麦肯锡《上海信虹房地产：为四川北路南段地区制定致胜的功能定位》66页.ppt

XH/020403/SH-DISC(2000GB),机密,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,汇报讨论会,二OO二年四月三日,为四川北路南段地区制定致胜的功能定位,上海信虹房地产有限公司,XH/020403/SH-DISC(2000GB),1,今天汇报讨论会的目的,借鉴国际经验,树立远景目标对现状的认识达成共识分享和讨论对整个四川北路南段街区的功能定位设想探讨整个项目中政府的支持和工作,XH/020403/SH-DISC(2000GB),2,会议日程,项目背景及方法国际案例及其启示项目地区的现状分析和消费者的反馈项目地区的功能定位设想提问及讨论,14:0014:1014:1014:3014:3015:0015:0015:3015:3016:00,XH/020403/SH-DISC(2000GB),3,会议日程,项目背景及方法国际案例及其启示项目地区的现状分析和消费者的反馈项目地区的功能定位设想提问及讨论,XH/020403/SH-DISC(2000GB),4,近年来上海经济正持续快速地发展,上海市国民生产总值亿元,年复合增长12%,人均年消费水平元/人,人均可支配年收入元,上海市经济近年发展迅速中国加入WTO后，上海将继续担当重要的角色2001年上海人均GDP达4,500美元，进入世界中等收入行列,年复合增长10%,年复合增长11%,资料来源:上海统计年鉴，2001,XH/020403/SH-DISC(2000GB),5,大北外滩地区将成为上海发展的一个新焦点,*今后将根据对这一区域的定位进行命名资料来源:北外滩规划建设指挥部办公室；文献检索,四川北路南段*,毗邻北外滩，邻近苏州河以南的南京路和外滩等重要商业区，将成为北外滩的重要组成部分,中央商务区,占地面积52公顷建筑面积超过100万平方米以办公楼和5星级酒店为主(70%)，辅以高级住宅区(30%)针对贸易、保险、律师、会计、咨询等行业,航运商贸区,占地面积89公顷建筑面积170万平方米以国际航运中心为核心的航运商贸区配套宾馆、商业和高级公寓,历史风貌现代商业街,占地面积102公顷建筑面积180万平方米以整修历史建筑为主体的商业地区,“改造后的北外滩对于上海将有如纽约的曼哈顿、香港的中环、巴黎的LaDefence”“北外滩将跟外滩和陆家嘴形成上海贸易区三足鼎立”,XH/020403/SH-DISC(2000GB),6,基于这些大背景，本项目将为四川北路南段地区全盘考虑功能定位,并为现有地块制定概念和价值定位,活动,从其它成功的国内外住、商、办开发项目的例子中概括成功的必要条件了解上海市,特别是虹口区内的潜在的竞争项目，明确本项目的机会和挑战,了解四川北路及北外滩的整体改造方案，综合考虑周边地区（东至吴淞路、南至北苏州路、西至河南北路、北至海宁路）的功能定位对客户群进行重点人群访谈和定量调查*分析目标客户的决策因素和过程对约2-3个可能的概念、功能和价值定位进行集思广益评估功能和价值定位，选择最能为购买者和租户接受、经济回报最高的定位方案,最终成果周边地块的功能定位现有地块详细的功能组合、价值定位和概念产品设计的战略目标,其中包括不同功能(如住宅、商业、办公)的开发量不同功能(如住宅、商业、办公)的总体布局交通组织的原则，包括考虑四川北路（海宁路北苏州路段）改为步行街的设想,6周（已完成4周）,4周,2周,制定总体商业计划,根据关键成功因素、竞争情况和对目标客户的了解,制定概念和价值定位,制定协助实施和营销宣传的蓝图,XH/020403/SH-DISC(2000GB),7,制定成功的功能定位要求有严谨的工作过程,熟悉北外滩、苏州河及四川北路现状和改造规划的方方面面历史遗留的文化和硬件资产商业、住宅和商务发展现状对消费者的深入了解掌握现有改造规划了解各种限制因素,学习国外的成功模式和经验值得借鉴的思维方式应避免的错误以及一些新颖的细节方案,最后制订出一个整体的功能定位方案整体的而非零敲碎打的战略主题可以结构化地满足多方的需求充分发掘辅助功能,关键成功因素结构化的思路高远的全局观严谨的功能定位,完成的工作针对消费者的定性市场研究对北外滩、苏州河及四川北路现状和改造规划的了解国际成功经验分析关于周边地区功能定位的初步设想,XH/020403/SH-DISC(2000GB),8,在过去的几个星期里，工作小组围绕以上问题展开了大量的调查研究,以消费者为核心的市场调研,定性分析七组消费者小组座谈会对外地（境内外）人士的深访定量分析产品（进行中）800余人接受了街头问卷调查地点覆盖全市各主要区域调查时间包括工作日与周末，取不同时段进行,国际案例分析,初步了解了21个国际旧城区改造的成功经验与教训着重分析了其中七个全球范围内访谈了数名麦肯锡专家,本地市场竞争分析,通过资料查询了解了上海市和虹口区房地产总体供求状况访谈了四川北路沿线七家主要开发商拜访了一批资深房地产开发商以及房地产中介公司,主要商家访谈,访谈了发展较快的各种类型的购物中心和主要商家大型购物中心大卖场新兴百货商店大型品牌专卖店,各政府相关部门研讨,以访谈的形式向各政府相关部门了解现状、规划和探讨方案的可行性市/区规划局区商委区计委区房地局区统计局北外滩/苏州河改造办公室区旧改办,XH/020403/SH-DISC(2000GB),9,会议日程,项目背景及方法国际案例及其启示项目地区的现状分析和消费者的反馈项目地区的功能定位设想提问及讨论,XH/020403/SH-DISC(2000GB),10,我们对世界各地有代表性的旧城区改造项目进行了初步调研，依据4个甄选准则选择了9个案例进行详细分析,初步了解21个国际城区改造项目,纽约时代广场东京YebisuGardenPlace伦敦DocklandsArea巴黎ZACParisRiveGauche香港又一城波士顿法尼尔厅马来西亚SubangJaya曼谷NichadaThani香港太古城上海新天地巴塞罗拿ElRaval柏林SamariterViertel伦敦CarnabyStreet蒙特利尔Plateau香港兰桂坊新加坡克拉码头香港鰂鱼涌柏林OberbaumCity纽约苏豪区芝加哥WestLoopArea巴塞罗拿DiagonalMar,位于国际大都市由旧城区重建而成属多功能社区具有核心项目,仔细研究的街区,香港太古城马来西亚SubangJaya巴黎ZACParisRiveGauche波士顿法尼尔厅香港又一城香港兰桂坊新加坡克拉码头上海新天地香港鰂鱼涌(太古坊),简要说明,由造船厂旧址改建而成的中高档住宅区，其周边设施太古城中心更演变为购物天堂坐落于吉隆坡城郊自成一体的高尚住宅城区由低档城区改建而成的多功能现代化居住区，集公寓、办公楼、商业网点和文化娱乐设施为一体保留当地历史建筑的原本风貌，将旧式食品市场改建成波士顿市中心中高档零售市场九龙及新界南部的现代化中高档大型购物商场位于中央商务区中环附近的著名餐饮娱乐中心新加坡仅有的一个集餐饮、购物、娱乐于一身的滨水餐饮娱乐中心，改造同时保留了新加坡的旧时风貌保留传统住宅建筑特色改建而成的现代化餐饮娱乐中心由工厂区改建而成的现代化高档办公区,甄选准则,XH/020403/SH-DISC(2000GB),11,*办公楼占据社区的大量空间，但公众对此区的一般印象是住宅区,总结各国际案例，改造四川北路南段地区可借鉴的模式主要有四种,国际相关案例,波士顿法尼尔厅香港又一城,模式名称,香港兰桂坊新加坡克拉码头上海新天地,香港鰂鱼涌(太古坊),香港太古城马来西亚SubangJaya巴黎ZACParisRiveGauche*,主导功能,辅助功能,购物,餐饮娱乐,办公楼,住宅,餐饮娱乐住宅,购物住宅办公,餐饮娱乐购物住宅,餐饮娱乐购物,XH/020403/SH-DISC(2000GB),12,每一种模式的都有不同的关键成功因素,购物天堂,娱乐中心,办公世界,生活天地,关键成功因素需要额外考虑的中国具体国情,致胜的概念独特性针对目标客户群不断自我更新充足的聚集面积商家的选择拥有与总体概念相一致的支柱商家对商家进行严格控制政府对该地区的战略发展规划应注意政府所制定有关外资零售许可方面的政策,致胜的概念独特性针对目标客户群不断自我更新商家的选择提供多元化产品/服务对商家的素质进行严格控制在概念中结合其原本文化/历史背景政府对该地区的战略性规划政府对娱乐方面的管理较严，而且要考虑中国的政治、文化背景,提供比中央商务区更具竞争力的成本优势项目具一定规模(建筑面积达400,000平方米以上)交通便利高质量的办公楼拥有高知名度和号召力的关键驻户政府对该地区的战略发展规划政府为吸引商家入驻所实施的政策和税收鼓励措施,项目具一定规模(建筑面积达400,000平方米以上)建立良好的社区形象优雅的环境(如景观、安全、整洁)交通方便完善的辅助设施应注意在旧城区改造中政府所实施的政策和鼓励措施,XH/020403/SH-DISC(2000GB),13,生活天地案例：香港的太古城,关键成功因素,项目具一定规模(建筑面积达400,000平方米以上)建立良好的社区形象优雅的环境(如景观、安全、整洁)交通方便完善的辅助设施,太古城社区包括63幢高层建筑，共12,698套住宅周边基础设施包括购物中心、体育设施和学校由香港享有盛名的综合企业太古集团一手策划，项目立志建成香港第一个大型住宅区位于维多利亚港溿，景色优美太古城乃自成一体的综合住宅区，闹中取静,住户不受外界影响拥有以社区的名字命名的“太古城地铁站”,住宅群内每幢楼距地铁站都不超过5分钟的步行距离毗邻东区走廊，可迅速通往中环及铜锣湾太古城中心-大规模的购物中心有多种零售、餐饮和娱乐设施附近的鰂鱼涌公园提供了各种各样的休闲及运动设施,成功建造市中心大型中高档住宅区,太古城的状况,XH/020403/SH-DISC(2000GB),14,香港太古城的简介,住宅面积规模建筑面积居民数量公寓数量功能组合(平方米的百分比)住宅零售及餐饮办公主要开发商,约1,200,000平方米约60,000人12,698套75%15%10%太古地产,主要概念/独特性,把船厂改建成香港岛第一个大规模私人住宅民苑，其附属设施太古城中心更成为一个港岛东区的购物天堂,XH/020403/SH-DISC(2000GB),15,太古城由最初的造船厂改造成为大型屋苑，其周边设施太古城中心更逐渐演变成为港岛东区的购物天堂,造船厂,住宅区,大型多功能社区,1900：,太古集团将此社区建设为造船厂及工厂区,1978：1979：1986：,太古船厂关闭第一期太古城住宅建成太古城中心建成，第二和第三批住宅也已完成,1994：1997：1999：2000：,太古城中心东翼扩张，21层办公楼建成太古城中心东南翼加建工程完成鰂鱼涌公园建成，提供各式休闲运动设施太古场中心一期扩张工程完成，拥有7个屏幕的大型电影院建成,XH/020403/SH-DISC(2000GB),16,太古城拥有优雅的环境，和四通八达的交通网络,鰂鱼涌公园海滨散步径篮球场及网球场,太古城中心地下便是太古城地铁站,东区走廊(高速公路)可直通中环及铜锣湾,太古城中心：大型购物商场,维多利亚港,太空城社区,XH/020403/SH-DISC(2000GB),17,太古城社区更拥有完善的辅助设施,大型购物中心,溜冰场,学校,运动设施,游乐场,XH/020403/SH-DISC(2000GB),18,会议日程,项目背景及方法国际案例及其启示项目地区的现状分析和消费者的反馈项目地区的功能定位设想提问及讨论,XH/020403/SH-DISC(2000GB),19,综合考虑四川北路南段现状，问题严峻，但也存在提升的潜力,零售,以中低档小店和传统百货为主模式趋向单一，并日渐过时,餐饮文化娱乐,乍浦路为主要餐饮中心，但主要是陈旧的中低档店铺周边地区欠缺大型文化娱乐设施,办公,供应量少，并散布零星,基础设施,历史文化：地区原本文化背景被淹没，多幢充满历史特色的建筑都未被充分利用市道：街道混乱无序，人车争路又欠缺统一形象，未能跟上国际大都市主要商业区的标准四川北路因大量自行车及公交车而经常堵塞，区内亦缺快速轨道交通整体绿化率未能达到高级商业住宅区的一般要求,住宅,缺乏高档住宅未能配合消费者逐渐增长的需求,XH/020403/SH-DISC(2000GB),20,四川北路南段最近数年总销售收入在逐年下降，地位正受威胁，有必要重新考虑定位，以扭转滑坡的趋势,资料来源:上海市商业经济研究中心;虹口区商委,四川北路南段总销售收入情况亿元,受到大卖场、七浦路市场等低价商业的威胁，四川北路正走下坡,年复合增长-7%,XH/020403/SH-DISC(2000GB),21,要重新成为一个主要商业区，四川北路在规模及货品质量上都要打翻身仗,四川北路与其它商业区1999年总销售收入与商品零售总额比较亿元人民币,南京东路*,淮海路,徐家汇*,四川北路,*南京东路因1999年步行街改造，营业额受到影响，2000和2001年有大幅提升*徐家汇1999年底有港汇广场等超大型购物中心开张，其销售收入与商业零售总额于2000年有飞跃的变化资料来源:上海市商业经济研究中心；麦肯锡分析,四川北路与其它商业区1999年营业面积比较万平方米,南京东路*,淮海路,徐家汇*,四川北路,“我是住在虹口区，但并不等于要在四川北路买东西呀，我想我至少有八年没去过四川北路了总感觉它里面卖的东西档次比较低，商店比较杂，去那里的人也是去淘便宜货的，没品味的”消费者座谈会参加者,“我家离四川北路近，常常去买东西的。它的东西肯定比淮海路便宜，硬碰硬就是。但我买品牌还是要去淮海路、徐家汇的，和层次高的人在一起，你总是要把自己层次抬高吧四川北路的东西就感觉不对了”消费者座谈会参加者,XH/020403/SH-DISC(2000GB),22,四川北路零售业态单一,四川北路南段零售销售额与商家，2001,*包括小型商铺，品牌专卖店，专业店*包括如珠宝店、钟表、眼睛、通讯等专营店资料来源:虹口区商委；麦肯锡分析,品牌专卖店,小型商铺,专业店*,百货商店,其它*,100%=10,百货商店,亿元,四川北路的零售业数量上以大量沿街商铺居多，但从销售额上看，业态仍以百货商店为主,个,100%=68,XH/020403/SH-DISC(2000GB),23,并日渐陈旧过时,四川路上专卖店,第七百货,淮海路上专卖店,太平洋百货,V.S.,XH/020403/SH-DISC(2000GB),24,四川北路上餐饮及文化娱乐活动比例低，且选择范围狭窄,资料来源:虹口区商委；麦肯锡分析,四川北路销售额分布，2001年亿元100%=22家,餐饮,娱乐,零售,四川北路上已有的中低档餐饮及娱乐消费，如不进行更新换代将无法满足日后该区高端客户的消费需求,四川北路上仍缺乏文化设施，如画廊，具有特点的博物馆等。娱乐设施上缺乏如多厅电影院、高品位KTV等多种时尚选择,娱乐休闲主要有小型影剧院、俱乐部、茶室,乍浦路集中了大量过时的中低档餐饮供应,其它,服务类,酒店,XH/020403/SH-DISC(2000GB),25,乍浦路美食街已风光不再,日渐成为一个被人遗忘的角落,杂乱,档次低,未能迎合潮流,XH/020403/SH-DISC(2000GB),26,浦东新区,虹口,徐汇,静安,杨浦,黄浦,闸北,卢湾,虹口区住宅发展还处于起步阶段,虹口区历年内新建住宅情况万平方米,虹口区的住宅建设发展过去缓慢，但近年开始起步,与其它城区相比也占一重要位置,虹口区2001年内新建住宅面积与其它主要城区比较万平方米,资料来源:上海中原物业代理公司；上海统计年鉴,XH/020403/SH-DISC(2000GB),27,虹口区均价4,320,现有住宅以中、低档为主，但四川北路南段有发展高档住宅的巨大潜力,商品住房平均售价2001元/平方米,四川北路沿线开发商的高起点开发，将会大幅度提高四川北路附近房产品质，同时随着水景优势及北外滩整体高品位的开发，将给四川北路南段高档住宅开发带来生机,东方金马,明佳,捷胜,和泰,凯润,华航,四川北路沿线开发商预计住宅销售平均价元/平方米,规划明珠二号线以南开发商,规划明珠二号线以北开发商,北外滩-海宁路区域,四平路-鲁迅公园沿线,凉城地区,资料来源:上海中原物业代理公司市场调查分析;麦肯锡分析,明珠二号线,XH/020403/SH-DISC(2000GB),28,四川北路沿线从总量及租金上来考虑都不能被定为主要的办公区,虹口区现有甲级办公楼供应,资料来源:世邦魏理仕；小组分析,面积平方米,虹口区,上海市,平均租金元/天/平方米,虹口区,上海市,仅占上海甲级市场总供应量的3.5%,为上海甲级市场平均租金的51%,虹口区甲级现有办公楼租金,XH/020403/SH-DISC(2000GB),29,现有的办公楼分布零星，未来发展也将集中于北外滩CBD，因此四川北路南段不宜成为办公区，以避免功能重叠,四川北路沿线办公楼,四川北路南段毗邻市政府重点规划发展的CBD,XH/020403/SH-DISC(2000GB),30,目前四川北路南段的路面交通不够便利,6条公交线起终点位于四川北路南段内9条公交线途经四川北路南段,较为方便的公交网,提供与苏州河两岸主要城区的公共交通，但线路过于密集，导致交通路线不畅通，从而不被中、高收入阶层首选为主要交通工具,四川北路南段,较为中心的地理位置,经常堵塞的路面交通,四川北路,海宁路,河南北路,虽然此地段位置较为中心，但由于经常堵塞的路面交通，使得此地与主要交通枢纽的衔接很不方便，又四川北路上自行车太多，处于无序状态，式的路面经常处于瘫痪、半瘫痪状态,XH/020403/SH-DISC(2000GB),31,现有的轨道交通并没有显著改善四川北路南段与市内其它主要区域的交通,现状,与明珠轻轨线最近车站宝山路相距1公里以内，但在交通堵塞时往往需10分钟车程到达距地铁二号线最近车站河南中路站约1.5公里，但在交通堵塞时往往需15分钟车程到达,有轨道交通对于四川北路南段与其它商业/商务中心的联络作用不大明珠二线建成后，将增加虹口与浦东陆家嘴的交通联络规划中的杨浦线如能在四川北路南段附近设置车站，将会大大增加其与苏州河南岸、市中心的交通,在建/规划中,明珠线二期：将通过虹口、杨浦、浦东新区，再返回浦西，与明珠二线在宜山路站汇合杨浦线地铁：走向为虹口体育场-控江路-营口路-殷行路，将提供五角场、四川北路北段与市中心人民广场的交通,四川北路南段,已有轨道在建轨道规划中轨道,宝山路站,河南中路站,XH/020403/SH-DISC(2000GB),32,四川北路南段现有绿化非常有限,1.今年底建成长寿路桥以东苏州河两岸各100米及虹口港两岸各10米的林荫道2.今年10月完工的4万米的四川北路大型绿地，但离四川北路南段较远,从国际案例分析中可看出，高级的购物区、住宅区都有较高比例的绿化率，从而提高生活、休闲环境,公共绿地,四川北路南段,XH/020403/SH-DISC(2000GB),33,本地区拥有深厚的文化历史底蕴,并有很多未被充分利用独特的历史性建筑,河滨公寓现为民居,新亜酒店现为三星级酒店,邮电局大楼现为邮电局,“四川北路是上海第三条重要商业街”,“乍浦路美食街”中国第一家电影院上海市最古老日本寺庙,XH/020403/SH-DISC(2000GB),34,四川北路南段拥有其独有的景观优势,配合适当的设计，四川北路南段居民将坐拥江河汇聚，近观陆家嘴和外滩之优美景色,“我定下来买北外滩的房子的第一原因就是它的景观看黄浦江。你知道，上海只有一条黄浦江，它的价值是明摆着的。况且我这房子是为了投资，将来出租，我的房客看重这个。”消费者座谈会参加者,XH/020403/SH-DISC(2000GB),35,在七组消费者小组座谈会上，市民普遍认为四川北路是一条每况愈下的低档商业街,淮海路是搬不到四川北路的,四川北路如果是一个人的话，好像30几岁的持家型妇女，比较喜欢挑挑拣拣，举例来说，就是一般市民或普通工人，挣千把块钱的样子，总之，中等的感觉,四川路就是老低档的，一元钱可以买到十元钱的东西。但那里的商家有问题，属于瞎来的，价钱穷开，不规范,四川北路应该50几岁，它前一段时间改造过一些，但还是象旧社会的资本家，比较保守，有钱的，就是不肯花，不会享受，不会打扮，穿的破破烂烂的，外表不整洁。如果把他的钱拿出来改造一下应该还是可以的，四川北路啊，我觉得它是顽固不化,如何重新把街道形象提升起来？,XH/020403/SH-DISC(2000GB),36,四川北路的问题是，它离市中心虽然不远，但它的名声不太好，交通又不方便。我看它也不要改了，因为它春节其间的销售额还是老高的，是穷人的乐园,而且多数消费者对四川北路的改造缺乏信心,如果倒退十几年，四川北路是相当好的。可惜，这一轮，大概就是八几年到九几年的改造失败了。大家印象差的不得了我在上海工作十多年了，我大概听到四川路有三、四次大口号叫出来了，最后就马路稍微宽了点，浪费钱，因为整个四川路上你说看什么好？我也不知道,四川北路是与衡山路一道提出改造的，结果两样，一个曾经失败过的地方想要获得一次成功那是更难的,风险更大,要改造四川北路不是一朝一夕的事情，照我说它要有脱胎换骨的改变，这要很长的时间。乞丐变成贵族还需要三代的时间,如何为市民重建信心？,XH/020403/SH-DISC(2000GB),37,但消费者认为这里仍有一线希望成为一个“闹中取静”的生活区,我喜欢这个纯住宅区的概念。商业、娱乐作为周边的辅助，带来方便，又不影响生活。我认为生活的环境要幽静，可以逃离都市生活的喧哗,同样这个地段，纯生活区可以比其他概念多卖1,000块,(购物天堂)住在这里太嘈杂了，对交通也不好。真正要买东西还是会去淮海路、徐家汇，(办公区)在旁边住交通不会差，马路也会干净的，但是太贵了，一碗牛肉面也得比别的地方贵十倍，而且来往这里的人都是来去匆匆，一脸严肃，会使我感到压抑,这个听上去最理想了，自己有一个相对安静的小区，跑出来几分钟就是闹市，什么都有了，也可以享受上海的繁华，这叫“闹中取静”，这个太理想了,如何能满足市民的要求？,XH/020403/SH-DISC(2000GB),38,会议日程,项目背景及方法国际案例及其启示项目地区的现状分析和消费者的反馈项目地区的功能定位设想提问及讨论,XH/020403/SH-DISC(2000GB),39,经营管理,宣传推广,推动发展,详细规划,功能定位设计创意,为打造旧城区的新形象，我们可以借鉴国际成功经验，采取六个步骤进行,本项目麦肯锡工作重点,资料来源:麦肯锡分析,首先制定一个动态的远景目标,设计具有独特性的概念创意,将以市场为导向的商业计划与城市规划有机结合起来，进行综合考虑,促进政府和企业及投资者间的合作伙伴关系，推动自发性发展,系统地开展宣传工作，并与各利益相关方建立良好的合作关系,引进国际一流的运营技巧，进行街区经营和管理,焕然一新的街区,制定目标,XH/020403/SH-DISC(2000GB),40,为四川北路南段进行功能定位，首先应考虑树立一远景目标,我们听到的,多功能社区,四川北路南段2010年远景目标到2010年我们要把四川北路南段地区建成：独特的、最具活力和吸引力、有深厚文化底蕴的多功能居住和商业街区之一上海市北外滩地区高档住宅和商业发展的核心成为上海区域性经济发展的引擎充分保护和发掘历史性建筑的潜力,配以独特和原创性的现代建筑精品,成为展示上海的过去、现在和未来的新窗口,具有独特性,成为北外滩兴起的重要组成部分,要有令人耳目一新的改变,XH/020403/SH-DISC(2000GB),41,设计功能定位时要注意的主要原则,是,而不是,权衡整体和局部的利害得失，优先考虑整体战略利益的最大化首先设计整体的主题思想，然后再做具体方案设计，保证各具体方案的连贯性新功能定位要力求创新,以建立自己的独特之处设计方案时牢记要针对的目标群体并注意市场动态发展趋势建立完善的多重功能，包括必要的公益性功能（如非商业化的文化功能）以事实为依据,设计方案时也要考虑其可实施性综合规划住宅、商业、餐饮和娱乐等各种功能，并分阶段逐步实施，达成社区可持续发展,摸着石头过河，走一步想一步,把整个街区的项目割裂开来考虑,并热衷于零碎的想法和建议捡了芝蔴丢了西瓜，片面追求所有局部利益的最大化单纯照搬或模仿别人的经验模式和概念随心所欲，不考虑市场发展趋势和特定的目标群体，随意立项整个街区只有零售业或以零售业为绝对主导哗众取宠,片面追求一些大胆新奇却不切实际的想法片面追求大而全，一次到位,XH/020403/SH-DISC(2000GB),42,生活天地是四川北路南段地区现阶段最基本的改造模式，同时有限度结合购物天堂和娱乐中心的发展，推动本地区可持续发展,生活天地,关键成功因素,改造成功的可能性,项目规模社区形象环境交通辅助设施综合适合程度,生活天地是最适合的改造模式如果能够提出致胜概念和吸引支柱商家，亦有可能将社区改造为娱乐中心或购物天堂实施办公世界这个模式较为困难,很可能不可能,购物天堂,关键成功因素,改造成功的可能性,致胜概念聚集面积支柱商家和商家组合的优化综合适合程度,娱乐中心,关键成功因素,改造成功的可能性,致胜概念商家素质拥有丰富文化及历史背景综合适合程度,办公世界,关键成功因素,改造成功的可能性,提供成本优势的能力项目规模交通办公楼的质量关键驻户综合适合程度,?,?,?,XH/020403/SH-DISC(2000GB),43,四川北路南段在发展商业的同时，将成为有生活文化底蕴、环境优美、功能齐全的高档都市、景观住宅区,零售,餐饮、文化娱乐,办公楼,北外滩生活天地基础设施,住宅,吸引关键驻商和中、高档品牌专卖店，改变四川北路商业形态陈旧、商品档次低下，商业形象不断滑坡的局面四川北路主题文化商业街小区生活购物街大型购物中心,引进中、高档富有海派文化特色的餐饮、文化、娱乐驻商，扭转日益褪色的乍浦路饮食一条街低档、杂乱的现状，同时，弥补周边地区缺乏大型文化、娱乐设施的状况,形成有别于中央商务区的现代办公场所，为中小企业、公司提供有特色的办公服务环境服务式、个性化办公楼,改善周边地区交通，美化社区，为建成有生活文化底蕴，环境优美，功能齐全的高档住宅区提供良好环境挖掘和保护具有地区文化特色的历史建筑适合行人和居民的街区环境园林绿化公共交通停车场,营建各种高档住宅，发掘改建历史古建筑，充分利用江、河美景提供在这一地区目前十分缺乏的中高档住宅都市立体花园生态居住区洋楼新颜西外白渡超豪华江河观景居住区高档商务、观光酒店和家庭式服务公寓社区之家齐全的配套生活服务,上海兰桂坊昆山花园文化休闲街e代综艺城文化绿洲,XH/020403/SH-DISC(2000GB),44,A,C,B,D,A,四川北路南段主要功能概念定位,高档住宅都市立体花园生态居住区洋楼新颜西外白渡超豪华江河观景居住区高档商务、观光酒店和家庭式服务公寓社区之家齐全的配套生活服务,B,零售四川北路主题文化商业街小区生活购物街大型购物中心,C,餐饮、文化娱乐上海兰桂坊昆山花园文化休闲街e代综艺城文化绿洲,D,办公楼服务式、个性化办公楼,XH/020403/SH-DISC(2000GB),45,高档次的商业将会帮助重塑四川北路南段的形象,概念,四川北路主题文化商业街大型购物中心小区生活购物街,特色,沿四川北路及周边地带，可以建造购物走廊，引进中、高档品牌专卖店，形成主题购物特色，可能的主题包括：家居/家饰名品走廊新潮个人电子/资讯产品文化、艺术品/古玩一条街沿海宁路交通便利街区，建造一个以现代大卖场(如家乐福)、大型购物中心为支柱商家，附以其它品牌专卖店，如Esprit,Nike,Nautica等，或以百货商店(如百盛)为支柱商家，同时将有多家高档品牌专卖店(如HugoBoss,RalphLauren,PierreCardin,Layefe等)，在其上部还会设有多厅影院等娱乐场所在塘沽路及周边地区可以营建舒适、休闲的购物环境，内有花店、书店、日用百货、新鲜美食等店铺，也有美容美发，洗浴按摩等服务设施，使小区居民在小区内能方便地获得各种日常生活必需品,大型新鲜、有机美食市场,现代购物中心,XH/020403/SH-DISC(2000GB),46,丰富的文化娱乐休闲选择会为这一地区增添新的亮点,概念,特色,上海兰桂坊昆山花园文化休闲街e代综艺城文化绿洲,对乍浦路及周边地区进行改造，引入各类特色餐馆、酒吧和俱乐部，成为“兰桂坊式”的休闲娱乐街坊可在昆山路附近，依托昆山花园文化名人住宅的优势和独特的文化氛围，形成凸显海派文化特色，蕴涵怀旧情愫的高雅休闲街。在其中，将有众多的茶馆、咖啡厅、旧书店、艺术品展示厅和古玩店等，还将建立一个小剧场可以建多厅多功能影剧院，并建大规模、高档电子游艺城等现代娱乐设施，成为e时代游艺玩乐中心可将滨河邮政大楼改建成艺术博物馆，并在这一地区开办多家艺廊、画廊，同时整修区域内多处宗教历史场所，如景灵堂等，并开设了解区域内历史、文化景点的文化旅游项目,上海兰桂坊,e代综艺城,XH/020403/SH-DISC(2000GB),47,风格迥异而又和谐的建筑构成都市中心一道亮丽的住宅风景线,概念,都市立体花园生态居住区洋楼新颜西外白渡超豪华江河观景居住区家庭式服务公寓高档商务、观光酒店,特色,可在区域内建造错落有致的高层住宅楼，精心策划小区内简约的园林景观，同时楼顶和每个楼层都设置空中花园，充分利用有限的空间营造无限绿意对四川北路及周边区域内众多的历史建筑进行保护和修缮，保留其文化和建筑特色，并将其改造成内部设施现代化的住宅，例如将原信谊药厂的厂房改建成如纽约风格的loft对河滨大楼、虹口大楼和大桥大楼进行整修，迁出原住户，将其建成不同档次的高级住宅楼在吴淞路以西、四川北路以东、天潼路以南的河滨地区，建造能同时观赏浦江两岸和苏州河景观的亲水超豪华型住宅在吴淞路以西，紧靠CBD的区域内，建造高级家庭式服务公寓，为入住者提供从打扫、清洁到购物、备餐的全套家庭式服务对上海大厦、浦江饭店和新亚大酒店进行全面整修，引进国际一流的酒店管理公司，使其成为充满浓厚上海特色和具有丰富文化底蕴的商务、观光酒店群,LOFT,河滨观景豪园,XH/020403/SH-DISC(2000GB),48,完善的配套生活服务设施将使居住区居民充分享受生活的便利和舒适,概念,说明,社区之家,在新旧住宅楼区交接的中心地段，建立功能齐全的生活服务区，既为住宅区居民的生活提供方便，又是住宅区中心的公共活动和社交场所,全日制中、小学校为住宅区内的儿童及CBD中工作人员的子女提供良好的教育环境私人医院或诊所，为住宅区内居民提供医疗保健服务健身房、游泳池、网球场、溜冰场等为住宅区内居民提供休闲、健身场所室内和室外游乐园，为住宅区内儿童提供一个安全的游戏、玩耍场所综合服务中心为住宅区居民提供保姆、购物、照看小孩等各种家政服务洗衣房、社区聚会场所、保健按摩、停车服务等,国际学校：医疗保健中心：运动健身中心：儿童游乐园：家政服务中心：其他生活服务设施,XH/020403/SH-DISC(2000GB),49,个性化的办公空间为公司企业提供靠近中央商务区的更多的办公场所选择,概念,个性化办公空间,特色,小开间、个性化办公室，满足客户特殊需求和品味对于一些中、小公司和专业服务公司寻找邻近中央商务区的办公场所提供更多选择共享的办公室支持服务和设备、设施，为办公室驻户提供便利,XH/020403/SH-DISC(2000GB),50,完善的基础设施将为高级住宅区营造良好的环境,住宅区内将广植花草、苗木、成为都市中心绿树成荫、花团锦簇的生态环境住宅楼将凸显贴近自然的理念，在屋顶建有花园，各个楼层都将建有私家花园，形成占地有限的“立体花园”苏州河畔将扩拓宽绿化带，河草青青，与河边历史建筑、苏州河相映成辉，构成独特的人文自然景观,园林绿化,路面交通,停车,四川北路实行步行或半步行化拓宽河南北路塘沽路成为小区内步行林荫商业街乍浦路和昆山路将成为餐饮、文化、娱乐和休闲的花园街,四川北路商业街、大型购物中心、乍浦路和昆山路餐饮、文化、娱乐和休闲区附近应建充足的停车场，以满足消费者需要附近办公楼停车场应对外开放,对区域内有价值的历史、文化建筑和景点加以发掘与保护对部分富有地方特色的历史建筑加以修缮，并将它们置换成高级住宅、艺术博物馆、五星级酒店等,历史建筑,XH/020403/SH-DISC(2000GB),51,M,H,K,J,L,四川北路南段在发展商业的同时，将成为有生活文化底蕴、环境优美、功能齐全的高档都市、景观住宅区,邮电俱乐部,宏基休闲广场,学校/幼儿园,七浦服装市场,少年宫,建议改造的建筑,K,H,J,L,M,XH/020403/SH-DISC(2000GB),52,街道容貌的改观能有效提高四川北路作为一条商业街的吸引力,街道改造方案,把海宁路以南一段改造成步行街,限制可进入路段的车辆类型或于限定时段将马路改成行人专用区,目标改善四川北路人车争路，人行道空间不足的情况改变现有混乱无序的街道景观，以降低污染，大幅度提高地段作为商业及住宅区的形象提供更舒适的购物环境，以吸引更多购买力更强的人流,要彻底改变四川北路的形象，大幅度的改造是必须的,“如果要改造四川北路，你必须把现在的街道统统铲平”座谈会参加者,XH/020403/SH-DISC(2000GB),53,把四川北路步行化的其中两个提案,有轨电车半步行街,街道步行化，解决人行道不足的问题以有轨电车连接四川北路和豫园，为购物者及游客提供能走遍市内各主要商业区之方便交通工具,花园购物街区,街道两旁种植长绿大树，营造林荫大道的感觉中间加上花圃、喷泉、长椅，令购物者有如置身公园之中两旁商铺配以花园为主题的装饰,XH/020403/SH-DISC(2000GB),54,半步行化可分为两种模式,限制可进入车辆,禁止私家车进入，以减少路面堵塞禁止自行车进入，废除自行车道，扩大人行道保留公交车/有轨电车及出租车的路面使用权在主要购物区设置出租车站，以方便购物人士在限定时段批准货车进入，以供装卸货之用,限定时段行人化,于特定时间，如周末或晚上全面禁止车辆进入在最多人流时间，为行人提供较多空间减少对其它时段交通的影响,XH/020403/SH-DISC(2000GB),55,两种方案各有利弊,优点,为行人提供额外空间，减少人车争路减低空气及噪音污染开拓空间作绿化及休闲用途,更有弹性，能平衡各方面不同的要求，并能视情况作出调整减少对周边交通的影响改造成本较低保留居民及消费者使用公共交通的方便度,缺点,严重加重附近路面交通负荷限制了购物者，特别是驾车人士到达购物区的方便程度有可能给附近酒店旅客及办公楼员工带来不便,加重周边道路的交通负荷未能完全改变街道形象,适合地点,重点旅游区附近交通网络及公交发达的商业区支马路,节假日游人较多，汽车较少的地区，如中央商务区附近交通较不便的商业区,XH/020403/SH-DISC(2000GB),56,会议日程,项目背景及方法项目地区的现状分析和消费者的反馈国际案例及其启示项目地区的功能定位设想提问及讨论,XH/020403/SH-DISC(2000GB),57,TextTextText,Title,HighLow,LegendLegendLegend,Text,Text,Text,Text,Text,x,+,x,Text,Text,+,*资料来源:,举例,示意,供讨论,初步,XH/020403/SH-DISC(2000GB),58,不同的概念都有相应的高收入目标客户群,10,1,4,9,A,B,C,D,E,F,I,K,G,H,J,L,M,N,O,概念,可能的主要目标客户群(举例),白领和专业人士中、高级管理人员中高收入人士，愿意与家庭长辈同住一社区，便于就近照顾白领和专业人士中高级管理人员高收入境外人士大型私企老板MNC高级管理人员富有的境外人士在CBD中工作的中、高级管理人员北外滩CBD商务旅客高层次观光旅客,都市立体花园生态居住区洋楼新颜西外白渡超豪华江河观景居住区家庭式服务公寓高档商务、观光酒店,XH/020403/SH-DISC(2000GB),59,不同的文化娱乐休闲将吸引不同高素质客户群,6,7,N,O,概念,潜在目标客户群(举例),上海兰桂坊,昆山花园文化休闲街,e代综艺城,上海市中心的“兰桂坊”时尚、松弛而又充满青春活力，成为上海年青白领、专业人士娱乐休闲的中心,独特的文化氛围和历史悠久的古建筑造就休闲街高雅、怀旧的海派特色，将是高级住宅区居民、外滩CBD工作人员休闲、社交的理想场所，并将吸引各方爱好海派文化的高品味人士,现代化豪华多厅、多功能影剧院将吸引北外滩CBD中工作人员，以及邻近区域的居民。大规模高档次的现代电子游艺，更将成为e时代男女老幼的最爱,文化绿洲,现代艺术博物馆、艺廊、画廊，将吸引有高艺术品位的文化、艺术爱好者；与区域内独具历史文化特色的宗教历史场所，构成市中心的文化、历史的绿洲,XH/020403/SH-DISC(2000GB),60,完善的配套生活服务设施将使居住区居民充分享受生活的便利和舒适,概念,说明,社区之家,在新旧住宅楼区交接的中心地段，建立功能齐全的生活服务区，既为住宅区居民的生活提供方便，又是住宅区中心的公共活动和社交场所,洗衣房、社区聚会场所、保健按摩、停车服务等,医疗保健中心：,儿童游乐园：,家政服务中心