价格论证.doc

关于通达二期的价格论证通过对比手段，并结合市场涨幅预判，将二期定价由静态转为动态，同时符合2009年整体运作时的市场动态发展。定价方式：1. 静态价格采用五级加权计算。2. 动态价格由预测08年及09年上半年中牟市场同比涨幅预测下半年同比涨幅。定价依据：1. 区域及周边竞争对手对比关系2. 项目一、二期产品对比关系3. 预测09年同比涨幅 定价方式说明一：5级加权权重区域及周边同类建筑形态及本项目5级加权加权因子对比权重构成户型面积建筑施工区域配套社区配套房形格局位置交通内部环境规划外部景观资源建筑设计多层建筑 10%5%5%15%10%10%15%10%10%小高层及高层建筑10%5%5%10%15%10%15%15%15%定价方式说明二：预测09年同比价格涨幅定位依据-动态涨幅预测1. 中牟08年全年房地产市场价格涨幅参考2. 中牟09年上半年区域价格涨幅参考涨幅参考来源于：1. 中牟09年房地产宏观市场运行情况2. 中牟房管局相关负责人的报告数据摘要3. 08年度及09年满堂红市场数据库部分见下表07年市场平均价格07年同比涨幅08年市场平均价格08年同比涨幅1648元/平方米37.3%2083元/平方米26.5%09年目前均价基本以08年金融危机前的均价持平，下半年会以小幅度涨幅拉升预测09年项目所在区域价格年度平均涨幅同比涨幅约为26个百分点定价依据一：区域及周边同类产品目前交易情况参考及同本项目的5级加权对比多 层 价 格项目名称建筑设计外部景观资源社区环境规划位置交通户型面积房形格局社区配套区域配套建筑施工5级加权销售价格比准价格所占比例参考价格权 重10%10%15%10%10%10%15%5%5%加权值东方润景4333.53.53.53.533.53.05220020%721.3114754沁园新城3.533.5333.53.53.53.53205040%1366.666667龙源博士园3.533.5333.543.533.05210020%688.5245902富源花都43.53333.53.533.52205010%341.6666667滨水蓝庭3.53.53333.53.5332.925210010%358.974359100%695.4287516通达二期3.53333.53.533.532.8751999.358区域及周边同类产品目前交易情况参考及同本项目的5级加权对比小 高 层 及 高 层 价 格项目名称建筑设计外部景观资源社区环境规划位置交通户型面积房形格局社区配套区域配套建筑施工5级加权销售价格比准价格所占比例参考价格权 重15%15%15%10%10%15%10%5%5%加权值水木清华4.524.533.53.533.53.53.47524503525.17985635%1233.81295逸湖名家34.52.54332.5223.124003870.96774215%580.6451613天湖354.533.5343.533.726003513.51351415%527.027027蓝爵世家32332.532.53.522.72523504311.92660625%1077.981651100%854.8666973通达二期323333.52.53.532.92479.113定价依据二：通达一期、 二期产品细节的5级加权对比定价参考多 层 价 格建筑设计组团景观设计社区环境规划户型面积房形格局社区配套科技性舒适性5级加权销售价格权重15%15%15%15%15%10%5%10%加权值一期3333333331900二期33.533.52.5333.53.1251979.17项目一、二期产品细节的5级加权对比定价权重说明因一、二期处于同一地段，外部环境、配套、交通等方面高度一致，故在加权因素上不再予以考虑；同时二期产品在将在组团景观规划方面比一期有一定改进，由此需要根据实际情况列出需要在加权因素中加以比较分析。所以此次对比的静态因素调整如上所示。由于通达一期全为多层故定价依据二不在针对小高层定价；价格制定：价格推导公式= 2000元/平方米多层产品价格 = ( 2% + 6% )2 X 2121+= 2002元/平方米X21999.358+1979.17 1+12= 2500元/平方米= 2500元/平方米( 2% + 6% )2 X 2= 2496