经济适用房的探讨与分析论文.doc

经济适用房的探讨与分析摘要：本文从历史角度来看经济适用房的发展过程。从社会保障的角度对经济适用房进行了分析，也探讨了经济适用房的利益相关群体，通过这样的分析加深对于经济适用房的认识。最后对于经济适用房的政策提出了相关的建议。关键词：经济适用房 社会保障 利益群体经济适用房是老百姓关心的一个话题，特别是当前中国房价高涨，普通老百姓都难以拥有自己的一套住房。经济适用房本来的定位是为了解决中低收入家庭的住房困难推出的，可以说政策的导向性是好的，但是经济适用房自推出后就引起很多争论，有些学者提出了取消经济适用房，完全用市场的手段去解决老百姓的住房问题，不要再实行价格双轨制。本文梳理一下经济适用房的历史，并且对经济适用房的政策进行探讨与分析。一、经济适用房的发展历史经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物， 它的目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房， 是政府住房调控的一种方式。1991 年，国务院颁布了关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知，该文件明确提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次完整地表述了经济适用房。1994年7月，国务院颁布的关于深化城镇住房制度改革的决定，这一决定基本上确立了住房制度改革的目标。1998 年7 月，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了关于大力发展经济适用房的若干意见， 同年8月，又颁发了关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知，这些政策文件明确了经济适用房的各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003 年8 月国务院颁发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，这一文件继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，使低收入家庭有房可住。经济适用房与商品房性质不一样，在购买对象也是完全不一样的。经济适用房是政府主导来建设的，有的政府委托开发商去建设经济适用房；商品房是开放商主导来建设的，开放商通过银行等方式筹集资金，完成楼盘的建设和销售。经济适用房是不以盈利为目的，政府明文要求，经济适用房的利润不超过3%，当然在实际执行中比较难以做到，政府和开放商之间信息不对称；商品房是以盈利为目的，自己可以控制房子的出售，定价权也在开发商手中。经济适用房的购买一定是本地户口，而且在现实中，往往是供不应求，很多家庭想购买都必须经过摇号等获得经济适用房的购买权；商品房是对国内所有人开放的，只要有钱就可以去购买了，有些地方甚至出台很多优惠政策，比如购房落户，鼓励人们购买商品房。经济适用房是具有有限产权的，房主不允许把经济适用房出租，对于经济适用房的出售也较多的限制条件；商品房是具有完全产权的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。二、从社会保障角度来看经济适用房房子可以作为商品出卖，但是房子又不同于一般的商品，衣食住行属于人们的基本需求。如果人们住的需求得不到满足，可能导致社会不稳定，从而引发一些列不良的后果。在讨论住房问题，不得不从历史的角度看住房制度的变化。在住房改革之前，住房由国家或单位投资建设，低租金给职工住。与此对应的是，单位办社会，单位承担了职工及其子女的教育、医疗等责任，同时职工也是“单位的人”，进入了单位就是端上了铁饭碗了。1978年，国家加大城镇住房制度改革力度，经过近20年的改革，中国城镇住房体制发生了重大改变，由住房分配制度转变为住房公积金制度。原来的住房实物分配制度已经停止，建立住房市场体系。在这个体系建立之后，房价超出了大部分人的承受范围，很多人都买不起房子，政府开始介入，为中低收入家庭买房提供优惠政策。为了保障中低收入家庭住房需求得到满足，地方政府成了住房保障部门，专门来负责这一块的事情。北京市成立住房保障办公室，其职能是“研究拟订本市住房保障、危旧房改造和古都风貌保护的中长期发展规划、年度工作计划和相关政策措施，并组织实施;负责经济适用住房、廉租住房等保障性住房的建设和房源分配的协调、管理工作；组织、指导住房保障对象的资格审查和备案管理，以及危旧房改造和古都风貌保护工作；组织开展相关的政策宣传和交流合作”。北京市的住房保障政策主要由三个部分组成，分别是廉租房、经济适用房和限价房。一般来看，每个部分的供应对象稍微有些差别，廉租房主要供应对象要是低收入家庭，经济适用房的供应对象是中低收入家庭，限价房的供应对象是中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭。当然，低收入家庭可以选择廉租房，也可以选择经济适应房，但是不能两者同时选择。经济适用房在社会保障上起到了积极的作用，但是经济适用的弊端也是很明显的。第一，从户口角度来看，经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。北京市是国际化大都市，具有庞大的流动人口，数量庞大的流动人口很难以拥有北京户口，很难被纳入经济适用房保障对象。虽然，流动人口为北京市的经济社会建设做出了贡献，但是却享受不到经济适用房或廉租房的优惠待遇。流动人口也是可以分为不同的类别，少部分流动人口经济收入比较高，可以通过购买商品房等来解决住房问题，大部分流动人口的经济实力是比较差，住房开支占他们日常支出的较大部分。非北京户口的外地大学生就是在住房问题具有较大负担的群体，特别是刚毕业的大学生，这部分群体的住房开支较大，而且居住条件比较差，有人把这个群体称为“蚁族”，成为了中国的第四大弱势群体。流入北京的外地农民也是经济实力很弱的人群，这部分人在住房方面也存在困难，但是北京市也是没有把这部分人群纳入住房保障体系，也没有出台任何的优惠政策来帮助这部人解决住房困难的问题。这样就实际上形成了两个群体，有北京市户口的中低收入群体，可以享受包括经济适用房在内的住房优惠政策，没有北京户口的中低收入群体的住房问题，完全交给自己却解决，要么是通过租房解决，要么是通过购买商品房解决，当然，购买商品房的可能性较小。第二，从保障对象来看，经济适用房没有保证真正的中低收入家庭。经济适用房的文件明确的指出经济适用房是保障对象的是中低收入家庭的住房困难群体，但是在实际操作中却难以执行。对于中低收入家庭，北京市的各个区县都有一定的规定，主要是家庭年收入和人均住房面积两方面的指标。但是在操作中，对于谁是中低收入家庭，如果要去调查清楚，将需要花费很大的成本，政府掌握的信息不够，有时候难以真正的鉴别。在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。还有的就是，经济适用房对于中低收入家庭而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。中低收入家庭由于经济实力弱、社会资本少，所以获得经济适用房的机会比较少，导致部分经济适用房“经济”了非中低收入家庭。第三，从供求关系的角度来看经济适用房，经济适用房由于数量有限，结果导致部分中低收入家庭难以得到经济适用房。北京市是大城市，房价是很高，2009年，五环内的均价已经是两万左右了，这样的结果导致产生了大量的家庭买不起房子，而只能通过经济适用房等方式来解决住房问题。很多不同职业的人不得不通过经济适用房来解决住房问题，甚至是被认为认为是高收入群体的大学教师、白领等。这样导致经济适用房有一个巨大的需求群体。另一方面，经济适用房的供应却是很少。很多家庭为了获得经济适用房，不得不花好几天的时间去排队，但是即使是这样子排队，还是有很多的家庭难以获得经济适用房。有的中低收入家庭甚至愿意提前一年排队来获得经济适用房。现在采用的摇号方式来分配经济适用房，有的家庭甚至等了三年都等不到经济适用房。截止2009年3月20日，北京市廉租房受理量是2万户，备案量是1.8万；经济适用房受理量是5万户，备案量是3.8万户；限价房受理量是4.23万户，备案量是3.5万户。经济适用房是住房保障的主力，但是却难以满足人们的愿望。从上面的讨论中可以看出，经济适用房是被寄予了厚望，但是经济适用房却是难以担负重任，如果现行的住房保障制度不改变，经济适用房仍然只能保障部分中低收入家庭群体，难以保障北京市大部分中低收入家庭，更谈不上外来人口了。三、经济适用房的利益相关群体的分析经济适用房是关乎普通百姓的事情，如果经济适用房处理不好，势必不利于社会健康良性的运转。对于经济适用房的利益相关群体的分析可以加深对于经济适用房的了解。与经济适用房相关的群体主要有三个：地方政府、开放商和中低收入家庭。地方政府是一个很重要的角色。地方政府是经济适用房政策的制定者，虽然中央政府制定关于经济适用房的政策，但是经济适用房政策的实行，还是需要地方政府的细化，而且经济适用房的建设、分配都是地方政府负责。地方政府可以从两个方面来看。地方政府一方面是土地出让金的受益者，地方财政收入中，土地出让金占了相当大的部分，有的甚至超过了50%。2009年北京土地出让金达930亿，占财政收入近半。所以，地方政府拍卖土地的热情非常高，也愿意出台政策来扶植房地产行业的发展。另一方面，地方政府主导经济适用房的建设和分配。如果经济适用房的建设力度加大，地方政府的财政收入肯定会相对减少。经济适用房理论是地方政府出资建设，并且，地方政府还需要建设周边的配套设施，所以对于地方政府而言，经济适用房的建设需要较大的开支的。还有一点需要指出的是，如果经济适用房等保障性住房供应少，很自然的就导致人们把希望放在商品房上，住房虽然不能算刚性需求，但是在一定程度上是非常重要的商品，缺之不可。可以看出，地方政府建设经济适用房的积极性不高，而愿意让更多的土地用来建设商品房。同时，城区的好地块，都是用做商业用地，或者用来建设商品房，很少有经济适用房能够建设在好的地段。作为地方政府还是有压力的，地方政府必须致力于解决中低收入家庭的住房困难的问题，所以地方政府还是会建设一定数量的经济适用房。这样子可以增加地方政府的合法性。同时，经济适用房的建设让中低收入家庭有希望，使这些家庭可以感觉到，几年之后还是可以获得经济适用房。开放商是具体的负责经济适用房的施工。开放商自然也是希望经济适用房的建设步伐缓慢。在市场上，商品房和经济适用房虽说不是在一个价位上，但是住房具有替代性，如果人们能够通过经济适用房满足住房的需求，自然不会去考虑购买商品房。反过来，如果市场上经济适用房供应不足，自然而言就会有部分家庭转向商品房，特别是一些中等收入的家庭。中等偏上的家庭，购买经济适用房绰绰有余，但购买商品房显得略有吃力，这些家庭是最可能转向购买商品房的。开放商在某些方面与地方政府是利益一致的，所以开放商也会采取一些措施来减缓经济适用房的建设。最后就是中低收入家庭了，这部分家庭指望经济适用房等解决其住房困难的问题。中低收入家庭的经济收入比较低，很多家庭是无力购买商品房，如果没有经济适用房等保障性住房，那么他们的居住条件就难以改善了。他们是最希望地方政府建设经济适用房的。不过，他们的影响力比较有限，难以左右政府的决策。四、对经济适用房政策的建议经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策，有以下几点建议。第一：经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当的降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。第三，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。第二：加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市场化的条件下，人们买不起房子，政府就应该采取政策和手段来满足这部分人的需求。参考文献：1颜春梅，黄汉江. 经济适用房市场的问题与解决对策J. 城市问题，2003，(1).2盛荣. 浅谈经济适用房的供给对象定位及供给模式创新J. 中国农业大学学报(社会科学版)，200