世联_河北廊坊市广阳区六干渠区域整体发展定位研究_103PPT.ppt

,打造中央服务示范区，示范廊坊城市未来发展廊坊市广阳区六干渠区域整体发展定位研究,我们的研究范围：廊坊城市发展的“小三点”之间的环境亟待整治的六干渠两侧约4.7平方公里用地,项目范围：六干渠贯穿东西、南至规划的新奥艺术大道、北至规划金源路延长线，以广阳区的六干渠为中心两侧延伸区域,规模约4.7平方公里。廊坊市城市规划发展主城区、万庄和开发区“小三点”组团。本项目位于主城区、万庄、开发区三点组团中间位置，距离开发区和华为生产基地都很近主干道联系本区域与三个组团，“三纵两横”主干道网络。,六干渠现状：始建于上世纪七十年代的廊坊市六干渠，目前失去了防洪、泄水、灌溉等基本的功能，如今已衍变成杂草丛生、垃圾遍地、污水横流、臭气熏天的蚊蝇孳生地，给城市的视觉带来极大的负面影响，六干渠亟待整治项目用地主要以村镇、农田及林业用地为主,我们的目标：,以广阳区六干渠改造为契机，以提升廊坊城市发展建设水平为目标，将本项目最终建设成为以滨水环境为特色以产业服务及配套为核心集商务、休闲、产业、居住功能于一体的中央服务示范区（CSD）,我们的目标：,区域发展背景研究之下的项目发展定位,京津冀都市圈未来发展潜力巨大，是当前我国经济发展的重要核心区,京津冀区域发展规划被列入国家十一五试点规划；区域发展被升格为国家发展战略；2008奥运会是“十一五”时期京津冀经济圈重要的增长“引擎”之一天津滨海新区被列入国家“十一五”发展规划；河北唐山曹妃甸成为国家“十一五”最大的项目集群京津冀地区目前处于蓄势待发、正在崛起的“第三极”。,以北京和天津两大城市为核心形成大中小城市和谐发展、区域资源利用合理的均衡协调合作模式是京津冀都市群城市分工的发展方向,京津冀地区发展存在着整体竞争力不高、区域发展协调程度不高、资源利用缺乏合理、资源环境约束日益突出等问题。河北省中小城市较多，是政治、经济、文化发展的重要节点，发展中小城市的效果可以比较明显。吴良镛京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告,京津冀地区城乡空间发展规划“一轴三带”“一轴三带”发展格局中，应以中小城市为核心，推动县域经济发展，扶持中小企业，形成“若干产业集群”，带动社会主义新农村建设，改变“发达的中心城市，落后的腹地”的状况，促进首都地区的社会和谐。“新七环”提出建设“新七环”的设想，推动河北省环北京小城镇发展。可将沿线小城镇作为新城镇发展点，调整产业结构，进一步缓解中心大团的发展压力，加强与外围城市的交通联系，共同走向“区域城市”。大滨海新区梳理南北向大交通，谋划建设“曹妃甸天津黄骅”滨海通道。要以天津滨海新区为核心，以秦皇岛、唐山、沧州滨海地区为两翼的，作为京津冀地区发展的引擎。,廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显,廊坊的区位地处两大传统核心都市北京和天津之间，市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港廊坊境内交通：条干线铁路：京山、京秦、京九、大秦、津霸4条高速公路：京沈、京津塘、京沪、津保5条国家级公路：京开、京哈、京福、京津、津保40多条地方公路：通车里程3000多公里几乎2/3的北京对外交通都要通过廊坊境内，公路密度接近发达国家水平,廊坊规划道路：京沪高铁：预计2010年通车，沿市区京山铁路南侧，20分钟到达北京京津唐支线：修建时间待定，政府争取项目京哈高速铁路：20062010年启动密涿（密云到涿州）、廊沧（廊坊到沧州）、阿深（阿荣旗至深圳）高速公路,以“园林式、生态型、现代化”城市为发展目标的指导之下，廊坊城市生态环境在京津冀都市圈中首屈一指,全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市被评定全国文明城市先进市、省级环保模范城市和省级卫生城市。2003年获三项国家级荣誉，中国优秀旅游城市、全国投资环境诚信安全区和中国人居环境范例奖2006年荣获环境保护最高荣誉“国家环境保护模范城市”称号以及全国十佳和谐发展城市；廊坊市区空气质量二级以上天数从2002年309天稳步增加到2006年的332天，是北京所有周边城市空气质量最好的城市。,2006年城市绿化状况比较,“蓝天、碧水、净土、绿化、宁静”五大工程建设宜居城市,十五”期间，廊坊依托三北防护林、退耕还林、防沙治沙、世行贷款造林等重点项目进行城乡绿化，相继实施了“绿色屏障大会战工程”、“”十、百、千“样板绿化工程”、“风景绿廊”工程，五年造林160万亩，相当于前30年造林面积的总和。目前，廊坊全市林地总面积351.2万亩，森林覆盖率达到36.5%。,城市经济发展与京津高度融合，第二产业发展势头良好，经济实力不断增强,经济发展动力“十五”期间，与京津合作项目1902项，引进技术项目1291项。每年引进的域外资金，75%来自京津，“十五”期间仅从北京引进资金191亿，占引进省外资金60%主要经济指标2007年，廊坊实现GDP总量883.4亿元，保持15%的增速水平，人均GDP实现21980元，仅次于唐山、石家庄、秦皇岛，位列全省第四位二、三、一产业发展格局已经形成，工业产业发展的主体地位基本确立。截至2007年，廊坊市生产总值883.4亿元，其中第二产业产值最高（491.6亿元），占总产值的56%。,伴随重大项目的实施以及都市圈城市职能进一步优化，廊坊高新技术产业以及新兴现代服务业发展前景良好,京津冀高科技产业带：京津塘高速两侧有北京市经济技术开发区、河北省廊坊市经济技术开发区、天津经济技术开发区、天津港保税区等11个新兴区，初步形成了一条高新技术产业带的新格局。高速公路的人流、物流、信息流、资金流的形成，必将大大加快这一地区的经济发展和对外开放的步伐。京津塘高速公路正以其对高新技术产业的强大吸附力，形成我国北方的“黄金通道”。中外企业家预言，这里将成为中国北方的“硅谷”带。,自1998年以来，国际会展中心共举办大型展览会150多个，展出总面积300多万平方米，接待市级以上会议2000多个，举办的大型展会占展会总数的50%以上。2008年会展中心展览特点：大型展会多，展览连续性强；全年几乎每月都有知名展会召开；在已签约项目中多数展会主办单位均有将项目长期落户廊坊的意向。除已确定项目外，还有若干项目正在洽谈之中，个别项目已达成意见,廊坊城市发展定位环渤海圈的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居名城,欧文:“加州的科技海岸”，美国洛杉矶都市带知名的花园产业新城,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，占地88平方公里，现有人口17.5万。7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接。欧文是美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，已经成为橘郡的重要高科技产业中心。欧文南面濒临大平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界。,阶段一：1960年以前,阶段二：1960s1970s,阶段三：1970s以后,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,发展结果,发展举措,欧文的发展理念是通过打造优良的居住环境，吸引高素质人群入住，进而推动产业和人口不断升级，实现城市可持续性发展,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成产业聚集,发展过程中，一直坚持“高素质人口带动高端产业发展”的理念，通过区域内优美的自然环境、高强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高附加值产业为主导，多元的产业结构,欧文是以高科技为主导，多元化的产业结构，服务业、服装业、物流、制造业等产业都有大规模的公司进驻欧文，使得整个城市经济得以快速平稳的发展。,功能复合:以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体,欧文提供不同类型的办公物业满足处于不同发展阶段的企业的需求，增强区域对于高科技企业的持续吸引力，在以商务办公为核心功能发展的同时，商业、休闲娱乐、居住等其他各项功能并行均衡发展。,城市形态:城市化的景观和郊区化城市的完美结合体,欧文的现代化、精心修剪的植被、大面积的公共空间和以及正在不断发展的复合功能区，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。,欧文发展对于廊坊的启示,项目自身资源及发展机遇审视,六干渠区域占地4.7平方公里，位处主城区北侧、开发区西侧，与周边组团交通联系便捷，属于城市功能及产业扩展的主要方向,六干渠区域,主城区主要向东南，适度向北、向西、控制向东发展开发区主要向西、向南，适度向北发展，控制向东发展,开发区发展目标：以发展高新技术项目、外向型经济、旅游会展经济为重点,第三产业高度发达,集生产、商贸、科教、旅游、会展、休闲为一体，经济和社会各项事业协调发展，带动全市经济快速发展的园林式、现代化新经济区；目前开发区用地紧张，后续产业发展及相关配套用地不足；同时主城区新增用地不足，未来主要将以旧村改造为主，新一轮总体规划为满足城市发展提出了新的城市空间发展战略,六干渠区域总占地约4.7平方公里；位于主城区、万庄、开发区三点组团中间位置，城市主干道联系本区域与三个组团，“三纵两横”主干道网络。,环城水系工程之下的六干渠渠道整治改造为区域开发带来良好的契机,廊坊市环城水系工程环城水系工程是廊坊市市区城市建设十大工程之一，在城市总体规划的指导下，确定了“龙凤结构、三环水系”的总体构想，即以龙河、凤河为架构，构筑景观内环、特色中环和生态外环，形成“河渠相通、渠渠相连、水在城中流”的水环境系统，并相应安排湿地、景观建设，形成以“龙抬头、凤回首”、“融龙、汇凤、润景、观城”为基本理念的景观系统，以此深入挖掘廊坊文化内涵，突出亲水特色，增添城市灵性，全力提升城市品质。,廊坊市渠道整治改造渠道整治改造作为廊坊市环城水系工程的重要组成部分，重点改造大皮营引渠、五干渠、六干渠、八干渠、九干渠等五条渠道，实现环城水系“污水管中走，清水渠中流”的目标。本项目区域以六干渠为核心，渠道整治改造是整个区域发展的良好契机。,龙河,六干渠,五干渠,八干渠,九干渠,大皮营引渠,先进城市案例研究表明滨水改造区域通常会发展成为功能复合、环境优美的城市名片区域,圣安东尼奥灵动的河畔泛旅游商业步行街,托莱多滨水开发空间与商业休闲结合的典范,功能构成集商业、餐饮、娱乐休闲、体育娱乐、艺术展示多种等于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间依托档次相近的购物中心形成聚集效应，形成巨大消费磁力场文化、体育、娱乐等特色功能突出室外开放空间功能化，利用“半空间”强化室内与室外的联系，减少季节性影响,功能布局兴建沿河岸滨水步行道路和沿河绿地、广场等；公共设施、公共休闲娱乐性功能尽量在滨水地区布置，住宅/商务办公功能在外侧布置。形成滨水地区与其他地区的联系通道文化体育娱乐等功能设施散落布置，将各购物中心巧妙连接，增加购物情趣，延长逗留时间,设计要点具有昭示意义的标志性建筑可以迅速增强滨水区域的吸引力；在水滨兴建商业船只、码头等设施增强吸引力；水体与建筑之间有相当距离的空间。尽量降低水面与堤岸的高度差，增强亲水性,项目定位：借鉴类似区域发展案例，以提升廊坊城市发展水平为目标，充分发挥自身资源优势，打造以滨水环境为特色，集商务、休闲、产业、居住功能于一体的中央服务示范区,中央服务示范区空间发展及功能定位构成空间篇,绿水相映动静相宜一轴三核,一轴六干渠生态景观轴，区域的生态轴、景观轴、活力轴,中央服务示范区空间发展及功能定位构成功能篇,商务办公商务交流都市休闲城市居住产业备用,以现代生产服务业为核心的生产促进中心商务办公区,廊坊经济技术开发区初步发展成为了以电子信息、汽车零部件、机械加工、新材料、食品加工、轻工纺织为支柱的制造加工基地,开发区二产从业人数比重最高，其次是三产，二产比三产从业人数比例高出20%。,开发区三次产业从业人数比例（2006年）,截止2006年底，廊坊开发区初步形成了电子信息、汽车零部件、机械加工、新材料、食品加工、轻工纺织等六大支柱产业，占据了全区经济总量的85%以上。,开发区吸引了世界500强和国内知名企业，但大多以制造业生产基地为主，缺少研发、高端服务等产业。,廊坊开发区近年来已建和拟建一批科技含量高的项目，并受到政策上的支持，产业结构的升级与发展需要相关服务业的支撑,“我们将重点引进资源节约型、科技创新型、生态环保型、龙头带动型、高贡献率型的项目，对不符合上述条件的项目，将禁止入区。”廊坊开发区管委会主任刘万青,抬高准入“门槛”,清理工业用地中“低效用地”,工业项目建筑容积率一般不得低于0.6、建筑密度不低于35、绿地率不高于15，省级开发区土地投资强度一般不得低于150万元亩，凡是不符合这个标准的，将采取政府按照市场价格有偿收回或企业限期追加投资的办法处理。廊坊市国土资源局,发展趋势,根据国际标准，每一元制造业增加值，需要一元以上的生产性服务业为其提供配套服务。而廊坊开发区的制造业产值远高于整个第三产业综合产值。,廊坊开发区内的教育设施东方大学城以民办高校为主，与开发区企业的互动开始逐步形成，但科研教育的质、量均待提高,廊坊开发区东方大学城以民办高校居多，主要以培养技能型人才为目标，缺乏高端科研院所和人才，不利于开发区产业的升级。,廊坊市人事局对本市具有一定规模的500家企业进行了2008年人才需求调查显示：廊坊开发区企业对本专科毕业生、中级专业技术人员及工人技师需求量占总量的近50%。此次调查反应出廊坊市高层次人才短缺、支柱产业人才需求旺盛，实用技能型人才严重不足的问题。,廊坊开发区和大学城已成功举办过多次校企合作解决学生就业，但开发区专业技能人才仍然短缺，反映出大学城培养的技能型人才仍然未能满足开发区企业需求，校企合作有待提高。,高端科研院所和人才缺乏,开发区企业专业技能人才需求迫切,校企互动有待提高,廊坊开发区东方大学城,开发区主要围绕大学城和高尔夫球场/会展中心形成了面向学生和高端商务休闲人群的相关配套设施，为园区产业发展及产业人口服务的设施相对匮乏,廊坊市主要商圈,明珠商圈,朝阳商圈,万庄商圈,大学城商圈,廊坊市主要有5个主要商圈，只有“大学城商圈”在开发区内。而大学城商业街主要是为大学城内的师生服务。,开发区的办公楼要依托开发区的企业单位和廊坊国际展览中心。,开发区的高尔夫球场配有较为齐全的商业服务设施，但主要消费人群是高尔夫球友。,廊坊开发区消费水平低，商业办公设施主要依附于大学城、会展中心和高尔夫球场等，一般都有固定的服务人群，缺少独立的商业街和写字楼，缺少为园区工作人员服务的商业设施。,2006年开发区社会消费品总额1740万元，远低于广阳区的124950万元和安次区的52786万元。,廊坊市各区社会消费品总额,现代产业发展规律表明廊坊经济技术开发区需要大力发展现代生产服务业来促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率,价值链上游,价值链中游,价值链下游,研发金融保险信息服务,技术服务质量控制会计/税务人力资源管理法律保险,广告物流营销售后服务人员培训,生产服务业定义,现代生产服务业（ProducerServices）是伴随着技术进步与分工深化，从生产环节中逐步分离出来的为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业，是现代服务业的重要组成部分。生产服务业具有与制造业协调发展、相互促进的作用。随着专业化分工的深化和专业服务外置化的发展，制造业附加值和产业竞争力越来越依赖于营销策划、技术开发、现代物流等生产性服务业的支撑，生产性服务业有力提高产业链整体运作效率，为推动区域经济发展的重要力量。,以法国新兴高科技产业新城索非亚为对象研究现代生产服务业构成和状况,索非亚坐落在蓝色科特迪瓦-法国海滨-北线上，占地5750英亩（2300公顷），比邻地中海，阿尔卑斯山，拥有良好的自然环境，科技城中2/3绿化可供原野慢跑、远足、网球、高尔夫球、空气清新园区所在的阿尔卑斯-滨海省多年来一直靠旅游业为生，经济活动单一，园区的建立改变了这种状况.索菲亚安蒂科技城被视为是世界上最负盛名的志愿综合经济发展的参考，与年由P.Laffitte议员开始创建现在1300家公司进驻索菲亚安蒂雇用约2.7万人来自70不同国家，为当地间接创造18000工作岗位。整个蓝色海滨地区是拥有人口150万的产业带，其中12为国际人口，每年拥有850万旅游人次目前,信息技术企业占企业总数的50%，提供了就业岗位的25%;服务公司为30%,提供了50%以上的就业机会;高等教育训练和研究工作占12%和5%的就业机会;生命科学与化学占9%提供了4%的岗位。,索非亚为以信息产业和生物医药产业为核心产业的高新科技城，生产性服务企业占54%，从业人员占30%,实业产业：信息技术产业，包括电子、计算机、通信、多媒体、网络和电子商务等，包括世界知名公司，如AT&T、思科、法国电信、西门子、惠普等生物医药产业，主要包括制药、生物技术等，代表公司如：Allergam公司、拜耳等生产性服务业：研发、金融、咨询、猎头、会计等教育：为区域产业提供研究基础，主要领域包括：信息技术、生命科学和环境科学,200年索非亚高科技城公司构成,200年索非亚高科技城就业人员构成,目前索非亚高科技城共有1300多家高科技公司，生产服务业公司占总数的54%,实业企业占总数41%，教育机构占总数的5%,目前索非亚高科技城，聚集了70个国家的27000名员工，其中为研究开发、生产、销售提供各种配套的专业化生产性服务业就业人员占总就业人数的30%，实业企业就业人员占58%，教育机构占12%,生产性服务业,教育培训机构,索非亚科技城,索非亚科技城生产性服务业以研发和商业咨询为主，优越的教育设施，为区域企业研发孵化基地和重要的人才来源,为欧洲最密集的研究生培养地，拥有多余7所的大学和大学研究中心，有37000学生，4000教师在110个公共的科研机构工作，超过60个的国际合作研究机构,索非亚科技城众多企业拥有自身的培训机构，为一线技术人员最主要来源,研发,商业咨询,销售服务,与大学高等教育机构合办的研发中心科技城技术中心，信息-长途电信-电子（ITE)中心区，包括欧洲长途电信研究所、菲尼克斯技术公司；制药-生物-化学中心区（PCB)，包括道.国际皮肤研究中心、分子生物学新实验室、全国科学研究中心等,金融，国际风险资本，机构资本，投资基金，欧洲研究基金，公司合作基金活跃咨询、保险、会计事务所，为快速成长的中小企业提供服务猎头，使得人与工作进行匹配的市场更加有效率,出版/翻译设计,索非亚科技城,现代生产服务产业特征总结,生产性服务业类别,生产性服务业占比,高新技术开发区教育需求,生产性服务业主要包括：研发技术服务金融服务业商业咨询：包括法律、会计、保险、管理咨询等猎头等人才服务业,索非亚生产性服务业企业数量受企业规模影响，大致比例为40%-50%索非亚生产性服务业就业人数均占总就业人数的30%,索非亚高新技术开发区均具有高等院校和专业培训机构分别承担着为开发区研发、输送高级人才和培育专业人才的职能,本项目商务功能定位：集科研教育、中介咨询服务、产品检验维修、实习基地服务于一体的生产力促进中心,占地面积600亩商务办公类建筑面积10万平米；科研教育区建筑面积50万平米,科研教育高等院校研究所职业培训中介咨询服务风险投资等金融服务机构管理咨询、法律咨询服务会计/审计服务营销策划,产品检验维修产品标准研究与检测产品标准质量认证维修服务等专业技术服务实习基地服务为高校提供实习基地，培养企业后备力量，节约劳动成本,大力发展中介咨询服务功能，为产业园入住企业提供服务扶持中小企业融资发展的的金融咨询服务有效引导企业进行资金管理的会计审计咨询服务引领企业开创品牌的策划、营销咨询服务咨询服务功能，为产业园入住企业提供服务,引进企业产品检验、质量与标准认证先进组织，保障产业园产品质量与水平制造业产品质量标准研究与检测产品质量认证研究与监测产品维修,依托大学城高校资源，发展企业化实习基地，推动产业和教育资源之间的互动联系促进产学研一体化为企业培养后备役力量降低企业人力成本,在现有大学城的基础上进一步引进科研教育机构，从高新技术研发、高等教育到职业培训，为产业发展做好充分的智力支持延伸产业链推动产业升级提升制造业附加值,生产力促进中心现代、简洁、动感,聚焦城市商务休闲活动、创造企业家交流平台现代商务交流中心,城市经济持续增长和环境改善带来的商务及旅游人群持续增加，廊坊酒店市场需求旺盛,需求稳定增长，供应增长短暂停滞到廊坊的国内、国际游客人数持续增长，对酒店，特别是高星级酒店的需求增长很快；计划中的高星级酒店的未来供应均出现一定的后滞。客房价格稳定增长新增供应的停滞对高星级酒店的价格有一定的提升作用；酒店的访谈表明2008年房价将比2007年高6%到10%。预计在2008年中入市的恒盛阳光大酒店将对高星级酒店的房价有一定的抑制作用；但考虑到2008奥运会的影响，房价还将继续增长。市场分区加剧随着恒盛阳光大酒店的入市，廊坊开发区的服务功能得到进一步万善；开发区做为一个酒店分市场，主要是服务会展，同时也将能和主城区展开一定的竞争。酒店客户以会议、商务类为主商务40，会议45，散客仅占15,廊坊酒店主要分布在广阳区和开发区，高档酒店数量较少，会展旅游经济的迅速发展给廊坊酒店业带来了巨大的发展空间,廊坊市酒店主要为二星和三星级，四星级以上的酒店较少，主要分布在广阳区和开发区。说明廊坊市酒店业档次不高，廊坊会展旅游经济和高技术产业迅速发展，给酒店业带来了巨大的发展空间。,廊坊会展经济的迅速发展带动了酒店业的发展。以开发区会展中心旁边新奥贵宾楼为例，调查显示：平日入住率在40%左右，一有会展就会攀升到70%以上。,未来几年里廊坊市开发区的酒店业将有较大发展，酒店档次也将有较大提升,主城区以高星级酒店房间供应为主从市场份额上来讲占据主导地位，高星级酒店房间供应量达到50%的市场份额；主城区的酒店设施配置参差不齐，主要是本地运营商，对廊坊的当地市场相当熟悉。开发区的市场存量将迅速扩大：由于开发区在2008年和2010年分别有新的高星级酒店入市，开发区的市场存量将占有29%的份额。2012年，万庄启动区基本建成，四五星酒店的供应量达到530间，占有21%的份额。,本项目商务交流功能定位：以差异化为突破点，聚焦城市商务休闲活动、创造企业家交流平台的现代商务交流中心,娱乐商务酒店廊坊市最具休闲特色的高档商务度假酒店占地规模：100亩企业家俱乐部国内外行业领袖、企业家等的智慧碰撞交流之地占地规模：50亩总建筑面积：5万平米,定位特色：商务与休闲之间的享乐主义。城市俱乐部。酒店功能：商务会议中心、酒店套房。融合多种娱乐功能：多功能电影院/书吧/酒吧/音乐厅/餐饮/滑冰/卡拉OK可以是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。可以作为剧团专用长设剧场，提供艺术表演场所。酒店规模：建设为标志性建筑，中高层建筑。高层建筑，配合较大面积室外空间。,商务娱乐酒店,定位特色：商务名流荟萃。体现尊贵性与私密性的休闲与交流。通过各种主题活动创造商务交流机会。室内与室外交融的半空间设计。,企业家俱乐部,以滨水为特色松散型城市活力休闲示范极,廊坊缺乏高端商业休闲设施，城区大量高端购买力流失,廊坊做为一个新型的第二产业为主的城市，零售物业发展良好，出现城市名片，在功能上主要以服务社区居民基本生活为主，集中的、城市级购物中心增长缓慢，档次较低。廊坊零售物业开发商、运营商主要以廊坊本地企业为主；开发经验缺乏，运营水平较低；廊坊当地的零售市场集中度较低，新增的社会商品零售总额大多来自限额以下企业，零售企业的实力不强廊坊当地高端购买力大量流失给京津地区。,明珠商圈：定位参差，业态涵盖购物，餐饮和娱乐，缺乏高档餐饮朝阳商圈：定位中高档，零售业快速成长；购物选择相对中心城区少大学城商圈：定位中低档，主要以满足学生及部分教职员工为主,根据廊坊市市未来商业布局规划（2005-2020年），廊坊市未来几年商业面积将有较大增长,近期目标（2005-2010年）社会商品零售总额平均增长15%；市区商业网点72万平方米，人均0.8平方米；完善和市级商业中心明珠商圈,远期目标（2011-2020年）年社会商品零售总额平均增长20%；市区商业网点面积225万平方米，人均1.5平方米；建成和完善各区域级商业中心,本项目商业休闲功能定位：尊现代商业休闲发展规律，以聚集人气为目的，集体验性娱乐、参与性购物、人文生活于一体的松散型城市活力休闲示范区,是一种生活体验的超级文化中心是一个现代化的休闲型购物乐园是一个浪漫主义的现代工程是一个“时尚经典”的艺术殿堂是一个新生活下的“体验旅游”的目的地,文化景观购物广场,与商务办公、商务交流及部分高档住宅结合布置以大型集中商业和文化设施为主总建面：10万平米广场占地：约8万平米,文化设施电影院剧场博物馆集中式商业高档购物中心大型零售卖场专业卖场,高档购物中心及专业卖场由4-5家主力店组成,集中式购物广场,参照国内一线城市和廊坊本地高档购物中心及专业卖场规模，本项目内集中式商业应当由4-5家主力店构成，占地10万m2，营业规模10万m2。包括由高档购物中心，大型零售卖场和专业卖场3个部分组成。,滨水商业休闲步道,滨水线性布置良好的生态环境中，商铺点式分散其中总长约2公里，商铺建面2-3万平米,滨水商业步道陶吧书店香水店怀旧商品店茶室咖啡台酒吧餐饮音乐厅亲水台阶情趣小品,步道是舞台的前景,步道两旁伫立着立体的建筑,街上拥挤着各式的招牌活动,随时保持一种视觉刺激,滨水商业步道依水而建，赋予项目都市休闲的浪漫情怀与高雅格调，与河流共同构成的梦幻舞台,商业步道强调阶层和文化的一致，能够提供中产所需的逃离差异和冲突的庇护所。在这个休闲胜地，看不到任何贫穷与不同的迹象,滨水商业步道氛围,建筑作为一种艺术形式，处世态度和生活方式，它们的灵感可以依托项目内文化创意产业,滨水商业步道通过建筑外立面的展示，突出异域风情和文化创意，更加增添步道的休闲气质,这里，商店门面成为一个聚集体，而在这之上，还有一类商业层广告牌,这些招牌已经超出了人正常的视线，这种过度的装饰让人们从空间上认为在真正的都市休闲大街上,滨水商业步道建筑,滨水商业步道沿岸布置休闲设施和相关的公共活动设施，形成极其浓郁的休闲氛围,复古装饰的香水店,步行街沿线休闲咖啡馆,沿河约2公里的河畔营建多种休闲场所，陶吧、书店、香水店、精品店、怀旧商品店，沿街可以布置一些室外的茶座、咖啡台，使人们在沟种时享受休闲的环境，使之成为交流的场所,步行街沿线书店,步行街沿线陶吧,滨水商业步道功能,丰富的绿化、富有生活情趣的小品，形成了滨水步行街优美的环境,步行街,城市街道,在滨水沿岸，建造亲水台阶，满足人们亲水的需求；在沿岸布置郁闭度高的行道树和滨水花境，营造层次丰富的绿化；布置各类室外台阶、拱桥等情趣小品，为步道提供变化丰富却不凌乱的休闲空间,滨水商业步道功能,渠道的科学利用实现丰水期碧水荡漾与枯水期绿色盎然的绿水相映北方新型湿地景观公园，全面保证人与自然的亲近接触,滨水商业步道功能,渗水花园,科学利用六干渠泄洪渠道的作用，在丰水期储水实现滨河景观特色，突出区域水景特点；枯水期一方面利用雨水资源循环利用及区域生活中水的处理，保证滨河景观意向；另一方面通过河道绿化及相关硬质铺装，打造成为独具北方特色的湿地公园特点，实现绿水相映的区域景观意向,雨水资源循环利用,在商业步道发展酒吧业和餐饮业，提高都市生活休闲品质，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色,滨水商业步道功能,花园式特色购物走廊,于交通入口处建设作为滨水商业步道的入口，有利于聚集人气除了对本地人，对京津消费者也具有吸引力总建面约2万平米,功能复合、景观优美、可游性强，作为滨水步道的高潮部分,室外空间功能化、娱乐化：室外布置丰富的公共空间，比如露天泳池、绿茵广场、喷泉广场，并且利用四季变幻，将不同的公共空间进行充分利用建议将大型主题乐园的小型趣味型娱乐设施（旋转木马、碰碰车等）分散在室外空间布置，为购物者提供休闲娱乐空间结合北方天气特征，充分打造过渡灰空间，既增添情趣，又保持一年中持续的商业活力,花园式特色购物走廊,满足多样化居住人群需求，第一居所、第二居所融合现代城市可持续宜居居住区,廊坊市房地产发展迅速，市场呈现供不应求的态势，然而主城区土地供应控制严格，供求矛盾突出,历年房地产投资额增长率,历年房地产建设销售状况,“房地产快速发展的一个重要原因为区域土地市场供应不足，未来土地供应的主要方向将为城中村改造。”发改委访谈“主城区未来土地增量供应不会太多，重点在旧城改造。”土地局访谈,廊坊主城区土地供应控制严格，并逐渐转向存量市场,廊坊市房地产市场发展迅速,需求更加旺盛,廊坊房地产房地产供不应求，带动房价商品房空置率为3%，根据我国商品房的空置率在15%-30%为良性发展的合理区间，市区住房供求矛盾突出。企事业单位换房周期、外来人口增加、看好投资空间、房价上涨刺激提前置业、京津房价迅速上涨，一部分刚性需求外溢廊坊大幅提升。,廊坊房地产供不应求,近年开发区住宅开发量较少，主要以中低密度高档住宅为主，外地置业者增加，产业升级及发展带来的大量高素质人才的居住需求是本项目发展居住的原因之一,2006年廊坊开发区新住宅施工和竣工面积均为0，而广阳区这两项指标高达58800和51800平方米。2005-2006年仅有4个楼盘在售，2007-2008年只有两个别墅项目在售，入市楼盘较少随着经济开发区产业建设的逐步推进，以及高尔夫球场、五星级酒店等资源，经济开发区已形成一定规模的以别墅等低密度物业为主的高端住宅聚集区，并有京津人士购买作为投资或自住物业。,东莞松山湖,松山湖科技产业园区位于东莞的几何中心，成立于2001年11月，规划控制面积72平方公里，其中湖面面积8平方公里；发展定位：未来东莞的高新技术产业中心和技术中心，具有强大的科技创新能力、以先进工业、高新技术产业和大学园区为主,滨水可持续发展居住区案例研究加拿大SoutheastFalseCreek（SEFC）社区,SEFC项目总占地47.7公顷，该项目位于加拿大温哥华市郊的FalseCreek南岸原工业区内。加拿大SEFC社区是温哥华市政府的可持续发展宜居社区的建设的示范性项目。该项目通过对于工业废弃污染用地的重新利用，改善了区域整体环境。,住房供应结构多样化保证社区人口结构多样化，包括年轻人、独身者、丁克家庭、传统核心家庭、老年人、残疾人以及其他有特殊需求的人群。社区提供丰富且充足的配套设施，设施包括学校、幼儿园、社区中心、超市、咖啡馆、餐厅等社区的主要开放空间滨河公园，将社区与邻近区域连接，成为即服务于本社区，又向全市开放的公共性质公园规划设计尊重所在区域的城市结构、路网状况以及已有社区的规划特点社区提供充足丰富的开放空间，开放空间占地面积达到26.4英亩，比例达到55%；建筑产品采用一整套节能措施建立社区委员会，通过网站、社区活动中心以及其他传媒，组织社区每个居民的互动和沟通,滨水可持续发展居住区案例研究英格兰格林威治千年村（GreenwichMillenniumvillage）社区,格林威治千年村作为格林威治半岛发展计划的一部分，是该区域居住功能的主要承担者，同时担负展示新世纪英国居住形态的责任。该项目获得英国最佳生态型住宅的奖项，成为了英国可持续发展宜居社区的典范。格林威治千年村总占地30公顷，共提供2956套住宅和大约5000平米商业配套设施，分五期开发，现在一期已经入住,该项目整体开发计划保证社区大约有20%的住房为保障性住房，主要用于满足城市低收入人群以及特殊人群的住房需求；大约20%的住宅定位于城市高收入群体；60%左右的住房定位于城市中等收入群体。社区整体开发强度较高，套密度达到了249套/公顷，高于同类别区域220套/公顷的住宅套密度规划设计沿袭了英国固有的规划传统，以院落为组织，同时保证社区的道路网络和未来周边社区的接驳千年村原地快的北侧临近泰晤士河处拥有大量的湿地，规划设计过程将该湿地保留并且改造成为湿地保护公园，同时将泰晤士河水引进湿地与地块，形成活水循环系统整个社区提供充足丰富的开放空间，其占地达到总占地的50%采用一套低成本的生态节能系统，保证住宅的生态节能特性，减少住户使用成本和对环境的负面影响以树立社区感为主要使命的物业管理团队的建立，一方面管理社区日常事务，一方面通过社区自己的网站（www.GMV）等措施组织社区居民进行各种丰富活动，改善和增进社区居民关系,案例表明可持续宜居社区的主要体现在文化、社会、环境以及经济宜居四大方面,可持续宜居社区,本项目居住物业开发定位及策略,一社会宜居性SociallyLivable多样化产品结构环境改造以及开放空间共享“泛区域”配套设施二经济宜居性EconomicallyLivable合理的开发强度配套设施位置区域辐射性合理的交通系统三环境宜居性EnvironmentallyLivable尊重区域城市结构地形利用大面积开放空间住宅舒适度住宅生态节能系统四文化宜居性CulturallyLivable新城市主义规划理念终生教育系统高质量物业管理社区虚拟以及现实交往空间,满足中高端产业人口的居住需求同时面向中高收入的城区人口和外来购房者追求社会、经济、环境以及文化宜居第一居所、第二居所融合现代城市可持续宜居居住区占地规模：3000亩容积率：1.5左右,社会宜居性,多样化产品结构保证社区人口结构的多元化通过环境改造、高品质的景观社区及开放空间的对外共享，改善区域整体环境以及居民生活质量通过提供大规模功能丰富的“泛区域”配套设施满足社区内居民生活需要，改善周边区域的商业人文环境,经济宜居性,开发强度兼顾居住舒适度和土地利用的经济性，项目居住容积率1.5左右社区主要配套设施的位置和规模确定兼顾服务社区居住人口的同时考虑服务周边居民的生活需要以及设施的后期经营针对不同的居住群体的需求，对不同的产品类型采用不同的车位比，在创造社区和谐安全交通环境的同时达到节约土地和节约能源的目标,环境宜居性,包括城市级、社区级、组团级三个层次的大面积开放空间保证社区的居住舒适度项目将采用一整套经济实用的住宅生态节能系统，达到绿色住宅建筑标准,文化宜居性,借鉴新城市主义的规划理念，造社区温馨、和谐的邻里交往氛围，树立居民的社区归属感。项目提供包括幼儿园、九年一贯制学校以及老年人活动中心在内的完整社区教育系统，提倡终生教育，树立社区教育氛围建立高质量物业管理团队，负责社区日常事务；社区同时提供智能管理系统，实现社区管理的智能化提供虚拟以及现实公共交往空间，鼓励居民进行互动和沟通，创造和谐社区邻里关系,以推动廊坊现代服务业发展为目标服务业发展备用基地,廊坊现代服务业发展势头良好，伴随服务外包基地建设及政府政策支持，廊坊未来将发展成为环北京现代服务业带的重要节点,廊坊市以会展旅游为重点的现代服务业实现了又好又快发展。2007年，全市旅游总收入达到4188亿元，比5年前增长了144倍，旅游收入占GDP的比重由2002年的064提高到487，增长了66倍。2008年，碧海(廊坊)2008春季钓具展销订货会圆满落幕，总成交额突破1亿元；首次在首都之外举办的京津冀国际新印展，把主办地选在廊坊廊坊国际会展中心2008年承办的国际国内大型展会就达到了14个。现代物流业、金融服务业、信息服务业等现代服务业发展迅速：三河汇金陆港物流、廊坊宝湾物流、胜芳产地物流等项目正在加紧实施；廊坊开发区、燕郊开发区服务外包产业基地正在建设三河、大厂、香河、永清、固安和廊坊市区为重点的环北京现代服务产业带正在形成。中国廊坊高新技术与现代服务业投资贸易洽谈会前身是举办了20届的“河北省经济贸易洽谈会”，后改为“东北亚暨环渤海国际商务节”，自2000年连续在廊坊举办了八年，2008年“518”投洽会以“奥运商机科技河北IT品牌”为主题，以“信息共享、资源整合、产业衔接、项目合作”为宗旨，以IT产业、现代服务业和先进制造业为重点，以高层次国际论坛（峰会）、专业化展览、丰富务实的经贸合作洽谈为载体推动廊坊以及河北省服务的发展，,重点三以现代服务业拉动经济增长要下大力高水平编制服务业发展规划，分行业落实到部门、落实到人，成立组织，全力推动，谋划引进一批服务业大项目，确保在三产发展上实现突破。在具体抓法上，既要抓生产性服务业，又要抓消费性服务业，既要面对本地市场，更要主动承接京津及周边消费需求，建设北京周边现代服务产业带廊坊2008经济工作会议总体要求,河北省第一家软件服务产业基地落户廊坊。该基地占地多亩，项目总投资亿元，其将重点引进国内外知名软件企业和高级软件人才，借助外力推动全省软件服务产业的发展。目前，已与国家开发行、惠普等余家国内外知名企业签订了合作意向书。,现代服务业发展备用区，作为廊坊城市未来服务业发展备用区产业可能发展方向为：软件服务外包、企业流程外包以及现代信息服务业和未来生产服务业的发展备用整体规划突出低密度办公形态，追求办公和景观的融合；丰富的办公配套设施：餐饮、健身、商业等备用基地能够为区域规划留用弹性和发展空间总占地规模：900亩,本项目产业功能定位：以推动廊坊现代服务业发展为目标、以生态环境为基础的服务业发展备用基地,活力产业新城示范引导区的发展催化剂及功能纽带产业活力、居住活力、休闲商业活力多样的居住人口为区域发展带来活力这里的城市意向充满生机,生态可持续发展的基础从生活质量和生命需求上我们总是渴望能无限亲近水景这里开创的科技生态观，营建现代化滨水生活,人文快速发展年代的精神寄托这是未来城市发展的预言这是充满文化内涵的地带这是传统与现代、本土与国际并存的空间,形象定位：中环步道（CANALWALK）廊坊中央服务示范区,活力产业新城示范引导区的发展催化剂及功能纽带,集现代生产服务业、城市商务交流、都市休闲、多样和谐居住为一体的活力都市,服务业发展备用基地,生产力促进中心,松散型都市休闲,商务交流,多样化居住人群,人文倡导人与人交流、引领创新型都市休闲生活的城市人文精神,通过科学的规划倡导人与人、人与自然的交流，创体验性、参与性的个人休闲及城市商务休闲为一体的都市休闲新生活方式,生态都市与自然的完美结合，城市生态环境建设的新起点,草沟,截流盆地,渠道的科学利用、建筑生态节能标准的实施实现都市景观、人工建筑与自然环境的和谐共生,中央服务示范区（CSD）发展意义,为主城区发展提供充足土地资源,提高商业规模档次，提升生活品位,完善商务配套设施，缓解主城区商服压力,发展高端住宅，满足高端需求,中央服务示范区之于廊坊主城区,项目能够直接承接主城区功能扩张，为主城区的发展提供充足的土地资源,“房地产快速发展的一个重要原因为区域土地市场供应不足，未来土地供应的主要方向将为城中村改造。”发改委访谈“主城区未来土地增量供应不会太多，重点在旧城改造。”土地局访谈,廊坊主城区土地供应控制严格，并逐渐转向存量市场,历年土地出让价格（亩）,三年内土地价格增长约100万/亩,资料来源：廊坊市国土资源报告,土地价格快速上涨,以六干渠为核心的项目区域总占地约4.7平方公里改造后的六干渠项目将带动周边商业住宅产业，为主城区的发展提供了充足的土地资源,主城区商业主要集中在明珠和朝阳两大商圈，规模不大，档次较低，当地高端购买力大量流失给京津地区。零售市场集中度较低，新增的社会商品零售总额大多来自限额以下企业，零售企业的实力不强。,明珠商圈,朝阳商圈,明珠商圈定位参差，业态涵盖购物，餐饮和娱乐，缺乏高档餐饮,朝阳商圈定位中高档，零售业快速成长；购物选择相对中心城区少,项目创新型商业休闲功能提高商业规模档次，提升生活品位的同时能够吸引京津高端休闲消费人群，推动城市旅游产业发展,大型集中商业、特色滨水商业街、花园式奥特莱斯名品折扣,商业功能重点区域分布图,高档商业设施的建设能够扩大主城区商业规模，提高商业档次，提升商业品位聚集人气，留住高端购买力，并吸引外地消费者,主城区,项目区域,项目商务交流功能的建设完善并提升城市商务配套设施水平，为城市商务活动提供高品位空间,主城区办公楼发展较为缓慢，办公楼主要集中在广阳道和新华路，尚未出现明确的写字楼级别划分和租金水平分级，物业服务水平还有较大的改善空间，主要客户为本地国有企事业单位和中小型私营单位。,广阳道,新华路,广阳道：交通状况良好，为新兴的商务办公区。,新华路：依托明珠商业中心，与零售物业有很好的协同效应,主城区的酒店设施配置参差不齐，主要是本地运营商，仅有1个四星级酒店和五星级酒店，高档酒店数量较少。而相关专业预测显示，计划中的高星级酒店的未来供应可能出现一定的后滞。,办公楼,聚集高档商务酒店、企业家交流俱乐部等多种商务交流场所,项目重点区域分布图,完善主城区商务配套设施，缓解主城区商服压力集聚人气、提升品质、打造区域商务氛围的平台,项目区域,项目居住功能能够充分利用市场认知优势，满足市区日益增长的中高端改善置业需求,东北板块：城市高端项目区域，认知较高,西北板块：区域项目积聚效应明显，规模中等，整体产品力较强,廊坊房地产供不应求,廊坊市商品房空置率为3%，根据我国商品房的空置率在15%-30%为良性发展的合理区间，市区住房供求矛盾突出。企事业单位换房周期、外来人口增加、看好投资空间、房价上涨刺激提前置业、刚性需求外溢廊坊等需求旺盛。,追求社会经济环境以及文化宜居，第一居所、第二居所融合的现代城市宜居居住区,项目重点区域分布图,项目区域,项目区域为廊坊市高端住宅发展的潜力区，认知度较高满足中高端产业人口居住需求，同时面向中高收入的中心城区人口和外来购房者,中央服务示范区之于开发区,专业配套服务，优化产业结构,带动开发区全面升级为新型产业综合体,完善配套设施，满足商务需求,现代服务业聚集，推动产业升级,以现代服务业为核心的生产力促进中心对于壮大开发区产业集群、完善产业链条、提高产业附加值起到重要的推动作用,聚集大型企业配套企业、尤其是高科技类配套企业的产业基地,集中介咨询服务、产品检验维修、职业培训服务等于一体的生产服务基地,东方大学城以民办高校为主，与开发区企业的互动不够，技能型人才不够，而高端人才缺乏也是制约开发区发展的因素。,开发区三次产业从业人数比例（2006年）,项目区域,项目重点区域分布图,开发区产业以二产为主，缺少高端服务业，产业结构有待优化,结合现有产业基础，进一步聚集主导产业相关的高科技产业，形成日益成熟的产业集群集中介咨询服务、产品检验维修、职业培训服务等于一体的现代生产服务业，作为产业链的有益补充，与周边企业形成互动、支持,项目高档商业商务及居住功能对于完善开发区的配套设施、吸引高端人才、满足商务需求意义重大,开