深圳商铺市场有看头.doc

深圳商铺市场有看头2000年深圳商铺市场，最有看头。 看点一：2000年深圳商铺物业交投活跃，商铺市场一骑绝尘，率先走出低迷市道！ 看点二：东中西部各执牛耳。 看点三：在竞争趋白热化时，商铺市场正淡出单纯营销，新卖点组合，新卖点提升端倪初现，品牌营销整合散发热辣魅力，商铺市场悄然支起新撬点！ 深圳商铺：东中西三圈鼎立 上个世纪深圳的商业是东门的商业，这里是港人集中购物天堂，这里是中外游客必然光顾“特区”。以至于有人说“东门的商铺就是摇钱树”。如果说东门是深圳商业的起源和龙头，福田则是深圳商业的中心地带。华强北商业的“一夜”崛起给深圳商业带来不少新的启示，福田中心区将是未来大商业的积聚地，譬如福田的电子商业独步鳌头，遐迩闻名。随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区，这里新兴住宅区有如雨后春笋且星罗棋布；南山是特区新经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场以其良好的发展前景正吸引众多投资者关注的目光。 可以说，深圳商业环境日趋均衡，东中西三线商圈竞争态势初步形成，各领风骚。 品牌输入：牵动商铺版块 作为深圳楼市新宠，南山无疑是值得关注的新兴区域，但南山也是一个品牌处女地，是商业的拓荒地。从一定意义上来说，正是早前南山“女人世界”和“东方巴黎”的启动方促动2000年深圳商铺板块的全面启动。前者将深圳家喻户晓的“女人世界”移植南山，后者则将珠三角知名的服装品牌东莞虎门“富民服装城”引进该项目，追溯二者的推广手法，均采取了“借壳上市、移花接木”手法，姑且称之为“品牌输入法”。品牌输入法，不但解决了商业品牌问题，同时也为商铺未来的运营带来了先进的管理体系，使得商铺增值成为可能，因此倍受投资者、使用者青睐。 返租计划：物业投资新亮点 商铺是考验投资眼光的试金石。因此，如何规范商铺投资风险，如何最大化挖掘商铺潜力也是业界一个历久而弥新的话题。近日，“金世界商业中心”和福田中心区地铁上盖物业“彩福世纪商铺”相继采取返租计划，开创商铺投资新概念，给深圳楼市带来一股清新的风。 “返租计划”有效地规避商铺投资风险，将业主承载的风险部份转移到发展商身上，业主只需坐等收租，用租金所得支付月供，这对于投资者而言无疑是最省力、省钱、省心的轻松投资计划。目前返租的年限为三至十年不等。返租计划推出后，立即引起强烈反响。据悉“金世界商业中心”甫一推出，两天成交逾亿元，彩福世纪商城销售也捷报频传。有专家指出，“返租计划，将业主、发展商、用户的利益和风险绝妙地捆在一起，这种模式值得推广。”但也有业界人士也认为此种形式是风险与利益共存。 市场期待新格局、新卖点 商业品牌输入和返租计划都是市场竞争时期的产物。业界也不难发现，上述商铺物业覆盖着东中西三个商圈，它们在一定程度上领导着各自区域市场的商铺投资新潮流、新方向，应该说，东中西三个商圈竞争格局依旧，并且这种局面将延续很长一段时间，市场期待着新的商业格局。 无论商业品牌输入抑或返租计划，实质上都遵循着一个法则，那就是“新卖点提升法则”，它对于刺激商铺需求、激活投资市场具有重大的意义。市场只钟爱创造者，在当前上述商铺市场第一卖点、第二卖点风风火火之际，那第三新卖点又将是什么，值得关注。深圳商业布局东门商业步行街现有个大型商场和多间小型商铺，已投入使用的商业零售面积达万平方米，是深圳规模最大、商铺最密集、商品种类最齐全的商业旺区。 解放路、二横街、人民北条主干步行街：以服装、小百货为主流商品，初步形成了条服装街。 深南辅路沿线：主要包括南塘商业广场、百货广场和亚洲商业城，因毗邻车行道而重点发展大型百货商场和购物中心。 风貌街：最具旅游价值的商业街，主营特色服饰、时尚精品、旅游纪念品和风味食品等。 永新街、南庆街：主营工艺品，永新商业城二楼是东南亚最大的工艺陶瓷专业市场。 中威商业广场、越港商业中心和解放路综合楼：临街铺面主营化妆品、小饰物，上层将构筑皮革、箱包专业市场。 立新路中段、新风巷一带：重点突出鞋帽类的经营，力争建成鞋帽一条街。 鸿基商业城一带：专为女性而设的购物区，将建设类似香港“女人街”的专业市场商铺投资投资商攻略一、商铺投资正负面效应分析 1、正面效应 投资者以出租或转售为目的购买店铺，赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳 效果。对比写字楼和住宅投资，商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权之店铺作为 担保向银行申请贷款进行再投资，这样可避免过多的占用资金，减轻投资商压力。下面以两 个实际投资案例分析住宅与商铺、写字楼与商铺之间的收益结果： 本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。 住宅投资商除支付总房款外，还需额外支付装修、家具、家电等费用。通常情况下，住宅租户对住宅本身的舒适程度极为挑剔，为使自己投资的住宅能够顺利出租，住宅投资商在装修、家具等方面不惜花费大本钱，因此也加大了投资额，使回收期限延长。而商铺则无需投资商在装修方面投入资金，投资商只需将空调通风系统、电气系统、弱电及通讯系统、消防系统、给排水系统、排烟系统、隔油池做到位即可。其他部分诸如墙壁。天花，地板等装饰均由承租方按照自家风格自行完成，待承租方撤租时投资商有权要求其恢复原样。 商铺投资与住宅投资之比较 - 地区 物业类型 面积 前期投资 每年物业管理费 年租金 年净收益 回收期 (建筑面积平米) (人民币万元) (人民币元) (人民币元) (人民币元) (年) - 亚运村 住宅 130 125* 5,000 84,000 79,000 15.8 亚运村 商铺 110 253 18,000 240,000 222,000 11.4 - 注：此费用含房款、装修装饰、家具等费用。 商铺投资与写字楼投资之比较 - 地区 物业类型 面积 总房款 每年物业管理费 年租金 年净收益 回收期 (建筑面积平米) (人民币万元) (人民币元) (人民币元) (人民币元) (年) -中关村 写字楼 约100 183 22,908 200,750 177,842 10.3 中关村 商铺 约200 614 69,720 876,000 806,280 7.6 - 注：本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。 现今市场上写字楼投资的现象也极为普遍，写字楼投资较为注重的问题在于交通、楼层、采光、物业管理等，比较商铺投资所要求的地理位置、商业氛围、人气、硬件设施、停车位、广告位等方面的问题要简单许多。但商铺的租赁年限较长，考虑到巨大的前期投入所创建的自己的商圈和消费群，商业租户的租赁期限至少5年，一些如超市、餐饮，百货类行业的商户的租赁年限可达到20年，甚至更长。而在此方面写字楼的租户首期签约一般均在2年左右，如租户需扩大或缩小租赁面积时，写字楼的租户首先考虑的将是搬家。因此，商铺的投资收益稳定，可减轻投资者的招租负担，获得长期收益。 投资商铺的另一正面效应是经营商大为欢迎的，为树立自家品牌的良好形象，经营商要 在店铺的设计、装修装饰、设备设施、广告等方面花费巨资，再考虑到年年上涨的租金，租 赁形式的商铺使他们不得不对前期投入有所顾及。在这方面投资购买商铺自然优势突现，它 为以自营为目的的投资商提供了施展的舞台。 2、负面效应 投资商以出租形式赚取回报所面临的最大风险来自于市场波动的影响。商业租户对市场 的反映十分敏感，当市场状况处于低谷时，商户通常采取暂缓拓展、缩小租赁范围、撤租或 要求减免租金等做法以降低成本，抵御经济萧条。此种情形对于投资商而言无疑预示着长期 负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。 商铺投资对商业氛围有很高的要求，当周边的商业环境已构成成熟商圈时，店铺的升值 是无庸置疑的，反之将造成惨痛的后果。例如北京东单“银街”的店铺：东单被定位为商业 街时曾一度火爆京城，这里有北京为数不多的商业步行街和众多街面店，确实为一些中小投 资者带来了投资的机会。但随着王府井步行街开通以及多栋大型购物商城的建成，八成的购 物人群被分流。除此之外，东单“银街”在不断的改造和拆迁后已无法凝聚人气，此情形导 致许多店铺纷纷关张。因此，周边商圈遭到破坏是商铺投资之大忌，拆迁、改造所带给投资 者的将是相当长时间的萧条。 有些为资金保值的投资者购买店铺并没有明确的目的，对商业市场又不够了解，当然也就不能为店铺做出准确定位，从而导致了招商的盲目性。这种盲目性带来的后果是频繁的更换租户，商铺的自身价值大打折扣，资金的保值更无从谈起。 二、商铺投资策略 1、选择商铺的关键 1)位置和交通：店铺所在商圈的状况对投资商至关重要，周边的商业氛围、交通条件(附近有无公交、地铁车站)、人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构等等对铺的价值和日后经营均起到决定性作用； 2)物业类型与行业选择：物业类型(写字楼、住宅、商业区)与行业的选取之间有着密切联系。如买家作投资之用，在考虑物业整体类型后则可轻松锁定招商的目标客户。如买家自营则更需对物业类型作细致分析，如在住宅底商经营生活类行业(餐饮、彩扩、洗衣、超市等)、 在办公楼底商从事商务类行业(商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等)较为适合； 3)店铺的升值潜力：考察店铺所在地区的增值潜力十分必要。可根据政府的城市建设规划、在建或待建的交通线路(地铁、轻轨或新辟公交线路)、新增居民小区等方面条件判断周边商铺的升值潜力。亚运村商圈的商业物业普遍被投资商看好的原因之一也正是由于其增值潜力大的优势，围绕奥运主题而推出的一系列项目均有不俗表现； 4)物业条件：商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时应特别注意物业的平面格局、楼板承重。停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性，在硬件设施方面存在很多缺陷，加大了后续招商的难度，即便客户有意购买也需做大规模改造，所需负担的费用不容忽视。如某住宅底商在销售时业绩极为突出，但在投资商对外招租的过程中却发现，由于二层的店铺的格局与住宅格局相仿，较多的承重墙严重阻挡了可利用空间，令多数商户难以接受，招租工作进展缓慢 (见附表：各行业之基本需求)； 5)物业管理机构：商业物业的物业管理有其特殊性，在清洁、保安、消防、设备维修维 护等方面与住宅和写字楼有所不同。由开发商选择的物业管理机构应具备商业物业管理的丰 富经验，投资商购买商铺时需确切了解物业管理机构的情况。 2、投资二手店铺的策略：二手店铺一般价格较高，但投资者若能掌握其中的窍门必将有所收获。首先，由于二手店铺所处地区是名副其实的“熟地”，经过市场考验后优缺点已尽显无疑，再近一步考察周边物业的价格。投资商对店铺的性价比水平完全可以做到心中有底。其次，与店铺生存息息相关的商业环境、消费结构、人流量状况等问题对于成熟商圈而言均可得到确实的解答，投资商可根据周边的商业特点对店铺进行重新定位，寻找市场的最佳切入点。投资购买二手店铺的买家需具备一定的经济实力，购买时需严格核实产权明细。 3、为避免曰后招商之苦并保证投资后的收益，一些投资商在购买店铺前即与有经济实力、可靠之经营商洽谈租赁事宜，由租户选择好位置并开出具体租赁条件后，投资商整体核算投资的回报率、回收年限、风险性。这样精打细算的结果也的确可在很大程度上规避损失。例如一些投资商与世界知名快餐麦当劳的合作就相当具有典范作用。由于看中了麦当劳有良好的商誉和雄厚的实力背景以及可长期收益的优势，使得这些投资商放心大胆地投入资金。一般做法是：在选取物业之前首先征求麦当劳对房产的意见，并在签署购房合同前与之签署租赁意向书作为保障。 4、投资商铺的另一可靠做法是购买前找专业评估师对店铺进行估价，估价师可从客观的角度出发对店铺的实际价值做出公正的判断。目前市场上对店铺采取估价的多为业主，估价的目的主要是做银行抵押之用。而实际上这种方法对于投资商和经营商投资购买店铺亦相当实用，凭借专业估价师出具的数据作支持，面对业主的漫天要价买家可从容砍价。具体估价费用标准可参照北京市物价局、北京市房屋土地管理局颁布的关于房地产中介服务收费的通知（京(价)字19971398号）。 附表：各行业之基本需求 - 类别 行业 面积(平米使用面积) 技术需求 其他 - 餐饮 特色餐饮 1,000以上 上下水，电力、天然气、排烟、 营业时间较长。充足的停 车位 排风、隔油池。新风、广告位 咖啡厅 80-200 上下水、电力、广告位 店铺外有环境幽雅的庭院，可 将座位散放出来。增加气氛和 西餐吧 300以上 上下水、电力、天然气、排烟。 吸引人流。 排风、隔油池、新风、广告位 酒吧 约200 上下水、电力 24小时营业 服务配 美容美发 150以上 上下水(冷、热水)。电力 营业时间到晚10点 套行业 美体 500以上 上下水(冷、热水)、电力 营业时间到晚10点。最好提供 洗衣店 50-100 上下水、电力、房屋进深 停车位。 便利店 150-500 电力 小储藏室，24小时营业 药店 100-200 电力，与同业相隔须超过300米 24小时营业 花店 10月30日 上下水 银行 500-1000 电力、独立出入口、前面柜台的 租买并举,租赁年限需10年以上 营业面积应在100平米以上 彩扩店 60 上下水、电力 展厅 汽车展厅 500以上 电力、层高、通透的玻璃 停车场充足 精品店 服装服饰、鞋帽、 100以上 电力 钟表、化妆品等 深圳商铺投资再度升温近年来，深圳商铺市场经历了发热、鼎盛、疲软等过程。据统计，去年深圳市商用物业每个季度的销售面积都在14万平方米的低位徘徊，整个商业物业市场处于供大于求的状态。但在今年上半年，受多方面利好因素的刺激，商铺市场明显开始升温。逢低吸纳，也许此时正是入市的好时机。 商铺开始新一轮升温 资料表明，1997年到2000年是深圳商铺销售的鼎盛期。尤其是1999年，开发商只管卖铺，无须考虑经营管理的后续发展，所以盲目增加裙楼部分，造成大量商铺积压空置。 2000年到2001年深圳商铺市场狂打返租、包租等各种概念牌，克隆现象严重，不少发展商为了达到套现的目的，盲目给投资者承诺过高的回报。投资者有的发现上当受骗，开始对市场望而却步，市场普遍走向疲软。 2001年深圳商铺市场则进入调整期，发展商意识到危机并开始反省，当年出台的有关政策对各种不规范行为进行限制，行业日趋规范，但市场行情一般。 不过，据多家研究机构反馈的市场行情表明，从去年年末开始，受入世、经济前景看好、外资商家纷纷进驻深圳等利好因素的影响，商铺成交量持续上扬，尤其南山一些热点商铺受到投资者的热烈追捧。 在回报方面，典型的例子是南山集美堂家居广场。该广场招商及销售均100%，投资者获得了不菲的回报，普通铺位转让费要10万元，位置佳的铺位转让则要30万元。据业内人士介绍，投资型物业尤其是商铺，只要投资对路，回报都比较高，年普遍都有8%。 社区商铺最宜投资 商铺通常分为三类：中央商务圈的大商场、商业街的街铺、社区的地铺。深圳中央商务圈，目前还处于不成熟的发展期，短期来看，这里的商铺和写字楼将会以自营为主，价格相当昂贵；华强北、东门一带铺位也已炒高，进入门槛相当高。 随着大面积住宅区的开发建设，社区商业圈日益受到投资者重视。如园岭以新一佳为核心的商圈，彩田路以新一佳、好百年为核心的商圈，梅林以家乐福为核心的商圈等。在这些社区商业圈里，社区商铺以其投资小、经营方式灵活、风险低，受到不少投资者的青睐。 记者接触到一位在福田新区委附近投资社区商铺的洪先生。洪先生采用的是按揭方式购铺，当时购买的总价为126万，每月月供4000多，虽然供先生所选的位置一般，但目前还是以5600元出租出去了，每月可有1600多的净收入。 洪先生认为投资社区商铺的优点是成本和风险低，按照位置不同社区商铺一般为1万到3万元每平方米，而客户群和回报稳定，随着小区的成熟，商铺价值还能“水涨船高”。 社区商铺投资风险则主要表现在：小区如果不是位于老城区，新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险；周边的规划是否会影响自己商铺的稀缺性；客户面单一，与小区的规模及发展商的规划紧密相关，发展商对商铺有无长远规划直接决定投资者的盈利前景。深圳目前还没有专门开发商场的发展商，有些发展商对商场的规划设计相当盲目。 买二手商铺是投资捷径 新铺一般处在新区，新区人气和商业氛围需要相当长时间形成，至少2至3年才能有明确市场定位，同时还要考察周边未来几年的发展规划。此外，新商铺在刚推出的时候，往往还有价格泡沫。 而二手商铺就能立马了解到周围的租户定位及空置情况和租金水平，从而预测该商铺的承祖能力等。而且，二手商铺经过一段时间的使用后，一般会显露出某些方面的缺陷，有的当初价格高企的商铺周边崛起了其他的配套设施，不再具有稀缺性，价值减少，价格自然下跌。因此买家可以从容地砍价。