万科_厦门杏滨项目竞品个案分析_77PPT_XXXX年.ppt

一、综述：片区竞争环境综述（增加总论描述）,二、竞品项目列表,三、竞品个案分析、案例学习,一、综述：集美楼市09年全年价格持续上涨，供不应求,集美区近年：V型走势与全市一致，2009年成交量出现爆发式增长，达近年新高，全区销量65.34万，占全市市场份额16.7%。,集美区近期：09年上半年住宅市场以消化上一年存量为主，09年下半年前期受金博水岸一期、大学康城、红树康桥、金海湾四个项目进入尾盘影响，全区成交量萎缩；11月以后金博水岸二期、海聚天下等项目再次推动成交量浮动上涨。全区住宅均价整体波动式上涨，2010年2月达到9476元/，月均涨幅7.5%。,一、综述：集美城区容量：07-09年年均20-25万,注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。,目前集美城区年商品住宅的消化能力为2025万,扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远在大学城片区的祥和雅筑和禹洲大学城，在2009年这一年时间内，集美城区消化2100套普通住宅，合计约20-25万,注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半,集美城区集中供销区,集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性、兼顾投资性是产品供应的主线主要产品线基本在首置80-90二房扎堆。,一、综述：集美城区产品线：首置二房供应为主,一、综述：杏东片区容量：07-09年年均30-35万,目前杏东片区年商品住宅的消化能力为3035万,注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。,扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远位于杏北区域的大学康城，在2007年下半年2009年一年半时间内，杏东片区消化2600余套普通住宅，合计约60万。折算则年去化量约3035万。,一、综述：杏东片区产品线：首置、首改、再改供应均衡,注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半,杏东片区市场的内需性和户型的居住性是产品供应的主线从首置二房、首改三房到再改四房，各产品线供需均衡。,一、综述：未来短期竞争：杏东1-3年内新增供应年均约40万,A,A,B,B,C,C,通过几个竞争区域的存量考量：启示A、1-1.5年内，杏东由于在售余量的殆尽和空白，开工量增加，竞争形势加剧。而集美则主要以消化存量为主。启示B、1-1.5年内，杏林新面孔的涌现程度远远高于集美。启示C、1.5-3年内，杏林现有的土地储备量是集美的近三倍。综上：杏东片区需求主力仅依赖本地客源的消化，无法去化逐年递增的市场供应。,主要竞争板块,其他板块,一、综述：区域外部竞争：海沧与翔安是长期竞争对象,海沧区与翔安区是本案长期竞争的主要对象：启示A、未来1-1.5年，海沧区与翔安区给集美区带来强劲的存量竞争，以海沧区尤为突出。海沧区市场在售存量位居海沧、集美、翔安三地之首，为集美区、翔安区两倍，集美区与翔安区在售存量相当。海沧区以消化存量为主，翔安区在消化存量以后，开工量将会迅速增加。启示B、未来1.5-3年，集美区住宅推售量将达近年顶峰，分别是海沧区、翔安区的4.6、4.8倍，来自海沧、翔安的存量竞争相对较弱。,集美区的市场存量分别是海沧和翔安的4.6和4.8倍，集美要应对的本土竞争远远高于外部区域。,A,B,一、综述：未来竞争：2011年中期起竞争压力加大，竞争激烈。,2010,2011,2012,2013,2014,本案35万,金博水岸0.4万,金銮湾7.5万,香港公馆2.1万,橡树湾29万,杏林建发J2009G028.2万,联发J2009G0525万,禹洲2009P0244万,大学康城16.4万,大学康城三期16.5万,(聚镇)杏林建设J2007G0223万,翔鹭2007JG0112.3万,住总2007JG0313.2万,东区2009JG028.4万,特工2009JG0475.8万,泉舜泉水湾A地块1.1万,禹洲大学城一期0.4万,鹭岛北海湾1.1万,红树康桥0.9万,古龙御景14万,海聚天下0.7万,海景明珠1.7万,天鹅美苑三期2.8万,泉舜泉水湾后期14.2万,禹洲大学城后期27.6万,东区2009JP0146.2万,金都2008TG1433.8万,注：表示主要竞争项目表示主要结论,2011年起本案的竞争压力加大,灌口和杏北影响微弱,集美片区主要以消化存量,环东海域片区是本案的主要竞争对手,与特工合作的2009JG04项目是本案的主要竞争对手,主力总价100万元以内,主力总价100120万元,主力总价140万元左右和以上,主力总价120140万元,禹洲2009P0244万,相似总价区间302万体量,一、综述：未来竞争：相似总价区间体量302万,一、综述市场总结,1、全年走势：2009年集美区整体呈现供不应求态势，全年价格持续上涨。由于受单盘成交影响，近期价格上涨尤其明显；2、片区容量：集美城区年度去化量约20-25万，杏东片区年度去化量约30-35万；3、产品线：目前，集美城区产品供应以首置二房为主，而杏东片区产品供应以首置、首改、再改供销基本均衡；4、未来竞争：海沧与翔安成为集美区的长期竞争对象；集美土地存量三地最大，区域内竞争激烈，尤其是2011年中期起，竞争压力加大；未来1-3年内，杏东片区新增供应年均约40万。,二、竞品项目列表（黄色标出部分缺案例的请补充）,项目概况,三、竞品分析金海湾,金海湾项目共26幢，分三期开发。一期第一部分由6幢多层组成，建筑面积30385；一期第二部分由6幢7层的多层建筑和3幢12层的小高层，建筑面积63148；二期3幢及20幢11-32层小高层、高层。商业沿杏东路、文达路底层设置沿街店面：一期商业面积1843，44间；二期商业面积2258，24间。,三、竞品分析金海湾,二、规划设计优势,项目建筑面积为301612平方米，绿地面积为46216平方米，绿地率为45%，建筑密度为22%，是一个低密度建设、高绿化率的滨海水岸住宅区。项目引进健康环保为主题的规划理念，小区环绕水景规划，高层区底层架空，人车分流；休闲广场、各组团绿地、休闲绿地、空间绿地有机结合，充分地体现了水岸住宅的特点，营造亚热带清新、明朗的现代建筑风格。4.6万平米东南亚风情园林，带状社区，邻里开放的规划方式，整个社区以1.7万平方米的中心水体绿化带贯穿，形成多层次的空间体系，保证了小区宽松的公共空间与幽静的私密空间的和谐统一。,三、户型配比（金海湾三期）（销售率统计截止时间？增加户型图）,四、产品标配,项目借鉴新加坡社区发展模式，制定了“邻里中心”社区服务概念。引入豪宅专享的“家居新风系统”、中水系统、太阳能热水器、保温隔热外墙、智能安全防范系统。并配备2000平米国际会所。小区配套有小学、幼稚园、托儿所、社区医疗诊所，规划建设中水处理系统，垃圾分类处理系统，社区物业管理提供多样化的增值服务。,2007年金海湾二期1-6号楼及三期1-4号楼分别取得预售许可证，二期于2007年3月30日开盘，起价6400元/。金海湾三期于2008年5月1日开盘，起价7000元/，均价8350元/。金海湾二期自07年3月开盘起，成交均价一直维持上扬态势，自7465元/涨至年底的8300元/，进入08年二套房政策的明显影响，项目的量价走势均呈现低迷走势，成交均价一度降至5500元/以下。09年房地产逐步复苏，项目在各类营销活动以及产品性价比高等因素的促动下，成交量得到量的突破，价位基本维持在6千元上下浮动，8月份之后项目进入尾盘销售，每月仅数套的零星交易。,五、推盘节奏及售价走势描述,三、竞品分析金海湾,注：统计时间截止至2010.3.14,行销主题：滨海社区。金色生活项目主要卖点：30万平米滨海社区；20平方公里湾区美景，6平方公里杏林湾，6.76平方公里园博园，8平方公里马銮湾；5万平米浪漫风情园林；6项创新格局；品牌开发商实力。,项目客群主要为杏林当地居民（二次置业，换房族）和岛内中高阶层投资客（二次置业以上，可作投资或自住），绝大多数是项目周边的杏林客户，也有极少的岛内客户和三明客户（购买二期的朋友推荐，以自住为主要目的）。,项目定位为市海湾型城市建设中又一个高起点、高品质的新型滨海人文居住区。通过每届人居展的展示，宣传项目高起点高规划建设典范的形象，打造金字品牌。同时通过项目销售佳绩的宣报、BRT专线的在建以及专家的推荐等系列软文的发布，吸引购房者目光。项目关注与业主之间互动，举办了客户答谢会，游园博园共进晚宴，还邀请教育专家分享教育经验等等。,六、客户来源,七、营销卖点,八、操盘手访谈,竞品分析金海湾,附：户型图,竞品分析金海湾,竞品分析金銮湾,（一）项目概况,金銮湾结合项目自身的区位优势和海岸第一线的海景价值，整体建筑由南至北连成弧形板式布局，最大限度实现了住宅与海景价值的最优化结合，保证了住户观景的均好性，社区70%的住户能够享受至尊海景，而观景住户达到约90%。项目采用新古典主义建筑风格，弧形板式新光建筑，5千平米地中海风格皇家园林。,（二）规划设计优势,（三）户型配比,竞品分析金銮湾,注：统计时间截止至2010.3.14,竞品分析金銮湾,（四）产品标配,项目1000平米业主专属泛会所，国际星级物业管理。5千平米南地中海湾区园林，海旋广场、八角亭、棕榈广场超五星入户大堂及电梯厅，打造专属于业主的皇家生活。户型方面，独创80-150平米优+户型，超大入户花园、客厅落地玻璃大窗、270度广角凸窗、海景包厢主卧，大面窗景排开。金銮湾的户型设计在突出高层住宅以景观为主的特点的同时，还从人性化的角度出发，设置了80150平方米的多种户型种类，使每户充分享受到阳光、海景等纯美自然景观。其中，二房户型还设计了5-7平方米的多功能房，可作为书房、婴儿房、会客室、视听室等用途，以满足个性鲜明的现代人的不同需求。,（五）推盘节奏及售价走势描述,雍景金銮湾2010年3月13日盛大开盘，所有房源一次性推出，5788元/起，均价7600元/。近期保持日均10套的速度签约签约均价在6400-7000左右浮动。,竞品分析金銮湾,（六）客群来源,自住为主，主要杏林本地居民，部分来自龙岩、漳州、泉州等地，在杏林经商多年的私营个体户，以及来自岛内自住客群。,开发理念：打造高品质、高格调的西海岸首席精英生活领地行销主题：全景湾居拥海生活项目卖点：项目良好的地段优势及优越的海景资源；采用新古典主义建筑风格，引进artdeco精工风尚；5千平米地中海皇家园林；独创80-150平米优+户型；曾营小学教育资源。,（七）营销卖点,项目主打海景、湾区概念，自08年动工起就提出“海居”、“湾居”、“金质社区”、“聚集城市主流人群”等生活理念。同时于2010年1月13日启动“媒体接待日”活动，首邀厦门主流媒体前来品鉴，共赏“全景湾居拥海生活”的海生活，进一步深化湾居理念。在项目蓄客期间，推出“选房送红包购房优惠至元宵节“的优惠活动，吸引潜在客户群。,（八）操盘手访谈,竞品分析金銮湾,附：主力户型,二房二厅（93-105）：户型格局方正，动静分离，双阳台设计；4.2米客厅，带7平米大阳台、落地玻璃门，使得采光通风佳；主卧室拥有独立会客室，可改衣帽间或小书房，功能多变，凸窗设计更使得视野开阔；主卧与次卧相隔甚远，保证了私密性。,三房二厅二卫（147-160）：入户花园设计，让室内绿意凛然客卧及客厅均带有弧形超大阳台，既让生活更加便利又可举办家庭活动，可谓生活惬意；户型合理利用空间，格局方正；但厨房餐厅靠近门庭，略显不足。,竞品分析香港公馆,（一）项目概况,（二）规划设计优势,该项目位于繁华杏东路商圈，周边购物娱乐休闲设施一应俱全；项目规划设计为2幢16-17F商住楼，底三层为5600平米商业广场，共计59套商铺。其中，1号楼两梯两户纯板式设计，为90二房和130三房，户型方正、南北通透；2号楼一梯四户，均为90两房，采用了挑高3.6米的设计，两房可以变为四房。建筑风格为时尚港式，外墙涂料。,（三）户型配比（销售率统计截止时间？增加户型图）,注：其中二房102套为挑高3.6米。,毛坯交付，底商5600，无会所、幼儿园，大堂及地下室装修未定，地下室为停车场，共计138个车位。,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,项目选在元宵节（2月28日）当天开盘，起价8319元/，当日认购即可优惠每平方米200元。项目于3月2日开始有签约记录，自2日至今平均每天签约3-4套，签约均价在8300-8800元/平米之间浮动。,竞品分析香港公馆,注：统计时间截止至2010.3.14,（六）客群来源,自住，其中杏林本地居民约占50%，40%为三明、泉州等地在杏林经商的个体户，少量来自岛内。,（七）营销卖点,开发理念：打造高品质、高格调的西海岸首席精英生活领地行销主题:都市地标港市新豪宅项目卖点：地段配套成熟，位于杏东路繁华路段；名家设计师量身定做挑高3.6米的专利户型“两房变四房”；项目规划有5600平商业广场，适合自住和投资。,项目位处杏林最中心地带，周边配套齐全，为本地居民所认可；教育资源丰富，业主可就读曾营小学，而且主力产品为挑高3.6米创新“两房变四房”户型，这三大优势将大大促进项目销售。,（八）操盘手访谈,竞品分析香港公馆,竞品分析香港公馆,附：户型图,竞品分析华润橡树湾,（一）项目概况,（二）规划设计优势,该项目一期由G04-1、G04-2、G04-3三个地块构成，总用地面积60630，计容总建筑面积202039，其中G04-1与G04-2地块199052，G04-3地块2987。住宅部分由3幢33层、1幢32层、1幢30层、4幢18层的高层，以及1幢9层、3幢6层的多层共计12幢组成。公建部分主要由一个9班幼儿园及商业构成。计划于2012年10月建设完成。整体建筑以围合式、线状结合布局，增添了住宅空间的趣味性和生动性。建筑立面秉承“橡树湾”学院式文化风格，坡屋顶设计，高低错落，造型端庄，古典与现代交相辉映。高层底部采用花岗石，上段以红色砖墙为主，局部以白色线角加以点缀，并结合坡层顶设计大面积的落地景观外窗，整体上给人以稳重成熟典雅之美。,（三）户型配比,据悉，该项目高层拟精装修，洋房以毛坯交付，具体装修标准未知。地下室为停车场，共计936个车位，地上95个车位，合计1031个车位。,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,据悉，2010年下半年预计将推出一期中的8幢，共计624套，合计面积8万。具体推盘量视市场情况而定。,竞品分析华润橡树湾,竞品分析海晟维多利亚,（一）项目概况,（二）规划设计优势,项目占地9.2万平方米，总建37万平方米，由20栋高层住宅，最高34层，以及地下商场，会所、和国际双语幼儿园，以及地下停车场，其中车位1063个组成。以最为经济便捷的小区内环道路及与道路互为缠绕的小溪，围合形成一个湿地小岛，构筑小区的人工景观核心区域，道路外环绕一圈点式建筑，形成一溪一岛，一片一环的空间格局，超低密度的自由散点式布局。在景观设计、建筑风格、产品细节、园林风格所等方面，每一细微处都融入了二十一世纪全球视野的海洋文化，无一不倡导一种海洋、建筑、人群、文化等和谐交融的海岸生活。夏威夷贝尔高林营造的“近8万平方米的维多利亚风情主题公园”社区，以及“国际双语贵族教育配套”、“私家海洋俱乐部”等产品魅力的强悍支持，将本项目打造成“世界级滨海公园城”。建筑风格深邃、典雅、纯净、品味，融合部分欧式元素的现代建筑，立面外观是时尚的，稳重的。色调典雅纯净、园林风格立体式园林景观设计，以水为主的多主题园林景观呈现，阳光海岸湿地溪流，洋溢浪漫气息的亚热带风情园林。,（三）户型配比,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,交房标准：毛坯交付，采用Lowe中空玻璃、不锈钢栏杆；楼梯间采用米黄色马可波罗瓷砖、电梯门采用大理石，消防栓木座装饰，消防门为钢木门。社区配套有1400会所、24班幼儿园以及4000共计34间商铺的地下商场，目前暂定会所功能为一楼10间商铺，二楼暂定为咖啡厅、棋牌室和健身房。地下车位共计1063个车位。,一期于07.7.23推出1#-6#，共计731套，开盘当天即告售罄。二期09.9.26陆续推出7#20#，共计1649套，目前销售率为81.9%；开盘至今，随着中小户型的快速去化，以及后期优质房源去化，成交价格持续保持稳定上涨态势。目前所剩房源户型面积大，去化速度放缓。,竞品分析海晟维多利亚,注：统计时间截止至2010.3.14,（六）客群来源,一期：自住，以烟草系统的职工为主；二期：主要为以自住为主，在厦门岛内工作的新厦门人；部分投资，其中约有200套为温州炒房团购买。,（七）营销卖点,1、沿海第一排，海景成为了本案的第一卖点；2、社区内近8万主题公园，超低建筑密度、超高绿化率，大大提升了项目品质；3、具有良好教育配套：社区内的双语教育幼儿园和周边双十小学；4、海沧引桥动工建设，将大大缩短到达岛内距离；5、外围长达5.8公里的海沧湾公园建设。,一期的成功销售为本案大大提升了人气。二期的成功，首先是在于入市时机的把握准确。此前房地产市场的不景气，使得一期和二期的推出时隔两年。但在这两年之间本案做了很多宣传炒作，同时海晟公司也在园林景观等投入了很多的资金，例如通过夏威夷贝尔高林营造的“近8万平方米的维多利亚风情主题公园”社区大大提升了项目的品质，同时本案产品的一个高附加值，也大大提升了项目品质。,（八）操盘手访谈,竞品分析海晟维多利亚,附：住宅装饰标准,1、外墙：陶瓷马赛克锦砖，裙楼为花岗石贴挂面（或仿石面砖）；2、内墙：腻子刮平；3、顶棚：腻子刮平；4、地面：结构找平；5、门窗：LOW-E中空玻璃铝合金门外窗，分户门为胶合板，户内门住户自理；6、厨房、卫生间：内墙、顶棚（水泥砂浆抹灰）、地面（水泥砂浆防水楼面）；7、阳台及入户花园：内墙（同外墙）、顶棚（外墙涂料）、地面（同卫生间）；8、电梯：广州日立电梯；9、其他：所有跃层套内电梯采用木质简易楼梯，住宅每户设一个给水龙头、家居智能箱、黑白可视对讲室内机。至各房间线路及插座由住户自理。,附：主力户型图,竞品分析海晟维多利亚,二房：89平,二房：115平,二房：131平,二房：191平,二房：169平,案例学习未来海岸,（一）项目概况,该项目总建筑面积超百万平米，是南中国最大滨海健康休闲社区，着力打造成一座山、海、湖、岛四位一体的国际生态新城。物业类型涵盖公寓，别墅，商住楼，高层，小高层，多层，独栋别墅和双拼别墅。其景观设计，以亚热带植物为主的夏威夷风格，最具特点的是“不设中庭”。该项目以名校教育配套为战略切入点，以构建功能完善的大社区为最终目标。通过完善自身居住、商业配套，得以在原本区域认同度超低的岛外海沧成功打造超百万平的大盘。引进了北京师范大学海沧附属学校，构筑了从幼儿园、小学、初中、高中、大学到在职培训等一条完整教育链，形成极大的亮点与吸引力，带动大盘前期销售以及人气累积。该项目共分为鹭景湾、浪琴湾、碧海湾、蓝月湾、水云湾五部分：一期：鹭景湾，观海别墅。用地面积约14.2万平方米，建筑面积约105331平方米。其中主会所，建筑面积9952平方米，框架两层，局部三层结构，造价约1500万元；别墅56幢，建筑面积约57779平方米，框架三层结构；公寓15幢，建筑面积34990平方米，框架五层，局部六层结构。绿化率达到60。二期：浪琴湾，处于未来海岸的中心，海景景观良好。建筑面积230182平方米，占地面积112810平方米，容积率1.79，绿化率52.3%。三期：碧海湾，位于未来海岸东北角。项目占地55687平米，建筑面积约18325平米，容积率0.31，建筑密度14.1%，绿化率48%。小区以单体别墅、双拼别墅和会所为主要建筑形态。四期：蓝月湾，低密度高层住宅区，以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米，采光好，通风佳，两梯两户，低可赏园景，高可望海观山。五期：水云湾未售。,案例学习未来海岸四期蓝月湾,（一）项目概况,该项目规划为高层、大型商住楼和社区幼儿园，12幢18-28层高层，共1454户住宅。以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米。建筑风格为新古典主义，立面简洁，明快，园林为地中海风情园林。总结该项目规划特点，主要有以下五点：靓：建筑村落式布局。保证观景的均好性，做到步移景异处处靓丽；无并排、平行的建筑，确保住户的私密性。宽：低密度、高绿化率、宽楼距、好视野。住者于起居之间远眺海湾秀色，尽揽社区美景，还可在园内闲庭信步。分：人车分流、部分地面停车。确保了社区内行人的安全，同时也兼顾了有车族的停车便捷。明：楼房以东南朝向为主，采光好，无暗的卫生间，达到住宅的节能性。透：房间通透、空气自然对流，窗景以山、海、湖、园景谐和而成。,（二）规划设计,（三）户型配比,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,毛坯交付，地下停车位共计560个车位，小区配套有网球场、游泳池、健身房、壁球馆、高尔夫练习室、乒乓球室。,一期2005年5月1日开盘，推3幢18层小高层204户，起价4208元/起价，均价4500元/；二期2006年9月2日开盘，起价4708元/，均价为5600元/。层差价60-100元/层之间。近期二手住宅售价大致在7000元/。,案例学习未来海岸四期蓝月湾,注：统计时间截止至2010.3.14,（六）客群来源,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,以岛内客群为主，70%以上，其中包括在厦门工作的年轻人士首次置业客群，中年二次置业客群，均以自住为主，但其中二房多以投资客为主；外地客群30%以下，全省各地，漳州、泉州客群占大部分，以私营企业主为主，外地客群主要通过其在龙岩、泉州、三明、福鼎设立的营销中心了解该项目。,1、名校教育配套；2、逐步完善的社区居住、商业配套；3、依山靠海的景观优势，低可赏园景，高可望海观山。,依托未来海岸前期大量的活动营销，以及随着前三期社区配套完善，社区、项目品质的显现，四期热销顺理成章。,案例学习未来海岸四期蓝月湾,案例学习未来海岸四期蓝月湾,附：户型图,数据来源：厦门网上房地产；截止至2009.12.28统计数据,竞品分析泉水湾,竞品分析金博水岸,（一）项目概况,（二）规划设计优势,该项目由5栋2733层的现代风格高层建筑组成，16万平米水岸社区金博水岸以打造“园博园旁的水岸明珠”为规划目标，创意性地采用弧形布局实现住宅与海景价值最大程度的融合。最大120米的超大楼间距，打造低密度、高绿化率的生态健康空间。该项目建筑造型注重单纯简洁与现代造型设计的双重性，规正的现代几何形体凸显建筑的现代感，顶部隔栅、底层架空。建筑立面色彩以金色和白色为主，辅以咖啡色构架和蓝色玻璃窗的点缀。园林风格为加勒比园林风情园林。,（三）户型配比,（四）产品标配,竞品分析金博水岸,一期：,二期：,毛坯交付，底层架空，社区内设有2578平方米的大型幼儿园，项目还设有1416平方米的高尚会所和4722平方米的风情商业街。,注：统计时间截止至2010.3.14,（六）客群来源,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,竞品分析金博水岸,(五）推盘节奏及售价走势描述,2009年5月23日开盘，开盘起价4680元/，均价5800元/，特价房（35套）4680元/，一期开盘即快速去化；二期2009年10月31日开盘，起价5688元/平。二期面积大，景观好，价格高，去化速度相对一期较慢。,主要以杏林本地客群为主，公职人员的比例颇高。多为为了改善居住的二次置业者。,景观优势，近享园博园和杏林大桥两大热点市政配套及广阔的西海域美景；唯一同时享有海景和公园生活的楼盘；户型灵活多变，大量运用了入户花园、空中院馆、弧形观景阳台、错层阳台、挑高露台、凸窗等流行元素；配套成熟，曾营小学、杏东幼儿园、第一医院杏林分院、杏东公园和杏东商业圈。,项目致力于打造一个低密度、高绿化率的生态健康空间，以最大化建筑南北向间距，加大住宅的景观视角，来提高社区的居住品质。项目主打景观及户型的优势，通过举办“金博水岸金色弧度摄影大赛”、“蓝钻ABC”体验活动、参与人居展、发布软文等活动，加大项目影响力，打造杏林建发“金”字招牌。,竞品分析金博水岸,附：户型图,三房二厅（155）：户型布局紧凑，南北通透，空间层次清晰；主卧南北通透配备飘窗，独享观景阳台；次卧设计飘窗或配备海景阳台，内品绿影婆娑，外赏海鸥翱翔。,三房二厅（174）：厨房配备工作阳台与储藏间，将橙色阳光随时藏进家中；主卧室南北通透，带阔绰弧形观景大阳台，为尊贵空间平添雅趣；次卧飘窗设计，通风采光佳。,二房二厅（107）：户型温馨格局方正，空间层次清晰；餐厅与客厅相连；主卧室带飘窗，配备书房，为浪漫空间平添雅趣。,竞品分析泉舜泉水湾,（一）项目概况,（二）规划设计优势,泉舜泉水湾由三块地组成，总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区。整个建筑群气势雄伟、风格时尚，60米宽室外景观休闲长廊。建筑特色是新古典与后现代的融合。,（三）户型配比,注：统计时间截止至2010.3.16,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,竞品分析泉舜泉水湾,交楼标准为毛坯房，户式中央空调、厨房垃圾处理器豪华入户门、Low-E中空玻璃。贝尔高林原创豪华中庭、富士达永磁同步电梯、酒店式电梯大堂、精装公共门廊、阳光地下车库。70米南北超大楼距、通体陶瓷马赛克外墙、柔性铸铁排水立管。,2008年4月30日开盘，开盘起价起价9258元，均价约10000元/。2009年4月加推5#楼。11月推出最后两幢1#和9#。该项目在2009年集中快速去化，成交均价也持续走高，近期甚至已过万。,（六）客群来源,项目主要客群为当地人为主，项目的时尚定位也吸引了不少岛内工作的年轻人以及部分周边城市客群。置业目的：首套置业的，投资以及换大房的二次置业者。,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,竞品分析泉舜泉水湾,项目高标准住区+街坊文化商街；配套齐全，紧临嘉庚体育馆，靠大唐世家、大学湾生活区，附近有农贸市场；交通便捷，位于环东海域起点、BRT集美第一站，处于集美大桥入口处，出入岛交通方便；教育氛围浓厚，百年文教具备从幼儿园至高等学府的完整教育核心区。,项目在定位规划上，定位成35万平时尚欧洲街区，推广理念为“引领时代的地标性建筑和值得拥有、炫耀的时尚精品”。以现代艺术手法构造原创性景观并采用最新科技，呈现出“国内首创”的景观街区。项目户型多样，满足不同购房者的需求，打造的多款针对性户型，约38平米的一房、54-65平米的小两房、85-90平米的大两房、102-140平米三房和240平米楼中楼。在营销推广上，项目主打“BRT”、“人文”招牌，并通过一系列创意的DIY、名品鉴赏以及时尚体验周等活动，来推广项目的便捷、时尚、个性的生活理念，即“全时尚第一站”。,竞品分析泉舜泉水湾,附：主力户型图,一房：39平,二房：60平,三房：120平,二房：87平,二房：63平,竞品分析泉舜泉水湾,（一）项目概况,（二）规划设计优势,泉舜泉水湾由三块地组成，总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区。整个建筑群气势雄伟、风格时尚，60米宽室外景观休闲长廊。建筑特色是新古典与后现代的融合。,（三）户型配比,注：统计时间截止至2010.3.16,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,竞品分析泉舜泉水湾,交楼标准为毛坯房，户式中央空调、厨房垃圾处理器豪华入户门、Low-E中空玻璃。贝尔高林原创豪华中庭、富士达永磁同步电梯、酒店式电梯大堂、精装公共门廊、阳光地下车库。70米南北超大楼距、通体陶瓷马赛克外墙、柔性铸铁排水立管。,2008年4月30日开盘，开盘起价起价9258元，均价约10000元/。2009年4月加推5#楼。11月推出最后两幢1#和9#。该项目在2009年集中快速去化，成交均价也持续走高，近期甚至已过万。,（六）客群来源,项目主要客群为当地人为主，项目的时尚定位也吸引了不少岛内工作的年轻人以及部分周边城市客群。置业目的：首套置业的，投资以及换大房的二次置业者。,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,竞品分析泉舜泉水湾,项目高标准住区+街坊文化商街；配套齐全，紧临嘉庚体育馆，靠大唐世家、大学湾生活区，附近有农贸市场；交通便捷，位于环东海域起点、BRT集美第一站，处于集美大桥入口处，出入岛交通方便；教育氛围浓厚，百年文教具备从幼儿园至高等学府的完整教育核心区。,项目在定位规划上，定位成35万平时尚欧洲街区，推广理念为“引领时代的地标性建筑和值得拥有、炫耀的时尚精品”。以现代艺术手法构造原创性景观并采用最新科技，呈现出“国内首创”的景观街区。项目户型多样，满足不同购房者的需求，打造的多款针对性户型，约38平米的一房、54-65平米的小两房、85-90平米的大两房、102-140平米三房和240平米楼中楼。在营销推广上，项目主打“BRT”、“人文”招牌，并通过一系列创意的DIY、名品鉴赏以及时尚体验周等活动，来推广项目的便捷、时尚、个性的生活理念，即“全时尚第一站”。,竞品分析泉舜泉水湾,附：主力户型图,一房：39平,二房：60平,三房：120平,二房：87平,二房：63平,竞品分析古龙御景,（一）项目概况,（二）规划设计优势,项目分两期开发，一期总建筑面积142056，户型独有5.2米挑高户型，买一层送一层；二期总建筑面积91935，拥有135-340的三房、四房及双拼四层住宅。项目充分发挥沿海第一排的优势，以半围和规划布局，拓宽了居住景观视野，做到户户看海、户户观景。项目园林景观规划采用江南园林的手法及传统文人庭苑的意韵，将环境景观融合在现代生活中。,（三）户型配比,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,注：统计时间截止至2010.3.17,项目交房标准为毛坯房，地下室车库比例为2：1，社区无会所，无配套幼儿园，无运动场所。,竞品分析古龙御景,项目2009年9月19日开盘，推出的是一期7栋楼中的3、4、5号楼，450多套房源，户型涵盖了46-177的一房到四房，起价8100元/平，均价9000元/平。2009年12月19日和2010年1月底循众加推。自开盘以来，成交量稳定，成交均价持续一路走高，2010年2月飚升至10123元/平。,（六）客群来源,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,项目由于地段及景观优势，购买人群广泛，自住投资兼有，主要来自厦门岛内、集美本区域以及周边城市的客户。职业以私营企业主为主，还有部分教师和泛公务员群体。,项目位于环东海域临海第一排，主打顶级湾居生活，拥有顶级海景资源；项目交通便利，前有BRT集美滨海第一站凤林站；区域人文底蕴深厚，依托集美学村和大学城，项目周边有集美大学、集美中学、乐海中学、集美二小等优质的教育资源；挑高户型，户型多样化，赠送面积大；江南风格的中庭园林。,项目从建筑产品优势、景观优势、规划前景优势上定位于“世界级湾区，马拉松海岸线上的领跑性建筑”，致力打造一个榜样人群的榜样社区。项目由于自己的海景及配套优势，在推广上，着重强调地段、观景、区域前景以及户型的独有设计，比较忽略项目社区的规划及自身的配套。,竞品分析古龙御景,附：户型图,竞品分析古龙御景,竞品分析绿苑新城,（一）项目概况,（二）规划设计优势,项目地处海沧新城引桥下第一站，分为四个组团开发建设，由小高层、高层和别墅等多种不同的建筑形态组成，建筑风格简约现代的、清新明快；在规划上，以板式住宅为主；在园林上，延续绿苑生态与人文性的原则，以主入口景观大道为轴，沿小区主路加强绿化种植，形成绿树成荫的沿路景观，住宅与绿地充分渗透。绿苑新城二组团于2010年2月16日开盘。二组团总建筑面积近6万平方米，容积率1.8，建筑密度18.38%，绿化面积55.5%，由六幢1218层纯板式小高层组成，主力户型为二房8592，部分三房130146。规划上以纯板式结构设计，低密度，舒适度高；运用点、线、面的结合与对比，强调现代建筑的轻、飘、薄与透。采用了大量的凸、低窗台、落地窗，甚至270度阳台让视野开阔，结合跃层露台，建筑天际线更富变化。,竞品分析绿苑新城,（三）户型配比,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,注：统计时间截止至2010.3.17,社区内部拥有4万平方米的三层商业街和12班幼儿园。二组团产品以毛坯交付，地下车位340个。,2010年2月16日推出二组团6幢，共计399套，起价7800元/，均价8300元/，开盘优惠200元/。截止3月16日，开盘至今一个月时间内，成交量达206套，销售率达52%，成交均价为8140元/，单周成交价格表现平稳，徘徊在8200元/左右。,（六）客群来源,（七）营销卖点,（八）操盘手访谈,竞品分析绿苑新城,项目除了吸引厦门本地客户之外，还有大量泉州、温州、龙岩的省内外客户，投资自住兼有。厦门本地客户中新厦门人占据了相当大的比例。,位临引桥第一站，2010年10月引桥开通，与岛内无缝对接；5.8公里海沧湾公园举步可达；45万山海悠享大社区；低密度、高绿化，纯板式、南北通透，舒适度高；市场稀缺85-92二房产品。,项目以“悠哉山海，真自在！”为行销主题，诉求“自在的厦门人”的生活方式，配以对交通、社区规模、产品高舒适度的宣传引导，树立绿苑新城为“自在厦门人”最宜居社区的形象。由此在一开盘即引起购房者的热烈追捧。,附：户型图,竞品分析绿苑新城,二房：88-90平,三房,楼中楼,三房,竞品分析海峡国际社区,（一）项目概况,（二）规划设计优势,项目分5期进行开发，1、2、3、4期将集中开发住宅产品，5期为项目商业部分。一期项目是由4栋精装豪宅、6栋高层公寓以及10套联排别墅组成，共约852户。一期主力户型面积从120多平米到280平方米。第一期MAUI果岭，由美国迪斯尼景观设计师易道景观大师阿兰强生精心打造，再现休闲与浪漫的夏威夷高尔夫风情。二期“夏威夷棕榈岛”推出“七星级产品原石滩公寓”，五星级海景公寓，二期产品第二大亮点就是二期70%左右的户型都能观海。,（三）户型配比,（四）产品标配,竞品分析海峡国际社区,注：统计时间截止至2010.3.16,以精装修交付，其中海景公寓装修标准2500-3000元/；水晶公寓3500元/；高层公寓2500元/；原石滩硬装的4000元/；带软装的5000-6000元/。1.2亿重金打造的亚洲六星级会所：由钢构架、玻璃幕墙、石材构成的8000平方的主体建筑为后现代乡村主义。海峡国际会所具有一流的SPA、六星级酒店（设总统套房）、超豪华视听中心与影音中心、国际水准咖啡吧、室外近800平米的大型游泳池、室内恒温泳池。此外，丹麦的顶级音响、意大利进口沙发、来自全球的CD和影片。,海景公寓,竞品分析海峡国际社区,水晶公寓,高层公寓,原石滩,(五）推盘节奏及售价走势描述,竞品分析海峡国际社区,2007年12月1日，海峡国际社区一期MAUI果岭盛大开盘，起价12000元/，其中水晶公寓均价为2万元/左右。2009年7月28日，海峡国际社区二期夏威夷棕榈岛正式开盘，推出的约1500套房源，原石滩公寓均价2.3万元/，五星级精装豪宅海景公寓均价1.6万元/。,（六）客群来源,（七）营销卖点,厦门本地较少，多为上海、北京、广州、香港、台湾、新加坡、印尼等省外、境外人士，以私营企业主、高层管理人员、开发商关系户居多。,推广语：世界级滨海度假社区力创“台海第一盘”“86万台海第一盘”，厦门岛内首个建筑面积近百万平方米的大型居住社区；携手名家，顶级产品；80%超高绿化率；多主题夏威夷风情园林；1.2亿重金打造亚洲顶级SPA会所，顶级会所为核心的社区品位。,（八）操盘手访谈,竞品分析海峡国际社区,项目定位为台海大盘，通过邀请国际设计大师澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司、香港贝尔高林、美国泛亚易道会所设计等名家进行合作，打造项目品牌形象，并通过大力度推广，使得台海大盘形象落地。产品方面采取高端完善配备，1.2亿打造会所、超高绿化率的园林，再次凸显高端产品形象。同时营造品质生活气息，采取线下圈层营销等方法使得项目销量一直居于全市前列。,1.2亿豪华会所,夏威夷滨海度假园林,十套样板房,13万幻雨魔法师,竞品分析海峡国际社区,附：户型图,一房：59平,一房：93平,二房：156平,二房：89平,三房：140平,五房：206平,竞品分析联发五缘湾1号,（一）项目概况,（二）规划设计优势,该项目重金邀请澳大利亚柏涛和香港贝尔高林进行总体规划和园林设计，共15栋16层纯板式小高层，2.0超低容积率，主力户型为150-180的板式四房。项目采用两梯两户设计。经典户型拥有厦门绝版的6米挑高空中庭院，创新可拓展大凸窗，更有38-76平方米的花园阳台，可赠送面积达11-23平。二期采用修饰“海韵”园林景观的表现手法，建筑直板式偏东规划布置，最大研展景观角度，与海岸线更靠近，楼栋间距更大，景观视野更加开阔。,注：统计时间截止至2010.3.16,（三）户型配比,一期：,二期：,注：统计时间截止至2010.3.16,竞品分析联发五缘湾1号,（四）产品标配,(五）推盘节奏及售价走势描述,竞品分析联发五缘湾1号,项目交房标准为毛坯房，二期每栋门厅都采用自动门，底层架空层增加休闲娱乐设施，未来将引入便利店、洗衣店等社区商业配套方便业主日常生活。社区配套无边际大泳池，同时配套规划了2栋二至三层的商业楼及一所9班幼儿园。作为建设部可再生能源建筑应用示范项目，项目采用高效隔热保温材料、景观风力发电、太阳能LED庭院灯、太阳光导照明、德国丝吉利亚五金配件、霍尼韦尔智能安全系统、法国艾迪士新风系统、芬兰通力电梯等高科技设备。配备景观性风力发电机、太阳能光伏发电系统，不仅是一道亮丽的风景线，还能利用风能、太阳能供给小区公共部分的用电，此外，太阳光导技术还能将自然光直接引入地下停车场。,联发五缘湾1号于2008年1月12日开盘，均价为14900元/，2009年11月21日联发五缘湾1号二期“熙岸”开盘，首批推出的房源是博海阁及望海阁两栋，共183套，均价约16000元/平。,（六）客群来源,项目以在厦的漳泉籍私企业主，部分厦