主意愿难统一。售楼处所有权已归业主，无权干涉。顾客停车困难，感觉不错但是容易“迷路”，想买的东西找不到店铺，不如泉城路购物方便。专家营造多样化格局。运营不当，中低档商品很难进入商圈。消费者选择范围小，无法满足各层次顾客需求。,【声音】,现状,泉乐坊一期区位分析情况,周边环境,恒隆广场,大明湖公园,芙蓉街,泉城广场,泉城路,宏济堂,维景国际大酒店,贵和商厦,建设中的舜井街,交通系统,周边停车状况,小区的关联度,老城区住户：主要位于曲水亭街附近。老城区的住户年龄大都偏大，对泉乐坊这种类型的商业街可能没有太大的兴趣。明湖小区：地理位置优越，临近大明湖，紧挨泉城路步行街。靠近山东省人民政府，附近有美食一条街芙蓉街。从明湖小区往西走便是泉乐坊。从图中看出，小区主入口与泉乐坊的直线距离仅有250m，而且小区的覆盖面积较大。这股较大的居民人流对于泉乐坊的发展较为有利。,行政建筑的关联度,从图中可以看出，泉乐坊紧邻山东省人大与省政协两个重要的行政建筑。维景国际大酒店紧邻泉乐坊商业街，该酒店主要服务于来济南开会议事的行政人员，这可能会为其吸引少量的外来人流，但对泉乐坊的整体影响并不太大。,泉乐坊一期商业运营情况,卖家X买家,店铺概况租金制度商业结构商圈定位,店铺概况,桌游店，餐厅等对外性质不强的店铺,1,2,3,服装店，礼品店，首饰店，银行对外性质强的店铺,婚纱摄影,1.一层为大玻璃窗，二层以上为开小窗的厚实的墙体一般一层为服装店，咖啡店等对外性质强的店铺，三层为摄影，桌游店等对外性质不强的店铺,2.建筑立面全部为大玻璃的形态整个建筑都是对外性质比较强的店铺,店铺概况,销售模式：自由租赁销售价格：一层商铺价格为36000元/平米，二层价格为24000元/平米，三层价格为13000元/平米。租赁价格：一般为每天每平方810元。按此计算，65个平方的店面一天租金510650元，一个月1530019500元，一年要150000元。经营范围：业态定位餐饮、百货、美容、娱乐等综合业态。现实情况：这里已建成的143套店铺中，有4套既未出租也未出售，有40多家商铺待租。商户们呼吁降低房租和物业费用。,租金制度,租金制度,高租金,抓住他们的心,卖家,买家,商铺入住困难吸引力不足,？,店铺比例大致为购物占50%左右，餐饮业占20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%左右。,统计表明,中国步行商业街工作委员会,泉乐坊,购物=服装饰品+珠宝玉石+家居装饰+电子产品=54.8%；餐饮业=餐饮+酒吧=14%；休闲娱乐服务业=美容护理+美发美甲+影像录制=31.2%。,基本符合我国成功商业街的商业结构业态分布。,商业结构,商业心理学认为,顾客：有目的购物者、有选择的购买者和无目的观光者,购物行为：计划性购物行为和诱导性购物行为,游逛、休息、观赏、交往,现代商业空间成为一个集合交流、休闲、社交、购物等多活动于一体的综合性场所。,店铺布局对消费的影响,更多引发诱导性购物行为,购物=服装饰品+珠宝玉石+家居装饰+电子产品餐饮业=餐饮+酒吧休闲娱乐服务业=美容护理+美发美甲+影像录制,休闲,餐饮,购物,一层平面,休闲,餐饮,购物,二层平面,休闲,餐饮,购物,三层平面,服饰,家居,珠宝,其他,【美食天地】,餐饮,【美丽殿堂】,服务,摄影,白领阶层需要的时尚生活中心,商圈定位,白领就是指有较高教育背景和工作经验的人士他们一般工作条件比较整洁，穿着整齐，衣领洁白这些人的经济收入和工作条件较好福利好、收入高、职位稳定，是令人羡慕的阶层。,追求生活的多样化及高质量(通过自己的服饰、住房等来表明自身对生活质量的追求。)普遍具有紧张感和焦虑感（一些白领人士开始向心理顾问寻求帮助，以缓解竞争压力。）传统白领像个衣冠笔挺的绅士，给自己定位“高雅”“高尚”。,品牌,特色,白领阶层需要,商圈定位,商圈定位,调查结果：,1.有品牌影响力的店铺较少，服装品牌山寨严重（仅黎人坊、乐扣乐扣、爱里面包、雷诺男装、昊宝男装、三联书店6家知名品牌）2.生活服务类店铺达到30家之多，满足白领对缓解压力需求，但此类店铺需要长期固定客户群，商业区商业活力对其影响较大（如果商业区活力欠佳，生活服务类店铺没有形成固定客户群体，其客户间口口相传的带动作用减弱）3.种类繁杂，对白领吸引力不大包括黄金玉石店、摄影楼、烟酒礼品店、音响设备店铺等其他类达到37家,对143家店铺品牌调查,定位失败,原因,总结,1.区域堵塞，长期被忽略：舜井街的缺失导使黑虎泉西路与泉城路之间仅地坛街一条南北向连接通道，导致县西巷所在泉城路东部商埠区一直欠发达，泉乐坊的长期被忽略。县西巷道路平时流量不大，引不来私家车，且仅一个公共交通站点，无法引入公共人流入内。无固定停车区，商区停车困难。2.定位混乱，商铺吸引力不强：泉乐坊把自己定位为中高端消费的商业街，却未引进具有中高端品牌吸引力的营店入驻，现阶段鱼龙混杂，功能分区不明，客户分散，没有形成规模，品牌知名度低，加上先天区域劣势，导致自发逛街人群减少，且无法留住客源。3.周围强势，自身羸弱：泉乐坊周围恒隆广场、泉城广场与芙蓉街的明确定位及先入为主的先天优势，逼迫泉乐坊应该用明确定位攻占细分市场，打造差异化，吸引回头客，弥补先天区位不足。但自身建筑开放性不足，过于“曲径通幽”等特点，加上商铺的不合理安排，导致人气低迷。没有把泉城黄金地带，“市中心的中心”，这把双刃剑利用好。,改进意见,总结,商业运营商区重新定位。针对济南老城区不同消费群体的不同需求，内部商业结构对商品的中高低端定位及比例要准确，二三层分区明确，招商引资，积极引进强势品牌。商业差异化、空间营造差异化。针对周围贵和，银座，恒隆等商家的竞争压力，泉乐坊要充分发挥自己商业街文化氛围浓厚的特点，除了代表泉文化的流水，小径等，可适度添加平民化的娱乐设施，广聚人气。降低租金，起死回生。泉乐坊的商业租金过高使得很多商户难以承受，适当减低租金可以引进更多的商户，带动商业活力。,总结,区位公共交通引入。由于只有K54一条公交线路到达，因此可达性较弱，可以考虑地产方联络政府部分，增加县西巷道路上公交线路。舜井街的开通。会使得南北打通，将舜井街人流引入泉乐坊，进而带动泉乐坊的商业发展。专用停车位。在县西巷南北两侧设置，方便商家及私家车主的停车。与周边景区联动。打造济南特色旅游