曼氏太仓地块产品提案.doc

PART 1 商业产品篇一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。本案由住宅和商业两部分组成，建筑面积各占总量的66.4%和33.6%。由于本案与 “君悦豪庭”个案近在咫尺，而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社区，即：售价高、档次高、品质高。同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家”、“彩虹天下”、“上海花园”等个案，社区档次普遍较高。在太仓大环境和本案小环境的影响下，本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质，而且特别要做好商业产品的规划、定位和招商等。这样以来，既可以摆脱相同区域内小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不利环境；又可以突现本案的诉求，增强整个社区产品的市场吸收力，最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。（一）总体市场情况和昆山、苏州等苏南城市类似，太仓历来就有浓厚的“重商情结”，经过长期的发展，形成了一定的商业氛围，并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。1、板块特点：A、成熟的中高档综合商业带人民路沿线。这里是太仓各种商场、商铺云集的地带，经过长期的发展，已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区；B、传统的中低档临街商铺县府街、郑和路沿线等。这些是太仓传统商业气息的延续，门面林立，经营品种从日常百货到机工电品，品种繁多；C、新兴的专业多功能商业广场五洋广场、美时达广场。五洋广场主要经营各类机电、家具用品等产品，成为太仓较为知名的专业化商业广场；2、市场租售：A、成熟区域内的商场一般“只租不售”。一层铺位租金一般在200元/月，二层及以上铺位租金一般在120160元/月，根据铺位位置朝向、面积大小实际调整；B、传统区域内的商铺一般“租多售少”。不少太仓本地人购置店铺非常慎重，信奉“一铺养活三代人”的经商理念，个人购买之后很少有人转手售出。弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。从北至南，一般临街商铺的租金水平为：8090元/月、5060元/月、4050元/月。C、新兴区域内的商铺一般“租售结合”。太仓西部新兴的“五洋商场”将于2004年12月28日正式对外营业。目前所有商铺已售出大半，内部商业街还有少量商铺待售。临204国道、昆太路的商铺售价在80009000元/，全部售完；内部商业街的商铺售价在73007600元/，少量待售。（二）局部商业现状1、人民路作为太仓成熟的商业带，代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。商业类型商 场商 铺物业位置阳光商城新城广场人民北路与弇山路交汇处人民路与新东街交汇处人民南路与上海路交汇处租金1层208元/月（7元/天）200元/月（6.5元/天）89元/月（3.5元/天）2层及以上120 160元/月（4 5.5元/月）50元/月（2元/天）47元/月（1.5元/天）平均售价（元/）只租不售只租不售12000左右15000左右8300左右其它费用免收物业管理费及卫生费税费及工商管理费等行政事业性收费2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形态，对本案产品定位及定位有一定的直接影响。商铺地段租售价格楼层面积备注本案西侧长春路与北门河交汇处以西租金22元/月2层3040/层/间 1、新建拆迁安置房底层2、现房租售3、商铺位于大桥下面本案东侧北门街与郑和路交汇处以南租金45元/月2层4045/层/间1、郑河路为市区主干道2、北门街为成熟居民区本案南面长春路与县府街交汇处以东租金46元/月2层3040/层/间1、成熟临街商铺2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处县府街与公园弄交汇处以北租金36元/月2层4050/层/间县府街与昆太路相通县府街与公园弄交汇处以东租金28元/月2层70/层/间1、位于公园弄路上2、总面积较大本案北面郑和路与北门街交汇处以西租金47元/月2层30/层/间商铺位于郑和路上郑和路与人民路交汇处以西租金50元/月1层50/层/间商铺位于郑和路上3、本案北面郑和路上是“美时达广场”，西南面是“五洋广场”，做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要影响。案 名基地位置租金水平（最佳地段）（中间地段）（最差地段）美时达太仓市汽车站旁60元/月5054元/月4045元/月永兴陶瓷城太仓市汽车站旁40元/月2530元/月15元/月五洋广场昆太路与204国道交汇处以北50元/月左右30元/月左右20元/月左右其它费用卫生清洁费：30元/间（水电费自理、工商行政管理费4%、税金等）4、其它个案商铺产品情况案 名“太仓人家”位于长春南路，与本案同在长春路，步行距离20分钟左右建筑特征立面：江南风格、粉墙黛瓦；层高：1层4.5米、2层2.9米；面宽：3.54米销售价格临街商铺均价8300元/，销售2层；内部商铺均价7700元/，销售2层；住宅底层商铺均价7500元/，销售1层；销售情况住宅底层商铺基本售完；临街及内部商铺仍有部分未售扼要分析本案商铺产品单体面积较大（住宅底层商铺除外），产品定位、规划、招商工作没有统筹安排，导致经营项目混乱、鱼龙混杂，从而失去很多潜在客户。三、本案商业项目产品定位及筹划（一）产品定位：融合上海“新天地”、苏州“商业街”的成功经验和模式，打造太仓和昆山首家日韩风格的购物、餐饮、休闲商业街太仓“新时尚”商业街。 （二）项目诉求：1、潜在客户群不断增加，消费水平、场所不能得到有效满足。目前昆山、太仓的日资、韩资以及中国台湾的企业日益增多，但并没有出现像上海“新天地”、苏州“商业街”那样重点突出国际风情、满足国际需求的商业项目，消费层次、习惯、场所仍然是“本地化”，这与太仓日益发展的外资和外向型经济不协调；截止2004年10月太仓市及太仓经济开发区入驻外资企业概况（根据太仓市2004年11月统计资料整理）企业性质企业数量经营项目日资企业30余家以电子信息、高档服装企业为主德资企业28家以精密机械加工和汽车配件制造为主体产业同济科技园日、韩等企业20余家以精密部件、汽配、空调为主2、区域范围内对日韩式服饰、饮食风格已经认同，并有相当的消费群体。苏州、昆山、太仓等地已经有为数不少的“哈日族”、“哈韩族”等；许多台湾同胞和本地消费群体对日、韩流行服饰、传统饮食非常追捧。本案商业街的建成和成功运作，不但可以满足太仓本地的消费需求，更重要的是吸引周边区域的中、高档次的客户来商业街购物、消费、休闲。（三）功能区划分：把本案的商业项目做成精品，既不能影响住宅产品的档次和环境，又要实现良好的销售结果和经营状况，就必须对商业项目进行合理、科学的功能区划分。表一：编号：18#、9#楼的南向商铺：形成一条“南河北铺”的商业街商铺位置总建筑面积功能划分诉求分析南向商铺约2500左右以日韩式酒吧料理、烤肉等为主；以欧美咖啡吧、台湾风格餐饮连锁为辅；少量本地中高档餐饮1、南向商铺东西总长度约115米，空间上可以将商业街的餐饮、酒吧文化进行展现；2、 “临河面园”，充分利用水景、园景烘托餐饮、酒吧文化，会起到很好效果。3、距离本案住宅较远，不会影响社区环境；距离西向入口较近，而东向入口也很方便。表二：编号：28#、9#楼北向商铺及4#、5#楼南向商铺：形成一条“商业步行街”及商业广场商铺位置总建筑面积功能划分诉求分析8#、9#楼北向商铺及4#、5#楼南向商铺约4500左右分为东、西两部分西部：主推“女人街”，以经营日韩流行服装、服饰的精品、专卖店为主；东部：主推“精品街”，以经营通讯、钟表、化状品、首饰等为主；步行道两侧：以“推车购物”为主，即小件物品排列在手推货架上，在步行道上来回销售1、参照苏州“观前街”模式，并加以改进，使功能区的划分更加明显，有利于商业街的档次提升和经营管理；2、“商业步行街”被规划成东西两部分，每部分都有自身的经营重点，有利于形成规模经营，打造商业街品牌和知名度；3、步行道两侧部分不能被浪费掉，以“推车购物”形式加以利用，而且可以增加商业的氛围、发掘更多商机。表三：编号：31#、2#楼的南向商铺：“南河北铺”的临河商铺商铺位置总建筑面积功能划分诉求分析南向商铺约3600左右以太仓传统商铺模式为主，经营项目：传统餐饮、通讯器材、机电等，并可考虑推出部分写字楼产品1、南向商铺东西总长度约110米，平均主力面积约150左右，是本案大面积商铺的集中区域；3、距离东向入口很方便，一方面满足社区的内部消费需求，另一方面可以借助北门街的商机。四、产品价格及销售建议（一）价格建议：1、本案与美时达、五洋广场优劣分析案 名美时达五洋广场本 案地段特点204国道边、太仓长途车站旁204国道与昆太路交汇处长春路上（桥下）较好较好无突出优势，有一定抗性经营特点五金机电、装饰材料为主家居办公装饰为主休闲、餐饮、服装等为主专业化较强实际经营项目较为混乱商业气息浓厚、档次感强本案在地利方面比美时达、五洋广场略为逊色，而且太仓本地人对“桥下商铺”的观点是：铺面便宜、生意较差。但本案在规划和产品定位比美时达、五洋广场所蕴藏的商机更大、更直接，这是本案的人和优势，即未来人气较旺、生意更高。2、通过参考美时达、五洋广场的售价和租金情况，结合目前太仓商铺市场状况，对本案商业产品售价提出如下建议：商铺位置面积平均值建议目前均价总价范围2005年上半年建议售价8#、9#楼南向商铺95左右8000元/4585万均价7600元/总价55100万1#、2#楼南向商铺150左右7000元/65120万均价7600元/总价70130万商业街及商业广场85左右8300元/60140万均价8200元/左右总价70150万总 销1.05亿元备 注1、8#、9#楼南向商铺：面积适中，主要经营日韩酒吧、料理等，所以总价适中2、商业街及商业广场：面积最小，主要经营日韩服饰、服装等，单价及总价最高3、1#、2#楼南向商铺：单体面积最大、也是整体商业项目最为薄弱的部分，控制单价及总价3、商业产品经济测算：商铺面积商铺建议售价总销金额平均底价平均表价141467400元/7700元/1.05亿元备注平均底价：根据目前太仓商业产品市场现状及本案综合条件而建议；平均表价：根据对2005年上半年太仓商业产品市场趋势展望而建议；（二）销售建议：1、贷款：商业产品一般首付40%，贷款60%，贷款期10年2、首付后，实现“零月供”的租金水平，即：租金收入=月供公式展开：每天租金30天商铺面积=商铺面积销售单价60%月还款系数最后得到：每天租金=销售单价60%月还款系数30 =销售单价60%111.62（新贷款利率还款月还款系数）303、本案商铺实现“零月供”的租金水平商铺位置2005年上半年建议售价实现“零月供”租金水平备 注8#、9#楼南向商铺均价8500元/1.9元/天1.62.0元/天的租金与目前美时达、五洋广场的租金水平基本持平商业街及商业广场均价8800元/2.0元/天1#、2#楼南向商铺均价7300元/1.6元/天4、租金水平分析：商业产品一般在住宅产品销售的中后期进行，本案商业产品的酝酿和升值期将在8个月甚至更长时间。时间跨度长，有利于本案克服自身区位劣势，所以达到1.62.0元/天的租金水平，甚至更高的租金水平是情里之中的。而且，一方面，本案处在太仓西部“新兴商业区核心地带”，商业产品的规划及定位如果全部落实，可以推动本案租金水平的提高；另一方面，随着美时达、五洋广场等新兴商业项目的不断成熟和发展，“水涨船高”的规律也会推动本案租金水平的提高。（三）经营建议：（1）经营第一年免物业管理费和卫生清洁费，经营第二年免卫生清洁费。目前太仓各种商业街、商业广场采用的是将物业管理费、摊位费以及卫生清洁费等非行政事业性收费全部摊入租金中；本案可以将费用明细化，设立物业管理费等收费项目，再加以减免，是达到“优惠促销，吸引招商”目的的策略之一。（2）功能区的划分目的就是为了“统一招商、统一管理”。设立专门的商业街（广场）管理部，统一招商、集中管理，这样可以保证商业街主流诉求得到体现，现出非主流经营项目应该加以考核，确保整体档次和水平比五洋广场、美时达等商业广场更高、商机更明确。（3）在实现客户首付后“零月供”的条件下，销售初期可以考虑优惠打折。经过市场调查，太仓区域购置房产都有打折的习惯，这必然会影响来此购置房产的外地客商。五洋广场、美时达广场等在销售中都存在不同程度的折扣优惠。PART 2 住宅产品篇一、太仓主要竞争个案汇总（见附件一）二、住宅产品价格建议：本案住宅产品均价建议为3800元/本案住宅产品主力户型及主力面积测算户型C1C2D1D2合计主力总价55万时，计算平均主力面积均价主力总价60万时，计算平均主力面积均价面积（）156.1148.9158.9154.8套数38543296220占总套数比12.1%17.2%10.2%30.6%70.1%总面积（）5931.88040.65084.814860.833918平均主力面积（）154 均价3600均价3800占总销面积比11.5%15.6%9.9%28.9%66