毕业设计（论文）-关于投资性房地产的会计核算.doc

西南财经大学天府学院2012 届本科毕业论文（设计）论文题目： 关于投资性房地产的会计核算 学生姓名： 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 财务管理 学 号： 指导教师： 2012 年 3 月37西南财经大学天府学院 关于投资性房地产的会计核算 本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）、是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）、的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）、引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）、成果归西南财经大学所有。特此声明。毕业论文（设计）、作者签名：作者专业：财务管理作者学号：40804244 2012 年 3 月 8 日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计）、名称关于投资性房地产的会计核算论文（设计）、来源自 选论文（设计）、类型应用研究导 师柳玉寿学生姓名李琳燚学 号40804244专 业财务管理一、调研资料的准备:1阅读分析注册会计师考试教材-会计2在中国知网上阅读大量关于投资性房地产会计处理的杂志二、设计目的、思路与预期成果:当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。三、任务完成的阶段内容及时间安排:2010年10月27日前：完成开题报告（毕业设计的需求分析）2010年11月22日前：完成文献综述（毕业设计的可行性报告）2011年01月14日前：完成论文的粗钢（设计的框架）2011年02月21日前：论文的初稿，之后修改初稿2012年03月20日前：完成论文终稿（设计成果），并且打印成册，上交论文准备答辩。四、完成论文（设计）、所具备的条件因素:通过几年来的理论学习,在学校的帮助和支持下,指导老师的指导下,目前基本具备完成论文的条件.但也存在困难:一是时间太紧,必须妥善安排论文时间。二是缺乏理论的文献资料,需要借助学校图书馆的文献资料，且文献中心资料过于陈旧。指导教师签名： 日期：2011年 10 月26 日论文（设计）、类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等；摘要当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。 关键词：投资性房地产 成本模式 公允价值模式 AbstractAt present, Chinas real estate investments has become a common phenomenon, most real estate is the one of the main investment vehicle. This article main for investment property real estate of two species different of accounting mode expand expositions, generally is from different of measurement mode of investment property real estate in accounting Shang accounting mode of different reflected in which local for comparison expositions, specific from investment property real estate of meaning, investment property real estate of confirmed, investment property real estate of initial measurement, investment property real estate follow-up measurement of two species measurement mode of accounting processing of different and different of department of comparison, Investment real estate conversion, disposal of investment properties, and so on, comparative analysis of accounting treatment for investment real estate and deals, so you can more clearly understand the scope of accounting on accounting investment real estate and two models under the measurement accounting differences, clearer understanding of accounting treatment for investment real estate.Key words：Investment Property Fair value model Cost-value model西南财经大学天府学院 关于投资性房地产的会计核算 目 录前言1一、投资性房地产的含义及确认2（一）、投资性房地产的含义2（二）、投资性房地产的确认2二、投资性房地产的初始计量2（一）、外购投资性房地产2（二）、自行建造的投资性房地产2（三）、其他方式取得的投资性房地产2三、投资性房地产后续计量2（一）、采用成本模式进行后续计量2（二）、采用公允价值模式进行后续计量2（三）、两种计量模式的区别与联系2四、后续计量模式的变更2五、投资性房地产的转换2（一）、非投资性房地产转换为投资性房地产2（二）、投资性房地产转换为非投资性地产2（三）、两种转换的影响分析2六、投资性房地产的处置2文献综述2参考文献2致谢2前言随着经济的发展，我国房地产物业市场发展日趋完善。从房地产起步开始，升值空间大一直是房地产的行业特点；但近几年来宏观经济衰退，经济全球化及我国政府大力加强了对房地产调控等各方面影响，从而导致部分房地产出现贬值可能性或整体房地产升值速度减慢；但从长期来看其升值的空间依然存在且被投资者看好。这样的经济现象是要求在会计核算中合理地反映的，也给会计领域带来了新一轮的挑战。为适应我国经济发展的要求，理论界认为应鼓励采用公允价值计量模式对投资性房地产进行会计核算(公允价值可以弥补成本计量模式下会计处理的不足)可以提高会计信息的相关性，从而能真实地反映企业的财务情况，更好地为企业会计信息的使用者提供有用的信息。2007年新会计准则对投资性房地产引入公允价值并在上市公司实施，这也是解决会计上新挑战的对策；但值得关注的是该准则的实施至今已有五年的时间，在深沪两市上市公司的年报中大多数企业没有采用公允价值模式而对其持观望态度。这就导致了理论界和实务界出现偏差的现象，那么找到引起这种偏差的多种原因：公允价值模式与成本模式在会计上的区别，计量模式的合理的选择以及该选择是否会很大程度上影响企业财务状况和经营成果。找出两种核算方法的差异并分析其原因也就是该课题研究的方向和意义。针对上述问题，本文重点是对投资性房地产的会计核算进行比较分析，更加清楚、深刻的理解投资性房地产核算方法以及其影响。当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。2007年度注册会计师全国统一考试会计科目考试大纲 期刊论文 财会月刊（会计版） , 2007年一、投资性房地产的含义及确认（一）、投资性房地产的含义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产是指土地，房屋及其权属的总称。 公允价值模式下投资性房地产的会计与税务处理 期刊论文 会计师, 2009年 杜淑娟等它包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括闲置的土地)、已出租的建筑物、自用房地产、作为存货的房地产。以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权不属于投资性房地产的范畴。总之，判断一项房地产是否属于投资性房地产，关键是要看该项房地产带来的经济利益是否独立于其他资产。为了进一步区分会计上的投资性房地产，将其与固定资产、无形资产、存货进行以下几个方面的区别：1、定义不同固定资产 投资性房地产公允价值计量模式与刍议期刊论文 中国乡镇企业会计，2009年 夏让东 等是指为生产商品、提供劳务、出租经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产；无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产；而投资性房地产是指为赚取租金、资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是不动产，与固定资产、无形资产在定义上的范围不同；且没有规定持有期限，与固定资产特征不相符。2、持有目的不同固定资产和无形资产是企业为生产经营正常运转而持有；存货是生产经营过程中的产物，是以销售为目的而持有；投资性房地产是企业在正常生产经营前提下的投资，是以赚取租金和资本增值为目的而持有的。3、经济流入方式不同固定资产和无形资产是经济价值的转移，依赖于其他资产转移其价值而获得经济利益，其不能独立产生经济流入；投资性房地产是赚取租金和出售独立的产生经济流入。在经济流入方式上，投资性房地产是固定资产、无形资产、的另一种渠道。4、用途、状态不同投资性房地产在用途状态上区别于生产经营用房地产和用于销售的房地产。生产经营用房地产的用途和状态具有固定资产或无形资产的特性，应将其作为固定资产或无形资产核算；用于销售的房地产在用途和状态上具有存货的性质，应将其作为存货核算；而介于这两种性质之间的房地产，应将其作为投资性房地产进行核算。再者，投资性房地产也区别于长期股权投资。长期股权投资是对外投资，取得的是所有权的转移，收益方式是股利或资本利得；投资性房地产取得的是租金或资本增值。如果说固定资产是“对内”投资，长期股权投资是“对外”投资，那么投资性房地产则可以认为是界定于它们两者之间的“类投资”。在实务中，准确的区分企业持有房地产与其它资产的差异，将其划分为不同的资产进行会计核算和列报具有十分重要的意义。（二）、投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件，才能予以确认：1、投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，也就是经济流入企业的可能性较大；2、该项投资性房地产的成本能够可靠计量，也就是发生的成本能够用货币度量。还需要明确的是投资性房地产的确认时点，以便于在准确的日期将其确认。一般用于出租的投资性房地产确认时点为租赁开始日，增值后转让的土地使用权确认时点为停止自用、准备增值的日期。二、投资性房地产的初始计量总的原则：历史成本原则。为什么会采用历史成本原则而不采用重置成本或现值进行初始计量呢？因为在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或相似资产支付的现金或现金等价物的金额计量，适用于盘盈固定资产的会计核算，投资性房地产不是盘盈的资产，不能采用重置成本对其进行计量；在现值计量下，资产按照预计持续使用和最终处置过程产生的未来净现金流入的折现金额计量，一方面投资性房地产的现值难以估计，另一方面 这种方法适用于财务上的决策，则不能采用现值对其进行计量；在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金、现金等价物金额或付出对价的公允价值计量，符合会计上对资产计量的要求。所以采用历史成本法对其进行计量是最好的方法。投资性房地产的取得方式及账务处理有三种情况：（一）、外购投资性房地产外购投资性房地产应当按照取得成本进行初始计量。这里的成本是取得的实际成本，包括购买价款、相关税费以及其他可直接归属于该资产(如合同费、公证费、保险费等)相关支出。假设1.青岛软控股份有限公司，于2010年11月购 入一栋写字楼，支付价款4000万元，契税120万元，其他相关费用80万元，上述费用均已用银行存款支付。该企业管理层在购入当日决定将其中相当于总体价值75出租给甲企业，并签订了10年的经营租赁合同。(以万元为单位，下同)。本假设中，投资性房地产的初始成本：(4000+120+80)75=3150(万元)从上例中：外购投资性房地产的初始计量具体方法为：借记“投资性房地产”科目，根据实际支出方式贷记“银行存款”等科目。若购入的房地产部分自用，部分用于出租或资本增值，出现了持有目的的不同，就应当对其区分并单独确认。具体处理办法是按不同部分占有的公允价值与整体公允价值总额之间的比例进行分配，上例写字楼余下1050万元应确认为固定资产。（二）、自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产，其成本的构成由从建造该项资产起，到达到预定可使用状态止，发生的必要相关支出，包括土地的开发费用、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他相关直接费用和分摊的间接费用。应当特别注意的是，建造过程中发生的非正常损失的会计处理应当区别于固定资产，直接计入当期损益即营业外支出，并不是计入建造成本。投资性房地产属于不动产，领用材料的进项增值税也应转出计入成本。下面对于自制投资性房地产举例说明：假设2.青岛软控公司于2009年取得一宗出让土地，支付相关价款1000万，将其建造成写字楼，建造过程中发生建造成本3000万元，假设均用银行存款支付，不考虑其他相关税费。于2010年12月达到预定可使用状态，假设该项资产符合投资性房地产的定义，且符合公允价值计量模式的条件，会计处理如下：（1）、取得和建造过程中借：在建工程 （开发成本）、 4000贷：银行存款 4000（2）、达到预定可使用状态借：投资性房地产成本(写字楼) 4000 贷：在建工程（开发成本）、 4000上例中，自制投资性房地产的初始计量具体方法为：达到预定可使用状态前，按建造过程中发生的成本，非房地产企业借记“在建工程”或房地产企业借记“开发成本”，贷记“银行存款”等。待其达到可使用状态时，将确认的成本转入“投资性房地产”科目(借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”或“开发成本”)。（三）、其他方式取得的投资性房地产由上文中的外购、自建到这里的非投资性房地产转成投资性房地产都是投资性房地产的初始计量。由非投资性房地产转换而来的投资性房地产，实质上是该项房地产的持目的、用途等发生改变而在会计上对其进行的重分类处理，这种方式取得的投资性房地产将在后文投资性房地产的转换中详细阐述。除上述三种方式外，投资性房地产还可以通过债务重组、非货币性资产交换等方式取得，都应当按照企业会计准则相关规定进行处理。通过以上论述，可以看出投资性房地产的初始计量的确认方式，入账价值的确认原则同固定资产、无形资产、存货的初始计量原则基本一致，都是按成本计量；其取得方式也和这三项资产也基本一致，基本上也是自制、外购、其他资产转换、非货币性资产交换、债务重组而取得，其中前三种取得方式最为常见。特别是固定资产和无形资产相比，在会计上的核算方法也有交叉之处；不同之处在于，这些资产在会计上所属科目不同，在报表上列示的项目也不同。更加值得注意的是，上市公司在对投资性房地产进行初始计量时，就应当明确其后续计量的模式即采用成本模式还是公允价值模式，根据不同的核算模式设置不同备抵及相关明细科目，为后面更好的阐述后续计量，现将不同核算方法下设置科目的不同用表1对比反映。表1：投资性房地产科目设置对比表 公允价值模式下投资性房地产的会计与税务处理 期刊论文 会计师, 2009年 杜淑娟等时点模式成本模式公允价值模式初始计量投资性房地产投资性房地产-成本期末折旧投资性房地产累计折旧（摊销）-期末价值测试投资性房地产减值准备投资性房地产-公允价值变动从上表可看出：成本模式下投资性房地产与固定资产核算方法一致，设置“投资性房地产”科目，为了与固定资产无形资产区分开来，设置“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”两个投资性房地产的备抵科目进行核算；公允价值模式下按照公允价值核算特性设置“成本”“公允价值”两个明细科目分别反映投资性房地产的初始取得成本、持有过程中价值变化；“公允价值”在会计上是要记入对方科目“公允价值变动损益”，最终进入企业的利润表，按权责发生制确认所得税费用，而税法要求收入实现时缴纳所得税，这也方便计算递延所得税。三、投资性房地产后续计量投资性房地产采用两种模式进行后续计量，即成本模式和公允价值模式。（一）、采用成本模式进行后续计量企业会计准则规定，企业一般采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。所谓成本模式，是指按照资产的账面原值、使用年限、残值率等因素采用一定的方法在每一会计期间对其计提折旧(摊销)，期末进行减值测试，如果发生减值需要计提减值准备的一种会计核算方法。采用成本模式计量的投资性房地产应按照会计期间(一般以月为准)计算折旧(摊销)的金额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”，按权责发生制原则将取得的收入确认借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。在实际工作中，会计人员应根据实际情况做出合理的判断，投资性房地产是企业的主营业务的，租金收入贷记“主营业务收入”，折旧(摊销)借记“主营业务成本”，反之计入其他业务收支。资产负债表日，企业还应当按有关规定对持有的投资性房地产进行减值测试，如果发生了减值，按减值的金额借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目；如果未发生减值，则不作任何处理；如果已计提的减值又恢复的，不得转回已计提的减值准备。具体归纳见下表2：表2：投资性房地产减值情况表测试结果处理方法测试值账面价值按减值金额计提减值准备测试值账面价值不作处理测试值账面价值未计提减值不作处理已计提减值不得转回（二）、采用公允价值模式进行后续计量企业会计准则规定，满足特定的条件“存在有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠持续取得”企业可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。所谓公允价值模式是指按照在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行交易的价格对投资性房地产进行计量的一种会计核算模式。在这种模式下，投资性房地产应当严格同时满足两个条件 公允价值在投资性房地产中的应用研究 期刊论文 网络财富，2010年 邓昭 等：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似的房地产的市场价格，及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值进行可靠的估计。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，不进行折旧或摊销。按权责发生制原则取得的租金收入的会计处理方法同成本模式；在资产负债表日，合理的取得投资性房地产的公允价值，确定当期投资性房地产的公允价值变动。具体情况及会计处理方法见下表3：表3：投资性房地产公允价值变动情况表结果比较处理与否借记贷记公允价值账面价值处理公允价值变动损益投资性房地产- 公允价值变动公允价值账面价值不处理-公允价值账面价值处理投资性房地产- 公允价值变动公允价值变动损益（三）、两种计量模式的区别与联系1、后续计量中投资性房地产成本模式与公允价值模式会计处理区别见表4：表4：成本模式与公允价值模式会计处理对比表项目成本模式公允价值模式折旧摊销同固定资产、无形资产不折旧摊销期末计价减值准备公允价值变动具体会计处理，下面举例说明：假设3.（续假设1）、2010年12月31日，该上市公司对写字楼进行评估，结果表明出租给甲企业的部分，公允价值为2962万元，残值不变，假设该上市公司每月从甲企业那里收取租金30万元，甲企业每月末用银行存款支付。若采用成本模式进行后续计量，假设残值为150万元，按20年采用直线法进行折旧会计处理如下：(1)、末计提折旧(3150-150) 2012=12.5(万元)借：其他业务成本 12.5 贷：投资性房地产累计折旧 12.5(2)、收到租金，确认收入借：银行存款 30 贷：其他业务收入 30(3)、确认减值 3150-(3150-150) 20-2962=38(万元)借：资产减值损失 38 贷：投资性房地产减值准备 38若采用公允价值进行后续计量，会计处理如下：(1)、收到租金，确认收入(同上成本模式)(2)、确认公允价值变动 3150-2962=188(万元)借：公允减值变动损益 188 贷：投资性房地产-公允价值变动 1882、后续计量中投资性房地产成本与公允价值模式计量范围的联系与区别：(1)、企业会计准则规定，同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。在极少数情况下，已采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，若有证据表明新取得一项投资性房地产的公允价值确实无法持续可靠地取得，可单独对其采用成本模式进行后续计量直至处置，并假设无残值。这似乎与前面说法相矛盾，但并非亦然，这是为了更好地规范投资性房地产会计核算而出现的例外情况，如果新取得的投资性房地产的公允价值确实无法持续可靠地取得而对其采用公允价值模式计量，对其例外有其好处，但条件苛刻。(2)、已采用公允价值模式进行后续计量的企业，若无法确定取得时在建投资性房地产公允价值，但预计完工时其公允价值能可靠持续取得，用成本模式对其计量，待其完工或公允价值可靠持续取得(两者中较早)时，再以公允价值对其进行计量。(3)、采用成本模式对投资性房地产后续计量的企业，无论新取得的投资性房地产的公允价值是否能持续可靠取得，都不能采用公允价值对其进行后续计量。 公允价值计量模式在投资性房地产中的应用-以房地产类上市公司为例 学位论文 张兴，2009年 江苏大学(4)、采用成本模式对投资性房地产后续计量的企业，可以在达到一定条件时将其变更为公允价值模式计量；反之，已采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，不得变更为成本模式。3、两种计量模式对企业财务报表的影响(1)、对企业盈利能力的影响。采用成本模式计量对企业利润的影响较稳定，按期对投资性房地产计提折旧或摊销，又房地产出现减值的可能性较小，一般不会计提减值准备；因此，除了每期取得租金收入外，一般情况不会创造会计利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响有较大不确定性。因为该采用方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；再加上期末其公允价值变动的影响。公允价值的变动计入公允价值变动损益，进入企业会计报表，将会引起企业利润的较大波动。 (2)、对企业税负的影响。 投资性房地产准则中公允价值计量的运用 期刊论文 长三角，2009年 郑昕 等国家税务局明确规定在计税时，投资性房地产的计税基础是其历史成本, 无需考虑投资性房地产重估增值部分，公允价值的变动引起的当期损益会计上作为递延所得税处理，待实际处置时取得的价款扣除其初始成本后的差额应计入处置期间的应纳税所得额。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额、应交税费都是一样的。但是，若采用成本模式 新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择 期刊论文 会计之友2008年 刘炽，新会计准则和税法的处理基本一致，企业可以按会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税额，随着房地产持有期间的增长，将增大核算的难度及工作量。四、后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。只有在投资性房地产满足公允价值能持续可靠取得的条件时，可将已采用成本模式计量的投资性房地产变更为公允价值模式计量，且该种变更应作会计政策变更处理。具体做法，按变更日的公允价值借记“投资性房地产-成本”，贷记“投资性房地产”，因为皮之不存主体科目不存在了，毛将焉附备抵科目也将相应结转，所以将以前以成本模式计量的备抵科目按科目余额全部转出借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”，又因会计分录是按“有借必有贷，借贷必相等”的原则确定的，则应将其差额计算出来，不能计入当期损益，所以应直接计入所有者权益，将其差额按公积金计提比例借(贷)记“利润分配-未分配利润”“盈余公积”。下面举例说明：假设4.（续假设3第一种情况）、2011年6月31日该上市公司投资性房地产满足公允价值计量的条件，出租部分公允价值为3200万元，管理层决定对其计量模式成由本模式变更为公允价值模式，按10计提法定盈余公积。(假设该公司只有这一项投资性房地产)会计处理如下：借： 完善投资性房地产会计核算的若干思考 期刊论文 财会月刊（理论版） ，2010年 赵海鹰 等投资性房地产-成本 3200 投资性房地产累计折旧 224 投资性房地产减值准备 38 贷：投资性房地产 3150 利润分配-未分配利润 280.8 盈余公积 31.2应当注意的是，已采用公允价值计量的投资性房地产不得变更为成本模式计量。五、投资性房地产的转换持有房地产的目的、用途等发生变化，应改变会计核算方式。其转换有两种形式，即非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为非投资性房地产。（一）、非投资性房地产转换为投资性房地产企业持有固定资产、无形资产和存货的目的用途改变为赚取租金或资本增值的目的。应将该类房地产重分类为投资性房地产，具体会计处理列出表5比较说明：表5：非投资性房地产转换为投资性房地产会计处理 试析投资性房地产转换的会计处理 期刊论文 财会月刊（综合版） ，2010年 王相志 等项目模式成本模式公允价值模式固定资产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备借：投资性房地产-成本累计折旧固定资产减值准备 浅谈投资性房地产转换的会计处理 期刊论文 中国高新技术企业，2008年 屈杨 等公允价值变动损益(公允价值账面价值)贷：固定资产资本公积-其他资本公积(公允价值账面价值)无形资产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备借：投资性房地产-成本累计摊销无形资产减值准备公允价值变动损益(公允价值账面价值)贷：无形资产资本公积-其他资本公积 (公允价值账面价值)存货转换为投资房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品(存货账面余额)(注意：这里没有贷：投资性房地产减值准备)借：投资性房地产-成本存货跌价准备公允价值变动损益(公允价值账面价值)贷：开发产品(存货账面余额)资本公积-其他资本公积(公允价值账面价值)从上表可以看出，当非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产的会计结转是相同属性的科目之间的对应结转。当非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，则需根据转换当日公允价值与账面价值的差额借记“公允价值变动损益”或贷记“资本公积-其他资本公积”。（二）、投资性房地产转换为非投资性地产当企业持有的投资性房地产改为自用或存货出售时，企业应当将该房地产在会计上做重分类处理，具体处理见下表6：表6：投资性房地产转换为非投资性房地产会计处理试析投资性房地产转换的会计处理 期刊论文 财会月刊（综合版） ，2010年 王相志 等 模式项目成本模式公允价值模式投资性房地产转换为固定资产借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备借：固定资产（转换日公允价值）、 公允价值变动损益（或贷记）、贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借记）、投资性房地产转换为无形资产借：无形资产投资性房地产累计摊销新会计准则体系会计科目实质内容剖析期刊论文 财会研究，2008年 张丽 等投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 累计摊销 无形资产减值准备借：固定资产（转换日公允价值）、 公允价值变动损益（或贷记）、贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借记）、投资性房地产转换为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备完善投资性房地产会计核算的若干思考 期刊论文 财会月刊（理论版） ，2010年 赵海鹰 等贷：投资性房地产（注意:此处没有贷“存货跌价备”)借：开发产品（转换日公允价值）、公允价值变动损益（或贷记）、贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 （或借记）、从上表可以看出，当成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产的会计结转是相同属性的科目之间的对应结转。当公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产，则需根据转换当日公允价值与账面价值的差额借记或贷记“公允价值变动损益”。（三）、两种转换的影响分析从上表5、表6可以总结出以下两点：1、转换后，若企业采用成本模式计量，投资性房地产与非投资性房地产转换不会对企业会计利润和资产产生影响，只是资产的重分类而发生内部结构的变化。2、转换后，若企业采用公允价值模式计量投资性房地产与非投资性房地产的转换对资产结构和利润均有影响。图1 投资性房地产的转换图如上图1所述，若一项房地产经过上述重分类处理，同一项房地产就会出现不同的账面价值，对利润表也会产生影响。与同一项没有通过上述转换的非投资性房地产相比会有哪些影响呢，这里势必会是企业的一个利润和资产操纵空间。若要改变这种情况，笔者认为实务中采用公允价值对投资性房地产进行核算的企业若出现的上述情况的转换即一项投资性房地产转换为非投资性房地产，若该项资产曾经被企业作为非投资性房地产核算过，就是在其作为投资性房地产核算一段时间在恢复期以前非投资性房地产转换，企业应视同该项房地产从未转换过，按照其首次确认为非投资性房地产的成本确认为资产的取得成本，按期摊销年限方法进行摊销，与转换日公允价值的差额计入当期损益。该转换对企业资产状况、净资产的影响。企业会计准则要求对投资性房地产在财务报表中进行单独列示，在重分类过程中，将原来的存货、固定资产、无形资产分类到投资性房地产。一方面，不管投资性房地产采用何种核算模式，都将引起资产结构的变化，特别是将流动资产存货转换为非流动资产投资性房地产，将使企业的流动比率下降，可能会降低对企业短期偿债能力的评价；另一方面，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦变更计量模式采用公允价值模式来对其早些年购入或者非投资性房地产转换而来的投资性房地产，必将大大增加其账面资产和净资产数额，同时导致所有者权益比率的增加，资产负债率的降低，长期偿债能力的加强。六、投资性房地产的处置企业持有的投资性房地产用于出售或转让，或由于使用磨损、毁损而清理报废等，这时该项投资性房地产都应当被终止确认，确认收益和成本。两种模式下处置的会计方法见下表7：表7：两种核算模式下处置会计对比表 模式项目成本模式公允价值模式1.按取得的收入借：银行存款 贷：其他业务收入借：银行存款 贷：其他业务收入2.结转成本 投资性房地产业务的会计处理解析 期刊论文 中国乡镇企业会计，2008年 李视友 等借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(1)借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动(2)借：资本公积-其他资本公积 贷：其他业务成本 公允价值变动损益从上表可以看出：两种模式都应按照收到的实际对价借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”等，按投资性房地产及其备抵科目金额转入“其他业务成本”。不同的是按公允价值计量的，若有公允价值变动或计入资本公积的，应将它们也转入其他业务成本。将资本公积或公允价值变动损益转入其他业务成本，笔者认为这样进行会计处理的好处，从税法上来讲是原来不被税法计税认可的公允价值变动，在处置时达到认可条件需缴纳所得税应转入计税，这样冲减的其他业务成本恰好是在会计上已经计税递延了的部分，这种做法巧妙地将会计和税法的差异冲减掉了；公允价值和其他业务成本都是损益类科目，这样做也不会影响到会计利润，虽然资本公积不是损益类科目，但冲减的其他业务成本最终也会进入所有者权益。与固定资产处置会计处理不同的是，投资性房地产处置是企业的营业内的收支，处置收支分营业收入和营业成本核算进入利润表，组成一部分营业利润的；而固定资产处置是企业营业外的收支，处置收支通过“固定资产清理”科目核算，最终计入营业外收支组成利润总额的一部分。总之，通过本文的叙述，企业无论对投资性房地产采用哪种模式进行会计核算，关键是看该模式的采用是否适合于企业。成本模式计量会计处理相对比较简单，不存在公允价值变动问题的核算，使得会计利润相对稳定。而采用公允价值计量会计处理不计提折旧或摊销且涉及递延所得税核算问题，核算相对比较麻烦；加上现代房地产无法准确计量其公允程度情况下，容易被人操纵。企业应当根据自己的情况合理采用核算方法，同时不同财务报表的使用者应当根据实际情况对财务报表进行评价。通过以上对投资性房地产的理解和分析，投资性房地产会计核算也在我脑海里留下了深刻的印象，对以后的学习和工作有很大的帮助。文献综述摘要：当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。关键词：投资性房地产 成本模式 公允价值模式 前言随着经济的发展，我国房地产物业市场发展日趋完善。从房地产起步开始，升值空间大一直是房地产的行业特点；但近几年来宏观经济衰退，经济全球化及我国政府大力加强了对房地产调控等各方面影响，从而导致部分房地产出现贬值可能性或整体房地产升值速度减慢；但从长期来看其升值的空间依然存在且被投资者看好。这样的经济现象是要求在会计核算中合理地反映的，也给会计领域带来了新一轮的挑战。为适应我国经济发展的要求，理论界认为应鼓励采用公允价值计量模式对投资性房地产进行会计核算(公允价值可以弥补成本计量模式下会计处理的不足)可以提高会计信息的相关性，从而能真实地反映企业的财务情况，更好地为企业会计信息的使用者提供有用的信息。2007年新会计准则对投资性房地产引入公允价值并在上市公司实施，这也是解决会计上新挑战的对策；但值得关注的是该准则的实施至今已有五年的时间，在深沪两市上市公司的年报中大多数企业没有采用公允价值模式而对其持观望态度。这就导致了理论界和实务界出现偏差的现象，那么找到引起这种偏差的多种原因：公允价值模式与成本模式在会计上的区别，计量模式的合理的选择以及该选择是否会很大程度上影响企业财务状况和经营成果。找出两种核算方法的差异并分析其原因也就是该课题研究的方向和意义。针对上述问题，本文重点是对投资性房地产的会计核算进行比较分析，更加清楚、深刻的理解投资性房地产核算方法以及其影响。当前，我国的房地产投资已成为普遍现象，大多数企业的主要投资工具之一便是房地产。在会计上，房地产的不同的持有目的应采用不同的核算方法，这样同一房地产对企业会计报表产生了不同的影响，采用合理的会计核算方法对房地产进行核算真实地反映会计信息也越来越重要。本文主要针对投资性房地产的两种不同的会计核算模式展开论述，大致是从不同的计量模式的投资性房地产在会计上核算模式的不同体现在哪些地方进行比较论述，具体从投资性房地产的含义，投资性房地产的确认，投资性房地产的初始计量，投资性房地产后续计量的两种计量模式的会计处理的不同及其不同之处的比较，投资性房地产后续计量模式的变更及分析，投资性房地产的转换，投资性房地产的处置等方面对投资性房地产的会计核算进行比较分析和论述，从而能更清楚地明白会计上投资性房地产的核算范围及两种模式计量下会计核算的不同之处，更加清晰地理解投资性房地产的会计核算。正文：一、投资性房地产的含义及确认（一）、投资性房地产的含义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产是指土地，房屋及其权属的总称。它包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括闲置的土地)、已出租的建筑物、自用房地产、作为存货的房地产。以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权