房屋认购协议是无效合同.doc

房屋认购协议是无效合同 25万元订了5套别墅开发商擅改规划购房者要求双倍返还定金 xx年5月余女士看中了位于富阳银湖开发区某别墅楼盘的房屋并与开发商签订别墅户型确认书双方约定：余女士向开发商预定别墅五套每套3000元/平方米余支付定金每套5万元；开发商在收到定金60天后对该别墅进行放样施工余在放样施工前有权变更60天后不作变更开发商视为放样确认；在领出别墅预售证时双方在此基础上正式签订预售合同确认书签订后余不久支付了定金25万元 两个月后因种种原因开发商向余发放“规划设计优化调整后有关事项”的征求客户确认函一份写明：户型、楼型、立面的设计可能会作适当的优化调整原约定的位置不变但建筑朝向和定位会作适当调整如余女士在8月8日前不回复视为放弃对房屋的预约开发商将该房屋另行销售返还原告定金并计同期利银行存款利息 余女士在收到函后即发出律师函提出开发商因自身原因调整规划、设计和单体建筑没有按约定在定金交付60天后对预订别墅进行放样施工并推迟了交房期限已构成严重违约要求解除预约协议并要求开发商双倍返还定金为此双方产生矛盾开发商至今未施工建造余女士上告法院要求开发商双倍返还定金并赔偿损失20万元 法院认为余女士明知开发商没取得商品房预售许可证而与其签订了户型确认书并在确认书中明确开发商在取得别墅预售证时双方在此基础上签订预售合同该确认书应认定为双方对预售合同的签订进行了预约但同时认为双方在不具备签订预售合同法定条件时在确认书中约定购房定金条款开发商向余收取购房定金行为违反了法律规定应认定为无效余女士要求双倍返还定金没有法律依据法院不予支持但开发商应返还定金及支付银行同期贷款利息余女士提出要求主赔偿经济损失20万元法院认为证据不足不予支持 据业内人士介绍现此案正在杭州市中级人民法院二审过程中 争论 认购书究竟是不是有效合同 尽管几乎所有的楼盘都有签订房屋认购书的做法但关于认购书是否有效的争论一直没有停过据浙联律师事务所戴和平律师介绍目前主要有两类观点 认购书就相当于房屋买卖合同违反国家规定属无效合同 虽然签署房屋认购书的目的对购房人来讲是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权对开发商来讲则是为了加强对购房人的约束以增加交易机会但从此类文件的形式和内容分析实为房屋买卖或预售合同理由如下： 一、文件符合（合同法）中关于合同须以书面形式订立的规定； 二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款； 三、文件内容虽然简单但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等文件所确定的房屋买卖完全可以实现； 四、文件中通常会对定金问题做出约定根据我国现行法律规定该定金具有证约作用即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系； 五、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本因此签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更 中华人民共和国城市房地产管理法第44条规定商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明而商品房销售管理办法第22条也规定：不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品