天安伟业——唐山渤海新世界商业策划报告.ppt

,2010/01,谨呈,唐山渤海新世界商业策划报告,唐山宝升昌房地产开发有限公司,一.宏观经济,二.项目概况,三.唐山商业,五.商业规划,目录,七.营销策划,八.经济测算,四.竞争对手,六.商业定位,宏观经济,一,唐山：隶属河北省，位于环渤海湾的中心地带东临秦皇岛市南靠渤海西与北京、天津毗邻北依燕山唐山市辖12区(6市区-路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南和6开发区-高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区），2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）,唐山市,城市区位,唐山与北京和天津呈“金三角”分布，扼守京津冀的东大门唐山与北京和天津之间有便捷的高速公路连接北京定位成全国金融中心之后，对其周边城市发展起到了积极的带动作用,京津冀一体化促进了区域内各主要城市的协同发展区域共同发展的效应开始显现,城市高速,唐山市土地面积占全国总面积的0.14%（即13472平方公里），居民常住人口729.41万人（约占全国总人口的0.55%）2008年度唐山市实现GDP3561亿元(全国排第二十位),占全国当年GDP总量的1.17%；从发展速度看，2008年唐山市GDP增长率为13.1%。此外，当年财政收入总额为405.82亿元，占全国的0.66%,人口,面积,占全国比重,729万,1.35万平方公里,社会消费品零售总额占全国,国民生产总值占全国,财政收入占全国,唐山市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.2%,绝对值,资料来源：唐山/中国统计公报,唐山市概况,资料来源：唐山统计公报,唐山市2008年总人口达729.41万，比2007年增长4.75万人根据统计，唐山市区的流动人口在2005年达到10.5万人，预计2020年将达到24-30万人，是2002年的4倍,人口分析,唐山市2008年GDP达到3561亿元，人均GDP达48190元增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）,近五年人均GDP平均增速为13.9%,资料来源：唐山统计公报,GDP/人均GDP对比分析,唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%,资料来源：唐山统计公报,固定资产投资分析,2008年唐山的社会消费品零售总额达809.76亿元，与天津相比差距很大（天津市2008年达2000.34亿元）唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速,资料来源：唐山统计公报,社会消费品零售总额分析,2008年唐山城市居民人均可支配收入达16382元，人均消费性支出达12026元，呈现出较快的增长势头，分别增长15.1%和9.9%,资料来源：唐山统计公报,可支配收入与消费性支出分析,曹妃甸位于唐山南部的唐海县，与唐山市区距离约70公里曹妃甸港区自然条件好，发展码头货运等海洋运输业能力强随着首钢的迁入，区域发展为以大码头、大钢铁、大化工、大电能等“四大”主导产业为核心，相关工业组成布局，三次产业协调发展曹妃甸同时也是国家首批发展循环经济的试点产业园区之一，区域内资源的循环利用，令整个区域朝向生态、自然的方向发展区域内还规划有居住、商业等配套设施，渤海国际会议中心也即将落成，曹妃甸区域将形成产业、居住、消费于一体的环渤海区域的新型市镇,曹妃甸与市区距离远，区域将形成自主循环新市镇，曹妃甸的发展将进一步推动整体城市经济的发展，增强唐山在全国的经济地位,本项目,70KM,产业发展,城市地位,经济发展,城市人口,京津冀东大门，资源城市；随着京津冀一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显；,GDP总量历年保持河北省的20左右；,人口规模大，常住人口占绝对比例，流动人口约10万左右；,城市发展潜力大；本地化特色强；,产业发展,工业化城市，第二产业发达；,小结,项目概况,二,项目位置本项目位于新华西道与渤海南北街交界处城市交通便利，连通城市各处,唐山西环城高速,唐山火车站,唐津高速,市中心,唐山南站（老火车站）,唐山百货,唐山市政府,位于市中心旁，地理位置优越,项目位置,围绕项目周边横向有新华西道，小博士街，渤海东西街；纵向有友谊路，渤海南北街，大里路本项目周边交通路网四通八达，城市各区域车辆方便到达本项目,小博士街,国防道,西山道,新华西道,友谊路,大里路,渤海东西街,渤海南北街,道路系统,公交系统,学院路,项目位于友谊路与新华西道交界：现状：商业配套设施缺乏，缺少购物氛围未来：需要一个时尚、新潮、流行、全面的购物场所来改善整体购物环境,小博士街,N,国防道,西山道,新华西道,友谊路,大里路,渤海东西街,渤海南北街,信息大厦,友谊中学,行利商场,百货大楼华侨超市,金富豪酒店,渤海旅馆,京城肥牛,美华海鲜楼,协和医院,住宅,住宅,友谊医院,唐山医院,开滦大酒店,周边物业,爱购生活购物中心,新华1号,尚座商业街,凤凰园烤鸭店,唐山商业,三,北新道商圈,远洋城商圈,新华道商圈,本项目,新天地商圈,建设北路北口商圈,唐山主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈2.北新道商圈3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈5.建设北路北口商圈,唐山新华道商圈形成时间较久，地位稳固商业物业形态均以百货店为主，业态较为单一，市场竞争激烈,商圈分析,商圈分布,2000年以前,2000年以前，新华道商圈受到唐山百货大楼的影响，其供应量一直占据首位，而当时北新道商圈作为其衍生商圈，也保持较高的供应量,2001-2003,唐山百货的垄断性在此阶段表现最为明显，新华道商圈几乎成为唯一的消费集中区,2004,远洋城购物中心开业催生了新型商圈的形成，使远洋城商圈的供应突飞猛进，一定程度上打破了唐百的垄断地位,2005,由于政策和土地供应受限制，新华道商圈无新增供应，其他商圈保持正常供应,2006,三利百货的开业令新华道市级商圈的供应又开始活跃,唐山市各商圈供应规模趋势（2000-2007年）,新增供应空白期,唐山市商业市场发展逐渐朝向西、向北延伸,2007,北新道商圈的凤凰购物广场和大润发超市的供应成为当年最主要的新增供应,总规模：67.8万平米,商圈分析,商圈发展历程,商圈分析,代表性商业,现有商业体量一览表,区域商业供应,现有商业设施,社区配套商业一览表,区域商业供应,社区配套商业,区域内现有商业供应总量已为80万平方米左右随着准确商业定位的场所入市，区域内百货、购物中心、城市综合体类商业辐射范围也扩大到整个区域，乃至周边社区配套商业所占比例仍维持在较高水平，原因在于区域内各住宅项目均配合开发了大小不等的商业配套来提升住宅品质、满足自身需要区域内餐饮设施多数体量不大，体量大的分布也较为分散；休闲娱乐业态出现相对供应不足,区域商业供应,数据解读,数据解读：即使项目规划：中大型生活超市开业后，区域内超市营业面积还到10万平方米，远远不能完全满足唐山城市居民的日常生活用品消费需求在建商业中有多达42万平方米左右的商业未确定规划方向，其中大部分商业入市时间接近，未来存在规划趋同、招商竞争风险,区域商业供应,未来大体量商业供应,整体规模大，集中开发、扎堆入市2008年前后，唐山城区新增商业面积将达45万余万平米，商业供应总量将超过125万平米。新增商业面积中接近一半的商业在2006-2008年集中入市商业分布相对稳定、两大组团成为亮点未来商业布局将形成以建设路为纵轴的北、南两大商业组团，以及路南区商业组团。再加上现有的路北区商业组团，意味着存在两大商业聚合点的局面部分商业定位雷同，存在招商及经营竞争风险有大量待规划商业面积在寻求有限的商业切入点，城区内肉搏式商业竞争在所难免,未来商业聚合示意图,区域商业供应,商业供应特点,整体环境方面：区域规模大，开发潜力足交通条件优越，随时沟通及连接京、津城等各重点区位人口收入及消费水平佳消费需求方面：消费需求及消费潜力巨大对居民、休闲消费、服务性消费、健康投资消费需求较高年轻消费群体的相关服务及消费需求旺盛商业供应方面：区域内产业与民生相结合，商业及其他公共设施日臻完善商业规划各自为政，集中开发，扎堆入市，未来竞争不可避免现有商业定位重复，时尚、青春、休闲娱乐商业相对不足区域在建商业规划雷同，缺乏主题和市场细分,区域商业供应,市场研究结论,百货类扣点率百货类商铺租金,百货类经营模式:联营扣点+租金，其中珠宝类、化妆品、服装和儿童用品扣点率较高，平均在20%左右；每层租金按照店铺位置和经营种类有所区别,百货类商铺租金,商业租赁标准,超市类扣点率及租金大润发超市,超市类底商经营模式部分为联营扣点+租金，其中租金在8-17元/平方米天左右保龙仓超市租金比一般超市租金偏低，一般大型超市租金平均在1.2元/平方米天左右,保龙仓超市租金0.8元/平方米天,商业租赁标准,销售类商业价格汇总,销售类商业,价格汇总,项目名称：东方银座地理位置：路北区人大北街5号开发商名称：唐山宏成房地产开发有限公司销售均价：17000元/平米销售方式：一次性付款/按揭贷款店铺面积：平均约120平米店铺套数：10余套销售活动：无入住时间：2009年底,销售类商业,典型项目分析,项目名称：金色家园地理位置：路北区北新西道与友谊路交汇处开发商名称：昌隆房地产开发有限公司销售报价：12000元/平米销售方式：二手房转让店铺面积：平均约370平米（共三层）店铺套数：20套左右，目前2套挂牌转让销售状况：已售完入住时间：2006年9月,销售类商业,典型项目分析,项目名称：荷花上院地理位置：路南区文化南北街与南新东道交叉口开发商名称：唐山国润房地产开发有限公司销售均价：14500元/平米销售方式：一次性付款/按揭贷款店铺面积：80-90平米（共两层）/100平米左右（共三层）店铺套数：约40套销售活动：若一次性付款，可优惠约500元/平米入住时间：2009年底写字楼均价：6500元/平米,销售类商业,典型项目分析,项目名称：金洋旺座地理位置：路北区西山道43号南海加油站西200米开发商名称：金洋恒泰房地产开发有限公司销售均价：17000-18000元/平米销售方式：一次性付款/按揭贷款店铺面积：150-330平米（共两层）店铺套数：15套，共4000平米销售活动：若一次性付款，最低可16300元/平米入住时间：2009年3月,销售类商业,典型项目分析,项目名称：尚座商业街地理位置：路北区新华西道27号开发商名称：唐山新绿洲房地产开发有限公司销售均价：新盘时约10000元/平方米，07年有二手铺成交案例20000元/平米(内商铺)销售方式：二手房转让租金标准：约6.5元/天/平米店铺面积：10-200平米商业面积：27000平米，约480个店铺销售状况：开盘时几日内售罄，目前没有在转让的店铺入住时间：2007年,销售类商业,典型项目分析,项目名称：玫瑰商城地理位置：路北区北新道与卫国路交叉口开发商名称：唐山凤辉房地产开发有限公司销售均价：18000元/平米销售方式：一次性付款/按揭贷款店铺面积：10平米左右，但可打通形成大店铺（地下一层，地上两层）商城面积：26000平米销售活动：无开业时间：2009年5月1日,销售类商业,典型项目分析,项目名称：绿锦园地理位置：路北区龙泽路朝阳道与裕华道之间开发商名称：唐山宏达房地产开发有限公司销售均价：15000元/平米销售方式：二手房转让店铺面积：约200平米店铺套数：40多套，约5400平米销售状况：已售完入住时间：2007年9月,销售类商业,典型项目分析,项目名称：丽景新城地理位置：路北区建华西道开发商名称：唐山兴盛房地产开发有限公司销售报价：15000元/平米（开盘销售时均价13000元/平米）销售方式：二手房转让店铺面积：180-360平米（共两层）店铺套数：10套左右销售活动：开盘（2006年）销售时，若一次性付款优惠价为11500元/平米销售状况：已售完入住时间：2008年6月,销售类商业,典型项目分析,项目名称：欢乐谷地理位置：路北区八方购物广场斜对面开发商名称：唐山凤辉房地产开有限发公司销售均价：17000-18000元/平米销售方式：一次性付款/按揭贷款店铺面积：60-300平米商业面积：约26000平米销售活动：若一次性付款，可优惠大约400-500元/平米左右入住时间：2009年5月底,销售类商业,典型项目分析,各商圈销售类商业出售价格特征总结销售类商业多存在于远洋城和北新道商圈附近，其他商圈较少远洋城商圈处于新区，商业售价明显低于其他商圈，但成上升趋势北新道商圈商业售价较高，平均在20000元/平方米左右新华道商圈出售类商业较少，但售价具有明显优势，位于主干道的底商售价达20000元/平方米以上,销售类商业,特征总结,竞争对手,四,竞争对手概况,竞争对手概况-新街,新街步行街位于华岩路新街，属于唐山市核心商圈唐百商圈，是唐山市中心唯一一条步行街。主用经营中档商品，经营涵盖服装、鞋包、饰品等业态，同时配有美食广场以及休闲等设施,项目规模经营楼层,销售价格开盘时间投资回报率,商业经营业态总面积/分布数量/占比,承受租金能力,物业费用收取标准12.35元/月/,规模：总占地面积22万平方米，总投资18亿元，建筑面积43万平方米，路宽20米，街长500米。建筑形式：框架，主要建筑形式为地上两层，局部有三层和地下室铺位形式：一楼街铺；二楼商场内铺主次通道：步行街主街通道约20m，二层主通道约1.8米市场主入口：4个（其中南北主入口2个，东西次入口2个）,商业经营业态面积及占比:男装占比6.84%女装占比35.74%休闲占比18.83%美容占比4.16%皮具占比14.19%饰品占比15.69%童装占比1.42%运动占比3.13%商业经营业态数量及占比:男装占比4.36%女装占比45.41%休闲占比10.55%美容占比5.28%皮具占比14.45%饰品占比17.20%童装占比1.15%运动占比1.6%,各业态租金情况:一层外街A/B区60平米左右年租金大约2030万不等，C/D区生意较差100平米左右铺位年租金18万左右二层内街租金A区租金5。5万每年左右，B区5万左右每年，C区3.5万4万D区3万元左右,AB区回租5%CD区回租3%,竞争对手概况-新街,暂略,竞争对手租金-新街单铺1层,租金较高业态：服装/饰品/珠宝；租金较低业态为：箱包/鞋帽，最低为：餐饮甜品店；业态规划中可以考虑服装类品牌规划在F1外街【承受租金能力高】内街规划考虑饰品/珠宝,竞争对手数量-新街单铺1层,从客观分析可以看出，休闲运动品牌可以经营街铺，其次是女装/皮具；其他业态可以合理配搭,竞争对手面积-新街单铺1层,竞争对手租金-新街单铺2层,竞争对手-新街单铺2层,竞争对手-新街单铺2层,总占地面积二万平方米，总建筑面积26299平方米。位于唐山市中心北新道与卫国路交汇处,图片,图片,图片,项目位置,竞争对手概况欢乐谷,项目规模经营楼层,销售价格开盘时间投资回报率,商业经营业态总面积/分布数量/占比,承受租金能力,物业费用收取标准15元/月/,规模：26000平方米经营楼层:B1为饰品区F1为皮具区和服装区F2为孕童天地及女人街外街部分店铺为跃层式卖场,销售价格:18000元起投资回报率:8%,商业经营业态面积及占比饰品类占比：41.37%服装类占比30.44%儿童类占比18.55%其它类占比9.64%商业经营业态数量及占比饰品类占比：51.30%服装类占比29.97%儿童类占比14.70%其它类占比4.03%,可承受租金能力:婴童类9.86元服务类10.7元服装类9.73元家居类11元珠宝饰品类12元,竞争对手概况欢乐谷,竞争对手租金-欢乐谷,租金较高业态：服装/眼镜/婴幼类的知名品牌；租金较低业态为：儿童/自主经营之服装服饰及儿童装,竞争对手面积-欢乐谷,位于唐山市新华西道。紧邻唐山信息大厦，唐山职业技术学院,项目位置,图片,图片,竞争对手概况唐人街,项目规模经营楼层,销售价格开盘时间投资回报率,商业经营业态总面积/分布数量/占比,承受租金能力,物业费用收取标准1.5元/月/,规模：商街总面积约27000平米经营楼层：一层越二层独立门面,暂略,商业经营业态面积及占比：餐饮类：12.13；烟酒茶：2.19；服务类：12.46；服装类：7.33；饰品类：3.08；美容个护：3.49；皮具：1.67；运动：2.82；电子用品：1.08；家居类：0.82；儿童类：2.34；其它：50.59商业经营业态数量及占比：餐饮类：10.92；烟酒茶：1.37；服务类：12.63；服装类：10.58；饰品类：5.12；美容个护：3.07；皮具：3.41；运动：6.14；电子用品：2.39；家居类：1.71；儿童类：5.46；其它：30.2,租金单价2元/天/平米,竞争对手概况唐人街,竞争对手租金-唐人街外街店铺,竞争对手数量-唐人街外街店铺,竞争对手面积-唐人街外街商铺,竞争对手租金-唐人街内街商铺,竞争对手-唐人街内街商铺,竞争对手-唐人街内街商铺层,四个主营业态排序：休闲运动服装/女装/鞋包皮具/牛仔服饰；总数量占比79.29%，总面积占比81.13%,竞争对手-横向业态占比比较新街,四个主营业态排序:珠宝饰品/服装类/孕童天地/服务类；总数量占比96.83%,总面积占比96.77%,竞争对手-横向业态占比比较欢乐谷,四个主营业态排序:服务类/餐饮类/服装类/运动类；总数量占比40.27%,总面积占比34.74%,竞争对手-横向业态占比比较唐人街,四个主营业态排序：休闲运动服装/女装/鞋包皮具/牛仔服饰；总数量占比79.29%,总面积占比81.13%,新街主营业态,爱购主营业态,唐人街主营业态,欢乐谷主营业态,四个主营业态排序：服装/儿童/配饰/鞋包皮具；总数量占比96%,总面积占比97%,四个主营业态排序:珠宝饰品/服装类/孕童天地/服务类；总数量占比96.83%,总面积占比96.77%,四个主营业态排序:服务类/餐饮类/服装类/运动类；总数量占比40.27%,总面积占比34.74%,业态组合特征：以服装/服饰/箱包为主营商品的商业综合体特色业态：服装,业态组合特征：以服装/儿童/服饰/箱包为主营商品的商业综合体特色业态：儿童,业态组合特征：以功能配套/餐饮/服装/为主营商品的商业综合体特色业态：餐饮,业态组合特征：以珠宝/饰品/服装/儿童为主营商品的商业综合体特色业态：礼品珠宝,思考经营业态主题,竞争对手-横向业态占比比