澳大利亚购物中心发展模式(1).ppt

AustralianShoppingCentreDevelopmentModels澳大利亚购物中心发展模式historicaltothepresentday今昔之别,MichaelLloydChairman,TheTomlikGroupTomlik集团主席MallChinaAnnualConferenceMallChina年会20September2004,Guangzhou广州2004年9月20日,BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia澳大利亚购物中心简史,FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1950s1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起,Bythe1970s到1970年代时,3Majorcompanieshademerged三家重点企业合并LendLeaseWestfieldAMP,Successwasquestioned可行性遭质疑,Retailershadexistingoutlets零售商已有店面Mostshoppingwasconductedintraditionalareas消费都在传统商圈进行Shoppingcentrerentswerehigh购物中心的租金高昂Mostretailwassmallbusiness大多数的零售店都是小生意,Therisk风险,Newnessoftheproductnohistoryofsuccess购物中心属于新产品没有成功历史Lackofsophisticationinretail零售消费并不精致Lackofenthusiasmfortheproductbymanyretailers许多零售商对购物中心反应冷淡,Intheearly70s,majorshoppingcentresinAustraliashowedayieldof70年代初初期，澳大利亚重点购物中心收益为13%,Investorsdemandedahigherreturn投资者要求更高的回报,Highertherisk,higherthereturn风险越高、回报越高Lowertherisk,lowerthereturn风险越低、回报越低,Whathappenedoverthenext25years?接下来25年经历了什么演变？,IncreasedSpending=IncreasedTurnover=IncreasedRent开销增加=营业额增加=租金增加,IncreasedSpending开销增加,=IncreasedRetailerNumbers零售商数量增加,=IncreasedProfessionalism专业度增加,1995:Top10combinedGLAof758,000m21995年:十大购物中心总GLA为758000平方米2004:Top10combinedGLAof1,277,000m22004年：十大购物中心总GLA为1277000平方米-anincreaseof68%递增幅度为68%,GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积,1995:Top20combinedGLAof1,404,000m21995年：20大购物中心总GLA为1404000平方米2004:Top20combinedGLAof2,248,000m22004年：20大购物中心总GLA为2248000平方米-anincreaseof60%递增幅度为60%,GLAisGrossLettableAreaGLA是总可租赁面积,1995:Top10combinedturnoverof$3.3billion1995年：十大购物中心营业额总计为33亿2004:Top10combinedturnoverof$6.2billion2004年：十大购物中心营业额总计为6.2亿anincreaseof88%递增幅度为88%,1995:Top20combinedturnoverof$6.08billion1995年：20大购物中心营业额总计为60.8亿2004:Top20combinedturnoverof$10.5billion2004年：20大购物中心营业额总计为105亿-anincreaseof73%递增幅度为73%,Whathappened?发生了什么事？,Turnoverincreasedsignificantly营业额有显著递增Rentalsincreasedsignificantly租金有显著递增Retailersweredemandingspaceinshoppingcentrestheywerenolongersuspicious零售商对购物中心的空间有需求不再持怀疑态度Retailerswerebecomingincreasinglyprofessional零售商日趋专业化NationalRetailChainswereincreasinginnumber全国性连锁店数量日益增加NationalFranchiseswereincreasinginnumberandbecomingpopular特许经营数量日益增加，也越来越受欢迎ShoppingCentresdevelopedahistoryofsuccess购物中心开始有成功历史,Investoropinionchanged投资者的看法改变了,ShoppingCentresnolonger“highrisk”购物中心不再被视为“高风险”投资ShoppingCentresnow“lowrisk”购物中心现在属于“低风险”投资,Exampleofatypicalcentre购物中心范例,DepartmentStore百货店2xDiscountDepartmentStore折扣百货店2xSupermarkets超市220SpecialtyShops专卖店,1975Revenue1975年收入,DepartmentStore百货店$1.0m100万2xDDS折扣百货店$1.5m150万250Specialty专卖店$215$3.7m370万TotalRental总租金收入$5.2m520万Capitalised资本化率13%ValueofCentre购物中心价值=$40m4000万,1985Revenue1985年收入,DepartmentStore百货店$1.5m150万2xDDS折扣百货店$3.0m300万250Specialty专卖店$550$9.6m960万TotalRental总租金收入$14.1m1410万Capitalised资本化率11%ValueofCentre购物中心价值=$128m1.28亿,1995Revenue1995年收入,DepartmentStore百货店$2.0m200万2xDDS折扣百货店$3.2m320万250Specialty专卖店$800$14.0m1400万TotalRental总租金收入$19.2mCapitalised资本化率8%ValueofCentre购物中心价值=$240m,2004Revenue2004年收入,DepartmentStore百货店$2.4m240万2xDDS折扣百货店$3.5m350万250Specialty专卖店$1000$17.5m1750万TotalRental总租金收入$23.4m2340万Capitalised资本化率6.75%ValueofCentre购物中心价值=$346m3.46亿,20052005年,Capitalised资本化率at5.5%ValueofCentre购物中心价值$425m4.25亿,2004年强势购物中心排名,GLA总可租赁面积。所有零售区域，加上所有“非零售”，例如诊所、写字间、影城等等,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,2004年强势购物中心排名,MAT:2003年1月1日至12月31日总零售额，包括电影院和消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,2004年强势购物中心排名,MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日的购物中心总零售额除于零售面积(用以推算营业额的零售面积)，包括消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷