迪加-宝业地产合肥E0913宗地块营销推广策略思考.ppt

宝业地产合肥E0913宗地块,营销推广策略思考,迪加广告机构（杭州/合肥）2010年3月,2002年，绿城集团进入浙江省外的第一个项目：绿城合肥桂花园我们有幸全程服务该项目，首次认识合肥市场到紧随其后服务的绿城合肥百合公寓、UTWON金色地带、蓝鲸国际，近十年一路亲历着合肥城市快速发展的脚步,这是一座有着深厚底蕴的城市，一座激情无限有着新主张的城市，一座有着充分潜力，充满机遇的城市,关于城市,关于本项目,这不是一个普通城市，普通区域，普通地段的普通房地产项目，它是这座城市，这片区域，这群人，新的生活主张的一面旗帜。,迪加广告所洞察到的本项目的企图是：树立一面引导合肥东门生活新高度的旗帜打造合肥东门的城市名片,策略思考，从现状出发,2004-2009年，合肥实现快速发展，成为了全国26个省会城市中经济增长速度最快的省会城市。2009年实现生产总值（GDP）2102.12亿元，人均GDP41543元；全市城镇居民人均可支配收入达17158元；实现社会消费品零售总额703.42亿元；完成固定资产投资2468.42亿元。,2009年，在中国城市竞争力排行榜中，合肥位居全国289个城市中第19位,合肥是全国经济增长最快的省会城市，居民可支配收入较高。2009年房地产投资670.36亿元，同比增长18.50%；完成销售面积1297.95万方，销售金额548.77亿元；销售均价达到了4228元/，同比增长了16.8%。,近几年来，合肥房地产发展迅速，开发火热，城市化进程速度较快。,2007-2009商品房销售量,近几年来，合肥市商品房销售量不断攀升。2008年受金融危机的影响，销售量有所放缓。2009年由于刚性需求的爆发和宏观利好政策的刺激下销售量创造了历史的新高，整年销售面积1297.95万方，销售金额548.77亿元。,数据显示，2010年土地供应量充足，未来商业供应充裕。商业后市供应充足，目前市场上仍存在不少存量房，消化存量房依然是这几个月的重要任务。随着2009年的合肥市商业设施分割销售管理暂行规定政策将于4月份到期，未来大型商业项目可能面临不能分割销售的状况，而合肥市近期将有大量集中式大型商业项目上市，未来供应量将进一步放大，商业市场将迎来一轮高峰。,瑶海区正在谋划“三个第一”发展规划，即围绕长江东大街商贸、办公特色，打造“安徽第一街”；强力推进合肥职教基地建设，建设“安徽职教第一城”；利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“安徽第一物流区”。“安徽第一街”规划设想潜力巨大。总长达近7公里的长江东大街（包括新安江路），横跨瑶海中部核心区，由西向东发展将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街。,合肥市长吴存荣：合肥瑶海区房价低潜力巨大,本项目位于合肥市瑶海区，长江东路与东二环交接处，地处合肥市东城区核心区域。瑶海区位于合肥市的东部，是合肥的老牌工业区，现有常住人口43万，曾经有合钢、安纺这样的产业支柱型企业，繁华似锦。步入2000年后，四牌楼、三孝口商业圈逐步兴起，东区渐渐被人遗忘。而现如今，区内的钢铁化工、机械电器、纺织服装、家具建材、造纸五大支柱产业，是全市重要的加工制造业基地。现有装饰建材、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等8大类41家市场及近20家大中型商业网点、10多家物流配送企业，是全省重要的商品集散地。为了满足合肥城市发展的需要，长江东大街顺利贯穿，东一环、东二环、东高架工程大力修建，“大建设”风暴使得新东区再度崛起，新兴的东区更多的要求与现代都市生活接轨，人居、投资环境的改善也使得此地商业升值无限。,2009年合肥住宅累计销售套数高达116028套，瑶海区占比套数为9023套，销售面积为84.3万，仅高于高新区和经开区，是合肥各个区域住宅销售量排行榜第7位。,从2009年第四季度瑶海住宅成交量出现高速攀升走势，成为合肥销售量的中间区域；瑶海区年度成交价格为4435.0元/，落后政务新区、蜀山、包河和高新，位列合肥各区价格榜的第五位。受2009年第四季度瑶海成交价格出现较大幅度上涨所致。从供求关系来看，瑶海区也呈现较为严重的供不应求的局面。,项目周边在建商业概况：,从地域关系分析，博澳名苑、港汇购物中心与本项目竞争关系较强，但这2个项目商业内容单一，难以成为区域的商业中心和生活方式中心，与本项目的竞争力不够。博澳名苑位于本项目对面，该项目在建包括乐购超市，与本项目打造生活方式中心的定位存在较大竞争，因此本项目商业中的超市卖场规模必须超过乐购，建议以引入大润发为宜。,通过上述的竞争分析，我们可以得出，本项目周边，在商业体量、地段等因素上，暂不存在能与本项目形成强有力竞争的项目。本项目定位打造区域生活方式中心，具有良好的市场机会。,作为区域的生活方式中心，本项目住宅销售不是问题，而是在商业的依托下，如何合理的定位，实现价值最大化，从而达到利润最大化的问题！因此本项目的成功在于商业的定位和营销。,2009年合肥商业成交量,2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万，商业成交量呈现“波折式”走势，走势不稳定，主要受月度的商业供应类型有很大的关系。,2009年合肥商业成交均价,2009年合肥商业成交均价为8722元/。2009年合肥商业在楼市进入高速通道和投资型需求旺盛影响，成交价格逐月上涨走势，且上涨幅度惊人，在11月和12月月度商业价格突破10000元大关。,2009年合肥商业成交价格区域对比,瑶海区商业成交价格在合肥市各区域中位列第四，反应了该区域在合肥城市中较高的商业价值。,2009年合肥商业存量区域分析,截2009年12月31日合肥商业可售套数19831套，可售面积为170.6万。瑶海区以17.7万的存量，约占总体的10%，位列各区域第五。,2009年合肥商业成交面积区域分析,2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万。瑶海区以3.3万的成交面积占4%，位处并列第七，处于较低水平。,合肥典型商业现状,现有代表性商圈研究中心商圈,中心商圈（淮河路步行街、瑞景国际、百盛、瑞景名品、商之都、百大鼓楼、百大CBD、合肥百货大楼、乐普生）商圈简介以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界，面积约2万平方公里。主要消费群体瑞景名品中心和瑞景国际购物中心面向高端消费人群；百盛、百大鼓楼、百大CBD和百货大楼面向中高端消费群体；城隍庙市场面向低端消费人群。,部分主力店铺瑞景国际于2004年12月31日正式开业,是安徽瑞景商业有限责任公司继瑞景名品中心之后精心打造的时尚精品百货店。大厦1至5层裙楼为商场，总营业面积达1.3万平米。瑞景国际立足现代国际商业基点，面向高端客户。先后引进了众多国际一线品牌，如CHANEL、DIOR、兰蔻、雅诗兰黛、资生堂、倩碧、施华洛世奇等。商之都隶属于安徽商之都有限责任公司，位于合肥市庐阳区宿州路8号，以商业零售业为主，集餐饮、娱乐、休闲为一体的国家大型二档商业企业。南临风景秀丽的包河公园，北接商业繁华的长江中路，处于商业繁华的四牌楼商圈的核心位置。目前，合肥商厦的销售排名已位于全省商业零售业前茅。,经营现状中心商圈是合肥市商业网点最为密集区域，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底蕴浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市乃至郊区三县。商圈租金水平在合肥处于中高水平，日平均租金达到了812元/平米。存在问题该区是传统的商业中心，合肥百货大楼和乐普生等老牌商场无论从设施还是经营内容上都显得陈旧和过时，无法满足追求时尚的年轻人的需求。由于在中心区域，交通拥挤，停车不便。,2009年12月7日：中央经济工作会议：继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。2009年12月9日：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。中国国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。由于楼市不断升温，房价不断上升，大大超过了购房者的承担能力。这一政策的出台也标志着国家开始抑制楼市。2009年12月14日：“国四条出台”。会议明确表态“遏制房价过快上涨”。对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。2009年12月17日：财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知。明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009年11月：国资委下达了央企拿地王的禁止令。,房地产政策回顾,2009年，中国新增人民币贷款高达10.52万亿元。高额信贷在支持经济回升的同时，也引发部分经济学家对通胀的担忧。2009年12月7日中央经济工作会议强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点。2010年1、2月份，央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。此举在缩紧银根的同时，也加大了人民币利率上调的压力。,货币政策,接近年末，楼市调控政策密集出台，政策收紧倾向明显，降温序幕拉开。在不到半个月的时间里，政府对楼市的调控态度从“抑制”转变到了“遏制”，这也透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，意在调控2010年房价，减缓涨幅，让房价在较高的区位上平稳运行，同时分期分批逐步解决低收入人群的住房问题和力度。开发企业资金面决定短期供给变动。由于2009年信贷政策宽松及商品住房销售业绩良好，开发企业资金普遍较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。政府50%的土地首付要求、地皮空置费等只能限制个别民企，改变不了巨型国企、民企开发商垄断地王的局面；地王现象必然的结果就是高房价。,房地产走势预判,预计，2010年楼市将难续去年火爆场景。,回到原点，重新梳理我们的项目,合肥市E0913宗地，位于长江东路与东二环交叉口西北侧，东临二环路，南临长江东路，西邻铜陵路街道花冲居委会居民住宅，北临规划凤阳支路及规划中学。地处合肥东部门户城市副商业圈中心。,合肥东门核心领地,本案,本案目前周边现有交通便捷。良好的区域规划，为项目开发形成广阔的空间，届时交通出行条件将更为优越。周边配套也日趋成熟，银行、医院等配套设施、生活条件相对便捷。地块经济技术指标规划净用地：约63473.65总建筑面积：258000其中:住宅面积：129000商业面积：129000,各项配套齐全,也很显然，地段优势是项目树立旗帜的有力支持要素之一,从项目的区域、配套和交通几点元素，可以认知到：项目占据着毋庸置疑的地段价值,迪加团队对城市综合体有自己的一些看法,仅有地段肯定还不够！,当一个城市综合体项目把地段优势作为它的价值核心，那么，这个项目的意义及旗帜标杆性远远不够,因为有地段优势才有城市综合体项目的规划，不可能将一个城市综合体项目规划在偏远而交通不便的地段，也就是说，地段优势是打造城市综合体项目的必备元素。,即便是在同一核心地段，不同的城市综合体因定位不同而价值迥然不同，这在各大城市都不难发现。,再次明确一点，我们打造的不是住宅加若干配套而是具有多种互补功能的城市综合体,作为城市发展结晶产物城市综合体，它聚集了商业、生活卖场、娱乐、餐饮、写字楼、住宅等于一体的规划模式，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，它最大的特色应该是以商业核心包含多种物业产品组合所呈现出来的城市最新时尚消费的典范。,迪加团队对城市综合体的看法一：,城市综合体是以商业为核心的多业态产品，那么，它的商业地位具有强烈的标杆性和凝聚力，标志着区域的商业标杆地位，凝聚着城市及区域的高端消费。,迪加团队对城市综合体的看法二：,特色产品，需要特色的人群去读懂我们面对的是一群什么样特色的人群,本案,3公里辐射圈,5公里辐射圈,10公里辐射圈,商业辐射圈界定,第一辐射圈：以项目为中心，3公里半径范围内，即项目周边居民的消费需求。该范围内的客群是本项目的主要目标客群。第二辐射圈：以项目为中心，5公里半径范围内，即以瑶海区为主的合肥城东区域消费客群。该辐射范围是本项目的次要目标人群。第三辐射圈：以项目为中心，10公里半径范围内。本项目将通过齐全的商业业态、优秀的消费环境等优势，吸引合肥各主要城区、肥东县及周边乡镇的消费需求，其中包括旅游客流需求。,商业辐射圈界定,主力目标顾客群体定位：2545岁的消费群体。该群体已有工作及较稳定的经济收入，购买力较强；在化妆品、首饰和品牌服装的购买上，兼具冲动性与理性消费特征；品牌消费的意识比较强烈；接受信用卡消费的方式；对服务的质量有较高的要求；私家车的拥有率逐步提高；经历婚育、婴儿抚养、儿女上学等主要消费阶段；富有向上的蓬勃精神，和在未来生活中的诸多可能保持对精神富裕的追求，也不容物质匮乏的享乐主义；喜欢独特的、自我表达的、新锐的、丰富的生活方式；辐射顾客群体：除上述主力客层外，还应满足以下消费群体需求周边各镇节假日及婚嫁等大宗购物消费需求；周边居民夜晚休闲、娱乐消费需求；旅游人群及外来商务人群的消费需求。,现有商业设施难以“留客”：消费者的购物时间主要集中于双休日，以下午和晚上居多，但是在商场逗留时间较短，大部分集中在半小时至2小时，调查表明合肥现有商场难以吸引消费者长时间逗留。消费理念及消费习惯需积极引导：大部分消费者对合肥当地的商场满意度一般，只有较少数表示非常满意和非常不满意，这调查表明合肥消费者的消费观念及消费意识亟需先进消费观的引领。消费者对目前合肥商业场所的购物环境、服务态度和主题特色方面最为不满。而在购物时他们最关注的商品价格、商业设施交通便利以及购物环境。居民倾向现代多元的消费模式：消费者最希望新增的综合购物类商场是生活方式中心、综合购物中心等。最希望新增的餐饮是中式正餐；最希望新增的休闲娱乐场所为卡拉OK、电影院和健身会所等。,根据上述人群，我们必须先研究其消费习性和需求，为其量身定做适合其生活方式的产品。,消费群体逗留时间分析,消费者消费逗留时间较短：调查显示，43%的消费者的消费逗留时间在1小时至2小时之间，36%的消费者的消费逗留时间在半小时至1小时之间，共计所有消费者的79%。调查表明合肥现有商场难以吸引消费者长时间逗留，而在生活方式中心，消费者往往要进行购物、餐饮及娱乐活动，一般逗留时间长达46小时。,消费者满意度分析,总体上，消费者对合肥市购物商场的整体情况满意度一般：调查显示，53%的消费者消费者认为合肥市购物商场的整体情况一般，9%的消费者对合肥市购物商场的整体情况基本满意。表示非常满意和非常不满意的都占少数，调查表明消费者对目前的购物环境不够敏感，需要有先进的消费意识和消费观念引领他们进行消费。,消费者满意度分析,购物环境、服务态度和特色是合肥市商场最需改进的方面：调查显示，42%的消费者认为购物环境方面待改进，35%的消费者认为服务态度和水平偏差方面待改进，30%的消费者认为主题特色方面待改进；其他还需改进的方面包括购物娱乐比重不均匀与品牌不够丰富，分别占所有消费者的24%和23%。,购物类客户需求分析,消费者最希望增加的是集聚特色商店、餐馆、休闲娱乐及儿童设施的主题突出、开放式的生活方式中心：调查显示，有53%的消费者希望今后合肥市增建生活方式中心，49%的消费者希望今后合肥市增建综合购物中心，42%的消费者希望今后合肥市增建大型综合超市；另外，品牌折扣专卖店也是消费者期望较高的综合购物类商业设施，期望此类的消费者占所有消费者的22%。,餐饮类客户需求分析,中式正餐、中式快餐是消费者最希望消费的餐饮类型：调查显示，有61%的消费者希望今后合肥市增加中式正餐类餐饮设施，44%的消费者希望今后合肥市增加中式快餐类餐饮设施，其他期望较高的还包括酒吧/咖啡吧和茶室等，分别占所有被访消费者的22%和21%。调查表明合肥目前缺少好的中式餐馆。,娱乐类客户需求分析,卡拉OK，电影院和健身会馆是消费者期望最高的休闲娱乐类商业设施：调查显示，有46%的消费者希望今后合肥市增建卡拉OK，43%的消费者希望今后合肥市增建电影院，38%的消费者希望今后合肥市增建健身会馆；其他期望较高休闲娱乐类设施的还包括网吧和儿童乐园，分别占所有被访消费者的25%和24%。,合肥市现有商业市场定位分析图表,本项目要站在新的历史起点上，抓住合肥市加快推进城市化进程的历史机遇，依托项目周边便利的交通、大量的中高档住宅等综合优势，以明确功能、合理布局、有序推进为导向，开发主题特色鲜明、功能高度集聚的新兴商业区，引导并满足多元消费需求，使本项目成为高品质商业、高品味休闲的集聚地，成为优化人们居生活环境的集聚地。最终形成：合肥东门城市新名片合肥市对外展示城市形象的重要载体之一商业新地标安徽范围内有影响力、有辐射力的区域商业发展的新亮点之一时尚生活聚集地以时尚品味、人性服务及完善配套，实现高能级、远辐射，满足多元消费需求,周边商业业态情况,博澳名苑：乐购超市；周边商业项目业态单一；合肥全市缺乏业态较为齐全的主题商业中心。,引入大润发，在超市规模和档次上突显优势；引入多种业态经营，满足客群的各类需求；确立项目的商业主题。,周边商业业态现状,对本项目的建议,商业功能定位,SOHO社区时尚购物生活卖场娱乐城美食街自营商铺,时尚购物,生活卖场,娱乐城,美食街,主力店：国美/苏宁服装零售运动服饰、器材母婴用品家居饰品烟酒零售等等,大润发超市屈臣氏社区配套等等,娱乐会所电影院足浴电玩城量贩式KTV酒吧棋牌健身房等等,高档酒楼肯德基/麦当劳中式简餐西式餐饮咖啡/茶座主题餐厅等等,业态策划原则业态构成以主力店商业聚落为主要模式业态配比强化娱乐、休闲、餐饮等功能餐饮休闲娱乐购物业态特色强调主题性、特色性，打造差异化吸引力主题策划原则强化主题性，注重日间与夜间消费的均衡，打造24小时活力注重户外活动与店内商业的互动，活跃商业氛围空间与环境塑造原则强调开放式空间，多广场、多回廊的丰富平面设计；以及下沉式、错层式等生动纵向设计，以强化场所感、提供丰富体验、延长逗留时间，重视广场、绿地等景观环境的打造，旨在塑造商业与自然结合的完美空间,项目业态策划与空间布局原则,地块商业价值分析,一级土地,三级土地,二级土地,本项目商业用地位于地块东侧，东临东二环、南临长江东路、北临凤阳支路。就区域目前现状分析，商业价值最高处位于南端长江东路与东二环路交叉处；北端临凤阳支路的地块商业价值次之；中间临东二环路的商业价值最低。,商业布局建议,此项目沿长路一侧展示面过小，建议将紧邻地块西边的两栋住宅楼拆除，如此，可增大长江路沿线商业面积，利于整体商业的布局规划。,住宅,地块呈狭长形，南北两端距离将近600米。方案一中，南北量大商业形成户型和互动，拉动了中间商业街的人气。而方案二中，商业主力店集中在南端，中间及北端人气将难以保证。,因此，我们认为采用方案一更为合适。,该方案中，在地块南北两端各设一处集中商业，中间段设置为商业街。此举意在通过南北两端的呼应，带动中间段地段的商业价值和人气；同时，在地块中间设置商业广场，作为主要景观节点，增强各部分商业之间的互动。其中，北端商业价值较低。考虑大润发超市较强的人流吸引能力，将其设置于北端，有利于提高该部分商业价值，实现地块价值的最大化。该方案的弊病在于集中的大商业面积较大，而不能分隔销售，增加了开发商持有面积。,景观节点,景观节点,景观节点,建筑布局建议,方案一,人流方向示意,生活卖场、家电卖场独立入口,商业街主入口,商业街次入口,商业内街人流方向,独立商业（生活卖场、家电卖场）单独设立主入口，以方便客户，保证主商业人气，提升项目形象。商业街入入口设置于中间，以入口广场聚集人气，并形成主要景观节点。商业街次入口与独立商业结合，体现独立商业与商业街之间的互动和呼应。商业内街的人流方向，保证了独立商业对商业街的人流输送，提高项目整个互动性。,景观设计建议,超市入口,入口广场（雕塑）,卖场入口,商业内街,景观节点,景观节点,建筑面积估算,上述面积不含地下面积，其中B楼将有1万地下面积作为大润发的营业面积。,A,B,C,D,E,A：家电卖场包括：主力店（国美/苏宁）、娱乐会所、咖啡/茶座等。,B：生活卖场包括：大润发超市、屈臣氏、电影院等。,C：商业内街包括：服装零售、运动服饰器材、电玩城、棋牌、家居饰品,D、E：沿街商业包括：服装零售、肯德基/麦当劳、烟酒零售、母婴用品、量贩式KTV、酒吧、餐饮、足浴,商业分布,A栋位于长江东路与东二环路交叉口，包括作为本项目主力店的家电卖场。其中1楼在为家电卖场提供主入口和部分营业面积外，分隔部分面积作为主力休闲餐厅的营业面积。此外还可以考虑设置其他需以一楼作为营业场所的主力店，如必胜客等商家。2-3楼作为家电卖场的主要营业面积。健身房与娱乐会所对楼层要求不高，只需为其预留独立的电梯通道，建设设置为4-5楼。,B栋位于凤阳支路与东二环路交叉口，主要内容为大润发超市、主力餐饮、屈臣氏及电影院。电影院对楼层要求最低，建设设置于顶楼。主力餐饮包厢设置于2楼，并在1楼设置主入口及部分营业面积作为开放式大厅。屈臣氏对楼层要求较高，必须设置于一楼，且沿人流较为密集的街面。大润发主要营业面积设置于地下1层，在1楼设置主入口、部分营业面积及收银台等。,C部分位于商业内街，是商业价值最低的部分。其中临入口广场处的商业价值较高。该部分商业1楼以零售类为主，以方便客户购物。其中部分商铺可考虑上下两层的店铺设计。2楼设置特色餐饮和美容会所等商业业态，位于临近入口广场处。电玩城和棋牌等娱乐内容对楼层要求不高，建议设置于顶层。应在入口广场处设置方便通道（自动扶梯），可方便客群从入口广场及商业内街直接乘梯达到2、3楼。,D、E部分位于商业东临东二环路，西临商业内街，商业价值相对较高。该部分商业1楼包括部分零售业态、品牌餐饮及对楼层要求较高的酒吧等内容。2楼以各类特色餐饮为主，在吸引人流的同时，方便客户消费。顶楼面积用于对地段要求较高，对楼层要求不高的娱乐内容。,业态分层示意图,屋顶,屋顶,屋顶,屋顶,屋顶,屋顶,屋顶,屋顶,SOHO社区,沿长江东路和二环路建设一栋SOHO公寓楼，单层面积约1600平方米左右，共25层层左右，总建筑面积约40000平方米。SOHO公寓以精装修交付，面积约40-70平方米，功能包括一室一厅一卫及简易厨房。该产品适合年轻客群的居住和办公所需。SOHO公寓为业主提供商务服务，并结合住宅部分的园区配套，提供健身、公共会客厅、图书馆等配套。,家电卖场,家电卖场设置于沿长江东路和东二环路的A栋，位于1楼部分面积及2-3层面积，合计约2万平方米。,时尚购物,本项目零售业态集中于商业街内，营业面积约1万平方米。包括服装零售、运动服饰及器材、烟酒零售等内容。,生活卖场,争取引入大润发超市。经营面积约1.5万平方米，设置于地上一层和地下一层，以提高地下一层的利用率，增加项目价值。,娱乐城,本项目以娱乐作为主题之一，内容包括KTV、电影院、足浴、棋牌、酒吧、美容会所、娱乐会所等。营业面积约3.4万平方米。该部分面积分布于各楼栋，除酒吧外，均位于较高楼层，以顶层为主。,美食广场,本项目餐饮包括主力餐厅、休闲餐厅和特色餐饮等，除主力餐饮外，主要集中于入口广场处。营业面积合计约2万平方米，其中主力餐饮营业面积为1万平方米。,物业体量统计,建筑风格建议,建筑风格建议,住宅部分客群定位,城市白领城东区域私营业主、公务员外地投资客户,本项目住宅以满足城市白领首次购房和高收入人群的改善型需求为主。,住宅定位思路,本项目住宅部分应适当体现与周边市场的差异性，为城市白领和高收入人群打造与项目商业所营造的生活方式相匹配的高尚住品。针对本项目客户中的首次职业需求以经济型、功能齐全的70-80平米2房紧凑户型为主打；针对改善型需求，则打造95-100平米紧凑3房、120-140平米宽敞3房为主；同时，在最佳景观位置针对高收入人群打造部分150以上平米4房加入户花园。在建筑风格、公共部分精装修、园区景观等方面提升园区品质。,住宅建筑风格建议,本项目住宅建议可采用简约、明亮的现代风格或高贵、挺拔的ARTDECO建筑风格。,户型建议,70-80平米2房，35%；95-100平米紧凑3房，50%；120-140平米宽敞3房加入户花园，15%；150以上平米4房加入户花园，10%。,户型设计重点由于本项目楼面地价较高，因此必须通过在户型设计上进行开发和创新，以提高户型使用面积，降低成本。通过设计入户花园及北向可后期封闭使用的大阳台以节约建筑面积，提高实际实用面积；降低部分面积的层高，使之不计入建筑面积，以减小单套房屋建筑面积，提升户型竞争力阳台设计成奇偶层错开，增加赠送面积。,项目开发建议,本项目开发过程秉承住宅和商业同期建设，由住宅先行销售，以商业建设推动住宅销售的原则。1、以南面住宅楼先行销售，回笼部分开发成本；2、商业部分以包括大卖场在内的北面部分先行销售，同时带动北部住宅楼；3、以价值较高的南部商业带动SOHO公寓的销售。,项目成本测算,住宅部分,注：上表测算中，住宅部分用地面积以总用地的一半计，建筑面积以129000平方米计，建安成本以2100元/平方米计。盈亏平衡点为：5314元/平方米。,商业部分,注：上表测算中，商业部分用地面积以总用地的一半计，建筑面积以129000平方米计，建安成本以高层2100元/平方米、商业裙房750元/平方米计。,项目盈利分析,若按照住宅均价6500元/平方米、商业均价10000元/平方米完成全部销售，则项目总成本为117503.8万元，销售收入为187050万元，净利润为52159.65万元，净利率为44.39%。,合肥东门全新的都市聚落全面提升合肥东门城市形象的新地标城市“东部崛起的标杆角色”,我们如何给市场树立一面“昭示性”的旗帜,东部时区,案名思考一,东部时区,项目处于城市东部，且紧邻城市第一路，人气之旺盛，商业氛围之浓厚，赋予了项目浑然天成的魅力。“东部”，涵盖了项目地理位置、城市配套、交通网络等各方面因素。24个时区可以组成一个地球。“时区”的应用，打破了地理的界限，无论来自哪里的终端消费群，对“时区”的理解畅通无阻，因此该案名可以给人一股强烈的亲切感。东部时区也意为在城市的东部所有时间，在这里都能找到你想要的生活。,主推广告语:,给生活更多可能,给生活更多可能项目涵盖商业、办公和住宅，属于城市综合体项目；绝好的地段预示其具有极高的潜在价值、未来价值；给城市、给未来、给生活创造更多可能无论是居住还是商务办公，本项目都将为人们的生活创造更多可能。,阶段诉求：让城市更美好,视觉思想探讨LOGO,ICITY壹视界,案名思考二,ICITY壹视界,ICity即“我”的城市。切合目标人群的个性指征，这是为追求向上、彰显自我、强调自我价值的城市精英制造的城市综合体；创意的魅力在于革命性和不可思议，喻示项目所带来的前所未有的革命，赋予中西结合的时尚。壹视界，“壹”是包罗万象的意思，“也蕴含“第一，唯一”的意思，“壹视界”即为这是我所有的世界，我所要的世界本案名接轨国际，且以通感手法，完成从视觉到触觉、听觉等感观飞跃，给人时尚繁华的感觉，暗中契合了本项目作为一个城市综合体的定位。,主推广告语:,城市，大开眼界,城市，大开眼界,一语双关。对应“ICITY壹视界”，一则表现出消费人群在这座城市大开眼界，二则含有本项目欲让这座城市大开眼界的气势。,阶段性诉求：视界无所不及在这里看世界,视觉思想探讨LOGO,v,v,v,v,v,v,v,v,v,v,v,v,琳琅谷,案名思考三,琳琅谷,“琳琅”是精美的玉石，引申为美好的事物。“琳琅满目”说明美好的事物丰富多样，满眼都是珍贵的东西，符合本项目综合体的特征。本案各式业态给了“琳琅”最有力的诠释，同时来自四面八方的消费体在这里汇聚成一个群落，聚集、沉淀着人才、财富，形象地称之为“谷”。“琳琅谷”聚集着城市繁华的各种符号。,主推广告语:,时尚繁华生活海,时尚繁华生活海时尚：项目的建筑风格和案名都体现着一种时尚；而项目的目标人群也将是一群时尚的城市新贵。繁华：项目所处的城市板块和项目的综合体定位，必将形成繁华的城市新的集聚地。生活海：生活的海洋，比喻这里将是各种生活方式的汇聚地。,琳琅谷表现188.jpg,琳琅谷0.jpg,琳琅谷0.jpg,琳琅谷0.jpg,琳琅谷0.jpg,琳琅谷0.jpg,1、推广核心：城市综合体项目是以商业为核心的多业态产品，那么在推广中，首先打造的也应该是商业价值，用以提高整体项目的价值和其他物业的价值，以商业推广来带动项目形象和住宅的销售；,对于城市综合体项目推广策略看法,2、推广方式：城市综合体项目以商业推广为重心的推广方式，偏重商业的档次性、便利模式等综合性商业生活和销售方式的构筑，减少普通项目推广中对建筑效果图和户型等细节的解读，毕竟我们是城市综合体项目的推广。,3、既然是一种新的商业模式打造，必然要增加新的营销手段，如互动体验方式的应用等,在项目的整个营销过程中，我们坚持一个总体策略,以商业的成功包装带动住宅销售；引入大型超市、商场或品牌店提升项目商业形象，带动后期商业销售及招商。项目的招商是项目提升商业价值和商业人气的关键，自然也是项目成功的关键。,1、纯销售型：即开发商只销售商铺，不负责招商和后期运营。这在三、四线城市极为常见，但大多后期经营惨淡，缺乏统一定位；2、售后返租型：即开发商在销售商铺是承诺帮助业主出租，并保证前三年或前五年的投资回报率。这种营销方式对于购房者吸引力较大，但大多情况下，开发商因自身招商能力不足，最终导致项目大量空臵，而业主和开发商之间的纠纷也屡见不鲜；3、带租约销售型：即开发商先将商铺出租，然后在带租约销售商铺，售价远远高于一般商铺销售价格。这种方式的前提条件是开发商资金充足，并且招商能力强；4、保留经营权型：即开发商在销售商铺的同时，与投资者签订经营权出让合同（一般在510年），开发商外聘经营管理团队或自己成立管理团队，负责项目的整体招商和后期运营。这种情况下，商铺不仅易于销售，而且售价也会高出普通纯销售型项目。但这要求开发商有能力成立自身商业经营团队或经营合作公司。,目前销售型项目主要有四种经营方式,集中商业合肥市商业设施分割销售管理暂行规定将于4月份到期，未来大型商业项目将不能分隔销售。因此本项目商业将考虑自持。该部分商业面积将用作出租，引入大润发、家电卖场、屈臣氏、大型餐饮、电影院等作为本项目的主力店。以此带动项目人气，推动商业街的销售。在后期，考虑通过租金、物业抵押再融资、REITs(房地产投资信托基金)实现资金回笼。商业街依托集中商业部分的成功招商和运营，替身商业街价值，并进行分隔出售。,本项目经营方式建议,确定项目定位和形象推广总精神：打造城东新财富中心顺应合肥市长江东路新一轮开发趋势，应运而生。宝业集团鼎力巨献，政府首推，重点工程的重中之重。抢占长江东路的核心区位，与本案共同构筑长江东路新商业配套中心及标志性建筑群落，打破长江东路传统商业模式，引领城东商业全面升级。融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业综合体的成功经验，整合国际商业模式和合肥本地文化，为合肥人民和国内外客商打造一个与上海、北京比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的合肥市城东地标性建筑！二十余万平方米的总建筑面积，十余万方的商业体量，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的商业综合体，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为合肥市城东的真正核心商业区。,作为城东及周边唯一的中高档的shoppingmall，我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。,招商定位,业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础本项目的开发与运营要始终坚持全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合先进理念。在业态组合方面，要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。先确定主力店，再全面招商考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，以先确定主力店，再全面招商为基本策略。为客户度身订做开店全面解决方案例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在本项目新店的定位、档次和其他品质。人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。,招商策略,统筹计划内容：统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于一个成功的城市综合体的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。招商进度计划如下：开业前一年，基本完成本项目主力店、次主力店（大商铺）的招商。开业前半年，基本完成中小商铺的招商。,招商方式：项目招商发布会项目推介洽谈会大型零售连锁会议登门拜访网络招商电话联系面对面沟通行业协会、政府机构各地商会,目标客户主力店超市：大润发、乐天时代、家乐福等。家电卖场：国美、苏宁、五星。目标客户次主力店聚人气店：肯德基、麦当劳、药妆店、酒吧、大型中餐、自助餐厅、量贩式KTV等数码广场、书店、运动天地、名品折扣店影院及儿童乐园,第三方招商网络平台的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：专业的招商网站专业的地产交易平台行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。,在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，可以在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。,招商政策的制定,商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在合肥、南京、浙江乃至上海形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。,媒体宣传推广计划的制定执行,大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作。招商发布会项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、苏宁。阶段性的招商成果发布会以项目命名的大型零售连锁会议工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会根据项目招商情况，会计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式。,大型主题招商活动的策划执行,房租高开低收房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。放水养鱼”，装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。协助办证提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。允许一定范围内的改变房屋布局经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。,招商政策建议方案,由于合肥市商业设施分割销售政策将于2009年4月份到期，加之本项目的开发条件里包含了开发商对集中式商业的持有限制，因此，在项目定位阶段我们便综合考虑开发公司的资金使用效率和回笼需要与持有物业之间的关系，通过对物业持有和销售之间比例关系的控制，即满足回笼资金的要求，又能保持对核心商业的控制权。,商业销售方案,2010年4-12月产品导入期,2010年12月-2011年5月入市期,推广任务：住宅入市销售推广主题：区域价值解读阶段推广策略：该阶段推售首批住宅产品，以期回笼开发资金，并通过住宅的成功销售奠定项目的人气基础。媒体策略：户外广告；报纸、杂志；网络；电视台、电台；短信。,2011年5月-2012年12月持续销售期,推广任务：持续热销推广主题：入住商业品牌；商业价值解读阶段推广策略：该阶段的推广以商业为主，联合已成功引进的商户品牌，提高项目形象，并对本项目的商业价值进行深度挖掘和包装。通过项目商业的营造，带动商铺和住宅的销售。营销活动：商业价值研讨峰会媒体策略：户外广告；报纸、杂志；网络；电视台、电台；短信。,2012年12月以后尾盘销售期,推广任务：开业；剩余商业部分热销推广主题：商业价值及投资回报研究阶段推广策略：通过招商完成部分商业的开业和商场形象包装，将项目人气推至最高点。媒体策略：户外广告；报纸、杂志；网络；短信。,销售及资金回笼计划,谢谢您的宝贵时间！我们将承诺委派主力人员到项目驻场服务。我们相信通过与贵公司的紧密合作，一定能取得本项目开发的辉煌业绩!真诚期待合作！,我们提供全案策划服务的同时，我司将委派三名具有多年操盘经验的专业人员长期驻场，进行销售培训、招商指导和案场管理等工作，并负责贵公司与我司的工作对接。项目服务费按年计算，年服务费为120万元。,服务方式,杭州迪加广告有限公司ADD:杭州市滨江区丹枫路1075号雪峰银座21楼（310052）Http/TEL56695382/56695383FAX加广告合肥事业部ADD:合肥市胜利路蓝鲸国际27层TELAX杭州迪加广告有限公司，是一家专业的房地产全案推广及品牌策划公司，公司主创人员长期活跃在市场、策划、创作、设计的前沿，凭借勤恳务实、兢兢业业的专业态度和“创意改变生活、服务提升价值”的广告精神，经过十余年的积累与突破，将具有洞察力的策略和突破性的创意完美融合于市场需求之中，创造出了许多出色灵活且具备高度市场销售力的广告作品，在业界赢得了“专业、务实、真正能解决问题”的良好口碑。迪加创作群服务过的地产项目分布于浙江、上海、江苏、安徽、湖南、河南、山东、等十几个省、市、自治区，为绿城集团、雨润集团、三盛置业、钱塘集团、广厦集团、华宇集团、吉利集团、嘉城建设、横店集团、宝业集团、丹霞地产、凯恩股份、广瑞股份、中义集团、证大集团等大中型企业的数十个地产项目提供优质服务，其中杭州：钱塘沁园、绿城绿园、绿