房地产基本知识培训教程(干货)

,房地产基本知识,概念篇,房地产基本知识,第一部分,土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产又称不动产或物业，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。,房地产概念,房地产,自然特征：位置的固定性使用的耐久性资源的有限性物业的差异性,房地产特征,经济特征：生产周期性资金密集性互相影响性易受政策限制性房地产的增殖性,房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上，呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地。,房地产概念,房产各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的建筑物或构筑物。地产明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。注：在我国，地产是指有限期的土地使用权居住用地70年工业用地50年教育、文化、科技、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地或其他用地50年,房地产概念,房产、地产两者间的关系,房地产业,以土地开发和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。,主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。,在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。,房地产概念,1.国有土地使用权的出让2.房地产的开发与再开发征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发3.房地产经营土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动4.房地产中介服务房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介5.物业管理房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境房地产的调控与管理建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控,房地产业包括,房地产概念,房地产业从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。,房地产概念,房地产业、建筑业的区别,从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。因为房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因为建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。,房地产市场,房地产概念,房地市场分类：按组成要素分类,土地使用市场国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让房产市场房产的转让、租赁、抵押等交易，包括房屋现货和期货的交易房地产资金市场通过银行等金融机构，用信贷、抵押信贷、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等房地产劳务市场物业管理、是内外装饰、维修、设计等5.房地产技术信息市场,房地产概念,房地市场分类：按房地产流通顺序分类,房地产一级市场又称土地一级市场（土地转让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场（如房地产开发商拿地）房地产一级市场是由国家垄断的房地产二级市场又称增量房地产市场，是指生产者或经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产或者经营者与消费者之间的交易行为（如新建商品房出售）房地产三级市场又称存量房地产市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换（如私房出售、出租）,二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。,房地产概念,房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,房地产交易,房地产概念,特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自然、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房。商品房大致分为以下几方面：从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等,房地产概念,商品房,期房开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已出现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于在内外装修和进行配套施工阶段的房屋。现房开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。,房地产概念,房地产概念,商品房的几种市场形式,尾房又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物。当商品房的销售量达到80%以后，进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产就是尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、楼层不佳等。烂尾房那些因开发商资金不足、盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停止积压的楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步呈现。,房地产概念,房地产概念,商品房的几种市场形式,二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手房”，第二次交易以上则为“二手房”。外销商品房由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港澳台）的企业，其他组织和个人。内销商品房由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,房地产概念,房地产概念,商品房的几种市场形式,工业用房独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。商业用房各类商店、门市部、饮食店、粮食店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋。公用设施用房自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公测、殡葬、消防等市政公用设施房屋。,房地产概念,房地产概念,商品房的几种市场形式,专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具专门用途的房屋。,房地产概念,住宅,住宅的分类,按建筑形式：低层、多层、小高层、高层、超高层按房屋形式：普通住宅、别墅、公寓、花园洋房按产品性质：商品住宅、非商品住宅按楼梯结构：砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢结构钢混剪刀墙结构、钢混结构-剪刀墙结构,住宅的种类：按建筑形式分类,房地产概念,低层住宅（1-3层）主要指（一户）独立式住宅、（两户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。一般意义上的别墅。多层住宅（1-6层）借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。小高层住宅（7-10层）建筑容积率高于多层，节约土地，开发投资成本较多层比低。高层住宅（11-30层）使用率高，眺望性好，由于建筑难度增加所以建筑成本也相对增加，对消费者而言增加了公摊面积的费用。超高层（30层以上）地面价相对比较低，但因建筑难度大房价缺不低。对城市规划中协调性不好，所以许多国家不提倡多见超高层住宅。,住宅的种类：高层住宅分类,房地产概念,单元式高层住宅多个住宅单元组成，每单元设有楼梯、电梯的高层住宅塔式高层住宅共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅通廊式高层住宅共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅,住宅的种类：按房屋形式分类,房地产概念,普通住宅泛指多层、高层等普通式住宅形式，为城市普通大众提供的房屋居住形式。公寓多为高层，对配套附属设施以及物业服务品质有较高的要求（通常所说的酒店式公寓）。跃层占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其辅助空间可分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。复式每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高大大低于跃层（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层共起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层共休息和储藏用。,住宅的种类：别墅及其分类,房地产概念,房地产概念,普遍认识中，别墅是居住之外用来享受生活的居所，除基本功能外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。多建于城郊或风景区。按建筑形式和居住特点分为：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅,住宅的种类：别墅及其分类,房地产概念,房地产概念,独栋别墅独门独院，私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后多属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地和院落。市场价格高，是别墅建筑的终极形式。双拼别墅独栋别墅与联排别墅的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。联排别墅有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排两至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立每户，是经济型别墅。叠鬓别墅介于别墅与公寓之间，由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般四至七层，由每个单元两至三层的别墅户型上下叠加而成。开间与联排别墅比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,住宅的种类：花园洋房,房地产概念,源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。六层以下板式建筑，以三四层居多，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。属于低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式。定位客户群为中产阶级，拥有一定的文化品位。,住宅的种类：花园洋房与别墅的区别,房地产概念,别墅，住宅的最高形式，超低密度，建筑面积大，占用土地资源最多，主要特点是有天有地、独门独户、有自己家里的停车位、有花园，有的还有地下室，对彼此的干扰最少，而自主的居住选择最大，一般不会超过四层，并会有一定程度的社交功能，以服务主人的最大舒适和心里满足为主要标准。洋房，档次高的普通住宅，楼层较低，车位与房子的关系不是很紧密，邻里之间还有一些干扰，楼上楼下，左邻右舍，每户的面积比较大，一般为三居室以上，主次分区、动静分区、干湿分区比较明显，风格比较洋化。别墅和洋房都是在使用功能上以舒适为主，面积服务与功能，但是别墅的档次比洋房高很多。,根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金。对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，安保本微利的原则确定。,房地产概念,经济适用房,建筑规划篇,房地产基本知识,第二部分,凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地或者其他用地50年,建筑规划,土地使用年限,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。原通过行政拨款的土地使用权的土地使用者，见土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股、投资，按规定补交的土地出让价款。,建筑规划,土地出让金,是指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积（项目用地红线范围内的土地面积），不包括代征面积。,建筑规划,规划建设用地面积,是指建筑物首层的建筑面积。,建筑基底面积,前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间距系数遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。建筑的长高比遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑间距系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条件执行：1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表1规定的建筑规定系数；2.相邻塔式建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得小于1.2,建筑规划,日照间距,指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度，应符合下列规定：1.烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度2.楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米，不计入建筑高度3.当坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度4.文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构建物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构建物）、传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度,建筑规划,建筑高度,建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。,建筑规划,建筑面积,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分：1.套内房屋使用面积套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下计算：（1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和（2）套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积（3）不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积（4）内墙面装饰厚度计入使用面积2.套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,建筑规划,套内建筑面积,也称分摊面积，是指商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户可分摊的公共部分本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）；不应计入的公用建筑空间仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；不应分摊的共有建筑面积多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊；,建筑规划,共有建筑面积,即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和，其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、吊柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2米的部分不计入面积。,建筑规划,使用面积,使用率使用率=套内使用面积/总建筑面积使用面积使用面积是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额使用率使用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有建筑面积得房率得房率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,建筑规划,使用率、使用面积、使用率、得房率,建筑覆盖率（建筑密度）建筑用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。即：基底面积/用地面积X100%=建筑覆盖率（建筑密度）容积率在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。即：总建筑面积/总用地面积=容积率,建筑规划,建筑覆盖率（建筑密度）、容积率,绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地绿地率在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）绿化率在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）,建筑规划,绿地面积、绿地率、绿化率,是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上（不含2.2米）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,建筑规划,房屋层数,自然层一般指层高在2.28米以上的标准层次及在2.7米以上的住宅。技术层指建筑物的自然层内，作用水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。附属层（夹层）指介于自然层之间的夹层。标准层平面布置相同的住宅楼层。中间层底层和最高住户入口之间的中间楼层。,建筑规划,房屋层数几种形式,地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2米以下的半地下室），房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7米，面积不足底层的1/2的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。,建筑规划,房屋层数几种形式,层高住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”,建筑规划,层高、净高,进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间；住宅的开间在住宅的设计上有严格的规定，根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.6米、3.9米、4.2米。,建筑规划,进深、开间,户型比各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计商，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。面积误差比面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）X100%/合同约定面积。,建筑规划,户型比、面积误差,工程术语篇,房地产基本知识,第三部分,钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土材料建造的。钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑膜、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或梁用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖混结构、窑洞等；,工程术语,建筑结构,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这是，现浇楼面也作为梁共同工作，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。,工程术语,框架结构住宅,结构主要材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等得混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。,工程术语,钢混结构住宅,一般是指砖砌体用做内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上得荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上得水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是由根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中得梁有门窗过梁、圈梁、雨篷梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其他都是通过计算设计的。圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，不是承重梁，当圈梁作用过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其他部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当做承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。,工程术语,砖混结构住宅,也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。剪结构的受力特点是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则又内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平外力，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。,工程术语,框架-剪力墙结构住宅,配套设施与住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行横道的楼房。露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于他面积一般均较大，上边有没有屋顶，所以称作露台。外飘窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等得统称。,工程术语,建筑结构,是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法,工程术语,中水处理,房屋产权篇,房地产基本知识,第四部分,房屋的使用权对房屋拥有的享有权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。房屋的所有权房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：1、依法新建的房屋2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋4、继承或受遗赠的房屋；,房屋产权,房屋的各种权项,租赁权房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。确权依照法律、法规的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用的隶属关系和他项权利。,房屋产权,房屋的各种权项,典权房屋所有权拥有者有将其典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为承典人与出典人（房屋所有人）要定典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人该典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并可以典权作为抵押权的标的物；典契房地产典当契约，是指由出典人与承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务,房屋产权,房屋的各种权项,房屋产权房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权置换居民之间自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。,房屋产权,房屋的各种权项,共有房产是指两个或两个以上的人，对同一项房产共同享有所有权。共同共有房产是指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额享有平等的所有权。,房屋产权,房屋的各种权项,销售术语篇,房地产基本知识,第五部分,房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，有房产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规定对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。,销售术语,房屋的产权面积、预测面积、实测面积,商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积。即为购房者购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。,销售术语,商品房销售面积、实销面积、预售面积,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价数增减楼层、朝向差价后而得出。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价；高层物业，以最底层的销售作为起步价。预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价，均价一般不是销售价。,销售术语,基价、起价、预售价、均价,近年来，许多房地产发展商在尚未获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展通行的“低开高走”的销售原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多得赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在做好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以万计的“便宜”。当然，这种便宜与风险并存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害；,销售术语,内部认购,定金当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上得担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债券得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起，定金的数额有当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍退还定金,销售术语,定金、订金,订金根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。可返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金应按预订协议预订的办法处理，但属于下列情况，