泉州市住建局关于规范提升物业管理专项活动实施方案.doc

泉州市住房和城乡建设局关于规范提升物业管理专项活动实施方案泉建综201112号 各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产行政主管部门，市物业管理协会： 为贯彻泉州市“城市建设管理年”活动,提升物业管理服务水平，根据国务院物业管理条例、福建省物业管理条例、福建省住房和城乡建设厅关于开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动的通知（闽建房20112号）、泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见(试行)（泉政文2009197号）等，制定本实施方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以改善居住环境为出发点，以提升物业管理活动为中心，以提高服务质量和服务水平为重点，完善管理制度，规范市场行为，增强业主参与意识，逐步建立以基层管理为重心的物业管理新体制。二、目标任务通过开展规范提升物业管理专项活动，加大行业监管力度，规范物业企业行为，增强业主服务消费意识，在全面规范达标的基础上，重点培育一批品牌企业，树立一批示范小区，逐步提高物业管理覆盖率和业委会成立比例，全行业的物业服务品质普遍得到提升，全社会理解、认同、支持物业服务行业的氛围逐步形成，推动我市物业服务行业持续健康发展，促进和谐社区建设。三、工作步骤（一）动员部署阶段（2011年2月12日至3月31日）市住房和城乡建设局制订规范提升物业管理专项活动实施方案，召开动员大会，部署安排专项活动，指导、督促、检查专项活动的开展。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要做好以下工作：1、组织召开有关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，分析辖区内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展的方向、规范物业服务管理的措施。2、组织对辖区内物业管理情况进行全面调查摸底。3、编制项目清单。填报提升物业管理水平项目清单、创建2011年度物业管理示范项目清单和老旧小区整治试点项目清单（格式详见附件3、4、5），于4月15日前报送市住房和城乡建设局开发科。4、制订工作方案，做好部署安排。结合实际制定具体工作方案并做好工作部署，工作方案需具体可行，对工作任务进行细化，每一项工作要有明确的责任分工、详细的时间安排，方案于4月15日前报送市住房和城乡建设局开发科。（二）组织实施阶段（2011年3月下旬至11月30日）1、加大行业监管力度（1）严把物业企业资质关。各级房地产主管部门严格市场准入机制，严格审核物业服务企业资质申报材料，按物业服务企业资质管理办法配足专业技术人员并办理社保，把好资质审批关。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要开展物业企业资质检查，管理人员、物业保安、水电技术人员、消控室值班操作人员、电梯维保人员等按要求配备到位并持证上岗；指导、督促外来企业全部进行资质备案；加大对无资质经营企业的查处力度。（2）加强物业管理信息化系统建设。市住房和城乡建设局负责建立泉州市物业企业资质审批系统和物业企业信用档案，出台物业企业信用档案实施操作规程，实行动态管理。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要建立检查考核制度，收集、记录相关信息，将检查结果及时反馈给市住房和城乡建设局。（3）规范前期物业管理招投标。市住房和城乡建设局制订相关规定，规范物业招投标程序,调整充实物业管理招投标专家库；各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门做好物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公开、公正、公平。（4）出台一系列规范性文件。市、县（市、区）房地产主管部门要对辖区物业管理情况进行全面调查研究，出台包括物业服务标准、专项维修资金管理、物业招投标、物业企业信用档案、业委会成立和运作规程、物业承接查验、退出管理和移交程序等一系列规范性文件，强化行业规范管理。（5）加强专项维修资金管理。市住房和城乡建设局及各县(市)、洛江区、泉港区房地产主管部门要指定专门机构并配备专职工作人员，建立专项维修资金管理系统，实行分户管理，做好交存、使用和管理工作；指导业委会做好专项维修资金补建和续建工作；指导有条件的小区逐步建立小额维修资金制度，做好公共设施设备的日常维护。（6）抓好物业服务项目备案。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门应指导、督促物业服务企业自物业交接后30日内，持物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、移交资料清单、查验记录、交接记录等文件办理备案手续，指导、督促物业企业在物业管理小区的显眼位置公布物业服务内容和服务标准。（7）落实项目经理备案考核制度。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门会同街道办事处(乡镇政府)、社区居委会(村委会)，按照泉州市物业管理项目经理工作考核规定，结合日常监督检查及业主反映情况，抓好物业管理项目经理的备案和考核工作，强化物业项目管理，从源头上规范物业服务行为。辖区物业服务项目经理100%备案、考核。（8）做好老旧小区整治试点工作。各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要在当地政府的领导下，会同街道办事处(乡镇政府)、社区居委会(村委会)等单位，选择1-2个建成10年以上无物业管理的老旧小区(不包括城市规划五年内需拆迁改造的住宅小区)作为试点进行整治。要认真制订工作计划，积极筹措资金，扎实开展工作，及时总结经验。 2、提升物业企业服务水平（1）制订并组织实施物业企业整改提升方案。各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要督促物业服务企业在自查的基础上制订方案，落实到每一个物业服务项目，物业企业整改提升方案于4月15日前报项目所在地县(市、区) 、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门备案；组织物业服务企业认真实施整改提升方案，贯彻执行福建省城市住宅小区物业服务规范，做到秩序维护、清洁卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，并切实履行物业服务合同，按照泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表（详见泉价2009110号文件）进行自查、整改、提升，做到质价相符。（2）加强物业小区日常巡查整治。各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门牵头组织物业管理专家、街道办事处（乡镇政府）、社区居委会（村委会）、人大代表、政协委员、业委会、业主代表等相关人员对辖区所有物业管理小区进行检查。对物业服务质量差、业主反映强烈的住宅小区进行重点检查。于6月前、9月前至少各集中开展一次，每个物业管理小区每年至少检查2次，并做好检查记录。日常巡查中，根据物业服务项目目前的收费标准，确定服务等级，按照泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表，结合物业管理方案（招投标方案），从综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、共用部位、共用设施设备等方面对服务标准进行检查，检查物业企业是否做到质价相符。对发现的问题要及时督促整改，对违法违规行为进行认真查处。整改过程要落实责任单位，立即解决;短期内难以解决的，要提出整改方案，明确整改步骤，落实整改措施。（3）开展住宅小区物业服务达标考核和物业服务企业考核。市住房和城乡建设局将制定泉州市物业服务企业考核暂行规定。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门于9月前按照福建省城市住宅小区物业服务规范的标准对辖区住宅小区物业服务达标进行考核，按照泉州市物业服务企业考核暂行办法对有服务项目的物业企业进行考核。市住房和城乡建设局于10月前对各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门开展考核工作情况进行检查，对物业企业规范服务情况进行抽查。（4）规范物业服务收费行为。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要会同同级物价主管部门对辖区内所有的物业小区物业服务收费行为进行全面检查，严查巧立名目乱收费和收费标准不公示等违法违规行为，督促物业企业将共用部位、共用设施设备经营收入中属于业主所得收益的部分移交给业委会。市住房和城乡建设局将会同市物价局重新核定物业服务费指导价，并对物业小区物业服务收费行为进行抽查。（5）创建物业管理示范住宅小区。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要指导、帮助物业服务企业创建物业管理示范住宅小区，发挥示范引导作用。鲤城区、丰泽区、晋江市、石狮市、南安市、惠安县各创建2个市级以上物业管理示范住宅小区，其他县(区)、泉州开发区各创建1个市级以上物业管理示范住宅小区。市住房和城乡建设局组织实施市级物业管理示范项目考评和复查。（6）培育品牌企业。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要指导、帮助符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质；鼓励和扶持规范化的物业企业通过企业整合、品牌重组等方式，帮助企业做强做大；重点培育一批信誉好、市场竟争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌物业企业。（7）加大处罚清理力度。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要加大处罚清理力度，对服务品质差、达不到法定资质要求和管理品质差、损害侵吞业主利益的企业，责令企业限期整改，整改不到位的，年度检查定为不合格，依照物业服务企业资质管理办法，提交审批机构给予降低或注销企业资质，并且不能参加招投标和新接物业项目备案。对物业管理用房配置不到位和挪用物业管理用房的行为进行严格查处。（8）加强培训工作。市住房和城乡建设局负责制订物业管理经理、管理员资格和继续教育的培训方案，各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门负责制订街道（乡镇）、社区（村）工作人员和业委会成员的培训方案，委托相关机构进行培训，提高从业人员素质，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。（9）发挥市物业管理协会桥梁纽带作用。市物业管理协会要制定行业自律，引导企业诚信经营；加强制约行业发展重大问题研究；开展形式多样的宣传活动；联合媒体宣传先进物业服务企业、优秀物业管理示范项目；积极组织物业管理服务经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市的先进物业管理模式、先进理念，推广运用；指导物业企业创建物业管理示范项目。3、增强业主服务消费意识和参与意识（1）加强物业管理政策法规宣传。市、县（市、区）房地产主管部门、各物业服务企业要采取各种形式，大力宣传物业管理相关政策、法规，加强物业管理的正面舆论宣传，让业主树立物业管理的服务消费观念，自觉遵守物业管理法规和业主规约。（2）指导物业企业解决收费难问题。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要指导物业企业全方位、多角度解决收费难问题，一是物业企业服务承诺要做到位；二是物业服务人员耐心与业主沟通，了解业主不缴纳的原因及要求，在职责范围内及时解决业主反映的问题，做足工作后发函催收；三是物业企业加强与社区居委会、业委会的沟通、协调，做好业主的工作；四是依法依规催讨物业欠费，对恶意欠费拒不缴纳的业主通过人民法院诉讼解决。（3）推进业主大会成立和规范运作。市住房和城乡建设局负责研究制订业主大会及业主委员会服务手册(示范文本)，建立业主决定共同事项决策平台，对业委会选举、专项维修资金使用、选聘物业服务企业等试行网络投票表决。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门做好以下工作：牵头制订业委会成立三年规划和年度计划；加强对辖区内业主委员会成立运行的指导和监督，协同街道办事处(乡镇政府)、社区居委会（村委会）组建住宅小区业主委员会或召开业主大会，2011年符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到40%以上，并逐年提高；督促建设单位履行业委会成立工作中的职责，对符合成立业委会条件而未在规定期限内提出书面报告和相关资料的，根据福建省物业管理条例第五十七条规定，责令建设单位限期改正，拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款；加强与街道办事处（乡镇政府）、社区居委会（村委会）的工作交流、沟通，对辖区业委会工作进行检查指导，明确业委会职责，建立健全规章制度，实现规范化管理。规范提升物业管理专项活动的年度工作目标、工作任务分解及时间安排详见附件1、2。（三）检查验收阶段（2011年12月1日至12月31日）市住房和城乡建设局对各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门工作开展情况进行检查验收。四、工作要求（一）加强组织领导。为落实工作任务，市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门都要成立规范提升物业管理专项活动领导小组，加强组织、领导、协调、督促。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门要增强做好这项工作的紧迫感和责任感，在当地政府的领导下，健全物业管理机构、充实人员，切实采取有效措施提高工作效果。(二)把握工作原则。按照物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范与重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的原则，以点带面，提高住宅小区物业管理整体水平（三）强化监督检查。各县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产行政主管部门每月月底前向市住房和城乡建设局报告工作进展情况（需体现具体的数据）和下个月的工作安排，推动工作落实；要及时认真总结专项活动中的具体做法、取得的成绩和经验、典型案例、存在的问题等，以简报、信息稿的形式报送市住房和城乡建设局。市住房和城乡建设局将定期或不定期组织县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产行政主管部门，对工作开展情况进行分析、点评。（四）健全长效机制。物业管理涉及面广，各县（市、区）房地产主管部门要强化协调统筹力度，加强协调配合，联合相关职能部门齐抓共管，强化联动，形成合力；同时，要进一步完善相关制度，形成有利于行业发展的长效机制。 附件：1、规范提升物业管理专项活动2011年度工作目标2、规范提升物业管理专项活动任务分解及时间安排表3、2011年提升物业管理水平项目汇总表4、2011年创建物业管理示范项目汇总表5、2011年老旧小区整治试点项目汇总表 二一一年三月二十二日抄送：省住房和城乡建设厅附件1 泉州市住房和城乡建设局2011年度规范提升物业管理专项活动工作目标序号项 目年 度 工 作 目 标 责任单位1开展企业资质检查对辖区物业企业全面开展资质检查，通过整改，合格率达100%市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门2加强物业管理信息化系统建设建立泉州市物业企业资质审批系统，建立物业企业信用档案市住建局3规范前期物业管理招投标调整充实物业管理招投标专家库市住建局当年预售的项目应100%实行前期物业招投标县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门4加强专项维修资金管理指定专门机构并配备专职工作人员，建立专项维修资金管理系统，实行分户管理市住建局，各县（市）、洛江区、泉港区房地产主管部门5抓好物业服务项目备案辖区有资质企业物业服务项目100%备案县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门6落实项目经理考核制度辖区有资质企业物业项目经理100%备案、考核县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门7老旧小区整治试点各县（市、区）各选择1-2个老旧小区开展试点县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门8物业小区规范达标辖区物业管理住宅小区100%达到福建省城市住宅小区物业服务规范标准县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门9物业管理用房配备新项目100%配足物业管理用房市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门10创建物业管理示范住宅小区创建1个国家级、6个省级、12个市级物业管理示范住宅小区市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门11提高住宅小区物业管理覆盖率中心城区达80%以上，全市达65%以上县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门12加强人员培训举办2期管理人员上岗证培训班、1期物业管理师考前培训班、1期小区创优培训班、3期物业人员实务培训班市住建局、市物业管理协会举办1-2期街道（乡镇）、社区（村）工作人员培训班，1-2期业委会人员培训班县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门13推进业主大会成立和规范运作制订业主大会及业主委员会服务手册(示范文本)市住建局建立业主决定共同事项决策平台，对业委会选举、选聘物业服务企业等试行网络投票表决市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到40%以上县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门14加快建立街道（乡镇）物业管理联系会议制度指导、协助街道、有物业管理小区的乡镇100%建立物业管理联系会议制度县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门15加强宣传与报刊、电视台、广播电台等媒体联系，开设物业管理专栏，提高业主服务消费意识和参与物业管理意识市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门，市物业管理协会附件2 规范提升物业管理专项活动任务分解及时间安排表项目及工作要求时间安排责任单位1、严把物业服务企业资质关严格市场准入机制，严格审核物业服务企业资质申报材料，把好资质审批关长效管理市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门开展物业企业资质检查2011年4月10月指导、督促外来企业进行资质备案2011年4月6月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门加大对无资质经营企业的查处力度2011年4月7月2、加强物业管理信息化系统建设建立物业企业资质审批系统2011年4月6月市住建局建立物业企业信用档案2011年5月9月建立检查考核制度，收集、记录相关信息，将检查结果及时反馈给市住建局长效管理县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门3、规范前期物业管理招投标制订相关规定，规范物业招投标程序2011年6月7月市住建局调整充实物业管理招投标专家库2011年4月6月做好物业招投标活动的指导和监督工作长效管理县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门4、出台一系列规范性文件出台包括物业服务标准、专项维修资金管理、物业招投标、物业企业信用档案、业委会成立和运作规程、物业承接查验、退出管理和移交程序等一系列规范性文件2011年4月11月市、县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门5、加强专项维修资金管理建立专项维修资金管理系统，实行分户管理2011年4月10月市、县(市)、洛江区、泉港区房地产主管部门指导有条件的小区逐步建立小额维修资金制度2011年5月10月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门6、抓好物业服务项目备案指导、督促物业服务企业办理备案手续，并在物业管理小区的显眼位置公布物业服务内容和服务标准2011年4月9月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门7、落实项目经理考核制度会同街道办事处(乡镇政府)、社区居委会(村委会)，按照泉州市物业管理项目经理工作考核规定，抓好物业管理项目经理的备案和考核工作2011年4月9月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门8、做好老旧小区整治试点工作认真制订工作计划，积极筹措资金，扎实开展工作，及时总结经验。2011年4月11月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门9、制订并组织实施物业企业整改提升方案督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，落实到每一个物业服务项目2011年4月15日前县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门督促物业服务企业切实履行物业服务合同，做到秩序维护、清洁卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标。2011年4月8月10、按照质价相符的要求对物业小区进行巡查整治根据物业服务项目目前的收费标准，确定服务等级，按照泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表，对服务标准进行检查，检查物业企业是否做到质价相符2011年6月前、9月前至少各开展一次县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门11、开展住宅小区物业服务达标考核和物业服务企业考核制定泉州市物业服务企业考核暂行规定2011年3月市住建局按照福建省城市住宅小区物业服务规范的标准对辖区住宅小区物业服务达标进行考核2011年9月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门按照泉州市物业服务企业考核暂行办法对有服务项目的物业企业进行考核2011年9月对主管部门开展考核工作情况进行检查，对物业企业规范服务情况进行抽查2011年10月市住建局12、规范物业服务收费行为会同物价主管部门对辖区内所有的物业小区物业服务收费行为进行全面检查2011年4月9月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门会同市物价局重新核定物业服务费指导价2011年4月6月市住建局会同市物价局对小区物业服务收费行为进行抽查2011年9月10月13、创建物业管理示范住宅小区指导、帮助物业企业创建物业管理示范住宅小区2011年4月5月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门组织实施市级物业管理示范项目考评和复查2011年6月7月市住建局14、培育品牌企业指导、帮助符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质2011年3月11月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门重点培育一批信誉好、市场竟争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌物业企业长效管理15、加大处罚清理力度加大对服务品质差、达不到法定资质要求和管理品质差、损害侵吞业主利益的企业的处罚清理力度长效管理县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门对物业管理用房配置不到位和挪用物业管理用房的行为进行严格查处2011年5月9月16、加强培训工作制订物业管理经理、管理员资格和继续教育的培训方案，委托相关机构进行培训2011年4月10月市住建局制订街道（乡镇）、社区（村）工作人员培训方案，开展培训工作2011年4月10月县(市、区)、泉州开发区、泉州台商投资区房地产主管部门17、发挥市物业管理协会桥梁纽带作用制定行业自律，引导企业诚信经营长效管理市物业管理协会加强制约行业发展重大问题研究