美杜兰华庭价格方案(ppt35页).ppt

美杜兰华庭价格方案,一、折实价单制定二、帐面价单制定三、低首期价单制定（买一成送一成）四、价格走势和推售安排,一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2）1、价单体系,第4层（住宅开始层）各单位单价：平面系数基价,5层以上各单位价格在第4层的基础上逐层加上层差求得。,注：A、B、C、D栋分别命名为房号按A、B、C、D。从左至右顺时针编定,2、平面系数朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.5:1.5:2.0,美杜兰华庭周边情况示意图,（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向,(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观,（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音,（4）户型系数（2.0）：共四种户型,3.层差,（1）跳差A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。,第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。,美杜兰华庭周边情况示意图,（2）层差差价,（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。（3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。,3、价单控制,（1）三栋最高单价11,000元；最低单价8,000元（2）三栋最高总价600,000元；最低总价240,000元（3）三栋20楼同层单价差1,500元,中管网房地产频道,二、帐面价单制定,（一）付款方式折扣,付款方式折扣比率一次性付款0.96折5首期二成（含三成以上）0.97折20首期一成（入伙前一成）0.99折15低首期（买一成送一成）1.00折60综合折扣：0.991,（二）优惠折扣,1、认购优惠认购期间给客户5%/套优惠预计解筹当天会成交约200套（15%）则价单需分摊5%*15%=0.75%,2、解筹当天成交优惠1/套（逼定）预计解筹当天会成交200套（15%）则价单需再分摊1%*15%=0.15%3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。,优费折扣共计：认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0.15%）+整体预留（2%）=2.9%,（三）帐面均价（带装修）,9500/（付款折扣99.1%优惠折扣2.9%）=9500/96.2%=9875元/M2选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2,三、低首期（买一成送一成）价单制定,1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：9875/0.9=10972元/M22、选择不带装修套餐：在低首期价单上-500/0.9,中管网房地产频道,四、推售策略及价格走势,（一）推售策略,1、解筹日推售安排：1+1投资增值计划原则：（1）保证A单位有高成交量（预计150套）（2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）,预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。总计：522个单位。,2、美杜兰华庭模拟销售累进表,3、美杜兰华庭模拟销售走势图,（二）价格策略,1、价格走势分析（1）1+1增值投资计划流程,A、B单位都认购,只要A单位,两套都不要,1+1增值计划（可类推）认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。解筹日（当天有抽奖活动）：如下,A、B单位补足定金，均获3%折扣签定认购书，七日内签合同。,A单位补足定金，享受3%折扣,签定认购书，七日内签合同。A单位签合同七天后，退回B单位涨价后现金差额2%),解筹七天后可退回两套单位诚意金，共4000元。,解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%