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郑州市房地产市场运行报告 前 言 本报告主要用于河南恒辉房地产顾问有限公司内部会议交流及部分合作开发 企业提报，核心内容为2012年郑州市房地产市场运行和房地产政策调控，遵循研 究问题的一般方法，从宏观到微观，对郑州市房地产市场年度运行进行依次阐述， 水平有限，疏漏之处在所难免，恳请斧正。 第一章：宏观经济环境 第二章：房地产政策调控 第三章：河南房地产微调政策 第四章： 郑州市市政信息 第五章： 郑州市土地市场运行 第六章： 郑州市房地产整体市场 第一节：商品房市场 第二节：商品住宅市场 第三节：办公用房市场 第四节：商业市场 第七章：郑州市平媒报广营销分析 第八章：郑州市事件营销活动分析 第九章：2013年郑州市房地产发展预测 目 录 发展环境篇 市场运行篇 市场走势篇 本章内容为2012年中国宏观经济运行情况，包括与房地产相关的经 济热点问题分析，从而了解国内房地产行业发展的外部环境。 国内经济形势 2012年12月6日，社科院发布2013年经济蓝皮书：预计2012年全年GDP的增速为7.7%， 国内生产总值预计达到50.8万亿元，GDP增长率达到12年来的低谷。 12月PMI达到50.6，与11月持平，连续4个月呈现回升态势，经济在经历上半年的下行压力后， 8月份筑底温和回升。 尽管多数专家直指房地产调控是经济下滑重要原因，但从长远来看，坚持房地产调控 有利于国民经济健康发展，防止房地产泡沫过大对经济的冲击，因此国家不会为保增 长而放松房地产调控。 国内经济形势 2012年12月5日，胡锦涛：2012年是“十二五”时期开局之年，要坚持以科学发展为主题、 以加快转变经济发展方式为主线，实施“十二五”规划；2013年是实施“十二五”规划承上 启下的重要一年，关键是要把稳增长、调结构、保民生、促稳定更好结合起来。 2008年：防过热、防通胀、重民生 2009年：保增长、扩内需、调结构 2010年：调结构、促消费 2011年：稳经济、调结构、控通胀 2012年：稳增长、控物价、调结构 惠民生、抓改革、促和谐 发改委此次集中批复轨道交通和公路项目，跟中央“稳增长”的基调有关。稳增长见 效快的办法是上投资项目，但从长远看，还要靠扩大居民消费，要把当前和长远结合 起来，未来中国经济发展要靠“两条腿走路”。 9月5、6日，发改委先后批准了投资规模超 8000亿的25项轨道交通规划，以及总里程超 过2000公里的13个公路建设项目。同时， 国内贸易发展规划(2011-2015年)等一系 列促消费政策也将出台，投资和消费这两架马 车双双发力，助力经济“稳增长”。 调 控 重 心 国内经济形势 长期以来，我国坚持开放合作的发展，自身的经济实力与国际影响力日益提升，与各 方利益汇合点进一步集聚和扩大，这迫切需要我国加快结构调整、技术进步和产业升 级步伐，调整好政府和市场的关系。 两个“加快”： 加快完善社会主义市场经济体制 加快转变经济发展方式 十八大报告明确提出，到2020年要确保实现 全面建成小康社会宏伟目标，在经济领域，要 保持经济持续健康发展，加快完善社会主义市 场经济体制和加快转变经济发展方式。 深化经济体制改革： 1、实施创新驱动发展战略 2、推动经济结构战略性调整 3、推动城乡发展一体化 4、全面提高开放型经济水平 国内经济形势 2012年货币政策调控以 “稳健”为主基调，并且伴随着实体经济增速下滑的阴影， 金融机构和企业都感受到了实际上的“宽松”。放松利率与准备金率，央行通过公开 市场的调控为市场注入流动性的做法，也逐渐为市场所适应。 频繁逆回购：9月8次逆回购，接近一次0.5个百分点的降准所释放的流动性； 6月份至9月份，公开市场逆回购操作近30次； 2012年公开市场全年净投放 逾1.4万亿。央行逆回购的持续精准投放，有效保持了资金面的持续宽松。 下调存款准备金率： 2月24日，下调金融机构存款准备金率0.5%，直接释放流动资金4000亿 5月18日，下调金融机构存款准备金率0.5%，再次释放流动资金4000亿 降息： 6月8日，下调一年期存贷款基准利率0.25% 7月6日，下调一年期存款基准利率0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31% 盘点2012年房地产市场，政策影响如影随行，本章内容主要整理 2012年房地产政策，并对本轮房地产政策调控的时效性和持续性 进行深入分析。 2012年房地产政策汇总 2012年房地产政策汇总 房地产调控政策 国家层面坚持房地产调控方向不动摇，打击投资投机性需求，房地产业进入后投资时 代，2012年市场供应和成交产品多为刚需产品，未来市场产品仍以刚需为主。 房地产调控政策 2012年，全国各地的楼市调控政策呈现分化态势。二三线城市楼市呈现疲软态势，政府纷纷 出台新政刺激楼市；一线城市则围堵房价，行政手段干预楼市步步升级。 二三线城市新政刺激楼市，暗促刚需购房，是对“一房一价”政策的进一步细化，以 量化区间的方式加强住房价格管理；而京沪穗深等一线城市则采用暂时性的行政手段 干预楼市，未来还需以经济手段作为主要和长期的调控手段。 房地产调控政策 进入2012年四季度以来，全国34余座二、三线城市先后微调了各自的公积金贷款政策，这些 调整的共同点为降低公积金贷款门槛、放松公积金使用的限制、提高公积金对购房的支持力度。 在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量普遍萎缩，多地微调政策的目的，主要在于 刺激楼市消费，给予有购房刚需的消费者更多实惠，鼓励更多的刚性需求入市。 房地产调控政策 目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定，房产税推广可能 先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。目前湖北、湖南、 海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。如果一旦全国 扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式， 先从经营性物业改革。 湖北鄂州试行的方案：整合房产税和城镇土地税，同时 改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，改为按照 市场评估值征收。 对于房产税的扩大试点，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准认 定予以明确；其次是应该明确房地产税的调节对象和目的，稳定市场消费预期。 房地产调控政策 保障房建设的最大阻力是资金保障，紧靠地方政府财政支持是远远不够的，拓宽融资 渠道显得尤为重要，目前公积金援建保障房试点逐步扩围，但扩围的同时需要考虑试 点城市公积金贷款使用情况，优先满足缴存者的购房权益。 12月29日，住建部部长姜伟新说：今年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套， 基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院 部署的任务。其中，中央安排保障性安居工程包括农村危房改造专项补助资金达802亿元。 房地产调控政策 小产权房出现的根本原因在于产权制度和土地制度不明晰，政府在小产权建设前期处 于缺位状态，因此对于小产权房清理，不应该采取一刀切的方式。根治小产权房的关 键在于建立农村土地流转制度，打破城乡土地二元结构。 2012年4月10日，国土资源部召开发布会称， 2012年将选择“小产权房”问题相对突出的城 市，开展试点清理，其中，侵占耕地等违法违 规、尚未销售以及新建、续建小产权房，有望 列入清理范围。 2012年9月17日，北京市开始清理小产权房， 初步清理出自2008年以来在建在售的小产权项 目共79个。 房地产调控政策 审批权限下放可以使地方政府可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目的预售 状况，也可以更直观地监控楼市的波动情况；但是，由于审批标准并无变化，对预售 项目的直接影响不大。 2012年10月10日，国务院调整商品房预售许可审批权。调整后，商品房预售许可的审批权被 下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”下放至“设区的市级、县级人民政 府房地产管理部门”。 县级以上地方人民政府房地 产管理部门 调整前 设区的市级、县级人民政府 房地产管理部门 调整后 房地产调控政策 建立个人住房信息联网，将为房地产调控和住房保障工作提供重要的基础数据，有利 于调控政策更加科学准确。 截至2012年6月30日，包括北京等在内的全国 40个重要城市的个人住房系统和国家住房与城 乡建设部实现联网，一个家庭在不同城市的房 产信息在系统内一目了然。 住建部：目前已经开始推动下一轮的房产信息 联网，目标是把联网城市扩大到全国500个主 要地级城市。 2012年3月两会：国务院和住建部要求40个重 点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网。 联网 个人住房系统 住建部 房地产调控政策 公积金入市要优先保证公积金本来的功能，公积金是百姓用来互助买房的，不要以增 值为管理目标，应尽量多贷出以满足有合理需求的缴存人。 2012年6月26日， 证监会与住建部研究住房公积金的管理和投资运营，已取得实质性进展。 2012年6月28日， 公积金入市或将提速，证监会加快壮大机构投资者。 2012年10月23日，证监会主席郭树清：证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金 的管理和投资运营，也取得了实质性进展。 四 大 障 碍 1、公积金是具有私人财产性质的资金 2、公积金管理机构无权操办入市业务 3、没有一个全国统一管理机构 4、公积金没有立法，产权主体关系不清晰 解 决 措 施 1、修改住房公积金管理条例 2、管理体制及运营主体的问题 3、住房公积金入市应设置高素质的专门 机构运营 自本轮楼市调控之初，就一直存在着中央坚定与地方试探性微调之 间的微妙博弈，本章内容主要整理2012年房地产调控下河南地区 的“微调”政策。 2012年房地产行业动态汇总 2012年房地产行业动态汇总 2012年房地产行业动态汇总 河南省行业动态 中原经济区规划的推进可使城市空间范围进一步扩容，无论是区域规划的密集批复还 是城市化进程的推进，都为中原城市房地产市场发展提供了空间和能量。开发商在二 三线城市的拿地力度加大。 河北省2市 安徽省5市1县 河南省行业动态 对于有购房刚需的消费者来说，政策的微调无疑给自己的购房行动带来了不少实惠， 促使房地产市场供需得以平衡，但也要谨防新政带来的投资、投机行为，加强对投资 性需求和自住型需求的区分。 河南省行业动态 郑州市多次出台政策规范新建小区标准，对广大有购房需求的客户来说不失为利好消 息，但这些措施要明确规定配建标准，以防开发商打“擦边球”。 河南省行业动态 为了确保保障房切实发挥其保障作用，需及时公开其分配政策、分配对象、分配房源、 分配程序、分配过程、分配结果和退出等方面的信息，做到阳光透明。 河南省行业动态 随着金地、万科等一线品牌房企的进驻，以及各个项目的投入运营，将给郑州房地产 市场带来更高水平的竞争，这将促使整个市场向更加规范、合理的方向发展。 2012年10月23日，万科企业股份有限 公司与河南省国有资产控股运营有限 公司在郑州签署战略合作协议。至此， 我国房地产巨鳄万科已入驻河南。 2012年11月23日，市政府与金地（集 团）股份有限公司正式签订框架协议， 由金地集团打造的高端商业综合体项 目“金地广场”落户郑州。这也是金 地集团进入中原地区的首个商业项目。 本章内容主要整理郑州市2012年市政信息，从中可以看出郑州市 发展速度和发展方向。 京沙快速通道、石武客专、京广高铁的开通，不仅会带动周边楼盘价格的小幅上扬， 还会大大加快区域房地产市场的发展。 2012年4月28日，京广快速 路一期工程正式通车，道路 一期全长13.6公里；通车后， 从南环到北环只需28分钟。 2012年9月28日，石武客专 郑州至武汉段客运专线开通 运营；届时，从郑州到武汉 仅需116分钟。 2012年12月26日，京广高铁郑 州至北京段正式开通，运营里程 693公里；开通后，从郑州到北 京运行时间只需两小时55分钟。 这些重大工程的建设将会给郑州带来新的发展机遇，深刻影响城市居住环境，全面提 升郑州城市综合实力及国际影响力 。 一区：交易批发市场综合集聚区，以南部华南城为核心中心城市场外迁主阵地 西翼：环城高速西侧，主要布局家具工程机械等 发市场，农产品 东翼：中牟汽车产业园，布局汽车及汽车后市场 郑州正规划 “一区两翼”和“十大市场集聚区”将成为批发市场搬迁目标 十大市场集聚区 中心城区批发市场外迁的主要目的是缓解城区交通压力、拓展城市发展空间、改善市 场经营环境，从而有助于改善市区居住环境。 序号规划市场规模市场定位 1 荥阳市广武镇 农产品市场 规划用地10000亩全国最大的农产品市场集聚区 2中牟汽车产业园规划用地4800亩汽车及汽车后市场集聚区 3 新郑市龙湖镇建材 市场 规划用地1.5万亩， 交易额300亿元 全国最大的建材市场集聚区 4 综合电子产品 交易展示中心 规划占地1200亩 全球具有影响力的、有定价权的 综合电子产品交易展示中心 5管城区钢材市场 规划用地1800亩，使 交易额超300亿 中西部地区钢材集散中心 6华南城占地面积1.5万亩 中部地区最具规模效应的 现代综合商贸物流 7中原区中部家具城规划2700亩中部家具产业最强、最大产业链 8 CSD国际时尚 商贸中心 规划6400亩 郑州CSD国际时尚商贸中心、 中西部地区最大小商品集散地 9商贸中心规划3000亩 全国具有影响力，对中西部具有 辐射力服装类批发市场集聚区 10郑州服装产业园2700亩打造纺织布匹类市场 西区拥有良好的“宜居生活”品质，加上老工业基地的改造、农业路等道路的打通以 及城市轻轨的建造等交通条件的完善，都将促使西区房地产市场实现较大的跨越。 优势资源护航，郑西崛起时： 1、荥阳的“东引东进”主动融入河南郑州 2、市区许多大型企业西迁，把版图扩张到荥阳组团 3、已经进驻郑西新城的郑煤集团、中原汽配城、少林客 车、锦艺国际轻纺城等力量为其经济增添活力 打造”宜居健康城” “郑西新区”浮出水面： 1、2月5日，“一心两翼”城市发展建设思路提出，将以 中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展 2、3月29日，常西湖新区指挥部正式揭牌办公，标志着郑 州市行政文化中心正式开始西移 城中村改造的加速推进，必将带来郑州楼市供应量的急剧放大，从而改变楼市的供求 格局；同时，大量的城中村房屋入市会直接冲击其它商品房，对楼市产生影响。 年份计划改造名单 2012年 金水区杲村（已拆迁）、燕庄村聂庄（已拆迁）、张砦新村、杜岭新村、张庄村、马李庄村、燕庄村司家庄；二七区兑周 村、王立砦村、孙八砦村（除1、3、4外的村民组）、贾砦村；惠济区张砦村、苏屯村；中原区孙庄村（已拆迁）、东陈 伍寨村（正在拆迁）；管城区小王庄（已拆迁）、西吴河（已拆迁）；高新区大里村、北里村、瓦屋李 2013年大孟砦、押砦、东韩砦、西韩砦、黄家庵、马李庄、庙李、陈砦、沙门、刘庄、梨园、邵庄等12个城中村改造 2014年枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦等10个城中村改造 管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造； 惠济区3年内启动剩余的11个城中村改造 经济上半年下行压力加大，下半年在遭遇8月份的筑底后开始温和回升， 为“稳增长”国家采取一系列举措，如差别化信贷政策落实，保护刚需， 行政调控手段逐步退市，集中批复投资项目，频繁逆回购等。 地方政府为寻求灵活策略释放住房消费需求，频频预调微调政策，或刺 激楼市或干预楼市。 房地产业得益于每次政策微调，开发企业抓住时机，调整产品供应，加 快回款来提高自身抗风险能力。 1 2 3 中央一再重申坚持房地产调控方向不改变，可见本轮调控绝不是见好就 收，更像是一场持久战。 房地产调控的基本方向：抑制投资投机型需求，保护刚性需求，开发企 业需在政策调控大方向下寻找自身出路。 随着本轮调控深入并初现成效，宏观调控中，前期过多的采取的行政手 段（限购、限价等）未来将陆续退市，取而代之的是经济手段（房产税） 和法律手段，调控重心悄然转移。 1 2 3 交通条件急速改善，京沙快速路、石武客专、京广高铁郑州至北京段陆 续开通，交通条件的改善大大加快区域房地产市场的发展。 滨河国际新城、黄河生态公园、西流湖城市生态公园、南水北调生态文 化公园等重大工程建设将深刻影响城市居住环境。 批发市场外迁、城中村改造，有助于改善市区居住环境，拓展城市发展 空间，从而提高一个城市的居住发展水平。 1 2 3 郑州向西发展，得益于优势资源的护航，是建设中原经济区的内在要求， 同时也是郑州都市区建设的迫切需要。 4 第五章：2012年郑州市土地市场运行 本章主要是对2012年郑州市土地一级市场运行情况进行统计分析， 并在此基础上对土地一级市场走势及城市发展方向进行预测。 2、二线城市土地市场交易保持平稳，三四 线城市地价保持快速上涨 (一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市样本：南京、 杭州、天津、武汉、程度、重庆、苏州、长沙、青岛、厦门； 三四线城市样本：常州、东莞、惠州、连云港、泰州、芜湖、 徐州、烟头、洛阳、泉州） 1、全国总量：全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色。 2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积4.45亿，同比下降11%，平均楼板价 2257元/，同比下降7% 2012年各级典型城市经营性用地成交情况 地市能级 成交建筑面积同比 成交总价同比 成交楼板价同比 一线 -39% -37% 0% 二线 -9% -18% -14% 三四线 -35% -11% 25% 3、流拍、溢价：地方政府改变拍卖方式抑 地价，流拍率同比小涨、溢价率回落 (30个重点城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南 京、天津、武汉、重庆、成都、青岛、长沙、大连、贵阳、海 口、合肥、济南、南昌、南宁、宁波、沈阳、长春、太原、无 锡、西安、厦门、常州、扬州、郑州) 2012年河南六地市 土地供给洛阳夺冠，供给5989亩；其次是新乡，供给4741亩 土地成交新乡为冠，成交11594亩；其次是漯河，成交10950亩 河南省围绕郑州为中心的版图调整加速了“豫北明珠”新乡的发展，相应供地增加 而洛阳作为中原经济区副中心城市，老工业基地，供地之多是必然 2012年河南六地市 住宅类用地新乡供求夺双冠，供给2130亩，成交2424亩 商业类用地洛阳争供给冠军，供给1080亩；信阳夺成交冠军，成交1344亩 受房地产调控影响，政府调整供应节奏，供地持续减少 下半年房企随着销售状况的好转，开始补库存，土地成交市场活跃 2012年郑州市土地一级市场供求表 类别 土地供应 土地成交 亩数（亩） 9212 28969 同比（%） -13.49% -22.31% 郑州市土地市场供地主流住宅用地呈逐年递减趋势 2012年，土地供应仍以住宅用地为主，共4492亩，占49%，同比减少62% 其次是工业用地，共1761亩，占19%，同比减少76% 随着城镇化进程的加速，郑州市供地形势越趋紧张，向外扩张趋势越演越烈 2012年郑州市土地市场 土地成交以公共设施和基础建设为主，共17222亩，占59%，同比减少10% 其次是商品住宅，共4999亩，占17%，同比增加58% 金融商服用地共1455亩，占5%，同比减少6% 2012年郑州市土地市场 土地供应以郑东新区为主，共1889亩，占21%，其次是中原区，占20% 土地成交仍以郑东新区为主，共13903亩，占48%，其次是经开区，占19% 郑东新区由于龙湖和龙子湖区加快开发，商品住宅供地和商务金融用地增加 尤其在2012年下半年，总价地王和单价地王频出 2012年郑州市商品房用地区域供求 商品房用地郑东新区夺得供应冠军，共1712亩，占29%，同比增加76% 二七区获成交冠军，共1518亩，占24%，同比增加92% 二七区、中原区等区域供地多为城中村改造项目 如中原区朱屯城中村改造，二七区高寨砦城中村改造 2012年郑州市商品住宅用地区域供求双冠由“经开区”变为“郑东新区” 郑东新区商品住宅用地供给1383.75亩，占31%，同比增加166% 成交1176亩，占24%，同比增加126% 2012年郑州市金融商服用地区域中原区凭商务金融用地夺双冠 中原区金融商服用地供给479亩，占33%，成交578亩，占40% 与去年供求“0”纪录形成鲜明对比。 从2012上半年商品房用地成交分布来看，主要集中在以下几个项目： 1# 受让单位 面积216亩单价174万元/亩 2# 受让单位 面积127亩单价184万元/亩 3# 受让单位 面积47亩单价118万元/亩 4# 受让单位 面积231亩单价655万元/亩 5# 受让单位 面积122亩单价264万元/亩 6# 受让单位 面积136亩单价182万元/亩 龙湖区域项目 郑州市高择置业有限公司 锦艺国际轻纺城 河南锦寅置业有限公司 二七区高寨砦城中村改造项目 郑州玉安联合置业有限公司 管城区五里堡城中村改造项目 郑州百成五金贸易有限公司 惠济区区域项目 河南正商置业有限公司 经开区区域项目 河南长实置业有限公司 从2012下半年商品房用地成交分布来看，主要集中在以下几个项目： 1# 受让单位 面积216亩单价174万元/亩 2# 受让单位 面积127亩单价184万元/亩 3# 受让单位 面积47亩单价118万元/亩 4# 受让单位 面积231亩单价655万元/亩 5# 受让单位 面积122亩单价264万元/亩 6# 受让单位 面积136亩单价182万元/亩 龙湖区域项目 郑州市高择置业有限公司 锦艺国际轻纺城 河南锦寅置业有限公司 二七区高寨砦城中村改造项目 郑州玉安联合置业有限公司 管城区五里堡城中村改造项目 郑州百成五金贸易有限公司 惠济区区域项目 河南正商置业有限公司 经开区区域项目 河南长实置业有限公司 受让单位：河南仁信置业有限公司 面 积：302亩 单 价：350万元/亩 区域规划：省级商贸、金融、会议 信息等现代服务业核心区 地块价值： 位于城市“金三角”区域，新老城区 结合部，坐拥成熟城区配套，CBD 高端商务价值辐射，为打造区域标杄 形象奠定基础 受让单位：河南元发置业有限公司 面 积：149亩 单 价：311万元/亩 项目进度：目前售楼部已开放 首批开发19#、20#地块 地块价值： 毗邻农业路、桐柏路、嵩山路三条城 市主干道，交通便利，周边配套成熟 受让单位：信和（郑州）置业 面 积：138亩 单 价：287万元/亩 地块价值： 环境优美、交通便利、教育资 源丰富，紧靠普罗旺世集群配 套商业 受让单位：河南锦寅置业有限公司 面 积：216亩 单 价：174万元/亩 地块价值： 毗邻郑州市新行政文化中心，地铁 1号线、三纵三横立体交通，西大 学城、南水北调运河、西流湖公园 环伺左右 地块位置地块性质 地块面积 （） 容积率建筑高度 地块单价 （万元/亩） 楼面地价 （元/） 西环路西 郑上路北 商务金融1437273.28100m174797 地地 块块 经经 济济 指指 标标 地块价值： 位于郑东新区龙湖地块规划区域，该 区域将打造水景特色的未来型新城区， 且9号和24号地块，低容积率，为高端 项目建设区。 地块位置地块性质 地块面积 （） 容积率建筑高度 地块单价 （万元/亩） 楼面地价 （元/） 成交总价 （亿元） 9号住宅376711且1.724m93682605.29 10号住宅161191且3.580m131056643.196 25号住宅1537021且260m655491315.1 24号住宅1039521且1.724m62054719.668 28号商服311155100m71021313.316 30号商服23529670m56814202.005 29号商服117157120m60012851.054 各各 地地 块块 经经 济济 指指 标标 土地供应放缓侧面反映了政府调控并未放松，但下半年之后，随着行业大环境持续 改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏，多数房企拿地补库存。 本年度尤其是下半年诸如郑东新区和经开区用于公共设施和基础建设的大量储地， 较大程度地拉大了这两个区域土地成交量，相应地带动商品房用地的增加。 目前，房企拿地重心逐渐“东移”、“西进”、“南伸”。“东移”主要集中于龙 湖、龙子湖，逐渐过渡到大郑东； “西进”主要以新行政文化中心为重心向周围辐射， 逐渐过渡到大西区，诸如上街、荥阳；“南伸”主要集中于经开区，向航空港区蔓延。 第六章：2011年郑州市房地产整体市场 第一节：商品房市场 第二节：商品住宅市场 第三节：办公用房市场 第四节：商业市场 龙头企业销售排名TOP50 排名企业销售额（亿元）排名企业销售面积（万）排名企业销售额（亿元）排名企业销售面积（万） 1万科地产14181恒大地产153626荣盛发展18326新城控股185.4 2绿地集团10782万科地产1298.927金融街18027蓝光实业179 3保利地产10183绿地集团118028和记黄埔17628金科集团175.8 4中海地产9354保利地产89829佳兆业17329中天城投166.1 5恒大地产9235碧桂园76430金科集团17130首创置业163 6万达集团9056中海地产746.731新城控股16331建业地产160 7绿城中国5107万达集团738.732北京城建16232首开股份142.9 8华润置地5008宏立城55033九龙仓15433中南建设139.3 9碧桂园4759华润置地46734复地集团15034九龙仓135 10世茂房地产46010世茂房地产410.735中粮集团14335复地集团128.9 11龙湖地产40011龙湖地产369.436蓝光实业12536和记黄埔128.1 12招商地产35612华夏幸福331.437首创置业12537融侨集团125 13融创中国35613荣盛发展322.838越秀地产12338旭辉集团118 14金地集团35214雅居乐321.439合景泰富12039恒盛地产115 15富力地产34015富力地产30040大华集团11740金融街113.1 16远洋地产31016金地集团293.341厦门建发11241金辉集团112 17雅居乐30817佳兆业26542恒盛地产11142路劲基建110.3 18宏立城24518绿城中国26043中南建设11043北京城建103.1 19中信地产23619 远洋地产254.744旭辉集团10644越秀地产103 20华夏幸福23220保利香港24945仁恒置地10645大华集团96 21保利香港23021招商地产244.546路劲基建10546苏宁环球89.7 22首开股份21522中信地产23247合生创展10447合景泰富89.6 23中国铁建21323中国铁建216滨江集团10348鲁能置业86.3 24中国中铁19924中国中铁210.5建业地产10349卓越置业85.3 金辉集团102 卓越置业102 200 2012年中国房地产企业业绩TOP50榜单（26-50） 销售金额排名销售面积排名 48 5050广汇股份82.7 销售金额排名销售面积排名 2012年中国房地产企业业绩TOP50榜单（1-25） 25融侨集团19025融创中国 万科地产 2012”冬天模式”有效实施，采取相对稳健的发展策 略，对推案、销售节奏的均衡把控，将外部环境因素对企业的影响 降至最低2013年万科将多元化运营稳健扩张 中海地产 低调的王者，稳坐“内地最赚钱房企”头把交椅 恒大地产 企业战略重心将转向二线城市，增加二线城市项目的 比重；产品方面，提高商业和旅游产品的比例，通过提高产品整体 销售价格提升利润率，在规模扩张与利润扩张中找到平衡点 保利地产 一二线城市投资力度加强，降息周期高杠杆优势明显 龙头企业销售排名TOP50 河南地市商品房市场 2012年河南六地市 商品房供给洛阳夺冠，供给479万；其次是新乡，供给362万 商品房成交洛阳为冠，成交298万；其次是周口，成交287万 商品房市场 2012年全年累计供应1195.81万，累计销售955.13万 供应量同比增长27.85%，成交量同比增长31.48% 商品房市场 2012年商品房累计成交均价7901元/，同比下跌0.26% 累计成交金额754.65亿元，同比上涨45.53% 商品房存量市场 截至 2012年12月31日，郑州市区商品房累计库存量达939万 按照郑州目前月均去化量88万，此库存量预计可售11个月 商品房区域市场 2012年郑州市各区域商品房供求情况 金水区供应189.02万，销售189.19万，成为区域销量冠军、供应和销售额亚军 郑东新区供应308.17万 ，销售174.53万 ，成为区域供应冠军、销售额冠军 二七区供应129.96万 ，销售182.87万，成为区域销量亚军 商品房销售排名 2012全年郑州市在售楼盘中 销售额超10亿元的有17个，合计243.5亿元，占郑州市场份额36.95% 销售面积超过10万的有23个，合计356.87万，占郑州市场份额42.81% 销售套数超过1000套的有24个，合计39533套，占郑州市场份额45.79% 排名项目名称区域类 型销售套数 销售面积() 销售均价(元/) 销售额(万元) 1郑东.绿地中心郑东新区写字楼51114147415675221765 2升龙凤凰城金水区住宅/商铺/写字楼25082315867856181939 3普罗旺世金水区住宅/商铺21782059198519175432 4升龙广场郑东新区商铺/写字楼5738999318093162823 5正弘蓝堡湾金水区住宅/商铺/写字楼18941631279548155760 6中原新城中原区住宅/商铺/写字楼23301942597643148465 7郑州二七万达广场二七区住宅/商铺/写字楼22701918797606145940 8正商蓝海港湾管城区住宅/商铺23072085006943144766 9升龙城二七区住宅/写字楼19931852617715142928 10正商城二七区住宅/商铺22522146626403137452 11锦艺美域小区中原区住宅/商铺18001728667903136613 12卢浮公馆郑东新区住宅/商铺15751483228321123417 13美景鸿城管城区住宅/商铺21891566607585118833 14永威翡翠城郑东新区住宅98810384411283117162 15康桥金域上郡二七区住宅/商铺14601416417703109100 16建业贰号城邦金水区住宅/商铺8057935113425106526 17正商新蓝钻管城区住宅/商铺/写字楼11871341517908106089 18阳光城管城区住宅1524142376690598308 19财信.圣堤亚纳郑东新区住宅/写字楼1113135698695994425 20绿地之窗郑东新区商铺/写字楼135469141923990258 2012年郑州市在售楼盘商品房销售排行 TOP20 商品房销售企业排名 销售额超过10亿元企业有14个，合计361.15亿元，占全市市场份额54.81% 销售面积超过25万企业有5个，合计261.46万，占全市市场份额31.37% 排名企业项目名称区域类型销售套数 销售面积（) 销售均价(元/) 销售额(万元) 汇总（万元） 升龙凤凰城金水区住宅/商铺/写字楼25082315867856181939 升龙广场郑东新区商铺/写字楼5738999318093162823 中原新城中原区住宅/商铺/写字楼23301942597643148465 升龙城二七区住宅/写字楼19931852617715142928 升龙国际中心二七区住宅/商铺/写字楼119279020656151843 升龙汇金广场惠济区住宅33932165774624915 升龙天汇广场中原区住宅40235186697724550 曼哈顿广场金水区住宅/商铺/写字楼4464973055419852 正商蓝海港湾管城区住宅/商铺/写字楼23072085006943144766 正商城二七区住宅/商铺22522146626403137452 正商新蓝钻管城区住宅/商铺/写字楼11871341517908106089 正商明钻品园中原区住宅/商铺1241123913641179436 正商恒钻金水区住宅56952884673735629 正商.幸福港湾管城区住宅/商铺28030302608318433 正商.铂钻郑东新区住宅8511511905710426 正商.东方港湾郑东新区住宅22234792312167 世纪港湾金水区住宅/商铺46406667427 蔚蓝港湾二七区住宅139599623 郑东.绿地中心郑东新区写字楼51114147415675221765 卢浮公馆郑东新区住宅/商铺15751483228321123417 绿地之窗郑东新区商铺/写字楼135469141923990258 绿地广场郑东新区写字楼63142523988856846 绿地.原盛国际郑东新区商铺/写字楼164447171927645 绿地集团4999323 2012年郑州市房地产企业商品房销售排行 TOP1-3 1河南升龙集团757315 河南正商置业2534846 商品房销售企业排名 排名企业项目名称区域类型销售套数 销售面积() 销售均价(元/) 销售额(万元) 汇总（万元） 鑫苑.世纪东城郑东新区住宅97894596847180133 鑫苑.逸品香山惠济区住宅/商铺74476702759358237 鑫苑.世家金水区住宅575431071160950041 鑫苑现代城二七区住宅/商铺404339861093337157 鑫苑.景园二七区住宅274014114144582 鑫苑.城市之家管城区商铺1521350870 普罗旺世金水区住宅/商铺21782059198519175432 银河丹堤郑东新区住宅5383881471212340 普罗旺世.罗蔓维森II金水区住宅25947499259403 普罗旺世地中海广场金水区住宅/商铺181370202602776 普罗旺世.塞纳维斯惠济区住宅13199875921517 普罗旺世.温莎城堡金水区商铺4129495351234 中联创.橄榄城一期二七区住宅/商铺1018104312698072810 亚新.橄榄城一期二七区住宅/商铺1336118446609672199 青秀佳苑二七区住宅/商铺1439134608285738452 橄榄城都市广场商业二七区写字楼/商铺26713297959612759 天擎花园二七区住宅1729142521735 亚新美好时光三期金水区商铺22598279215 永威翡翠城郑东新区住宅98810384411283117162 永威东棠郑东新区住宅/商铺479543581369774456 翰林居郑东新区住宅2168499984 正弘蓝堡湾金水区住宅/商铺/写字楼18941631279548155760 正弘.凯宾城二七区商铺/写字楼271111071402515577 中原国际数码港-蓝堡湾金水区住宅/商铺48818795107786 中原国际数码港-国际公寓金水区住宅124651816 郑州二七万达广场二七区住宅/商铺/写字楼22701918797606145940 郑州中原万达广场中原区住宅13159468121086 建业贰号城邦金水区住宅/商铺8057935113425106526 联盟新城郑东新区住宅/商铺/写字楼57111581537717158 壹号城邦惠济区住宅/商铺10416134947015279 建业密码国际二七区住宅/商铺75748592226903 建业资园小区郑东新区住宅99732825275 建业香槟圣园管城区住宅158637537 4 鑫苑（中国） 置业 230220 202702 信和（郑州） 置业 5 2012年郑州市房地产企业商品房销售排行 TOP4-10 6 郑州亚新 房地产 197169 7 郑州市永威 置业 191702 8河南正弘置业179138 9 郑州万达广场 投资 147026 10 建业住宅集团 (中国) 146178 商品住宅市场 2012年郑州市商品住宅累计供应854.47万，同比增加31.31% 2012年郑州市商品住宅累计成交833.48万，同比增加68.07% 商品住宅市场 2012年商品住宅累计成交均价6843元/，同比上涨8.33% 累计成交金额570.35亿元，同比上涨82.07% 商品住宅存量市场 一季度商品住宅库存量处于减少的态势，二季度库存量持续增加 三季度商品住宅库存量出现波动，四季度库存量持续增加直到年底出现下落 商品住宅库存量处在合理库存量区间 截止2012年12月31日，郑州市区商品住宅累计库存量达420万 按照郑州目前月均去化量61万，此库存量预计可售7个月 商品住宅区域市场 2012年郑州市各区域商品住宅供求情况 金水区供应143.68万，销售171.4万，成为区域供应量、销售量和销售额三冠 二七区供应73万，销售164.23万，成为区域销售量亚军、销售额亚军 中原区供应125.08万，销售146.84万，成为区域供应亚军 商品住宅销售排名 2012全年郑州市在售商品住宅中 销售额超过10亿元的有11个，合计140.49亿元，占郑州市场份额的28.22% 销售面积超过10万的有18个，合计275.81万，占郑州市场份额的37.91% 销售套数超过1000套的有17个，合计29130套，占郑州市场份额的37.44% 排名项目名称区域销售套数销售面积（) 销售均价(元/)销售额(万元) 1普罗旺世金水区21752047678514174346 2升龙凤凰城金水区23902026717132144535 3正商蓝海港湾管城区22922070506787140532 4正商城二七区22432133646323134920 5锦艺美域小区中原区17851709797670131143 6正弘蓝堡湾金水区18191465898553125372 7升龙城二七区19231762086913121810 8永威翡翠城郑东新区98810384411283117162 9卢浮公馆郑东新区15361448887885114247 10中原新城中原区20531561076462100874 11美景鸿城管城区20741458996854100005 12阳光城管城区1524142376690598308 13郑州二七万达广场二七区1352137321707597149 14康桥金域上郡二七区1427135758704495625 15建业贰号城邦金水区791758381232493462 16正商新蓝钻管城区1081121800744190628 17方圆经纬花园中原区1238115362695780259 18鑫苑.世纪东城郑东新区97894596847180133 19财信.圣堤亚纳郑东新区1013123114633678002 20保利百合中原区1213111103683175896 2012年郑州市住宅销售排行TOP20 商品住宅销售企业排名 2012年，郑州市商品住宅 销售额超过10亿元的企业有13个，合计258.02亿元，占整体市场份额的51.83% 销售面积超过15万的企业有10个，合计307.59万，占整体市场份额的42.28% 排名企业项目名称区域销售套数销售面积（) 销售均价 (元/)销售额(万元)汇总（万元） 正商蓝海港湾管城区22922070506787140532 正商城二七区22432133646323134920 正商新蓝钻管城区1081121800744190628 正商明钻品园中原区1204120430607373140 正商恒钻金水区56952884673735629 正商.幸福港湾管城区27529138585617064 正商.铂钻郑东新区8511511905710426 正商.东方港湾郑东新区22234792312167 世纪港湾金水区11428957127 蔚蓝港湾二七区139599623 升龙凤凰城金水区23902026717132144535 升龙城二七区19231762086913121810 中原新城中原区20531561076462100874 升龙国际中心二七区117777346621548069 升龙汇金广场惠济区33932165774624915 升龙天汇广场中原区40235186697724550 曼哈顿广场金水区1613167378971 鑫苑.世纪东城郑东新区97894596847180133 鑫苑.逸品香山惠济区72875720750456822 鑫苑.世家金水区575431071160950041 鑫苑现代城二七区37027606831022941 鑫苑.景园二七区274014114144582 河南正商置业504655 河南升龙集团465724 鑫苑（中国） 置业 3214518 2 2012年郑州市房地产企业住宅销售排行TOP1-3 1 排名企业项目名称区域销售套数销售面积（) 销售均价(元/)销售额(万元)汇总（万元） 普罗旺世金水区21752047678514174346 银河丹堤郑东新区53838814712