土地流转可行性报告

1 / 38 土地流转可行性报告 如何编制土地流转项目 可行性研究报告 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司 编制时间：二一四年十月 咨询师：高建 目 录 目 录 . 2 专家答疑： . 4 一 、 可 研 报 告 定义： . 4 二 、 可 行 性 研 究 报 告 的 用途 . 4 1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研2 / 38 究报告 . 5 2. 用 于 向 金 融 机 构 贷 款 的 可 行 性 研 究 报告 . 5 3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 . 5 4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告 . 6 5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告 . 6 6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告 . 6 三、 可 行 性 研 究 报 告 的 编 制 依据 . 6 四、 可 研 报 告 编 制 收 费 标 准 及 时间 . 7 1 、 收 费 标准 . 7 2 、 付 款 方3 / 38 式 . 8 五、我们的优势 . 8 1 、 良 好 的 信 誉 保障 . 8 2 、 专 业 的 咨 询 团队 . 8 3 、 丰 富 案 例 经验 . 9 4 、 精 准 的 数 据 库 支持 . 9 六 、 可 研 报 告 编 制 大纲： . 10 表目4 / 38 录 . 28 表目录 . 29 表 1-1 本 报 告 研 究 范围 . 29 表 1-2 报 告 误 差 控 制表 . 29 表 1-3 本 报 告 编 制 依据 . 29 表 1-4 土地流转新建项目产品型号及产能一览表 . 29 表 1-5 土 地 流 转 新 建 项 目 项 目 概况 . 29 表 1-6 土地流转新建项目项目资金来源与使用计划 . 29 表 1-7 土地流转新建项目综合经济技术指5 / 38 标 . 29 表 2-1 土地流转新建项目主要产品型号及计划产能 . 29 表 2-3 土 地 流 转 新 建 项 目 主 要 产 品 和 规格 . 29 表 2-4 土 地 流 转 新 建 项目 . 29 表 2-5 土 地 流 转 新 建 项 目 产 品 规格 . 29 表 3-1 XX-2016 年 我 国 土 地 流 转 产量 . 29 表 3-2 2016-2019 年我国土地流转产量预测表 . 29 表 3-3 土 地 流 转 新 建 项 目 战 略 规 划 一 览表 . 29 表 3-4 2016-2018 年土地流转新建项目产品产量预测 . 29 表 4-1 土地流转新建项目主要建构筑物一览表 . 29 表 4-2 土 地 流 转 新 建 项 目 投 资 强 度 分6 / 38 析 . 29 表 4-3 土地流转新建项目项目建筑系数分析 . 29 七 、 可 研 报 告 资 料 提 供 清单： . 30 1 、 项 目 的 基 本 信息 . 30 2 、 项 目 的 主 要 产品 . 31 3 、 项 目 的 生 产 资源 . 31 4 、 项 目 的 土 建 工程 . 32 5 、 项 目 的 环 境 与 劳 动 保护 . 32 6 、 项 目 的 工 作 人7 / 38 员 . 33 7 、 对 项 目 的 补 充 说 明 或 编 写 要求 . 33 八、国家发改委对工程咨询 31 个专业所包括内容 . 33 九、 资 质 证 书 样本 . 35 专家答疑： 一、可研报告定义： 可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。 可行性研究报告主要是通 过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策8 / 38 提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确 定项目在技术上能否实施，二是如何才能取得最佳效益。 二、可行性研究报告的用途 项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用： 1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告 根据国务院关于投资体制改革的决定国发 20 号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。 同时，根据国务院对确 需保留的行政审批项目设定行政许可的决定，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。 2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告 我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有9 / 38 在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下， 才会同意贷款。 3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。 土地流转项目 可行性研究报告 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司 编制时间： 高级工程师：高 建 关于编制土地流转生产建设项目可行性研 究报告编制说明 【立项 批地 融资 招商】 核心提示： 1、本报告为模板形式，客户下载后，可根据报告内容说明，自行修改，补充上自己项目的数据内容，即可完成属于自己，高水准的一份可研报告，从此写报告不在求人。 2、客户可联系我公司，协助编写完成可研报告，可10 / 38 行性研究报告大纲 项目建议书 专 业 撰写 商业计划书 节能评估报告 资金申请报告 可行性研究报告 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司 目 录 第一章 总 论 . 1 项目概要 . 1 项目名称 . 1 项目建设单位 . 1 项目建设性11 / 38 质 . 1 项目建设地点 . 1 项目主管部门 . 1 项目投资规模 . 2 项目建设规模 . 2 项目资金来源 .12 / 38 . 3 项目建设期限 . 3 项 目 建 设 单 位 介绍 . 3 编制依据 . 3 编制原则 . 4 研究范围 . 5 主 要 经 济 技 术 指标 . 5 综合评价 .13 / 38 . 6 第 二 章 项 目 背 景 及 必 要 性 可 行 性 分析 . 7 项目提出背景 . 7 本 次 建 设 项 目 发 起 缘由 . 7 项目建设必要性分析 . 7 促 进 我 国 土 地 流 转 产 业 快 速 发 展 的 需要 . 8 加 快 当 地 高 新 技 术 产 业 发 展 的 重 要 举措 . 8 满 足 我 国 的 工 业 发 展 需 求 的 需要 . 8 符合现行产业政策及清洁生产要14 / 38 求 . 8 提升企业 竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 . 9 增 加 就 业 带 动 相 关 产 业 链 发 展 的 需要 . 9 促 进 项 目 建 设 地 经 济 发 展 进 程 的 的 需要 . 10 项目可行性分析 . 10 政策可行性 . 10 市场可行性 . 10 技术可行15 / 38 性 . 11 管理可行性 . 11 财务可行性 . 11 土 地 流 转 项 目 发 展 概况 . 12 已 进 行 的 调 查 研 究 项 目 及 其 成果 . 12 试 验 试 制 工 作 情况 . 12 厂 址 初 勘 和 初 步 测 量 工 作 情况 .16 / 38 . 13 土地流转项目建议书的编制、提出及审批过程 . 13 分析结论 . 13 第 三 章 行 业 市 场 分析 . 15 市场调查 . 15 拟建项目产出物用途调查 . 15 产 品 现 有 生 产 能 力 调查 . 15 产 品 产 量 及 销 售 量 调查 . 16 替代产品调17 / 38 查 . 16 产 品价格调查 . 16 国外市场调查 . 17 市场预测 . 17 国 内 市 场 需 求 预测 . 17 产品出口或进口替代分析 . 18 价格预测 .18 / 38 . 18 市场推销战略 . 18 推销方式 . 19 推销措施 . 19 促销价格制度 . 19 产 品 销 售 费 用 预测 . 20 产品方案和建设规模 . 19 / 38 20 产品方案 . 20 建设规模 . 20 产 品 销 售 收 入 预测 . 21 市场分析结论 . 21 第 四 章 项 目 建 设 条件 . 22 地理位置选择 . 22 区域投资环境 .20 / 38 . 23 区域地理位置 . 23 区域概况 . 23 区 域 地 理 气 候 条件 . 24 区 域 交 通 运 输 条件 . 24 区域资源概况 . 24 区域经济建设 .21 / 38 . 25 项 目 所 在 工 业 园 区 概况 . 25 基础设施建设 . 25 产业发展概况 . 26 园区发展方向 . 27 区 域 投 资 环 境 小结 . 28 第 五 章 总 体 建 设 方案 . 29 总图布置原22 / 38 则 . 29 土建方案 . 29 总体规划方案 . 29 土建工程方案 . 30 主要建设内容 . 31 工 程 管 线 布 置 方案 . 32 给排水 .23 / 38 . 32 供电 . 33 道路设计 . 35 总图运输方案 . 36 土地利用情况 . 36 项 目 用 地 规 划 选址 . 36 用地规模及用地类型 . 36 第六章 产品方案 . 38 24 / 38 产品方案 . 38 产品性能优势 . 38 产品执行标准 . 38 产 品 生 产 规 模 确定 . 38 产品工艺流程 . 39 产 品 工 艺 方 案 选择 . 39 产品工艺流程 . 39 25 / 38 主 要 生 产 车 间 布 置 方案 . 39 总 平 面 布 置 和 运输 . 40 总平面布置原则 . 40 厂内外运输方案 . 40 仓储方案 . 40 第七章 原 料 供 应 及 设 备 选型 . 41 主要原材料供应 . 41 26 / 38 主要设备选型 . 41 设备选型原则 . 42 主要设备明细 . 43 第 八 章 节 约 能 源 方案 . 44 本项目 遵循的 合理用 能标准 及节能 设计规范 . 44 建设项目能源消耗种类和数量分析 . 44 能源消耗种类 . 44 能 源 消 耗 数 量 分27 / 38 析 . 44 农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留 承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 党的十八大报告提出，加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系 是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作： 健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，28 / 38 积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化 、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。 建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱 离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系29 / 38 统为核心，以信息、咨询 和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。 完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、 区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。三是制定完善流转土地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。 农村集体土地流转前提是明确权属。 5 十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市30 / 38 场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨 道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。 集体土地市场化的改革能否达到牵一发而动全身的这种效应，前提是确权工作要前置和做实，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，清楚界定的产权是市场交易的前提。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工 业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是最好的注解。确权既是顺应市场趋势，也是助推31 / 38 市场发展。 如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源也就会得到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等问题也就解决了。另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏， 根源在于生活和生产的要素 土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城乡统一用地市场就缺乏主体。 存在的问题编辑 目前，我国农村土地流转总体是平稳健康的。但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现非农化与非粮化以及流转不规范引发纠纷等问题。 1.土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化 、短期化、随意化问题。目前农村土地流转普遍存在三多三少现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少