沿海集团定价作业规则.doc

沿海集团定价作业规则一、总则1、沿海集团各地区公司新推楼盘定价，应在综合考虑市场行情、竞争状况、建安成本等因素后，本着利润最大化、保证销售进度的宗旨进行定价。2、新推楼盘的总体成交均价的最终审批权在集团项目运筹小组。3、本规则适用于集团各地区公司开发的各类物业，包括住宅、商业、写字楼等。二、职责1、地区公司市场营销部（1）编制新推楼盘定价策略（2）制作价格表及付款方式（3）向集团营销管理部提交价格表，及各种定价依据（4）在销售中执行价格表2、地区公司总经理（1）组织营销、财务、成本、工程等相关部门研讨定价策略、定价方案（2）审核市场营销部拟定的价格表3、集团营销管理部审核地区公司上报的定价策略、定价方案、总体均价以及价格表，并提出专业意见。4、项目运筹小组（1）审批地区公司上报的定价策略、定价方案、总体均价以及价格表（2）批准确定新推楼盘的总体成交均价三、地区公司定价依据定价过程中，应综合考虑以下因素：（一）外部因素1、所在地段考虑的因素包括：所处的地理位置、市政规划发展方向、自然环境、人文环境以及升值潜力等。2、交通状况考虑的因素包括：是否临近主干道，交通通达度，主要的交通工具等。3、配套设施考虑的因素包括：商业配套、生活配套、市政配套和教育配套等。如：商场、超市、休闲、娱乐、运动、医疗、邮政、银行、学校、幼儿园、和会所等。4、总体市场、竞争状况（二）楼盘自身因素1、综合成本 包括地价、建安成本、管理费、营销费用等2、规划设计考虑的因素包括：总体规划及建筑设计，户型设计、园林环境设计、建筑密度、装修标准、使用率等。3、品牌认知考虑的因素包括：该项目的品牌知名度及发展组合（包括投资商、建筑设计商、承建商、发展商、物业管理单位、园林设计公司等）。4、物业服务考虑的因素包括：物业公司知名度、服务水准、服务质量、收费标准等。（三）实现目标1、销售任务2、利润目标3、针对市场的竞争策略（四）技术因素1、楼层差系数楼层差系数是指一栋楼宇中，同一列单位每层间的价格差异幅度。此幅度主要由景观、采光、视野这三个因素决定。一般而言，一个楼盘的景观以园林设计景观为主，因此低层单位的景观相对较佳，而高层单位则通风采光能力较好，同时视野也相对较开阔。2、朝向系数朝向指的是一个单元的客厅及主人房的阳台所对着的方向，共分为向东、向南、向西、向北、东南、西南、西北、东北八个朝向。一般而言，八个朝向中以东南最佳，向南、西南次之，向东再次之，东北、向北又次之，西北、向西最差。3、景观系数景观指的是一个单元的客厅及主人房所能看到的景物，由好到差主要有江景、山景、湖景、其他水景（泳池、人工河等）、园景、临街景观及其他景观。4、工程进度系数工程进度指的是现时在售楼宇的建筑完成情况。由于现时政府加强了对房地产行业的规管、收紧了有关政策的规定，所以楼宇的工程进度在定价因素中所占的比重已有所下降，现时主要分为取得预售证（开售）、楼宇封顶、现楼交楼三个阶段。5、户型设计系数户型设计系数是对出售单元自身的评价，主要考虑的是通风采光是否足够、厅房的面积比较是否适当、是否有黑房、阳台的设置是否合理、功能分区是否合理等。6、产品供应量调整系数产品供应量指的是将项目所有单元按一定的面积区间进行划分后，每个区间的产品总量。产品供应量调整，指的是在考虑项目楼盘所在区域的产品供应量及项目本身的产品供应量后，对项目各面积区间的单元的价格调整。四、集团总部价格审批原则1、总部审批价格是在地区公司定价基础上的决策，为此，地区公司在上报价格方案时，应有详细的说明、分析材料作为定价依据，这些依据包括但不限于：（1）当地城市房地产市场发展情况（2）楼盘所在片区市场