房地产开发企业之发票管理篇.ppt

稽便函201131号：发票检查强调合规性发票管理的基本内容房地产各种经济业务应取得的发票形式没有及时取得发票是否可以补救？,房地产开发企业之发票管理篇,2,一、发票检查突出合规性,风险提示有关重点企业作为在各类经营或消费活动中应开具或应索取发票的销售方或购买方，应认真对待即将到来的从严从紧的发票大检查。（一）企业要充分关注“必查发票”“稽便函201131号”文明确规定了两类“必查发票”：一是“将企业填开一定金额以上的发票列为必查发票”二是“对企业列支项目为会议费、餐费、办公用品、佣金和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。”同时将“一定金额以上”必查发票填开金额标准的确定权授予各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。,3,一是要关注当地主管税务机关确定的“一定金额以上”必查发票的具体标准究竟是多少。有不规范取得发票的房地产企业务必确保对开具的发票以企业实际发生的经济业务为前提，同时务必加大对必查发票开具和审核把关的力度，确保对发票使用的真实性、合法性。二是对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票确定为必查发票的问题，主要是针对以往一些企业喜欢利用这种名义发票从外部开具发票回本单位报销的情况。这样做一方面可以将账面资金从账内提出（形成小金库、私分或贪污等），同时开具的费用还可以享受所得税税前扣除，一举两得。,4,三是不能因为知道了一定金额以上发票必查的金额标准，知道了有关费用的发票列入了必查发票，从而放松对外开具小额发票或其他费用发票的使用要求，企业仍然要防止由于内部控制缺陷、人为舞弊（如企业管理层凌驾于内部控制之上）等原因导致在其他发票的使用上出现不应该出现的违法违规甚至是犯罪问题。必须强调的是，虽然“一定金额以上”及上述所列举类别的费用发票为必查发票，但对一定金额以下的发票及其他类别费用的发票，税务检查人员肯定还会关注，而且很可能会根据实际情况的需要实施检查。所以，企业仍应重视对必查发票以外各类发票合法合规的使用问题，对发票的使用不能有侥幸心理。,5,（二）严把发票入账关必查发票“要逐笔进行查验比对，通过对资金、货物等流向和发票信息的审核分析，重点检查其业务的真实性”，对费用类必查发票“要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。”一是充分认识发票检查已不再局限于以往传统的“就票查票”。今后对销售业务的检查，不仅会以企业账面应该具备的记账要件为依据，而且检查人员还可能通过对资金、货物的流向，通过与对方购货单位的“查验比对”进行认证。因此，企业即使开具了销售发票，但有没有真正发货，有没有收到货款，对方单位有没有货物入库并付款等问题，检查人员都可能跟踪追击并查验比对。,6,（二）严把发票入账关二是企业所使用的发票都必须以实际发生的经济业务为基础。一方面对外开具“一定金额以上”发票时，一定要以实际发生的销售业务为前提，不能为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票。三不能为了回避大金额费用发票被查而化整为零去开具发票，因为一旦税务机关发现同一个单位开出多张小金额的甚至连号的发票，反而会对接受发票的企业重点检查。,7,（二）严把发票入账关四是发票入账时务必加强对经济业务真实性的审核。尽管“稽便函201131号”没有明确这方面的要求，但随着发票检查严格程度的提升，企业在记账时如果没有把好第一道关，存在证明经济业务成立的资料不全、不清晰、不正确等问题，日后就会存在被查风险。因此，企业记账人员在受理相关发票时，要严格认真地审核相关发票所反映经济业务发生和成立的原始凭证及相关资料，从发票业务发生的合规性、合法性及真实性等方面进行初步审核，确保从会计核算及企业内控的角度满足对相关记账依据的要求。,8,二、发票管理办法,以河北省为例，目前包括河北省出口商品发票、河北省代开统一发票、货物销售发票、加工修理修配发票、收购发票、机动车销售普通发票等七种。,营业税发票有交通运输业发票、建筑业发票、邮电通信业发票、文化体育业发票、服务业发票、销售不动产发票、转让无形资产发票、金融保险业发票、娱乐业发票。,专业发票是指国有金融、保险企业的存贷、汇兑、转账凭证，保险凭证；国有邮政、电信企业的邮票、邮单、话务、电报收据，国有铁路、国有航空企业和交通部门、国有公路、水上运输企业的客票、货票等。根据中华人民共和国发票管理办法第四十二条规定，国务院税务主管部门可以根据有关行业特殊的经营方式和业务需求，会同国务院有关主管部门制定该行业的发票管理办法。,9,发票开具和保管中华人民共和国发票管理办法及实施细则就发票的开具和保管的违规行为作了明确，包括以下方面：1、“虚开发票”行为的界定开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。违反本办法规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,10,2、不按规定使用发票行为界定新发票管理办法第二十四条规定，任何单位和个人应当按照发票管理规定使用发票，不得有下列行为：（一）转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章和发票防伪专用品；（二）知道或者应当知道是私自印制、伪造、变造、非法取得或者废止的发票而受让、开具、存放、携带、邮寄、运输；（三）拆本使用发票；（四）扩大发票使用范围；（五）以其他凭证代替发票使用。,11,3、开具红字发票的规定开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。开具发票后，如发生销售折让的，必须在收回原发票并注明“作废”字样后重新开具销售发票或取得对方有效证明后开具红字发票。注意相应税务处理：纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。,12,4、发票不得跨省市使用政策除国务院税务主管部门规定的特殊情形外，发票限于领购单位和个人在本省、自治区、直辖市内开具。省、自治区、直辖市税务机关可以规定跨市、县开具发票的办法。除国务院税务主管部门规定的特殊情形外，任何单位和个人不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。5、安装税控装置及报税要求安装税控装置的单位和个人，应当按照规定使用税控装置开具发票，并按期向主管税务机关报送开具发票的数据。使用非税控电子器具开具发票的，应当将非税控电子器具使用的软件程序说明资料报主管税务机关备案，并按照规定保存、报送开具发票的数据。国家推广使用网络发票管理系统开具发票，具体管理办法由国务院税务主管部门制定。,13,发票专用章根据国家税务总局关于发票专用章式样有关问题的公告（国家税务总局公告2011年第7号）规定，自2011年2月1日起启用的发票专用章尺寸要求为：1.形状为椭圆形，尺寸为4030（mm）；边宽1mm；2.中间为纳税人识别号，18位阿拉伯数字字高3.7mm，字宽1.3mm，18位阿拉伯数字总宽度26mm（字体为Arial）；3.税号外刊纳税人名称，自左而右环行，如名称字数过多，可使用规范化简称；中文文字高为4.2mm，环排角度（夹角）210-260度，字与边线内侧的距离0.5mm（字体为仿宋体）；4.税号下横排“发票专用章”文字字高4.6mm，字宽3mm，延章中心线到下横排字顶端距离4.2mm（字体为仿宋体）；5.使用多枚发票专用章的纳税人，应在每枚发票专用章正下方刊顺序编码，如“（1）、（2）”字样。号码字高2.2mm，字宽1.7mm，延章中心线到下横排号码顶端距离10mm（字体为Arial），不需编号时可省去此横排号码：,14,支付给境内单位或个人的款项支付给行政事业单位的款项支付给境外机构和个人的款项支付其他,三、取得票据的三类形式,15,支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证。凡属于增值税征收范围的业务，无论是否享受免税优惠，都必须开具增值税发票。房地产开发企业一般为小规模纳税人或不属于增值税纳税人，则一般取得销售货物的普通发票。凡属于营业税征税范围的业务，无论是否享受免税优惠，都必须开具营业税发票。其中，属于企业经营范围的，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具；凡不属于企业经营范围的，以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入，都必须向税务机关申请代开。对于工程所在地与机构所在地不一致的建筑安装企业，均应在工程所在地开具发票或代开发票。,16,2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。关于调整行政事业性收费（基金）营业税政策的通知（财税19975号）的规定，涉税行政事业性收费、基金应严格纳入税收管理。凡经中央及省级财政部门批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，无论是由行政单位收取的，还是由事业单位收取的，均不用缴纳营业税；未纳入预算管理或财政专户管理的，一律缴纳营业税。为了便于缴纳管理，对于中央批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，由财政部、国家税务总局分批下发不缴纳营业税的收费（基金）项目名单；凡经省级批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费，由省财政厅（局）、地方税务局分批下发不缴纳营业税的收费项目名单，并报财政部、国家税务总局备案。未列入名单的一律缴纳营业税。,17,2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。国家机关、事业单位和社会团体，凡涉及缴税的收费项目，均应纳入税务管理，进行税务登记，其收费项目应进行纳税申报并使用税务发票。对不缴税的收费、基金项目，应使用省级以上财政部门统一印制或监制的收费、基金票据。,18,2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。财政票据从2012年1月1日起，将由非税收入统一票据一统天下。根据财政部关于清理整合中央财政票据的通知（财综201146号）规定，为压缩中央财政票据种类，统一规范中央财政票据式样，促进财政票据电子化管理改革，财政部将按照“简并票种、统一式样”的原则，“以通用票据为主（即中央非税收入统一票据和中央非税收入定额票据），专用票据为辅；以机打票据为主，手工票据为辅”的管理思路，全面清理整合现有中央财政票据种类，压缩中央财政票据，规范中央财政票据的规格、式样。清理整合后，现行的行政事业性收费票据、政府性基金票据、罚没票据、国有资产有偿使用收入票据、非税收入一般缴款书、其他财政票据6类票据，统一归并为政府“非税收入票据”和“其他财政票据”两类。,19,2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。其中，非税收入票据类共27种，分别是：（1）中央非税收入统一票据。（2）中央非税收入定额票据（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）国家税务局系统行政性收费专用收据。（4）国家税务局系统行政性收费（电子）转账专用收据。（5）国家税务局系统行政性收费专用缴款书。（6）国家税务局系统行政性收费收入退还书。（7）海关行政事业性收费专用票据。（8）出入境检验检疫收费收据。（9）中华人民共和国海事行政事业性收费专用收据。（10）国家知识产权局专利收费收据。（11）国家知识产权局专利收费收据_PCT国际申请。（12）人民法院诉讼收费专用收据预收。（13）人民法院诉讼收费专用收据结算。（14）人民法院诉讼收费专用收据退费。（15）人民法院案款收据。（16）中国船级社账单/收据。（17）探矿权采矿权使用费和价款专用收据。（18）矿产资源补偿费自收汇缴专用收据。（19）矿产资源补偿费专用缴款书。（20）故宫博物院专用收据。（21）故宫博物院专用定额收据（20元、30元、40元、60元）。（22）港口建设费专用收据。（23）国家电影事业发展专项资金专用票据。（24）当场处罚罚款收据。（25）代收罚款收据。（26）治安管理当场处罚决定书（代收据）。（27）非税收入一般缴款书。,20,2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。其他财政票据类共8种，分别是：（1）公益事业捐赠统一票据。（2）中央行政事业单位资金往来结算票据。（3）全国性社会团体会费统一收据。（4）工会经费收入专用收据。（5）行业协会自律性经济处罚专用收据。（6）住宅专项维修资金专用收据（出售公房使用）。（7）住宅专项维修资金专用收据（业主使用）。（8）中国清洁发展机制基金专用收据。,21,3.支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据及发票为合法有效凭证。根据中华人民共和国发票管理办法第三十三条规定，单位和个人从境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为记账核算的凭证。4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,22,四、房地产开发业务涉及的主要票据,23,（一）土地出让金、契税根据营业税税目注释（试行稿）的规定，政府出让土地，不征收营业税，因此不得开具发票。房地产开发企业应以国土局开具的土地出让金专用票据或其他非税收入收据入账，交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。,24,（二）拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，仍需补交契税。营业税税目注释（试行）还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料留置于本公司备查。,25,（二）拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，仍需补交契税。营业税税目注释（试行）还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料留置于本公司备查。,例外情形，根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果土地一级开发由政府主管部门或土地储备中心负责，房地产开发企业通过招拍挂受让土地，代垫的拆迁补偿费应取得房屋征收机构的收款证明，以充抵应缴纳的土地出让金。,26,【案例】2011年1月天山房地产公司征得某村集体土地。其中，30亩土地依法办理了合法出让手续，支付补偿金600万元；5亩土地仍为集体土地，供开发商使用，支付补偿金100万元。开发商支付的补偿金应如何取得发票？,1.农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村集体（村委会）通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照营业税税目注释（试行稿）中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税”的规定执行。因此，天山房地产公司为办理了合法出让手续的30亩土地支付的600万元补偿费不需要开具发票，以相关协议及支付证明即可入账。,2.对于村集体（村委会）未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更，仍为集体土地，故对其取得的补偿收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。因此，天山房地产公司为仍为集体土地的那5亩土地支付的100万元补偿费应索取“服务业”发票入账。,27,（三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费营业税税目注释（试行稿）规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业其他工程作业”税目征收营业税。因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。,28,（四）青苗补偿费费国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照营业税税目注释（试行稿）规定，不征收营业税。只要能够出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。青苗补偿费不属于应该征收营业税的情形，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不必为房地产企业开具发票，以补偿协议和收据等凭证可以入账。,29,（五）土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。（六）挖土费支付给农民工（非雇员）的挖土费，不得采取工作表发放，应由个人向地税机关申请开具“税务机关代开统一发票（地税）”。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产开发企业不再扣缴个人所得税。,30,（七）道路工程费河北省地方税务局关于道路、桥涵修建收入征收营业税问题的批复（冀地税函1995185号）规定，对施工单位承建的道路、桥涵工程收入，不论单位性质如何，其工程预算内是否含税，均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。因此，房地产开发企业发生的道路工程费，应当取得工程所在地建筑业发票。,31,（八）向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用1.境内服务单位。房地产开发企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费等，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关的服务业发票。2.境外服务单位。境内企业接受境外企业应税劳务的，境外单位也负有营业税纳税义务，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以付汇单和收汇单位或者个人的签收单据以及发票为合法有效凭证。,32,（九）直接向行政事业单位交纳的规费直接向行政事业单位交纳的规费应当取得行政事业性收费收据及非税收入专用收据，这些费用一般包括大市政配套费、绿化费、人防费、散装水泥基金、教育配套设施费以及各种证照工本费等。,33,（十）有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费）国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知（国税发1994159号）规定，有线电视安装费，是指有线电视台为用户安装有线电视接收装置，一次性向用户收取的安装费，也称之为“初装费”。对有线电视安装费，应按“建筑业”税目征税。财税200316号规定，燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费包括管道煤气集资款(初装费)、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。财税2005165号对从事公用事业的纳税人收取的一次性费用是否征收增值税问题规定，对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。从上述两规定看，财税2005165号文件与财税200316号文件似有冲突之处，但是房地产企业发生的有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费），应当说与货物的销售数量没有直接关系，所以应取得工程所在地建筑业发票。,34,（十一）建筑工程房地产开发企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。1.包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包结算金额相等。2.包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票；对不包料（甲供材）应取得增值税普通发票。但是要注意对于分包人销售自产货物并提供建筑业应税劳务的分包工程，应当分别取得货物销售发票和建筑业发票。3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司将承包工程的一部分分包给B建筑公司，由B建筑公司负责施工。房地产开发企业只与总承包人A发生业务关系，不与分包方B结算价款。总承包人A支付给分包方B的工程款项，由分包方B给总承包人A出具建筑业发票，与房地产开发企业无关。,35,（十二）装饰工程装饰工程是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。1.包工包料。发票的取得与建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的装饰劳务，是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。根据营业税政策规定，装饰劳务可以不包括甲供材，因此，房地产开发企业自行采购的装饰材料直接凭增值税普通发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。,36,（十三）设备安装1.房地产开发企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产开发企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或生产厂家的货物销售发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。2.从事货物生产、批发或零售的企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，企业收取的价款中既包括设备价款，又包括安装费，这属于增值税的混合销售业务，全额缴纳增值税，不征收营业税。因此，房地产开发企业应取得全额的增值税普通发票。,37,（十三）设备安装3.建筑安装企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，根据增值税、营业税政策规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除特定情形外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。规定中所称的货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。因此，该混合销售行为征收营业税，不征收增值税，应全额开具建筑业发票。,38,（十三）设备安装4.如果是房地产开发企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产开发企业。这种情况下，安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产开发企业应取得安装工程所在地建筑业发票，发票金额就是安装金额，不含设备价款。,39,（十三）设备安装5.企业自产货物并负责安装。根据增值税、营业税政策规定，提供建筑业劳务的同时并销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物的销售额缴纳增值税。房地产开发企业应分别取得增值税发票和建筑业发票。例如，企业提供自产钢结构、玻璃幕墙、防水工程、铝合金门窗、电梯等并负责安装的业务。最好分开签订合同或合同中价格分开。,40,（十四）房屋维修房屋维修又称“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据营业税税目（试行稿）规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产开发企业支付的房屋维修费用，也应当取得工程所在地建筑业发票。允许计入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。,41,（十五）绿化工程绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如，绿化与平整土地分不开，而平整土地本身就是建筑业中的“其他工程作业”。国税函发1995156号规定：为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业其他工程作业”征收营业税。因此，房地产开发企业将绿化工程承包给园林绿化公司，应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产开发企业自购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按“建筑业包工不包料”（即“甲供材”）业务处理。即房地产开发企业自购花草、树木应取得货物销售发票，支付给园林绿化公司的施工费取得工程所在地建筑业发票。,42,（十六）支付给代销公司的销售佣金，支付给广告公司的广告费、宣传性费用，应向对方索取地税机关监制的“服务业”发票。（十七）支付的利息支付给金融机构的利息为银行开具的付息凭证，支付给非金融机构的利息以及各种融资顾问费、服务费为地税机关监制的“服务业”发票。,43,（十八）企业通过邮局订阅的报刊、杂志邮政的大部分业务既可取得专业发票或收据，也可取得套印“地方税务局监制”的税务发票，应优先取得税务发票。,44,（十九）会议费河北省地方税务局2011年第1号公告：对纳税人年度内发生的会议费，同时具备以下条件的，在计征企业所得税时准予扣除：会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册；会议材料（会议议程、讨论专件、领导讲话）；会议召开地酒店（饭店、招待处）出具的服务业发票。企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除。,45,（二十）差旅费河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知（冀地税发200948号）规定，纳税人支付的差旅费补贴，同时符合下列条件的，准予扣除：有严格的内部财务管理制度；有明确的差旅费补贴标准；有合法有效凭证（包括企业内部票据）。,46,（二十一）当年度发生成本取得发票时间约定发票取得时间问题直接影响到税务处理，原则上企业所得税无发票不得扣除，土地增值税清算不允许扣除预提成本，因此，房地产开发企业应注意滞后取得发票的以下情形。1.纳税人当年成本费用已经发生，但当年年底前未取得发票，次年汇算清缴前取得发票。2.纳税人当年成本费用已经发生，但当年年底前未取得发票，次年汇算清缴后取得发票。,47,1.纳税人当年成本费用已经发生，但当年年底前未取得发票，次年汇算清缴前取得发票。国家税务总局2011年第34号公告第六条关于企业提供有效凭证时间问题明确：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。【案例】景旭地产公司2011年支付广告费100万元，取得发票40万元，2012年5月1日取得发票60万元。【案例分析】2011年预缴企业所得税申报时，预提60万元广告成本，可以扣除，年度企业所得税纳税申报时，所预提60万元广告成本有发票支持，否则当年度应纳税所得额应纳税调增60万元。,48,2.当年成本费用已经发生，但年底前未取得发票，次年汇算后取得发票。一般原则下，次年汇算清缴后取得发票不能在当年度扣除，应纳税调增处理。次年汇算清缴后取得发票不能在当年度扣除，如果金额较小，可以在次年扣除，如果金额较大，性质特别，应取得主管税务机关认可后，申请调整上年度应纳税所得额和应纳税额。调整额可填入年度纳税申报表主表第41行“以前年度多缴的所得税额在本年递减额”或第42行“以前年度应缴未缴在本年入库所得税额”。例如辽宁省地方税务局2008年度企业所得税汇算清缴有关业务问题解答第七条关于存货估价入账问题的规定：“纳税人购入存货，由于取得合法购货凭证不及时，可采取估价入账方式进行核算。纳税人能在汇算清缴结束前取得相关发票的，对上年估价入库结转损益部分的成本不调增应纳税所得额，按发票实际金额调整已结转损益的成本；在汇算清缴期结束后仍未取得发票的，应就估价入库结转损益部分的成本调增应纳税所得额，待实际取得发票时，调减取得年度应纳税所得额。”,49,2.当年成本费用已经发生，但年底前未取得发票，次年汇算后取得发票。【案例】景旭地产公司2011年支付广告费100万元，取得发票40万元，2012年6月1日取得发票60万元。【案例分析】2011年年度应纳税所得额纳税调增60万元，不能在2012年度申报扣除，但企业所得税相关政策并未规定不可以追溯调整。,50,2.当年成本费用已经发生，但年底前未取得发票，次年汇算后取得发票。税收征管法第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”,51,2.当年成本费用已经发生，但年底前未取得发票，次年汇算后取得发票。国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告（国家税务总局公告2009年第1号）：“七、申请退还多缴税款权。对您超过应纳税额缴纳的税款，我们发现后，将自发现之日起10日内办理退还手续；如您自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向我们要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。我们将自接到您退还申请之日起30日内查实并办理退还手续，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”,52,2.当年成本费用已