房地产开发制度(2)

第六章房地产开发制度,6.1房地产开发制度概述6.2房地产开发企业6.3房地产开发规划管理6.4房地产开发项目实施与经营6.5建设工程质量管理和纠纷处理,6.1房地产开发制度概述,6.1.1房屋建设和房地产开发（1）房屋建设（2）房地产开发特征：房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能房地产开发具有较长周期房地产开发风险性较大房地产开发波及面广泛,6.1.2房地产开发类型,1.土地、房屋和土地房屋的一体化开发从房地产开发的内容不同，可划分为：单纯的土地开发和再开发；单纯的房屋开发和再开发；土地房屋的一体化开发三类。,2.单独开发、小区开发和成片开发3.合作开发、合资开发和独立开发4.经营性和自用型房地产开发,经营性房地产开发自用型房地产开发,6.1.3房地产开发过程及法律事务,投资决策分析阶段前期工作阶段建筑施工阶段租售阶段,6.2房地产开发企业,6.2.1房地产开发企业及其分类专营企业兼营企业项目公司,6.2.2房地产开发企业设立的条件,1、专营企业有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件,2、兼营企业3、项目公司,项目公司设立的条件：股东签订出资入股协议，制定项目公司章程申请名称预先核准办理验资手续，取得验资报告向工商行政管理部门申请开业登记向房地产开发主管部门备案房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级,6.2.3房地产开发企业的备案与资质管理,一级资质1注册资本不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续5年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。,二级资质1注册资本不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。,三级资质1注册资本不低于800万元；2从事房地产开发经营2年以上；3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。,四级资质1注册资本不低于100万元；2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达100；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。,6.2.4资质年检制度6.2.5外商投资经营房地产企业,6.3房地产开发规划管理,6.3.1城市土地利用规划根据内容的不同，可分：城市土地利用总体规划城市土地利用功能区分规划城市土地利用详细规划,6.3.2规划许可制度,申请建设用地规划许可证程序提交的材料应注意的问题,6.4房地产开发项目实施与经营,6.4.1房地产开发实施基本程序房地产开发立项取得土地使用权准备工作项目建设施工竣工验收,6.5建设工程质量管理和纠纷处理,6.5.1建设工程质量1、影响工程质量的责任主体建设单位勘察单位设计单位施工单位工程监理单位,谁的责任？,2、建设单位的质量责任和义务,将工程发包给具有相当资质等级的单位。应当依法对工程建设勘察、设计等环节及重要设备材料的采购进行招标。提供与建设单位有关的原始资料。不得压价、不得压缩工期、不得降低工程质量。施工图实际文件必须审查。实行监理办理工程质量监督手续严格执行合同,3房屋的质量保证期和保修期,（1）质量保证期临时性结构，设计使用年限5年易于替换的结构构件，设计使用年限25年普通房屋和构筑物，设计使用年限50年纪念性建筑和特别重要建筑结构，设计使用年限100年,（2）房屋质量保修期,具体赔偿责任,施工单位违反规范、标准造成质量缺陷，返修、赔偿设计原因造成的质量缺陷，施工单位维修，建设单位向设计单位索赔因材料、构配件和设备引起的质量缺陷，由采购方负责由错误管理造成的质量缺陷，由建设单位承担，若由监理单位造成，则监理单位负责使用不当造成的损坏，由使用单位自行负责不可抗力造成的损坏，施工单位负责维修，建设参与各方根据政策分担经济责任,6.5.2房屋质量问题的处理,1、房屋的质量问题（1