全装修,精装修,标杆房企内训.ppt

,胡冶明,2017年3月,标杆企业最新精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案,房地产住宅批量精装修项目全程精细化管理,胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。,第一部分：新形势下精装住宅发展现状及2.04.0精装修系统解读一、房地产行业精装修住宅的发展过程及批量精装的特点；二、精装住宅2.04.0系统的构成；三、标杆房企对住宅精装3.0、4.0时代产品及运作模式的研究；四、精装3.0、4.0标准下的智能家居系统；五、精装修住宅的运作模式的演变；六、标杆企业近期3.0及4.0精装案例解析第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控一、住宅精装修管理体系的构成二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）三、关于精装修的产品定位四、精装修住宅的设计范围及设计方案五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示六、成本控制与采购七、精装修住宅的施工管理八、精装修住宅产品销售的风险管理九、精装修住宅的售后服务第三部分：标杆企业精装修案例分析,目录,一、房地产精装修住宅发展的过程及精装修住宅的基本概念和特点,我们国家的住宅在近30多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖汉瓦”的工业1.0时代开始，房地产的黄金十年又使我们快速从工业2.0进入了工业3.0、4.0的建造时代。2016年，多个省市相继出台关于精装修住宅的最新政策。这些政策不光对精装修项目实施范围、交付比例等提出具体的明确，一些省份还提出精装修交付的个性化要求，并且出台一系列相关的精装房交付的强制性规定。,第一部分：新形势下精装修住宅的发展现状及2.0至4.0精装系统解读,19781992年19921998年19982008年20082016年,计划经济福利房,商品房与福利房过度时期,商品房的毛坯房时代,精装修成品住宅时代,早期,过渡期,毛坯房,精装成品住宅,从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。,中国商品住宅的发展进程,中国精修住宅的发展进程,2008年之前20082014年20142015年2016年未来,1.0时代,2.0时代,3.0时代,4.0时代,1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：社群化，批量定制，智慧社区，物联网化，高科技化，人工智能化，工业4.0化，？化，,有关精装修住宅基本概念的讨论,讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供“硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。,讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。9、政府强制性规定。,讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发管理能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。,讨论七：住宅批量精装修与传统装修的区别及特征1、装修设计特点把控：设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。2、设计风格选择：采用现代简约、简约欧式、时尚混搭三种风格为主，在此基础风格之上进行演变和延伸。3、批量装修质量保证问题的解决：采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高标准化施工质量。房屋各种部位、部品具有质量保证期限，尽量减少现场的施工作业。4、解决业主对材料环保性能的担忧：环保监控从供应商原材料供应的源头抓起，选择信誉度高的，客户认可度高的知名品牌，确保安全。5、批量精装设计不同于传统样板房设计：批量的特点，严格的目标成本控制。6、成本控制与采购特点：严格的目标成本控制。原则上贵重材料、成套部品、专项工程和设备均由甲方采购和分包，现场装饰施工单位以包清工为主。7、项目开发周期的特性：设计、采购、施工独特的开发节点安排，精装房比毛坯房开发周期多6至8个月。8、精装房项目交付的独特性：验房交付环节的重要性，售后服务的特点。,有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。,全面家居解决方案,二、2.0至4.0住宅精装系统的构成,（一）、住宅精装修的2.0系统（全面家居解决方案）,精装2.0标准下的万科U8产品体系（全面家居解决方案）U1、星级感受的公共空间系统；U2、趣味玄关空间系统；U3、神奇的厅房空间系统；U4、愉快的厨房空间系统；U5、享受型卫浴空间系统；U6、功能强大的收纳空间系统；U7、独具创意的家政空间区域；U8、更加人性化的家居智能化系统。,（二）、精装住宅的3.0系统及构成,1、绿色、健康、高科技住宅,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊,自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全&无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音。,2、精装住宅3.0的智能化系统,国家新政：新建住宅小区要推广街区制，智能化系统将是住宅产品升级重要的技术手段！,移动互联网、物联网技术,自动闸机、车牌识别技术,门禁人脸识别技术,小区闭路监控技术,自动呼梯、电梯刷卡，一卡到户技术,智能社区技术,智能门锁技术,车辆预约出入系统技术,（1）、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。（2）、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。,2、精装住宅3.0的智能化系统,（3）、智能家居系统的应用,灯光系统模式、家电控制、安防监控、环境监测、家庭音乐系统,智能家居系统主要产品分解示意图,可视对讲系统,围墙机门口机室内机,智能家居主机,智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。,智能家居控制系统的节能控制,自动感应照明。遥控窗户窗帘、遮阳系统。水和喷灌管理（花草宠物喂养）。,（1）、3.0住宅精装的“社交厨房革命”,当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。,3、精装3.0住宅精装品牌化、高品质精工定制系统,厨房,（2）、为客户定制欧洲贵族专属橱柜（上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）,如果不打开橱柜，你能唯一发现的电器就是德国进口西门子灶台。万科调查了高端人群的烹饪习惯，需要哪些厨电，根据这项研究定制橱柜解决方案。各种食材类调料品类各种器皿各种小家电.空间分隔的智慧处理，收纳的精密划分，让每件电器都能各归其位。,厨房的“三步五区”动线分布360度烹调自如,一个厨电一个家,万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。,（3）、住宅3.0精装的智能魔镜系统,魔镜可以测试你的心跳,魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息,（4）、住宅3.0精装的卫浴品牌,唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等,卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌,（5）、住宅3.0精装开关控制系统的simoni7系列,（6）、其他精彩亮点,电热毛巾架,（采用simon系列）,3.0系统精装相关机电设备配置,万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）,标准1：智能感应道闸，车辆远程放行,标准2：自动呼梯，一键到家；表准3：智能门锁多重保护，以防万一；表准4：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别；表准5：方可车辆预约出入系统，至高的宾客礼遇；表准6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利；表准7：定制系统门窗，世界级工艺；表准8：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠；表准9：除霾新风系统，创造健康呼吸；表准10：防尘入户门，保持户内清新气氛；表准11：入户前置过滤系统，享受真正的纯洁；表准12：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护；表准13：户户直饮水系统，随时饮用；表准14：德国进口橱柜，定制功能区；表准15：收纳世界大牌，国际化厨房体验；表准16：灶上伸缩龙头，使用更加方便；表准17：登高小梯子，取物方便；表准18：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位；表准19：汉斯格雅淋雨系统，高端精致龙头；表准20：主卫科勒维亚一体超感坐便器，人体功能科学设计；表准21：周到缜密的区分，收纳空间更加合理；表准22：细节处的关心呵护，真正与您交心；,1、户内吊顶完成面净高必须大于2350mm；2、房间保证预留真实家具尺度；3、玄关鞋柜底部设置不少于150mm的柜下换鞋空间；4、浴缸靠外侧安装80mm石材台面，关怀老人与儿童的浴缸安全使用；5、配置前段虑水设备，过滤水中杂质，做好居家用水的第一道防卫；6、户内安装除霾新风系统，给我们的业主创造一个洁净空气的居家空间；7、户内门采用静音门锁，消灭居家噪音；8、平开窗配儿童锁，开启角度限制，杜绝儿童意外；9、户内照明选用LED，洁具选用节水款型，点滴环保；10、玄关设置红外感应灯，关怀业主回家感受；11、户内设置一键断电，方便居家日常电源管理；12、配电箱柜体侧壁设置小手电，在意外断电时提供紧急照明；13、卫浴安装风暖，避免灯暖对老人孩子视力的伤害，带来安全柔和的呵护；14、卫浴干湿分离交接处需设置不少于100mm宽的门槛石；15、厨卫不使用砂岩、洞石、仿古等多孔肌理的材料；16、厨房水槽采用台下安装方式，台面清洁无死角；17、厨房烹饪区安装凉博士，解决夏季厨房闷热，空气流动性差的问题；18、厨房龙头采用可抽拉龙头，冲洗不易清理的死角；19、厨房内的插座采用带开关的插座，关注用电安全；20、卫生间采用防雾镜柜，避免雾气附着；21、主卧室设置应急灯，以为断电时使用；22、衣柜内设置樟木隔板，具有驱虫、熏香，保护衣物；,杭州万科22项室内产品价值主张,杭州万科精装住宅25项健康主张,杭州万科精装住宅29项舒适之道,（三）、住宅精装修的4.0系统,定义：住宅精装修4.0系统是基于工业4.0的基本概念，在之前的住宅精装修2.0、3.0系统基础上升级而成的最新系统。住宅精装修4.0系统不仅仅是精装修产品品质和层级上的提升，而且还是住宅在人性化、个性化、智能物联、项目管理运作模式和商业运营模式等方面的全面提升。,住宅产品配置的智能化住宅中的智能家居系统：安防系统、智能灯光系统、智能插座、智能传感器、红外线转发器、智能窗帘等。住宅设备装备智能化住宅的建筑设备：智能空调系统、智能新风系统、燃气系统、冷热水系统、智能厨房、智能卫浴等。住宅、建材部品生产方式智能化装修施工现场信息管理系统，3D打印技术，建材、家居部品生产过程的智慧工厂、智能制造。住宅开发过程管理智能化建筑及装饰设计BIM技术的应用、3D设计软件的应用、项目开发过程各个模块信息管理软件ERP的应用。住宅产品服务的智能化产品销售环节VR技术的应用、利用3D设计软件实现客户个性化定制、智慧社区服务、机器人物业管理、精装修住宅售后增值服务等。,精装修住宅4.0系统的主要特点,三、标杆房企对住宅精装3.0及4.0时代产品及运作模式的研究,美的地产5M智慧家,在2015年，美的地产就已经发布了5M产品战略，即“Multi-smart云智慧管理、Multi-health多功能健康园林、Multi-home超人性化家居、Multi-service全方位社区服务、Multi-system全系统精工品质”。,美的地产智慧社区4.0,社区智能安防,智慧的家,社区WIFI,社区安防系统,社区WIFI覆盖（社区室内外公共场地）,社区安全系统平台,社区门禁对讲系统,远程视频监控,社区消防控制系统,智慧控制管家,安防管家,空气管家,营养管家,灯光控制系统,智能窗帘系统,智能插座系统,智能灯光系统,门窗安防系统,红外转发系统,烟雾探测系统,智能监控系统,智能一键报警系统,厨卫安防系统,空气净化系统,光线感应系统,环境探测系统,智能厨房系统,厨卫水净化系统,水康管家健,物业APP满足社区内商业配套服务，通过智慧管家平台发出一切服务信息,物业APP同步以软件、短信、电话形式通知业主,蓝光地产的“智能物联”,在精装房里，好品牌、好品质只是基本要求。人性化很重要，蓝光对标万科，而且还在做局部超越，以魔镜为智能枢纽的智能物联将成为蓝光的超级IP。,来自锐理数据的调查表明，41.7%的普通市民、74.2%网友认为，5年内我国智能化住宅将成为市场主流。,蓝光地产雍景系的智能魔镜,在精装房里，好品牌、好品质只是基本要求。人性化很重要，蓝光对标万科，而且还在做局部超越，以魔镜为智能枢纽的智能物联将成为蓝光的超级IP。,品质+人性化+智能物联,河南建业5D生活馆：互联网、家居、时尚、科技、创意五大核心元素,开启房产3.0模式“毛坯房+定制精装+个性软装”,把房子变成家！让用户入住后就开火做饭！用生态战略重构产业链条：BBC-F2C-C2B苹果手机战略：硬件标准化、软件个性化！,万科“美好家”：一个共性度较高的基础标装+体现个性化差异的装修定制方案。,美好家的产品体系有六大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制，通过强大的装修定制库，万科基本确定了加载、升级、定制的装修选装层级表，加载主要实现了从无到有，升级实现了从简到精，定制实现了个性化需求。,目前万科通过与品牌供应商深度洽谈已实现了五大软装包的服务输出，分别包括壁纸包、电器包、卫浴包、灯具包、收纳包，后期会根据业主需求逐步增加服务功能。助力业主美好生活，相比于业主亲自软装配饰，依托于万科品牌与专业实力，品牌优选、极速省心、精工臻选、击穿底价是美好家定制服务的四大核心优势。,2017杭州万科美好家的个性化组合,复星集团“构家”的“一键构家”：打造除了毛坯房、精装房之外的第三种C2M生态圈模式,即个性化的整家定制交付模式。,“一键构家”的瞬间建模技术结合VR、AR沉浸式体验，让消费者提前参与到未来“家”的构建中。基于自主开发的IDI系统，通过虚拟施工法提前预演施工全过程，达到前置加工，装配化施工，大大提升施工效率，确保工程质量，实现客户所见即所得的效果，即“一键构家”的整家家装产品和服务理念。,智能家居集成应用功能需求统计,用户感兴趣的智能家居功能,2016年智能家居产业现状数据,1、终端用户对智能家居了解的程度,四、精装3.0、4.0标准下的智能家居系统,都是谁在做智能家居？,爆！,2、用户对系统/单品价格接受度,单品：轻智能单一产品以智能插座、红外遥控学习、智能门磁、空气检测等为代表“智能单品”或被成为“轻智能”产品的出现，以及其在电商渠道和众筹平台的销售，大大降低了普通用户使用智能家居产品的成本门槛。可接受价格：5001000元。系统：16个模块应用（1）、单一系统和单品结合可接受价格：每套5000元。每平方米造价约70元。（2）、56个基本模块可接受价格：1000030000元，每平方米造价约200元。（3）、6个基本模块中高端配置可接受价格：4000050000元。每平方米造价约300元。（4）、顶级豪宅、别墅可接受价格：100000元以上。更多个性化配置。,五、精装修住宅的运作模式的演变,1、菜单式装修型：多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型：统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式个性化选择服务。5、专业公司管理型：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。6、专业化C2F定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由专业的开发商或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装甚至家居生活）。,六、标杆房地产企业近期3.0、4.0精装系统案例解析,案例解析一（详见附件）,案例解析二（详见附件）,一、住宅精装修管理体系的构成,（一）、住宅精装修管理的组织系统,谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，建议自主研发和外委结合。关键的问题是：开发商人员的投入、时间的投入及研发费用的投入！精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。,第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控,标杆企业对住宅精装修的组织及执行,万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广,（二）、房地产精装修管理从什么时间介入,1、项目前期策划定位研究阶段的介入市场分析、主流目标客户分析、产品定位研究、项目目标成确定（包括精装修交楼目标成本）、综合开发成本及项目投资效益分析。2、规划设计阶段的介入批量精装修项目特别要求在建筑方案阶段就要开始介入精装修设计，之后贯穿扩初设计、施工图设计、专业分包以及部品二次深化设计。3、成本采购阶段的介入在精装修方案设计确定之后，精装修的深化设计与成本采购阶段互相紧密关联、协同推进，根据目标成本的要求完善最终的精装修施工图设计及大宗材料、部品的招投标和采购。4、在项目前期销售阶段的介入在项目销售准备阶段、样板房展示区打造阶段、项目开盘推广期全面介入。5、在项目交付、售后服务阶段的介入通过施工阶段业主开放日、入伙交付、后期物业维修、售后增值服务等方面的全面介入。,设计系统集成,景观设计,规划设计,建筑设计,精装部品设计,风格设计,无障碍设计,空间优化设计,（三）、精装修住宅的标准化体系的建立,1、精装修设计体系的构成,设计主管,设计总监,成本设计,室内设计,设备设计,部品设计,风格设计,空间优化,材料设计,成本预算,部品工艺,部品图纸,基本设备选型,工艺设计,2、精装修住宅产品分级体系的标准化,精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。,根据楼盘产品定位确定分级标准根据户型大小确定分级标准根据楼盘的产品类别确定分级标准,3、精装修项目成本控制体系的标准化,设计标准最优性价比基本概念,4、精装修项目施工管理体系的标准化,（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表,标杆企业标准化参考,5、精装修项目在交付、销售、维保阶段管理体系的标准化,（1）、土建交付阶段的标准化,土建移交质量问题综合统计分析表,（2）、销售阶段交楼标准及售楼合同的标准化,特别提醒：未能确定品牌、型号的材料、部品可以同等材料替换，最终以开发商实际交楼为准。,（3）、精装房交付阶段交房资料的标准化,交业主的装修资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明、保修卡、合格证水电管路走向图工程施工过程光盘成品住宅使用说明书,（四）、住宅精装修开发项目计划运营管控核心要点,1、批量精装修项目运营管理特点,设立精装管理部,适应精装业务流程调整,适应精装业务开发计划,精装修项目协调各个部门重要性,精装修项目专业岗位考评的独特性,2、批量精装项目整体开发计划节点的编制,附件：某精装修住宅开发项目计划节点模板,一级开发节点（里程碑节点）,董事会考核,二级开发节点（部门之间对接节点）,三级开发节点（部门内部节点）,项目公司考核,部门内考核,精装标准产品库,项目定位,产品选择,项目套图,成本测算,清单确定,标采招购,施工管理,项目实现,根据项目定位选择标准产品,产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图,（五）、精装修标准推广执行体系,1、公共空间系统（地下入户大堂、地面入户大堂、轿厢、公共楼梯间走道）2、玄关系统（普通收纳玄式关、装饰性玄关、入口礼仪式玄关）3、餐厅客厅系统（普通餐厅、正餐厅、早餐厅、客厅、家庭厅、起居室）4、卧房系统（保姆房、儿童房、老人房、客人房、主人房）5、厨房系统（普通住宅厨房、开敞式厨房、大户型住宅厨房）6、卫浴系统（工人房卫生间、公共卫生间、老人房卫生间、主人房卫生间）7、收纳系统（玄关、厨卫、储藏、衣柜、家政收纳）8、家政系统（厨房区域、生活阳台区域、洗衣及清洁区域）9、建筑科技及智能化系统（建筑科技、智能家居、智慧社区、智慧城市）10、人文关怀系统（人体工程学、生活贴心关怀、装饰美学系统）,（一）、精装修住宅设计考虑的十个系统（全面家居解决方案升级版本）,二、精装修住宅的设计原理,1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。,2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。,3、餐厅、客厅空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。4、卧房系统卧房系统可以细化为主卧房、次卧房、老人房、客卧房、儿童房、书房、工人房等。以往住宅设计，特别是户型稍大一些的主卧房设计经常忽视了主卧房的重要性，主卧房的设计除了比其他房间尺度大一些之外，其他没有太多的差别。其实住宅的品质和等级的区别很重要是体现在主卧房的差别上面。我们要求每个房间根据不同使用者的需求需要布置满足使用需求的家具。比如儿童房的布置要有1.2米的床、衣柜、写字台、床头柜、五斗橱、书架等。对于精装修交楼的设计，还要考虑每个卧房都具备足够的收纳空间。,5、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。,6、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。,7、住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。,8、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。,9、建筑科技及家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。10、人文关怀及装饰美学系统通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）、细节关怀、装饰美学等。,（二）、全面家居解决方案的四大特点,第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排放等各环节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家”,第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。,第三：高质量的产品品质。秉承开发商对住宅建造的经验与责任，我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。我们的选择不是光因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们相同，他们的品质够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人的照顾，对爱人的牵挂。,第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家，我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，物业公司会是您最放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求，我们会用最专业的方式来为您解决。,（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活,设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划,（四）、全面家居解决方案的设计要点功能介绍,专业、现实、生活、价值我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。,过渡区分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区后勤系统活动区交流休闲场所缓冲区书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区保证安静、私密,过度区玄关,服务区卫生间/厨房,睡眠区次卧/主卧,活动区餐厅/客厅/观景阳台,缓冲区客房/书房,睡眠区主卧/次卧,产品房型优点解析,各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。,合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。,流线指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、起居流线和客访流线，三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。,访客流线分析,换鞋,客访流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。,起居流线分析,起居流线起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。,家务流线分析,洗衣,取,切,炒,洗,家务流线家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。,洗衣,取,切,炒,洗,住宅套内建筑及装修设计布置分析,玄关的设计,餐厅的设计,厨房的设计,卫生间的设计,次卧房的设计,客厅的设计,主卧的设计,家政区设计,（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间,玄关区域应考虑的内容：1、入户花园、入户门厅、玄关柜、玄关台、鞋柜、收纳柜、屏风2、机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲、入户感应灯,厨房的设计原则：1、冰箱尽可能布置在厨房里。2、洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。3、灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。4、厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。5、厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。6、厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。7、南方地区厨房设置空调。,重要！,卫生间设计的原则：1、一进门最方便的位置是洗面盆。2、一定要“干湿分开”！3、公共卫生间尽可能布置出二分离卫生间。淋浴布置尽可能与窗洞口错开。4、根据户型的大小，主人卫生间的布置可考虑三件套、四件套、五件套、六件套以及步入式衣橱。5、卫生间的电器设备越来越全：排气扇、暖浴快、智能马桶、电热毛巾架、带LED灯的放大镜、电视机等。,客厅与餐厅的设计原则1、客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。2、电视背景墙的长度宜大于2.7米，尽可能与沙发对中布置。3、餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。4、餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。餐桌附近有电源插座。5、餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。,社交厨房革命，让家庭“总厨”从幕后走到台前！当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。,万科对厨房功能的最新的解读,胡老师对住宅厨房和卫生间的观点,厨房决定了一个家庭的生活质量！卫生间决定了一个家庭的生活品味！,儿童房及老人房设计的原则1、必须能够布置出1.2米宽的单人床、宽度不小于800的写字台或者电脑桌、宽度不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能布置出宽度大于800、深400的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5平方米。2、床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机的位置。3、老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。4、老人房的双人床宽度应大于1.5米，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。可以布置出宽度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出宽度不小于800的五斗柜。5、大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8米，并且可以布置出两个床头柜，最好还能布置下按摩椅。,书房设计原则1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。2、较大户型的书房布置要考虑风水布置的格局。3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。,全面家居解决方案设计功能解析,主人房设计原则1、主人房的面积要求，国家规范不宜小于10平方米。最舒适的主卧房面积：中国传统标准为不宜大于22平方米，欧美标准3545平方米。2、普通住宅主卧的面宽不宜小于3300，净进深不得小于3500（600衣柜+两个床头柜1000+1800宽双人床+100的抹灰及踢脚线等施工误差）。理想的普通住宅的主卧房净进深应该达到4200以上（考虑再加上700宽休闲椅或者婴儿床）。3、套型建筑面积达到125平方米以上的主卧房的卫生间应该布置出四件套洁具，套型建筑面积在144平方米以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且有步入式衣橱。4、卫生间的门不宜朝床布置。5、衣柜的宽度不宜小于2200。6、主人房区域应考虑梳妆台的布置。,住宅户型精装修设计基本参考原则,（一）、如何做好精装修项目的市场前期调研工作,1、做好精装修政府相关政策的研究和分析,2014年以来全国各省市出台的相关政策解读,三、房地产精装项目的产品定位研究,各省市政策差异和特点：,浙江省：最鼓励定制精装修；山东省：政策比较有利于装饰企业；海南省：精装政策刻不容缓；河南省：选择现在郑州市试点；四川省：完善标准体系；上海市：相对严格，要求详细；,各省政策解读链接,上海政策链接,2、做好项目所在城市（区域）的精装修项目相关情况,（1）、精装修项目与毛坯房项目完成比例；（2）、精装修项目交付标准和交付范围；（3）、同行开发商精装修项目运作模式的调研；,3、竞争性楼盘产品细节调研及精装项目的对标分析（1）、装修主材采用分析（瓷砖、石材、涂料、饰面板材等）；（2）、装修主要部品分析（木作收纳橱柜、厨房橱柜、卫生间卫浴柜、成套门系统、木地板系统、龙头和洁具系统、开关和插座系统等）；（3）、家用电气系统（厨电品牌、空调系统、新风系统、暖风机、垃圾处理机、净水机、燃气热水器等）；（4）、智能家居系统（可视门镜、智能门锁、可视对讲、智能开关、灯光控制系统、电动窗帘等）；（5）、人性化细节（便捷挂钩、USB插座、紧急按钮、入户感应灯、夜视灯、一键开关等）；（6）、软装家具系统（组合家具、沙发、茶几、床及床上用品、软装灯饰、家纺系列、装饰画、饰品等）；（7)、家居生活用品（家用小电器、炊具、餐具、熨烫台、卫浴用品、酒店类布草等）；（8）、公共部分交楼标准分析（地下室入户大堂装修标准、一层入户大堂装修标准、一层大堂的软装配置、信报箱等级、快递中转柜、电梯轿厢装修等级、公共楼梯间装修等级等）；,（二）、精装修住宅产品模块构成及初步定位建议,1、户型模块系统（户型产品系列：平层商务公寓、LOFT公寓、90平米以下户型、90144平米户型、144250平米户型、250以上大平层或复式、别墅类住宅）；2、对应户型产品系统的功能空间模块（玄关、餐厅、客厅、家庭厅、厨房、卫生间、各种卧房、其他功能性用房等）；3、对应户型产品系列和分级体系的主要装饰材料系列；4、对应户型和分级体系的家用机电设备（含弱电）系列；5、对应户型和分级体系的部品及品牌系列；6、对应户型和分级体系的软装系列（含家居用品系列）；,（三）、精装修项目前期可行性研究报告的编制,项目可行性研究主要内容及对应精装修内容的工作特点：,1、项目背景：精装修政策背景、项目SWOT分析；2、市场与客户分析：目标客户是谁、主流目标客户需要什么样的精装房、竞争对手在做什么样的房子；3、产品定位建议：对应目标客户建议提供什么样的精装房，精装房初步的目标成本是什么，预计售价；4、项目开发实施计划：开发周期、里程碑节点计划；5、项目实施具体措施：组织架构、岗位设定、管理流程的调整、设计标准、甲供材料选择、招标计划、总包及分包方案、初步的施工组织方案、其他社会专业资源整合计划与方案等；6、开发项目的投资估算：管理成本、设计成本、综合建安成本、精装修成本；7、项目的税务筹划及财务成本分析：因精装修而带来的税务筹划调整、财务现金流情况变化；8、项目投资收益分析：精装前提下的收益分析与传统毛坯比较分析；9、项目预评估及结论：做精装项目的可行性结论、项目的与评估结果；,某标杆企业对精装项目前期研究参考链接,（四）、如何建立精装修住宅的分级体系,不同户型面积的分级及对应的设计风格建议,（1）、政府保障房级装修成本造价：400600元/平方米（2）、基础标准级装修成本造价：600900元/平方米（3）、都市普通级装修成本造价：10001800元/平方米（4）、一线城市标准级装修成本造价：2000元2500元/平方米（5）、普通豪宅级装修成本造价：3000元4000元/平方米（6）、顶级豪宅级：5000元/平方米以上注：以上分级标准参考为开发商内部套内使用面积单位目标控制成本。,（五）、精装修住宅分级体系对应的装修标准,分级体系参考,分级体系参考(2),1）、政府保障房级（400600）：完整的厨房硬装（不含厨电）、简易操作台和橱柜、卫生间主要洁具及简单硬装修，门、地板、墙面的装修。主要装饰材料以瓷砖和涂料为主。2）、基础标准级（600900）：在上一级基础上，增加厨房橱