房地产项目考察报告

1 / 16 房地产项目考察报告 房地产项目调研报告 模版 吉安项目调研报告 1 / 225 第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 . 3 一 、 吉 安 城 市 综 合 概况 . 3 二 、 吉 安 城 市 商 业 概况 . 6 三、吉安市城市发展规划 . 8 第 二 部 分 ： 项 目 自 身 及 周 边 情 况 研究 .2 / 16 . 10 一、项目自身及四至调研 . 10 二 、 项 目 周 边 环 境 分析 . 13 三、项目地块优劣势分析 . 16 第三部分：吉安房地产及商业地产市场调研 . 17 一、吉安房地产宏观情况 . 17 二、 吉安市商业地产概况 .3 / 16 . 18 三 、 吉 安 市 在 售 及 已 售 楼 盘 调研 . 19 四 、 吉 安 市 商 铺 投 资 市 场 分析 . 24 第 四 部 分 ： 吉 安 市 零 售 商 业 中 心 调研 . 27 一 、 市 场 详 细 情 况 调研 . 27 二 、 市 场 调 研 总 结 分析 . 53 第五部分：吉安小商品及服装鞋包专业市场调研 . 55 4 / 16 一 、 市 场 详 细 情 况 调研 . 55 二 、 商 户 进 驻 意 向 分析 . 70 第六部分：吉安小商品及服装鞋包下游市场调研 . 70 一 、 吉 安 市 区 零 售 商 业 街 调研 . 70 二 、 吉 安 市 下 辖 县 市 小 商 品 市 场 调研 . 76 三 、 吉 安 市 下 辖 乡 镇 小 商 品 市 场 调研 . 114 四 、 吉 安 市 专 项 采 购 市 场 调研 .5 / 16 . 119 第七部 分 ： 吉 安 小 商 品 及 服 装 鞋 包 上 游 市 场 调研 . 123 一 、 南 昌 小 商 品 及 服 装 鞋 包 市场 . 123 二 、 株 洲 服 装 鞋 包 及 小 商 品 市场 . 141 三、浙江义乌及温州商户访谈情况 . 143 第八 部分：江西省同类地级市市场调研 . 153 一 、 调 研 城 市 选 取 依据 . 153 二 、 市 场 详 细 调 研 情况 .6 / 16 . 153 三 、 商 户 进 驻 意 向 分析 . 177 第九部分：吉安市装饰建材及机动车专业市场调研 . 177 一 、 装 饰 建 材 市 场 调研 . 177 二、机电车市场调研 . 204 第十部分：市场调研总结分析及初步定为方向分析 . 210 一 、 本 地 专 业 市 场 调 研 总结 . 210 7 / 16 二、同类地级市小商品市场一般规律总结 . 213 三、项目定位切入点分析 . 220 四 、 项 目 初 步 定 位 方向 . 222 2 / 225 第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 一、吉安城市综合概况 1、吉安市区位概况 吉安位于江西省中部，扼湖南、江西两省咽喉通道，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市 、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤，区位优势明显。 2、吉安市交通概况 8 / 16 航空方面：截至 XX 年，井冈山机场开通了至北京、上海、深圳、厦门、杭州等 5 条航线。铁路方面：京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车。水运方面：赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道。高速公路方面：赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。城市主干道方面： 105 国道纵贯全市、 319 国道横贯城市南部区域；快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海、深圳、广州 、厦门等城市到吉安，汽车 5 一 8 小时，飞机只需 50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。 3 / 225 3、吉安市自然资源概况 吉安市水力资源丰富，境内河流众多，以赣江为中轴，有 28 条大小支流汇入；各河水流域总面积约 29000 平方公里，水资源总量为亿立方米；发展水电事业有着良好的前景，国家重点项目万安水电站已建成并网发电，泰和南车水电站已在建之中。吉安市地下矿藏众多，其中吉水县以煤炭、石灰石居多；安福县以钨矿储量大；泰和以瓷土为主，永新以铁矿石、混合稀士居多， 万安以煤、水晶石、黑云母量大。全市合计各类矿产资源达 50 余种。 4、吉安市经济概况 吉安市近三年各项经济指标 从上面的经济指标统计表中可以看出吉安市近几年9 / 16 的经济发展具有以下几方面特点： ? 吉安市 GDP 近三年以 15%以上的速度增长，高于全省 12%左右的平均水平。 ? 第二产业发展较快，年增长速度达到 25%以上，对经济增长贡献率达 60%左 右；说明吉安市在承接沿海产业转移方面取得初步成效，城市工业化程度进一步加快。 4 / 225 ? 社会零售品总额以年 20%左右的速度增长，表明城市居民消费性支出快速增 加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。 ? 人均收入稳步增长，吉安市居民年均纯收入以两位数的速度稳步增长，市民 消费力进一步提升。 5、吉安市产业概况 ? 工业经济发展 以吉泰工业走廊为依托，积极承接沿海产业转移。目前初步形成了以电子信息、医药化工、冶金机械、建材、电力、食品六大支柱产业为基础的工业化发展方向。包括博硕科技有限公司、大自 然药业、油盘铁矿、燕京啤酒、吉安娃哈哈饮料有限公司等龙头企业相继进驻。至 XX 年末，工业园区实际开发面积万平方公里，入园企业 1086 户，安置10 / 16 就业人员万人。 ? 农业经济发展 在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板鸡实业有限公司等龙头企业的带动下，大力发展农业经济建设。重点扶持了永丰蔬菜、泰和乌鸡、遂川板鸭、安福火腿、吉水大米、万安水产、新干中药材、峡江烟叶、永新蚕桑以及杂交肉牛等一批优势农业产业建设。带动当地农户年纯收入可达 2 至 3 万余元。 ? 旅游业发展 在红色旅游引领下，吉 安市旅游业迅猛发展，近几年旅游经济指标以两位数的增幅迅速增长， XX 年全市接待国内外游客突破 1000万人次，实现旅游收入 60亿元，增长 21%。 根据市政府 XX 年工作报告显示，截止 XX 年底，一、二、三产业从业人员分别为万人、万人和万人。 6、吉安市人口结构及消费特征 户籍人口 479 万，市区人口 52 万，城市化进程加快 全市辖 10 县 2 区 1 市、 213 个乡镇，截止 XX 年末全市总人口为 479 万人，其中市区人口达到 52 万人。其中市区人口基数较大，说明随着吉安经济及工业化的迅 速发展，吉安城市化进程加快。根据吉安市城市总体规划修编 5 / 225 房地产项目考察报告要点 项目考察要点及报告内容 为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，11 / 16 并不断补充更新。 一、项目考察的基本内容和步骤 1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况 2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。 3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市 的整体规划和发展方向。 4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。 5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。 6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。 7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障 碍。 8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。 12 / 16 9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。 10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。 11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。 12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。 二、考察报告要点 根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。 1、项目区位。 2、所在城市的地段。 3、交通状况。 4、当地经济、人口，收入情况。 5、当地房价，地价。 6、项目现状。 7、项 目权利状况、开发手续办理情况。 13 / 16 8、项目公司股东情况。 9、出售的原因及报价。 10、出让的方式 11、成本的估算。 12、付款进度。 13、资金安排。 三、考察报告所附资料 1、项目情况描述， 2、项目所在地地图，城市规划图。 3、项目的可行性研究报告。 4、立项批复。 5、用地规划、建设规划文件及证书。 6、土地出让合同，出让金缴纳单据。 7、项目的整体和建筑设计。 8、公司营业执照。 9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。 10、项目涉及的合同及履行情况资料。 11、项目或项目公司的财务资料。 12、成本与交易价格的核算说明 房地产项目考察报告要点 项目考察要点及报告内容 一、项目考察的基本内容和步骤 14 / 16 1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况 2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价 。 3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。 4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。 5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。 6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。 7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出 资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。 8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。 9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价15 / 16 格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。 10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。 11、对方 的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。 12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。 二、考察报告要点 根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。 1、项目区位。 2、所在城市的地段。 3、交通状况。 4、当地经济、人口 ，收入情况。 5、当地房价，地价。 6、项目现状。 7、项目权利状况、开发手续办理情况。 8、项目公司股东情况。 9