王志刚_重庆铁山坪150万平旅游休闲地产发展战略报告_96P.ppt

峡江胜境休闲客厅打造重庆山地休闲度假高地,2009.05.18,目录,一、开创一个时代二、营造一种生活三、搭建一个平台四、构筑一种机制,一、开创一个时代,1、山地休闲世界风2、重庆战略新需求3、铁山坪发展机遇,1、山地休闲世界风,仁者乐山，智者乐水，山地古来就蕴含无限的休闲价值。在现代社会，随着经济的发展和休闲时代的来临，世界山地休闲度假开发更是蔚然成风，从欧洲的阿尔卑斯山到北美的比华利山，从马来西亚的云顶到雅加达的花城，无不是令人流连忘返的山地度假天堂。,中国已经步入休闲经济时代历经三十年的高速发展，2008年中国人均GDP已达到了3315美元，宣告着：中国已经步入休闲经济时代。在市场强大的需求拉动下，以顶级酒店、高尔夫度假地、疗养度假村、会议论坛等为核心的高尚休闲需求正如潮涌动；以自驾游、生态游、健康运动、时尚休闲和都市游憩为代表的大众游憩休闲需求也总量庞大！,在山地休闲领域，上海佘山和深圳东部华侨城先行一步，已成为中国休闲山地的典范，既极大地促进了城市现代服务业的发展，又满足了高端休闲度假的需求，更使城市美好形象传之世界。可谓名利双收。,重庆是著名山城，高山大川，雄奇壮美；经典山水，非常中国理当创造出足令世界刮目的山地休闲生活空间。,然而重庆的山地休闲基本还停留在山寨阶段，遍地农家乐。面向新世纪的重庆迫切需要一个代表山城的山地休闲名片。,缺憾,2、重庆战略新需求,在国家战略的层面，长江经济带恰如弦上利箭，而重庆正处于发力点：呼应上海，带动广袤的西部腹地大开发。这正是重庆314的使命之所在。,重庆继再造第二产业之后，又在酝酿西部第三产业现代服务业中心，内陆开放的新高地两江新区。关键词：外向型产业+现代服务业参照座标：浦东新区和滨海新区,【链接】两江新区是西部外向型产业聚集高地以跨国公司为核心的国际高端制造业聚集地；以世界物流企业为核心的西南国际物流中心；以商贸商务总部为核心的现代服务业聚集地；以跨国金融机构为核心的长江上游金融中心；,江北：两江新区之发展主轴,江北区是两江新区高端现代服务产业的聚集区，江北嘴金融商务中心、观音桥商圈、寸滩保税港区、北滨路总部办公区串联成线，可谓两江新区的发展主轴。,江北区经济聚集区的空间格局,两江新区会给重庆带来什么？重庆历来就是以速度和激情创造奇迹的城市，我们对两江新区也充满信心期待。可以想象在不久的未来，重庆的城市产业、城市形象、城市品位等各方面都会升级换代，城市的外向度、首位度将得到大力加强。一座国际化都市新区将会在江北率先诞生，同时四大要素也将在江北区优先聚集：高端产业的聚集、高端人群的聚集、高端活动的聚集、高端消费的聚集。,高端休闲配套不容忽视,在高端产业经济发展的同时，如何解决配套的商务会议、休闲度假乃至人居空间，就成为一个事关重大的问题，这不仅关乎江北的提升，关乎两江新区的素质，也关乎重庆城市形象的塑造，关乎城市魅力的养成。,重庆高端配套有限,重庆，高山大水，城市用地稀缺，市区建筑密集，高端商务酒店一是数量不足，二是主题化生态型酒店几乎是空白。完全不足以支撑高频度的国际化商务交流的需要。【资料链接】酒店情况：重庆已建成五星级酒店共有13家，其中8家已评星，5家待评星。主要分布在渝中区和江北区：平均入住率为51%。若入住率以年均10%的速度增长，以每人平均逗留3天、入住2晚计算，重庆市已营业的6家五星级酒店将会在2013年达到全部饱和。在重庆五大商圈中，高端商业设施主要集中在解放碑商圈；观音桥商圈的改建提升将成为重庆高端商业的又一集中区。,重庆主要的几家五星级酒店对比分析表,挑战就是机遇,新的开放格局和发展势头已对重庆高端服务业提出新的挑战，江北地区拥有着巨大的消费势能，未来围绕商务办公精英群体将促进高端商业、休闲商务、高端地产等产业的快速发展。江北应抓住时代性机遇，打造高端商务休闲的服务高地，铁山坪的历史价值与使命，也因此而浮出水面。,3、铁山坪发展机遇,地利之优铁山坪被两江新区围在中间，倚江靠城，闹中取静，傲立红尘；铁山坪左邻商务、商贸、物流总部经济聚集区，右邻现代制造业聚集区，可谓左拥右抱，处于商务休闲需求强烈辐射之地。,都心凉台：铁山坪距解放碑27公里，距重庆国际机场20公里，距寸滩港区码头10公里；铁山坪属低山区，年平均温度16.1，七月平均温26.3，分别比城市人口稠密区低2.3与2.4，是良好的避暑胜地。,都市四山中最后的生态处女地,铁山坪，是重庆市区四山之中是唯一保存比较完好的山林区。森林茂密，环境幽美，目前除了成型的登山步道和少量农家乐外，处于未开发状态，为高档次高水准开发提供了宝贵的空间。,江北九大工程之一,江北区政府明确将铁山坪列为九大重点工程之一，调集精兵强将，全力推进其发展。集天时、地利、人和优势条件于一身的铁山坪，必将横空出世，卓然独立，弥补城市功能的空白，回应时代发展的需要，小则直接服务于以江北为核心的未来两江新区，中则为山城重庆树立起一座山地休闲的丰碑，大则为西部地区提供一个可借鉴的城市产业服务可持续发展的案例。,铁山坪，必将开启重庆山地高尚休闲度假的新时代。为重庆产业升级和城市形象塑造作出重大贡献。,二、营造一种生活,铁山坪定位系统,1、发展理念,铁山坪的开发必须吸取其他山林开发低端杂乱无序的教训，走“三高”发展的道路高生态：创造林相多元优美的都市森林样本高品位：接轨国际，创造重庆一流开发水准高文化：尽力营造优雅主题文化氛围,2、战略定位,重庆山地休闲度假的高地,释义：,奢华商务之旅：她是开放的重庆面向未来的高端政务商务休闲交流平台。奢华山林，商务天堂。山城风貌之窗：她是重庆城市品位与风貌的一个全新的展示平台。精华印象，城市之窗。清凉避暑之旅：她是火炉重庆的首席高尚避暑天堂。清凉世界，森林乐园。生态唯美之地：她是集中体现了森林重庆魅力的休闲人居和度假养生胜地。两江绿心，高尚生活。,3、形象定位,峡江胜境，休闲客厅重庆铁杉坪国际山地度假区,释义：,峡江胜境：铁山坪坐拥长江第一峡铜锣峡之美景，而铜锣峡之得名也与铁山坪密切相关，峡江风物是铁山坪区别于重庆主城区其他山林的关键所在，峡江之名，赋予铁山坪更丰富的景观与文化内涵，江山相映，山水相依，经典山水，非常中国。,休闲客厅：铁山坪将以丰富多样的休闲度假功能配套，成为重庆人民皆可尽享其生态休闲之乐的重要平台，社会各阶层在此可以各得其所自得其乐。铁山坪既是一个服务于山城产业发展需要的高尚商务休闲客厅，也是普通民众闲暇时光理想的游憩空间。,4、功能定位,山城避暑天堂，高尚休闲客厅：高端会议度假：主题性会议酒店及其配套。高端休闲运动：以山地高尔夫球会为代表。主题保健养生：以峡江温泉和禅修为代表。高端生态居住：山地森林景观别墅及其配套。生态游憩娱乐：铜锣峡谷、阳光部落和主题森林公园。,5、市场定位,高端市场：会议培训市场：重庆政务商务会议和培训群体。休闲人居市场：追求生态休闲居住的重庆精英阶层。度假市场：追求生命质量的重庆养生度假群体。大众市场：热爱户外活动的都市白领青年群体。追求回归自然的都市创意阶层群体。追求多样化生态游憩空间的都市中产家庭。,三、搭建一个平台,铁山坪功能结构,1、总体功能架构,铁山坪项目总体功能架构:一个中心，四大组团以鲜明的细分主题和功能内涵，充分展现“山城印象”的魅力和“休闲客厅”的风采。,“一个中心，四大组团”结构图,山水休闲经典，森林度假天堂,江山国际会议中心,江山假日酒店,国际会议中心,风情商街,江山球会,峡江胜境旅游组团,僧官禅林,铜锣峡谷,云岭天泉养生组团,温泉山庄,半山泉谷,阳光部落休闲组团,艺术岭地,驴友乐园,企业会馆,森林艺墅人居组团,财富会所,风情别墅,贵宾别墅,童子军营,2、项目构建,2.1、江山国际会议中心国际会议中心江山假日酒店江山高尔夫球会风情商街贵宾别墅2.2、森林艺墅人居组团财富会所综合服务区企业会馆商务接待区风情别墅国际生活区,2.3、峡江胜境旅游组团峡江词壁山地旅游区僧官禅林宗教旅游区江风渔港滨水旅游区2.4、云岭天泉养生组团温泉山庄和半山泉谷2.5、阳光部落休闲组团艺术岭地时尚休闲区驴友部落生态运动区童子军营儿童游憩区,2.1、江山国际会议中心,定位：两江休闲高地，山城避暑天堂重庆首席以清凉避暑为主题的生态型高端会议度假中心。以会议、休闲运动、度假居住为核心功能，是铁山坪山地森林休闲天堂的形象焦点、功能中枢和特色亮点。它将是重庆政商活动接待客厅和高端休闲的旗舰，是重庆生态休闲方式的潮流标杆；是上层社会的首选交际平台。,项目：如图所示，打造六大项目。,国际会议中心,风情商街,江山假日酒店,江山高尔夫球会,贵宾别墅B区避暑社区,贵宾别墅A区客房专区,国际会议中心,关键词：国际化、现代化铁山会议和系列国际论坛活动的高端会址。以现代化会议配套功能，标志性建筑和文化主题，打造具有重庆山城特色的国际化会议高地，成为政商交流的首选平台。,功能内涵：包括“环球”会议厅与十个小会议厅、贵宾接见厅、多功能厅、新闻中心等设施。可举办庆功宴会、鸡尾酒会、专题展览、文艺演出、新闻发布等高端交际活动。,江山假日酒店,定位：清凉宫殿，奢华假期。以避暑为特色的山地度假酒店。规模：200到245个避暑度假客房和套间；贵宾别墅A区的20栋避暑客房。,主题特色：森林、流水、清凉将避暑度假的概念发掘到极致，打造森林中的酒店，酒店中的森林；并将流水引入中庭，为炎热的夏季显著降温，并形成灵动变幻的水景园林。酒店的内部装饰和色彩也会采用具有清凉感的设计，并将冰雪元素融入其中，打造清凉客房和贵宾专区。,大堂,冰吧,客房,江山高尔夫球会,定位：大师境界，山地经典。将打造中国最好的山地高尔夫球场，西部最高端的休闲运动天堂，高球发烧友必到的运动胜地。内容包括：18洞锦标球场、会员大宅。,江山球会之高尔夫球场,位于两江新区的中心，俯瞰整个山城的江山球会是国内极为少见的山地型高尔夫球会。以极致的高尔夫理念和变幻的山地地形巧妙结合，打造中国首屈一指的山地高尔夫球场，也是集运动、教学、国际赛事活动等于一体，西部最好的球会。,球会专用配套之会员大宅,高尔夫会员大宅尽享酒店和会议中心之便利，坐观壮阔山景和美丽球道，只有高级会员方有资格独享如此宝地。,操作建议以高带低，通过球场吸引高端人士，组织参与国际级高尔夫邀请赛和巡回赛，以树立影响力；以证带宅，球会会员证既实现球场资金的回笼，也带动周边地产销售。高级证搭配会员大宅，企业会员证和普通会员证则全山业主均享优惠。,风情商街,定位：高端滨水休闲街为度假、打球和会议客人以及本地高端居民提供高档休闲服务。业态：异域风情餐饮为主以餐饮为主导业态。包括意大利餐、法国大餐、德国咖啡馆、日韩料理店、东南亚和印度餐厅等，进餐者就座于湖光山色之中，感觉分外尊贵和美味。此外还有少量小型国际精品专卖店。,贵宾别墅A区客房专区,尊贵级别墅客房，为国家领导会议、国际专家论坛等高端来客，提供重庆地区最高级的接待服务。位于水库以东的山谷中，紧邻会议中心，是一个幽静祥和、安全私密、山水环绕、景观绝佳。,贵宾别墅B区避暑社区,定位：奢华型森林水景人居空间。以现代建筑手法融合重庆山地建筑的经验和元素，在依山傍水的森林中打造低密度社区，每一栋别墅都将由建筑大师量身定做。市场与价值：避暑社区依托酒店和会议中心两大资源，市场价值极高。为重庆金字塔尖少数群体所青睐。,依托山地森林、丰富水系的环境由国内外多位现代建筑大师操刀打造现代版、重庆版的流水别墅,其他配套,为突出本区域的高端性、重要性和标志性，还将为高端宾客和业主提供高品质的配套设施，如：绿色通道：从山顶直接连接外环路、高速公路、江北嘴、港口和机场的独立快捷通道，景观优美；活水系统：改造本区域水系统微循环，调节小气候、控制和保护水源，还能营造丰富多变的水景观；康体设施：提供网球场、林中泳池等高尚运动设施。,2.2、森林艺墅人居组团,定位：森林小镇，山居生活；财富领地、尊荣家园。打造重庆一流的财富生活社区。主打目标市场：重庆或与重庆有关联的金融家和企业家群体、外籍人士或崇尚高尚山地生活方式的高端人群的理想家园。,功能：包括财富会所、企业会馆和风情别墅；再细分为多个主题社区。风貌：融汇重庆山地建筑风情，采撷现代人居建筑精华，营造多元山地生活方式，打造生态人居样板。,财富会所成功人士的私家俱乐部,财富会所是森林艺墅小镇综合会所和邻里中心；同时也是小镇居民，特别是财富人士业余休闲、圈内交际、聚会派对和休闲生活的服务平台。,企业会馆渝商休闲大本营,重庆籍企业商务会议和培训度假的会馆集聚区。【介绍】过去各机关部门的疗养院和干休所、培训基地和接待宾馆，逐渐演化为现代企业机构的企业会馆。企业会馆是生态化的会议、培训、员工奖励、商务接待平台，也有展示企业形象和实力的作用。这是江北发扬会馆精神，服务重庆籍企业，培养渝企和招商引资的一大抓手。,高尚人士的生活品质标准极高，不仅要求尊贵、舒适、安全，还崇尚生态环保、文化品味、张扬个性。回归自然，风情浓郁的风情别墅可谓山城绝版，将会对重庆的高端人士产生极大吸引力。外景：将住宅与大环境天人合一，成为森林中自然生长的房子；层次叠落的布局，为每座别墅提供独享开阔的望江无敌景观。社区：结合地形变化和森林遮蔽，采取巧妙的分散式布局，形成多个相对独立的林中社区。成为别具风情的世外桃源。建筑：以巴渝山地建筑为原型，结合本土建材和现代设计手法，绿色环保的科技理念，打造“新渝派”山地建筑的示范性社区。,风情别墅森林中的收藏品，红尘外的栖居,东方山水，现代中式企业会馆,传统中式风情别墅,2.4、云岭天泉养生组团,定位：以东南亚温泉SPA为服务内涵的养生休闲平台。至美空间、至尊享受。特色：将引入国际著名SPA经营品牌，打造重庆最生态、最高端的温泉体验胜地，从山顶到江边，形成立体化、有层次的空间。并复制三峡诗词文化，形成浓郁优雅文化氛围。目标市场：财富阶层女性的美容美体需求、男性的保健充电需求。,规模：用地面积约180亩。建筑形态：简化现代中式院落别墅功能内涵：温泉酒店、半山泉谷。,温泉酒店重庆温泉水疗领域的新标杆,以壮阔峡江为主景，于悬崖峭壁之上，打造悦榕庄式的温泉水疗度假中心。操作上可考虑引进悦榕庄、御温泉，或借鉴其模式。悦榕庄：国际顶级水疗度假的代表，也很注重挖掘本土建筑文化；珠海御温泉：是中式温泉度假村开发的代表者。,半山泉谷野天风吕之地,在悬崖峭壁上，利用林间小小的空地、洞穴和泉眼，打造一汪汪叠落的温泉泡池。将温泉浴、花草浴、日光浴和森林浴等时尚健康的养生水疗理念结合于一体，打造野天风吕，天人合一的特色户外温泉。,2.5、峡江胜境旅游组团,定位：峡江之门，文化胜境铜锣峡可谓三峡休闲游线的一个门户节点和标志区，但缺乏系统思维和整体打造。可以通过挖掘和整理铜锣峡的文化历史，拉通山上江边、两江之间的交通脉络，丰富完善旅游配套设施，打造代表重庆峡江文化，生态与人文相结合的新型山地休闲旅游区。,成为库区前的夔门,风貌改造文化再造景区开发综合配套打造,峡江之门文化胜境,长江第一门新铜锣峡,功能：以旅游、宗教和特色餐饮为主导功能；项目：如图所示，打造六大项目。,峡江词壁,发展思路：视觉震撼，文化体验峡江词壁位于铜锣峡悬崖上，是长江第一峡的主要景观界面，将从视觉效果、文化内涵等方面加以提升。视觉效果：染红铜锣峡。在丹霞山岩的基础上，以四季花卉、红叶和碑文题刻、栈道雕塑、亭台楼阁等，在单调绿色中点缀鲜艳红色，形成江上望红崖、登山读词壁的旅游亮点。文化内涵：将重庆悠久的峡江文化加以挖掘，在大江东去、铁索横江这些典故的基础上，增添更多峡江文化内容，如三峡诗词、山歌号子、山地传说等。,僧官禅林,铁山坪上历史悠久的宗教胜地，是宗教文化体验的主要景区。僧官古寺宗教主题庙堂围绕僧官文化，组织西部佛学界各类活动，吸引高僧和高官参与；智慧丛林宗教主题园林围绕智慧文化，包括拜慧祖、开慧碑林、大智迷宫、佛家学堂等；禅修精舍宗教主题客房为虔诚施主劈开尘世、品斋养心，精修禅意，领悟佛法的精舍区。,江风渔港,在铁山坪山脚下的唐家沱江滨，打造重庆特色的渔人码头，停泊游艇、渡轮和渔船，同时也是江鲜交易、滨水餐饮和水上娱乐等活动的载体。,配套项目,旅游广场铁山坪大众旅游的集散中心，也是景区的标志性景观中心。峡江边街以“铁山坪花椒鸡”系列山珍为特色的大众美食街，位于峡江上悬崖边，包括茶馆和餐厅。索道车站通过索道和缆车、公交，将山上和江边、对岸联系为整体。,2.6、阳光部落休闲组团,定位：活力山林，健康娱乐。阳光部落取朝阳之意，面向时尚创意人、都市驴友族和青少年群体，是集创意产业、健康运动、科普教育等功能于一体，以时尚青春、阳光朝气为形象特色，是代表潮流和前卫的山地休闲娱乐体验平台。阳光部落的打造将完善平衡铁山坪的整体功能配套，同时服务业会给原来就地安置的村民提供就业渠道，体现城乡统筹，产业转型、以城促乡的科学发展思路。,功能：运动、科普、创意和居住四大主导功能；项目：如图所示，打造三大类项目。,阳光部落,驴友部落,童子军营,山地俱乐部,汽车旅馆,童子军校,野外营地,山林战场,青年旅舍,艺术岭地,艺术酒吧,摄影长廊,视觉基地,艺术岭地,驴友部落,童子军营,艺术岭地酝酿美丽与浪漫的地方,山地艺术酒吧街艺术主题的休闲酒吧，可举办山城啤酒节等活动；山地艺术长廊各类音乐表演，可举办山歌会、山城摇滚节等活动；民间摄影、绘画、服装和诗词书画艺术的展示长廊。山地视觉基地美院艺校写生和艺术爱好者的写生创作园地；时尚浪漫的都市婚纱、写真艺术摄影家基地。,山地艺术酒吧,视觉艺术创作基地,驴友部落时尚青年的探险基地,山地俱乐部提供森林探索、山地自行车、采摘、野营等服务；组织极限攀岩、溯溪、野外探险等山地户外活动。山地汽车旅馆都市自驾车一族登山休闲的过夜住宿和娱乐基地。国际青年旅舍时尚青年的居住和交友空间，国际驴友的大本营。,童子军营儿童天地，培训乐园,定位：以青少年现代科普教育与素质培训功能为主导，结合现代娱乐项目，打造寓教于乐的山地综合性国防主题青少年活动园区。其中包括：童子军校、军事讲坛、国防兵器博物馆、夏令营宿营地、山地模拟战场等内容。,四、构筑一种机制,1、开发模式2、开发策略,1、开发模式,三大主导模式：独家统筹开发模式强强联手开发模式1大+N小开发模式,独家统筹开发模式,由实力雄厚经验丰富的一家大型开发商进行，它是城市经营战略的项目执行者。承担政府对项目进行统一包装开发的任务。必要时可引入下游合作伙伴促进项目开发。,做好四部分工作：基础设施开发：土地和生态整治、市政和公建配套设施开发；开发建设核心：江山国际会议中心整体开发建设；其他开发运作：以自主、分包与合作等形式，整合其他企业进行山地体验区板块的项目开发、经营等。营销推广工作：总体品牌推广与传播。,独家统筹开发的企业类型建议：具备综合型不动产开发能力与经验、资金雄厚、资源整合能力强、公信力高等。国内企业如大连万达集团、华侨城集团、珠江投资等。,强强联手开发模式,政府将铁山坪策划规划到位后，通过全球招商手段，引进国内外著名品牌企业集团进来，分组团，分项目开发建设以及后期的商业经营等。全球招商模式本身就是一种高规格的营销推广活动。应有节奏的控制土地进入市场，有效获取土地利润最大化。,建议选择三家极具品牌实力的商家进行开发，政府当结合开发节奏、企业需要和政府利益最大化原则，将各功能组团进行合理搭配，再引进给企业进行开发。例如：首先推出：江山会议中心，甲开发。然后推出：温泉养生组团+宗教旅游组团，乙开发。最后推出：森林艺墅组团+阳光部落组团，丙开发。,酒店和高尔夫以及温泉SPA的经营管理需要招引极具国际品牌实力的企业进入，配合开发和后期经营管理，以提升项目的市场口碑和经营品质。酒店方面，可选择法国铂尔曼、文华东方等；高尔夫方面，可选择春城高尔夫等知名高尔夫球会。温泉方面，可选择悦榕庄、珠海御温泉、昆明柏联。,1大+N小开发模式,铁山坪管理委员会在完成统一的策划规划之后，将项目划分为一大N小结构，由一家实力雄厚经验丰富的开发商负责其中主要部分的开发，而其他的小块项目由其他开发商配合开发。可考虑项目地块原业主的进入权。减少清退程序。,主要开发商应负责的开发内容包括：江山会议中心组团、森林艺墅组团、阳光部落组团等。其他开发商则可将剩余子项目分割开发。分割的原则是肥瘦搭配，以便实现相应的赢利。,2、开发策略,分期策略整个铁山坪的开发，可以分为3期来完成：第一期：商务度假的铁山坪：第二期：高尚人居的铁山坪；第三期：森林休闲的铁山坪。,1.1、商务度假的铁山坪江北在两江新区中扮演CBD核心的角色，要完成城市发展给予江北的使命，就必须要有一个高端商务人士进行商务休闲活动的空间，来提升江北的城市形象和竞争力，因此，铁山坪第一阶段将以满足城市高端商务会议与休闲需求、提升江北城市地位为核心发展目标。,1.2、高尚人居的铁山坪随着重庆内陆开放高地战略的完善，越来越多国际财团、企业以及各国使馆将进入重庆，重庆需要一个国际化生活平台，铁山坪作为高端休闲平台，必然也是财富阶层的生活平台，因此，铁山坪的第二阶段开发将以满足重庆的国际化高尚生活为核心发展目标。,1.3、森林休闲的铁山坪随着“五个重庆”战略完善，大重庆的高品质城市休闲生活需求越来越急迫，纵观重庆，目前缺乏一个综合性强