开发部职能.doc

开 发部手册无锡中邦房地产开发有限公司2009年目 录一、开发部职能二、开发部职能描述三、开发人员职能描述四、中邦城市花园一期开发主流程（完善中）五、无锡与房地产开发相关的政府网站（附表1）六、中邦城市花园一期相关人员联系表（附表2）七、开发部基础资料（附表3） 附表3-1 公司基础资料清单 附表3-2 批文清单 附表3-3 合同清单 附表3-4 图纸清单八、乙方单位（勘察、设计、施工、监理）九、与开发部有关的费用（附表5 完善中）一、开发部职能1.负责各项报建报验手续2.负责收集整理与报建报验手续有关的地方性法规、规定及行业性基础文件3.负责收集整理与报建报验有关的基础资料，并分类建档4.负责收集整理与报建报验有关的各项收费的资料，并提供合约部以利编制计划5.负责审核与开发部有关的勘察、设计、监理、施工合同6.负责与就开发工作与项目部、营销公司、物业公司的协调，其中以与项目部的协调为重二、开发部职能描述1.各项报建报验手续1.1建立由标志性报建报验手续组成的开发主流程1.2建立完成标志性报建报验手续的分流程1.3编制完成分流程中每个环节所需的资料清单1.4由以上三项最终形成条理清晰、完整细致的开发程序2.地方性法规与行业性基础文件2.1编制与房产开发有关的官网表格，并时常浏览收集整理（如小区内管线是否属于市政工程的规定等）2.2报建报验过程中遇到基础性知识，注意收集整理（如建筑分类、防火等级分类、总承包资质范围等）3.开发部基础资料3.1有关公司的基础资料。如营业执照、单位代码、法人代码、开发资质等3.2报建报验的政府批文。如立项批文、施工许可证、预售许可证等3.3勘察、设计、施工、监理单位的基础资料。如上述单位的资质、营业执照、项目经理证书等3.4图纸的分类与保管。3.4.1跟验收有关、经审图中心或行政部门盖章的图纸为一类图纸，如该规划章的总平图，由行政部保管；3.4.2跟报建有关的图纸为二类图纸，如市政管线工程施工图，应有专人保管。3.4.3图纸的领取和发放须登记，注明使用人、用途、数量、时间。4.开发部费用支出4.1政府收费文件4.2收费单位收费依据或标准 如自来水配套费、验收费4.3费用类支出清单 如招待费、礼卡等4.4对各类费用进行汇总，研究降低费用的途径5.合同审核与了解5.1对与开发部有关的合同进行审核，提出建议，以利于开发工作顺利进行5.2了解与开发部有关的合同内容，明确相关方在报建、报验中的职责5.3有关合同是报建报验手续必须提供的基础资料6.内部协调6.1与项目部的协调。6.1.1及时了解项目进展，根据各工程进度开展开发工作，保证开发手续不影响施工进程6.1.2配合项目部做好非开发流程的配套工作。如路灯移位、绿化移植、道路开挖6.2与营销公司的配合6.2.1开发过程中，有预销售许可证办理、外籍人士购房手续、相关公示牌等6.2.2开发结尾时，交房预案、房产证、土地证办理与分割，与营销公司顺利交接6.3与物业公司的配合6.3.1开发过程中，主要是办预销售许可证确定物业公司6.3.2开发结尾时，交代自来水、燃气等收费方式及手续变更和移交6.3.3项目验收涉及物业的：物业、环卫、车位划线、技防等验收6.4与合约部的配合6.4.1在选择勘察、设计、施工、监理等乙方单位时，参与讨论合同范围、乙方职责的确定。6.4.2涉及市政或需质监部门单项验收的工程，在选择设计、施工、监理单位时，合约部应向开发部征询意见。6.4.3由合约部配合提供乙方单位的资料（见乙方单位资料情况表）6.4.4提供开发费用、收费依据等供合约部做投资成本及下期计划6.4.5将上一期项目各乙方单位有关开发配套方面的执行情况反馈给合约部，利于合约部对续约的考量 三、开发部人员职能描述一、熟悉报建主要程序，建立由标志性手续组成的流程图，并附办理标志性手续所需资料清单及要点备注二、以倒序的方式来梳理报建报验工作根据单体竣工验收、备案、综合验收和档案馆的要求来反推，梳理出重点和难点。对于关键节点，哪些手续和资料是必备的，必须提前准备；哪些可以放到后面，缓缓再做。做到胸有成竹，以免临时抱佛脚。三、提前准备下一程序的工作报建工作总有意向不到的事情发生，在一个主要程序结束之前，就要开展下一程序的准备工作，早做准备，早暴露问题，留足回旋的空间。四、控制关键手续的节点（审批遇到麻烦后天天上门催促）关键手续如施工许可证、预销售许可证、竣工备案等，这样的手续，高层领导一定会下达任务，要求在某一时间必须完成，这个时间点就是关键手续的节点。通过分解节点，找到难点，针对性攻关，能今天晚上解决绝不推迟到明天早上。五、注重基础文件资料的收集、汇总和归档1. 平时要注意收集与报建相关的勘测单位、设计单位及施工单位的基础资料，在审图、报监和验收时一般会要求提供上述单位的营业执照、资质、项目负责人等相关证书。2. 勘测单位的勘察报告、盖过审图章的整套图纸、环境评价的报告、经规划许可的图纸等文件，必须有专人保管，一旦遗失，后补极为麻烦。六、熟悉总图中的经济指标并加以运用和控制建筑总图中包含了丰富的信息，建筑红线、绿化控制线、建筑退让线、绿地率、 地下地上停车位、地上建筑面积、公建配套面积与位置 、人防面积等，总图在报规划许可前，最好能经过配套部门的审核。总图中的经济技术指标对后期报建工作影响至关重要，有些数据不仅要考虑本期的要求，还要给下期开发项目留有余地。七、收集本地政府部门网站，进一步收集网站中公布的地方法规，了解报建手续的法律依据及政府发布的相关房产开发信息。比如近期土地拍卖价格、节能的最新要求、小区内室外管线是否算市政、门牌制作的收费和要求等八、基本的阅图能力图纸中包含了太多的信息，开发部人员要有起码的阅图能力，从图纸中获取所需信息。如总图中的各项经济指标，施工图说明等。各类管线工程出图后起码细看一遍，了解相关设计的强制性要求，雨污水排放口的标高一定要到现场复核。九、了解并参与相关合同的签订、注重研究节约成本的途径。设计、施工单位的选择除了考虑直接成本外，还要考虑后续工作的便利，比如排水、路灯、绿化施工图设计、施工、监理，宜全部或部分委托相关部门的利益共同体做。因配套工程的施工方往往与政府部门有千丝万缕的关系，不遵守游戏规则，配套工作将困难层层。十、注重人际关系的建立和维护1. 政府人员的关系建立与维护。与政府部门人员的交流应避免用人时热心，不用人时冷淡，空闲时，要到一些政府部门去走动走动，以及花费必要的开支。2. 同行间的交流。同行间特别是周边楼盘的同行，时常保持联络，互通有无，定能收益良多。四、中邦城市花园一期开发主流程（完善中）第一步土地的获取和公司设立一、房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、土地的获取1、土地拍卖信息2、土地规划文本3、通过土地竞拍（转让）获得土地4、签订国有土地使用权出让合同5、办理建设用地批准书、6、办理中华人民共和国土地使用证7、办理建设用地委托钉桩 第二步房地产开发项目的核准1、规划、国土、环保等前置审批2、到经发局办理核准通知书第三步房地产开发项目的规划设计方案和初步设计一、房地产开发项目的规划设计方案1、办理建设项目用地规划许可证2、委托规划设计方案3、日照分析 4、规划设计方案论证5、规划设计方案审查意见二、扩初设计和审查1、主体总包、监理、设计单位的合约2、委托地质勘探 3、初步设计4、委托编制环评及环评批复5、抗震设防及高层论证6、环评批复7、人防方案8、扩初会议的召开和评审意见 9、临时用水、用电申报第四步施工图设计和建设工程规划许可证1、委托施工图设计2、出施工图3、办理人防审核4、办理工程抗震设防专项审查5、办理防雷装置设计审查6、办理消防审核7、办理建设工程规划许可证8、施工图审查第五步开工建设和工程发包一、工程发包1、签定总承包合同2、建设项目工程发包合同备案二、开工建设1、领取房地产开发项目手册 2、办理工程档案手续3、工程规划验线4、办理工程质量监督申请5、办理工程安全监督6、申请办理建设工程施工许可证第六步预销售许可证办理（详见预售证办理）1、地名委审批地名（收费文件）2、公建配套批文及配套明细表 3、白蚁防治费 4、门牌号报当地派出所审批5、资质延期申请 6、物价审核批文7、销售面积测绘 8、物业批文9、房产信息中心市场科备案 第七步 配套工程方案报审和施工（详见配套工程）一、绿化工程1、绿化设计方案报审2、绿化工程开工登记二、室外给水工程1、填报接水申请表2、委托室外给水设计3、自来水配套费缴纳4、与基建处签订施工合同5、预订分户表三、强电（略）1、临时用电办理2、用电方案申报3、强电设计委托4、咨询项目部一期存在的问题四、排水工程1、排水方案审查2、实地核实排放口标高五、燃气工程1、委托设计六、弱电工程1、技防办审核方案七、市政质量监督手续1、给水、雨水、污水、燃气、路灯市政审图2、雨污水、道路工程市政质量监督八、综合管线工程规划许可证九、人防工程1、委托人防设计2、人防施工图审查3、办理人防质量监督手续第八步、房地产开发项目的竣工验收 （详见验收准备）一、分户验收1、空气环境检测2、水、电功能检测二、单项验收1、电梯验收2、节能验收3、幕墙验收4、防雷检测与报告 三、竣工备案1、消防检测与验收2、环保验收（含雨污水接管批准书、排污费缴纳）3、规划验收（含面积实测、公建配套验收）4、档案接收证明四、综合验收1、市政基础设施接管手续2、技防验收（含治安大队验收证明）3、绿化工程验收4、节水”三同时“验收5、核实开发手册6、环卫设施验收7、物业验收8、电信、有限电视、邮政开通证明五、其他验收1、人防工程验收与备案2、白蚁防治验收3、交通划线验收4、亮化工程验收六、交房准备1、两证申购2、协助物业