百分之70产权购房合同

1 / 9 百分之 70 产权购房合同 定义 土地是归国家所有的，一般说的使用年限 70 年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的。实际上，现在的商品房的土地实际使用年限很少有 70 年的，大部分在 30-60 年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得 1-2 年，到你手里使用年限就不到 70 了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手就更短了，况且住宅楼的设计使用年限是 50 年幅度，房屋达到设计使用年限便不能再用了。 70 年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你 也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。 在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地 70 年， 70 年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。 根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在 70 年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。 商品住宅从开发到销售的周期一般在 1 3 年，房产2 / 9 产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。 区别 有调查指出，超过 70%的购房者不清楚“”与“”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。 还有购房者因为产权算了一笔账：“ 住宅用地的使用期限是 70 年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有 65 年使用期，整整少了 5 年！而买房时付的总房价却从未因此打折，少 5 年不就等于多付钱了吗？” 遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。 续约产权 要想知道房屋产权到期后怎么办，首先要了解我国的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有， “房产证里是没有期限登记栏的”；而土地使用权是有期限的，比较常见的是 40 年、 50 年和 70 年。 3 / 9 也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同：像 住宅用地产权为 70 年，工业、科教文卫体综合类用地产权为 50 年，商业、旅游、娱乐用地产权为 40 年。 另外，如果土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。 还有一种情况是，土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，应该以什么样的标准补缴，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。 1 由来 编辑 随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰， 70 年后的产权问题有望逐步破解。就法律政策框架之内，专家提出了三大设 想： 重签合同，续缴出让金。土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一4 / 9 做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否 允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。 房随地走，国家补偿。由于国家的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓 70 年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、物权法确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定 不能继续采取简单的“国家补偿 个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。 政策持续调整，法规适时完善。众多业内人士普遍认为，国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案5 / 9 还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。 障碍 编辑 2016 年 9 月，国务院对外发布关于加快发展养老服务业的若干意见，意见明确提出，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。 早在 2016 年下发的吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见中就指出，吉林省将尝试“以房养老”的融资模式，利用老年人已有住房资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。 “现有房屋产权 70 年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心的一位负责人表示。该人士还提到另外一个“顾虑”：房价走势给银行带来的风险。“银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候6 / 9 变卖房产所得资金不能补上欠款这个 ?缺口 ?的问题。” “以房养老”具体操作办法和实施计划，有望 2016年一季度出台。 70 年产权到期后怎么办？关于买房，这些你一定要知道！ 上周央行再度降息 ，业内认为，对房地产市场形成利好，对有购房需求的人是好事啊！ 首先，降息、降准增加了银行的可贷资金，可以被用于房贷业务的资本也会增加，个人申请房贷会更加容易。其次，降息使得买房者的利率成本再度降低。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的！ 正在观望准备出手的你，下面这 5 个容易误读的买房“冷知识”，你一定用得着： 1. 房子产权 70 年，到期后房子就属于国家了吗？ 房屋产权到期后，假如房子还在，那么房子还归你所有，只是每年要交土地税。房屋产权是指房子所占土地的使用权，而不是房子本身所有权。 个人只要拥有产权证，房子就属于个人私有。 2. 定金订金，还傻傻分不清楚吗？ 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额7 / 9 的金钱作为担保的担保方式。若买家不履行合同，无权要求返还定金；开发商不履行合同，应双倍返还定金。 订金，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。买房违约时，并不代表无权要求返还订金，商家违约也 不必双倍返还。 一句话：订金可退，定金不可退。签字时千万看清楚！ 3. 买个 100 平米的房子，你就能住 100 平米的面积吗？ 100 平米，听起来不错！等到交房时只有 80 多平你就傻眼了！买房，看到的是建筑面积，还包括公摊面积，一般来讲，公摊面积小高层一般在 10%-20%，高层一般在15%-25%。 你买了个 80 平米的房子，扣除公摊后大概剩余 60多平，真的真的能做套三吗？ 4. 9-11 层真的是扬灰层吗？ 大部分人在买房时都听过“ 9-11 层是扬灰层”这个说法，可是真的是这样吗？ 物理专家指出，在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘在距离地面 10 公里至 52 公里的大气平流层都不会停下来。也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。而且，空气中的污染物随气流不断沉降和流8 / 9 动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。 5. 银行为什么只推等额本息还款？ 等额本息还款，每月的还款金额相同，但是本金与利息所占比重不同。前期利息比例大，本金比例小，后期反之。 假如你每月还款 7000 元，前期每月还利息 5000 元，本金 2000 元，此时，你还的钱大部分是银行利息；到了后期，你条件好了，想提前还款，而剩下的大部分是不得不还的本金，利息很少，提前还贷已经没有意义了。 对于银行方面来说，这样才会利益最大化！ 70 年产权 从哪一年开始算？ Q1 郑女士问：我看上一套二手房，可原房主还没拿到房产证。房主提议一起到开发商那里进行购房合同更名。这样做是否合法，是否存在风险？ 答：河南千业律师事务所孙瑞涛律师表示，如果商品房买卖合同尚未在交易中心登记，那 么购房合同可以更名。但是如果已经进行登记，那么对合同进行更名还是有风险的。根据相关规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。”因此，更名的商品房买卖合同因涉嫌9 / 9 违反法律禁止性规定，存在被认定无效的可能。 另外，根据合同法规定，办理合同更名必须征得合 同另一方即开发商的同意和配合。 综上，如果想办理商品买卖合同进行更名手续的话，首先要征得开发商的同意和配合，其次要看原合同是否备案，且该合同 更名因系国家政策及法律所禁止，存在很大风险。 Q2 李先生问：我买了一套 1992 年交房的二手房，房子的 70 年产权是如何计算的？产权到期后，该怎么办？ 答：河南千业律师事务所孙瑞涛律师表示，李先生