房产抵押公证.doc

_房产抵押公证申请材料 （一）当事人为自然人：提交有效的身份证明。如委托他人办理，还须提供经公证机构证明的授权委托书。（二）当事人为中国内地法人：1、公司的营业执照；2、法定代表人证明书及法定代表人身份证；3、授权委托书及受托人身份证；4、公司董事会决议或股东会决议。（注册地在深圳之外的公司，董事会决议或股东会决议须办理公证）。（三）当事人为境外法人：、当事人为香港公司，所提交的材料（商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等）需经中国司法部委托的香港律师（公证人）办理公证，并经中国法律服务（香港）有限公司办理转递；转让方、受让方为澳门公司，其材料经中国法律服务（澳门）公司办理公证；转让方、受让方为台湾公司，经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。、当事人为外国公司，所提交的材料（商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等）需经当地国家公证人公证，并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。（四）房地产权证书。（五）房产信息单（现可在公证机构现场申请查询）。（六）抵押合同（如有主合同即借款合同的，提交主合同原件或复印件备案）（七）承办公证员根据案件的具体情况，要求当事人提供的其他证明资料。房产抵押公证不等于抵押登记案情从事经商的方老板半年前设立了一家贷款公司，开办了房产抵押贷款、有价证券抵押贷款等经营项目。今年6月1日，年轻女子朱某与男友火急火燎地来到方老板的公司，将一本房产证和一本土地证递到方老板手中说：现在我做生意手头紧张，我用这处房产作抵押，向你贷一笔款。方老板见证件上门牌号码、面积大小写得清清楚楚，便爽快答应放贷15万元，约定第二天办理公证和抵押手续。 6月2日上午9时许，朱某和男友与方老板一起到公证处，对房产抵押合同进行了公证。中午11时30分，公证手续全部办妥，此时已临近下班时间，去当地房产局办理抵押手续已经来不及了。朱某便对方老板说：我急等着钱用，你就先付一部分抵押款给我，反正我们都公证过了!方老板想了想，办了公证，抵押的房产还怕飞了不成!于是方老板同意了朱某的要求，将8万元人民币交给了她。朱某写了张借条，与房产证、土地证一并塞到方老板手中，并承诺第二天去房产局办理抵押手续。6月3日上午，方老板在房产局刚刚掏出两本证件，工作人员便告诉他这证件是假的，并当场予以没收。方老板顿时傻了眼，一把抓住欲转身开溜的朱某，要求她归还8万元，得到的回答却是：钱已经被我男友花了!方老板又急又气，随即向警方报了案。原来，因男友欠了不少外债，朱某便想帮其还债。今年5月的一天，她看到路边办证小广告，顿时心生一计。她拨通广告上的电话，两小时后，用400元换取了一套假房产证和土地证，上演了一出并不高明的骗局。日前，朱某因涉嫌诈骗罪被当地检察院批准逮捕。 说法当前，随着民间融资需求量的迅猛增长，私营贷款公司不断出现。其实，上述案例混淆了公证和抵押登记两种行为的效力。城市房产抵押是一种要式法律行为，必须签订书面抵押合同，并到房管部门办理抵押登记手续。根据我国物权法规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立，即登记是房产抵押权成立的必备条件。而房产抵押合同公证的作用只是证明合同已经成立，即双方签订了房产抵押合同。但房产抵押权并不会因办了公证而成立。农村个人私有房产抵押公证登记今年，伴随着公证法于三月一日正式施行，我处同仁积极行动，拓展了一项新的公证事务：农村个人私有房产抵押公证登记。对这项新业务，本人有一些思考与认识，在此与大家交流和沟通。农村个人私有房产抵押公证登记是抵押物公证登记的种类之一。抵押物公证登记是为了保证法定抵押物之外依法可以用其他财产设定的抵押物的安全和债权人优先受偿权的实现而设立的一种抵押物公证登记法律制度。依据公证法的规定，根据当事人的申请，公证机构可以办理法律、行政法规规定由公证机构办理的登记事务。目前，规定公证机构办理登记事务的主要法律依据是担保法。根据担保法第四十三条的规定，公证机构可以办理其他财产的抵押登记。公证机构办理抵押登记的办证规则是2002年司法部制定的公证机构办理抵押登记办法。根据该办法第三条的规定，公证机构办理抵押登记的标的物范围包括：(1)个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备、牲畜等生产资料;(2)位于农村的个人私有房产;(3)个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及其制品等生活资料;(4)其他除担保法第三十七条和第四十二条规定之外的财产。(5)以担保法第四十二条第(二)项的规定的财产抵押，县级以上地方人民政府规定由公证机构登记的;以及法律、法规规定的抵押合同自公证机构办理登记之日起生效的。公证抵押登记具有以下效力：(1)抵押权人自公证机构出具抵押登记证书之日起获得对抗第三人的权利。(2)依据县级以上人民政府规定办理的财产抵押，抵押合同自公证机构出具抵押登记证书之日起生效。(3)公证抵押登记随着抵押合同的终止、解除、抵押物的灭失或抵押权的实现而失效。农村个人私有房产是公证机构办理抵押登记的标的物范围中明确涉及不动产的。农村个人私有房产是指房屋所有权属个人所有，房屋占用范围内的土地所有权属农村集体经济组织所有的房地产。其法律特征是：(1)私有房屋坐落在农村且依法存在;(2)房产所有权依法取得。即村民在批准的宅基地上建造的房产或者是通过继承或转让等方式取得;(3)房屋占用范围内的土地所有权属农村集体经济组织所有，个人依法享有使用权，并合法取得集体土地使用证。公证机构办理农村个人私有房产抵押登记是公证机关按照法定程序，对抵押权人与抵押人约定的抵押财产进行登记的活动。笔者认为公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，应注意以下三个方面：第一，农村个人私有房产可以抵押，但农村宅基地使用权不能抵押，在农村个人私有房产抵押公证登记时应操作严谨。农村私有住房是我国公民(主要是农民)合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利;我国宪法等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权(又称房基地权)是指农村居民(农业户口)依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。2002年司法部制定的公证机构办理抵押登记办法第三条明确规定了的公证机构办理抵押登记的标的物范围，农村个人私有房产是公证机构办理抵押登记的标的物之一;根据担保法第三十七条第(二)项的规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产：允许国有土地使用权可以进行抵押、允许乡(镇)、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，不允许集体土地使用权及属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房一并抵押。所以，公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，对抵押权人将农村个人私有房产及农村宅基地使用权同时抵押约定在个人借款合同、抵押合同及抵押物清单上而不予指导修改或在公证询问笔录中不予说明，同时，公证机构在抵押登记证书及公证询问笔录中均有对农村个人私有房产及农村宅基地使用权同时予以抵押登记，特别是在集体土地使用权证上也加盖公证抵押登记之印鉴。笔者对上述做法，认为没有法律依据，是超越了法律规定之先;当然，如果物权法能实施，其关于宅基地使用权的规定对这个问题就迎刃而解了。到那时，按照中华人民共和国土地管理法第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，公证机构在办理农村个人私有房产的抵押登记时，还应要求当事人提供房产所在村民委员会同意抵押的书面材料。第二，公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，应认真履行告知义务。根据公证法和公证程序规则的规定，公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，告知其在办理公证过程中享有的权利、承担的义务。并将告知内容、告知方式和时间，应当记录归档。告知义务是公证机构及其公证员的法定义务，不告知就违反了公证法定程序。公证员履行告知义务有两种情况：一种是根据法律、法规和办证规则的规定，公证员必须履行的告知义务;另一种是公证员作为法律专业人员在当事人申办某项公证事项时，应该清楚地知道该公证事项的法律意义及可能发生的法律后果，并及时提示当事人知晓上述内容，以避免给当事人造成不必要的损失。公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，除了告知抵押人抵押登记的法律意义以及借款人不按时还款抵押将产生的法律后果，还要特别告知两点：一是，根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中第二款农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证的规定，公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时应告知抵押权人，其在实现抵押权时，农村个人私有房产的受让人只能是具有审批宅基地条件的有农村户口的村民。二是，根据公证机构办理抵押登记办法的规定，公证机构应告知抵押人，在其变更抵押合同时应向公证机构申请变更抵押登记;当事人变更抵押合同未办理变更抵押公证登记的，自行变更后的抵押不发生担保法规定的抵押登记效力。应告知当事人在其履行完毕主债务或提前终止、解除抵押合同的应向公证机构申请办理注销抵押登记。第三，公证机构应与相关部门加强联络，充分发挥抵押物公证登记记录公示的法律属性。公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，应密切注意国家有关房地产方面的法律、法规、政策的变化，及时与房地产管理部门和土地管理部门联系、协调。根据公证机构办理抵押登记办法的规定，公证机构应注意三点：一是，应在出具农村个人私有房产抵押登记证书后告知房地产管理部门。有关资料可以报一份给房地产管理部门或土地管理部门备案，以防止农村个人私有房产抵押登记后，抵押标的被转让，给抵押权人造成麻烦和损失。二是，应运用计算机录入农村个人私有房产抵押登记的信息，并设立书面登录簿，登录本公证机构办理农村个人私有房产抵押登记的资料，以备后查、以避免重复抵押。三是，将农