房地产开发的投资决策

第七章房地产开发的投资决策,第一节房地产开发项目可行性分析第二节房地产开发经营风险分析与回避第三节房地产开发投资决策方法,第一节房地产开发项目可行性分析,一、可行性研究的概述,1、可行性分析的含义,2、可行性分析的目的可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。3、可行性分析的作用是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据是编织下阶段规划设计的依据,4、可行性分析的依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划批准的项目建议书和同等效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料是编制下阶段规划设计的依据,5、可行性研究的工作阶段分为四个阶段,二、可行性分析的内容,1、可行性分析的内容（1）项目概况：介绍项目的背景（即由来）；项目的主要建设内容；项目建设的必要性；报告编制的依据（立项、规划、政策、委托方提供的有关资料）；项目财务测算的主要指标（总投资及其构成；销售收入、利润、利润率；财务评价指标等）（2）公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。（3）市场分析：考虑当前本开发项目的销售情况及房地产市场现状、前景预测和对本项目的影响。,（4）项目选址及建设条件：项目位置、基地现状、周边环境、大市政条件。（5）规划构思及建设规模：规划构思包括主体结构用途、配套服务设施、道路交通形式、绿化方式、建筑风格、结构类型等。建设规模包括主要技术经济指标，如总占地面积、规划建设用地面积、规划建筑面积、配套设施面积、容积率、绿化面积、绿化覆盖率等。（6）物料消耗与供应：“三材”用料、水、电、气等的用量。（7）基础设施：项目自身的基础设施规划安排。（8）（消防、安全、）节能（9）环境保护,（10）建设进度（11）公司机构设置与人员组织（12）投资估算及资金筹措（13）财务分析（包括基础数据说明；收入及税金估算；总成本费用估算；现金流量分析；资金平衡分析）（14）不确定性分析（盈亏平衡分析；敏感性分析）（15）外汇平衡分析：公司是否具有涉外经营权，销售收取外汇所占比例，以及外汇需要支出项目，外汇结算是否能够平衡。（16）结论与建议,（17）附表：1）经济技术指标表；2）物料供应表；3）投资估算表；4）投资使用与资金筹措表；5）销售收入及税金估算表；6）损益表；7）借款还本付息计算表；8）现金流量表（全部投资）；9）现金流量表（自有资金）；10）资金来源与运用表；11）资产负债表；12）外汇平衡表；13）敏感性分析表等（18）附件有关项目立项资料有关企业资料（营业执照、章程、验资报告、合作协议等）有关项目规划批复资料有关市政设施的规划或可行性研究资料和环境评价资料有关该项目的各部门协调会议纪要项目的位置图,2、台湾的可行性分析,可行性分析：是在计划本身在多项变数的影响控制下（如有限的资源或市场景气变动等），是否成功地被执行？其成功的概率有多少？,三、编制房地产开发项目可行性研究报告的技术程序,1、了解项目的公司情况和该项目的来龙去脉；2、了解项目的现状和规划情况，主要是需拆迁的情况和规划物业的分割情况；3、了解项目的市政基础设施情况和规划设想；4、初步分析项目的市场前景，主要在不同物业的售价和租金的定位上；5、估算项目的投资构成（根据规模，应有针对性的控制和调整），编制总投资估算表；6、确定项目的建设进度安排（编制工程进度表，即横道图）和分期（按年、半年或季度）投资情况；7、确定销售计划，编制销售收入与税金及附加预测表；,8、初步编制项目的损益表（注意：各年的开发成本并非按实际投入的资金计算，而是按照销售的商品房面积来分摊）；9、根据项目的资金情况（包括自有资金和预售（租）收入），分析能否保持建设期间各期的资金平衡（需要注意的是，并非所有的预售所得都用来投入建设，而是扣除必要的两税一费、销售费用和利息（若有贷款的话）；如果自有资金和预售收入难于满足投资的需求，应考虑安排贷款，此时应考虑编制借款还本付息计算表，每年的利息作为当期损益，计入开发费用，同时列支在总投资估算中；编制投资使用计划及资金筹措表；10、上述的第5-8步是财务测算的关键环节，应根据不同项目具体分析（特别是涉及到贷款的情况下，需细加斟酌）,11、对于销售和出租并存的项目，总投资中的建设投资按所有物业的投资额考虑；但在损益表中计算利润时，应将销售和出租两部分分开：（1）出租部分的总成本费用中含有折旧费和摊销费（按出租物业占总物业面积比例来确定其建设投资，即形成的资产价值），而销售部分参照各年销售收入来回收（或核销）相应的开发成本；（2）有关税金：土地增值税仅对销售部分征收，不对出租经营部分征收，应按比例单独计算，其他税金（两税一费）则单独计算后再汇总；（3）有关费用：根据实际发生情况，按实际发生时间投入计算；（4）发生时点：土地增值税和所得税一般按销售完成后才结算；出租经营时按年度结算所得税,12、编制现金流量表（全部投资）和现金流量表（自有资金），计算有关指标（注意：如果不需贷款且仅计算总自有资金（而不是分合资各方单独编表的话）的现金流量表，有关指标（净现值和内部投资收益率）和全部投资完全一样，可以不编）13、编制资金来源与运用表（资产负债表和外汇平衡表根据情况编）。,第二节房地产开发经营风险分析与回避,一、房地产开发经营风险的界定二、房地产开发经营风险分类三、房地产开发经营风险分析与测度四、房地产开发经营中的风险回避,一、房地产开发经营风险的界定,风险就是造成损失的可能性。房地产开发经营风险也可以理解为房地产投资的实际收益小于预期收益的差额。一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。风险与收益成正比。,二、房地产开发经营风险分类,三、风险分析与测度,1、风险分析常用方法（1）分解法（2）风险树法（3）德尔斐法2、风险测度方法风险测度的主要任务：（1）给出某一风险的概率；（2）揭示这一风险可能带来的损失规模。风险测度的前提：风险可以计量；动态风险的静态化处理。,（1）概率一个事件可能发生的机会。常据经验和部分调查资料做主观估计。概率在0-1之间。（2）概率度与风险度概率分布：把所有可能的事件和结果都列表，并对每个事件确定其发生的概率。i与第i个结果相联系的利润水平Pi第i个结果发生的概率n可能结果或自然状态的数目E（）预期利润（收益）,（3）风险度（标准差与期望值之比）1）标准差（）：越小，概率分别越密集，有关方案的风险越小，反之风险越大。pi第i个客观自然状态的概率u期望值xi第i个预期结果注意：只有在两个方案的期望值相等情况下，利用来测风险才有意义。2）风险度（概率与期望值之比）即FD=/uFD提高，风险提高。,3）概率树例：某市有两家房地产公司，分别投资经营游乐场。甲公司拥有30%的市场，乙公司拥有70%的市场。为了扩大市场占有率，甲公司拟建一种新的娱乐设施，并有80%的成功率。如果计划实现，将成为新的竞争力量。在是否要将此项新的娱乐设施投入建造之前，甲公司必须估计乙公司的反应。估计乙公司也将推出新的娱乐设施的可能性为0.60，若是这样，甲公司占有70%市场的可能性是0.30，占有50%市场的可能性是0.40，占有40%市场的可能性是0.30。如果乙公司并未开发新设施来与甲公司竞争，则甲公司占有80%市场的可能性是0.80，占有50%和40%市场的可能性均是0.10。如果甲公司放弃建造新设施或研究成果失败，则市场占有率仍为30%。,P=A1B1S1+A2B2S2+A1B2S4+A1B2S5=0.8*0.6*0.3+0.8*0.6*0.4+0.8*0.4*0.8+0.8*0.4*0.1=0.624,甲公司的决策者要考虑的问题是，能否至少占有50%的市场份额。这时，他们可以用概率树来描述这个问题。图中A是甲公司可选择的方案，B是乙公司的竞争反应，S是市场变化。为了得到至少50%的市场份额，甲公司要考虑达到50%或50%以上市场份额的各种情况的组合。状态S1、S2、S4、S5都符合这一条件，最后求到的概率为0.624。,（4）风险测度法1）估计法（1）客观估计法（2）合成概率（3）估计分为：客观后果、主观后果、行为后果估计2）直接判断法（主观估计的一种）3）系数法=某项物业的预期报酬-该项报酬中的非风险部分整个物业市场的预期报酬-该期报酬中的非风险部分4）比率法：营业化率、偿债收益比率、保用占用率,1、对待风险态度（1）回避风险（2）追逐风险（3）中间型,四、房地产开发经营中的风险回避,特定事件，高盈利值，高风险，同等盈利值，对于不同的风险偏好者效用不同,（1）风险回避（2）风险抑制（3）风险自留不可避免的纯风险；风险已发生，只能采取措施弥补；可转移风险，成本太高，例如：火灾风险投保成本太高投机风险，为了获取最大收益（4）风险转移如：投保；预售（5）风险组合如：房地产开发经营类型组合、空间组合；基金,2、对待风险策略,（1）政治风险投资前投保（海外公司）；投资后当地寻找原材料、当地筹资、当地雇工；发生风险后合理谈判（2）经济风险投资前投保、联合开发；投资后缩短开发期；风险发生后促销促租（3）金融风险利率风险预测利率上升时，争取用固定利率去筹资；外汇风险调整外汇风险的时间结构；调整外汇风险的价值结构（本币结算、金融交易、多种货币和特别提款权使用）（4）个别风险（5）自然、人文风险投保,3、房地产开发经营中的风险回避,例如：提供员工素质、加强财务管理等,第三节房地产开发投资决策方法,一、房地产投资决策的基本概念二、房地产投资决策过程的三个阶段三、房地产投资决策的基本要素四、房地产投资决策的内容与类型五、房地产投资决策的方法,一、房地产投资决策的基本概念,所谓决策，对其简单的描述就是做出决定。人们在日常生活和工作实践中，往往可能采取各种行动。选择哪一种行动对自己比较有利，一般的方法是，根据目前自己所处的环境、条件，并充分考虑自身所具备的条件和存在的不足，预测周围环境及条件发生变化因素对自己的影响等，从中选择一种对自己最有利的行动，并按此执行，这就是决策。在房地产投资活动中，总会有不同的投资方案可供选择。在众多房地产投资方案中抉择出最佳的方案，这就是房地产投资决策。,理性的房地产投资者，主要考虑投资的利润与风险，其投资决策过程通常有三个阶段:第一阶段为策略阶段，即界定可接受的报酬与风险；第二阶段为分析阶段，即衡量可能的报酬与风险：第三阶段为决策阶段，即评估各种报酬与风险。,二、房地产投资决策过程的三个阶段,策略阶段主要是投资报酬与风险的界定，首先要建立个人的投资哲学与投资原则（在什么状况下可以投资或愿意投资），并建立个人的投资目标与准则，使自己的利润达到最大。策略：在什么状况下，自己应做何种决定。期望利润需求利润，则投资；反之则不投资。此策略阶段的重点：如何确立投资者个人的需求利润与最高可能风险。,第一阶段:策略阶段（界定报酬/风险）,（1）投资策略（InvestmentStrategy）由投资者界定、评估、澄清风险及利润的本质与水平，及其达成此目标的途径。可以说是一全方位覆盖的用语，包括投资哲学、投资目标、决策准则、计划、政策及分析等的决定。（2）投资哲学（InvestmentPhilosophy）指导个人投资行为的一般原则及个人信仰。投资哲学反映了投资者的财务与管理资源，对房地产的知识与技术、可运用时间及相关本质的搜寻，此外，还决定了投资者可接受的风险与利润。,与投资策略有关的用语,（3）投资目标(InvestmentObjective）与投资哲学方向一致、较具体、明确的目标。投资者通常有多重目标，如财务与非财务目标、长期与短期目标、一般性与特殊性目标等。房地产企业的投资目标可能包括：（1）保值；（2）分散风险；（3）节税；（4）正常利润；（5）资金获利；（6）使用房子；（7）最少资金；（8）快速回收资金；（9）企业利润。依据上述目标，投资者可定出自己的投资方向并写下各相关目标，重点是须清楚自己投资目标的优先次序。,与投资策略有关的用语,（4）投资准则（InvestmentCriteria）,（5）投资政策（InvestmentPolicy）作为策略的指导纲领并控制计划的执行。其功用在于过滤减少一些可能方案的考虑。（6）投资计划（InvestmentPlan）寻找达成目标的执行步骤。其中包括意外计划（ContingencyPlan），是当原始计划没有出现预期结果时所拟的应变计划，其特别在房地产的投资资金周转上显得相当重要。,与投资策略有关的用语,第二阶段:分析阶段（衡量报酬/风险）,在各种不同的投资状况下来衡量可能的报酬与风险，主要的关键是在于分析与衡量的方法。此阶段包括策略分析、分析技术与方法、资料来源及替代方案比较等内容。分析方法衡量的是否准确，要考虑到时间与金钱的关系及现金流量与税前税后财务的问题等。若策略界定得很好，而衡量得不好，或界定得不好而衡量得很好，都可能造成错误的决策使投资失败。因此熟悉各种分析技术与方法应是此分析阶段的重点。,第三阶段:决策阶段（评估报酬/风险）,房地产投资决策基本上是在评估投资报酬与风险。若不考虑分析上的技术问题，若某一产品的报酬与风险均比另一产品高，将如何选择？或是有多种产品如何评估选择？或是其间须进行投资组合与否的决定，或如何进行投资组合，如何选择其投资的比例等。当然评估的结果若值得投资，经济上资金不足，其投资策略也不可行。所以要考虑到经济问题，也要考虑到长期投资或短期投资的时间问题。,三、房地产投资决策的基本要素,按决策的理论体系，一个决策系统可由四个基本要素组成，房地产投资决策也不例外。（1）决策者。投资决策者也是投资的主体.（2）决策目标。就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。（3）决策变量。指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。例如房地产市场需求预测、房地产开发发展方向及规划的制定；促销方式及良好的物业管理服务措施等。（4）状态变量。指决策者所面临的各种自然状态。许多状态包括着各种不确定性因素。投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定因素加深了解，并利用科学的分析方法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。,四、房地产投资决策的内容与类型,1、房地产投资决策的内容房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。宏观投资决策是指在一定时期内，对国家房地产投资的总体问题（如投资规模、投资方向、投资结构、投资布局等问题）进行论证和评价，随后做出判断和决定；微观投资决策是指对单个房地产投资项目的一些具体问题如建什么项目、建在何地、采用何种建设方案、何时建设实施、项目实施后其经济效益如何等问题，利用可行性研究的方法进行分析、论证，最后做出投资决定的一个分析和评价过程。,房地产投资决策的主要内容应包括：,四、房地产投资决策的内容与类型,2、房地产投资决策的类型根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型：,四、房地产投资决策的内容与类型,（1）确定型决策确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：单纯选优法：若根据已掌握的每一个方案的每一确切结果并进行比较，直接选出最优方案的决策法；模型选优法：若在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合适的数学模型，求出最优方案的决策法。,四、房地产投资决策的内容与类型,（2）风险型决策风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。进行风险型决策应具备以下几个条件：（1）要确定决策者希望达到的目标明确（获利大或亏损小）；（2）每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；（3）要有两个或两个以上可供选择的方案；（4）不同方案在不同自然状态下相应得损益值可以计算；（5）决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。这种决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下做出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。,四、房地产投资决策的内容与类型,（3）不确定型决策一个风险事件在某一个系统中发生的概率，就理论而言或就风险型决策所涉及的风险的两方面属性而言，是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出时间发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能做出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策。它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。,四、房地产投资决策的内容与类型,五、房地产投资决策的方法,1、定性分析法（1）经验法（2）创造工程法该方法建立在人的直观、灵感和经验，以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。其主要技术方法包括畅谈会法、形态方案法和主观概率法等。2、定量分析法（1）确定型决策：净现值法、内部收益率法等（2）风险型决策：如概率分析法（3）不确定型决策在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所知的情况下进行决策。1）收益表法2）最大最小值法