物业公司装修管理.ppt

物业公司的装修管理,物业管理的装修管理,一、装修管理的定义二、装修范围三、装修管理作用与意义四、法律依据五、装修管理程序六、办理装修物业公司的准备工作七、装修现场管理八、做好装修的几点心得,一、装修管理的定义,室内装饰装修：是指业主或者房屋使用人对已在使用的房屋（房屋竣工验收合格的房屋）内部进行装饰装修的建筑工程。,二、装修范围,业主物业装修范围只能保持在所购（租）物业的内部，一切私用的公共空间及私用空间内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装修、改动、污损。,三、装修管理作用与意义,加强城市房屋装饰装修管理，保证房屋装饰装修工程质量和的使用安全，维护公共安全和房屋装饰装修当事人和他人的合法权益。举例：漏水事件、水管堵塞事件,四、法律依据,长沙市城市房屋装饰装修管理条例2004年第16号住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国建设部令第110号民法通则中华人民共和国主席令第三十七号,五、装修管理程序,1、业主装修时应提前57天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。,五、装修管理程序,2、相关表格和资料：装修申请表装修改造工程消防审核申报表由施工方提供(建筑面积在200m2以上）装修期间临时电力供应申请表装修设计图纸,五、装修管理程序,3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训。4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料：装修单位营业执照副本装修单位资质等级证各专业装修图施工人员相片专业操作证,五、装修管理程序,5、工程技术人员审核装修设计图纸卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。6、装修进场时业主亦要向物业公司填写以下资料(工程部、主任审核后)：装修承诺书二次装修审核表房屋装饰装修管理服务协议装修安全消防协议书电气安装审批表装修施工人员登记表,五、装修管理程序,7、所有政府批文及物业公司文件发放后，向财务部门交付有关费用：装修押金装修管理费工人出入证押金工人出入证工本费临时供电安装费（如需要）租用/购置灭火器费用（装修公司可自行购置）垃圾清运费,五、装修管理程序,8、管理处发放装修许可证(开工证)要求：管理处存根进入业主装修资料袋，发放给业主副联张贴在户内明显部位。施工人员出入证要求：每人一证、凭证出入,五、装修管理程序,9、装修现场的监管货物进出的管理装修人员的管理电梯使用的管理车辆的管理10、装修完工前提条件：已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。业主和施工队负责人共同向管理处申请验收。工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。施工单位提交竣工图纸。业主提交工程合同及装修工程质量保证书复印件。注意事项（资料）。,五、装修管理程序,11、验收合格后凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。相关表格支持二次装修竣工验收单12、装修完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为；没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的；没有在公共区域遗留装修杂物；装修工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸退还装修押金相关表格支持二次装修工程结算确认单,六、办理装修物业公司的准备工作,对装修监管人员进行培训（含人员思想素质）。户内水电施工图纸及房屋设计图纸;通过现场设施的基本情况制定装修房屋的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾堆放位置、清运方式和时间;装修进场时需签定的资料;对厕所和厨房的防水层进行检验（特殊要求）;明确各部门在装修期间的岗位职责;,六、办理装修物业公司的准备工作,加强法律法规、装修细则的宣传（含自用部位、设施和公共部位的宣传）;规范空调安装位置、阳台封闭方案、代管装修剩余材料地点；工程设施设备说明资料的准备。,七、装修现场管理,7.1装修监管员的素质要求了解,掌握房屋建筑的基本构造的知识。熟悉相关的法律法规，明确相关责任人员的职责范围做到知法守法。熟悉装修管理的程序。有丰富的监管经验（如管理、组织能力）。具备与业主沟通的一些基本技巧.（协调、沟通能力）。,七、装修现场管理,7.2装修巡查内容主体结构及公共配套设施；重新敷设的水管和电气线路；卫生间、厨房的防水层；用电荷载情况；空调位置安装情况；灭火器配备情况；下水道的管理；水、电、气表的安装情况；,七、装修现场管理,7.2装修巡查内容装修垃圾；阳台装修情况；装修内容及进度；施工时间；违章处理及整改跟踪情况；出入证检查；楼板施工情况；装修审批的办理情况及审批内容的监管。,七、装修现场管理,7.3巡查要求管理员每天不少于1次对装修现场进行巡查，主要核实装修许可证装修范围及违章违规行为。管理员装修巡视记录表维修班巡查人员每天不少于1次对装修现场进行用电、用水的巡查。维修员装修巡视记录表巡逻安管员每天不少于1次对装修现场进行消防、治安巡查。安管员装修巡视记录表维修员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定现象应制止并通知管理员联系相关人员处理，同时将情况并记录在二装不合格事项整改通知单中。,七、装修现场管理,7.4常见的几种违章现象擅自改变房屋建筑结构（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）的功能或布局。在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。,七、装修现场管理,7.4常见的几种违章现象擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火器（应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等）及损坏消防设备或器材的行为。超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。施工现场不按规定配置灭火器材。聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。,七、装修现场管理,7.4常见的几种违章现象乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大小便等不文明行为。破坏卫生、绿化设施设备的行为。在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。制造超量噪音（大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业）等影响大厦正常办公的行为。违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。,七、装修现场管理,7.5处理违章的原则以劝导、教育为主的原则。慎用处罚的原则。批评规劝从重，处罚从轻的原则。,七、装修现场管理,7.6违章处理流程管理处各岗位人员发现装修人员有违章行为时，应立即采取规劝、教育的方式进行处理，当事人如置之不理，应及时将情况反馈到管理处。管理员接到装修违章信息后，应立即通知相关人员进行处理，并开具二装不合格事项整改通知单。属重大违章行为的应报管理处主任处理。管理处主任接到重大违章信息后，应根据实际情况及造成经济损失的大小，给予赔偿经济损失或其它合法的处理意见。,七、装修现场管理,7.6违章处理流程对于业户漠视管理处给予的处理意见，不配合物业公司正常管理工作的，可与甲方物业管理监管部门协调解决。装修违章处理费，可在装修保证金中扣除，如装修保证金不足以补偿扣款的，可要求施工单位给予现金赔偿。,七、装修现场管理,7.7装修中的禁区与敏感区禁区：1.承重墙；在“砖混”结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗；超过24厘米以上的砖墙。2.墙体中的钢筋；3.房间中的梁柱；4.阳台边的矮墙；5.卫生间和厨房的防水层；,七、装修现场管理,7.7装修中的禁区与敏感区敏感区卫生间的蹲便器（更换成坐便器的下水问题）；暖气和煤气管道；原有的钢窗；,七、装修现场管理,7.8装修验收隐蔽工程验收水管给水是否通畅；照明和插座是否正常；电视、电话信号是否正常；网络线路是否正常及地面防水情况等。杂项的验收按照合同项目的限定，逐条审核工程项目是否全部完成；灯具是否全部亮着；,七、装修现场管理,7.8装修验收洁具及其他安装品是否安装准确；地漏有没有堵塞等。非隐蔽工程装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。防水是房屋的一个主要验收问题。物业公司验收内容：卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结构、外墙、空调室外机位置等方面。,八、做好装修的几点心得,装修进场：档案资料铅印成册防止资料丢失；将垃圾清运费、出入证工本费、成本费、公共能源费、租用/购置灭火器费用复费、装修押金表格登记；分清哪些是业主付费，哪些为装修公司付费；加强装修细则培训；做好闭水试验；,八、做好装修的几点心得,装修进场：对户内设施使用说明书、装修注意事项铅印成册发给业主；加强员工各方面的培训；（违章事项的处理）入伙前催促开发商提前将垃圾站建好和监控系统装好；为方便即将装修的业主和装修单位，使其装修材料能得到的供应，引进部分专门的装修服务；,八、做好装修的几点心得,装修中：定期拜访业主，告之邻里，认真准确地接受客户的需求与建议；给客户充分的面子，如果他真的错了，引导自己弄明白；有时候要把自己放在客户的一边；记住客户的姓名、房号和他曾经的需求；对拆除的非承重墙进行书面登记；在装修前，物业公司应跟业主和装修负责人说明其用电负荷、防水层情况、空调安装、公共区域使用情况并签字确认；,八、做好装修的几点心得,装修中：装修工人