房地产培训大纲

1,房地产经纪人协理培训教程,01房地产与房地产业02建筑相关基本知识03房产面积计算规定04城市规划与环境,fdcjjrxl,01房地产与房地产业,0101房地产概述0102房地产特征0103房地产类别0104房地产业,3,0101房地产概述,房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他地上定着物的总称。建筑物和构筑物建筑是根据人们物质生活和精神生活的要求，为满足各种不同的社会过程（包括生产、生活、文化等）的需要，而人工建造的有组织的内部和外部的空间环境(space/shelter)。是建筑物和构筑物的总称。房地产的实物、权益和区位区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。,4,0102房地产特征,不可移动性独一无二性寿命长久性数量的有限性相互影响性易受限制性用途的多样性难以变现性价值高大性保值增值性,引起房地产价格上升的原因：对房地产本身进行投资改良(增值)通货膨胀(保值)需求增加导致稀缺性增加(自然增值)外部经济或相互影响(自然增值),5,0103房地产类别,按所处地理位置划分城镇房地产/乡村房地产按使用用途不同划分居住房地产/商业房地产/办公房地产/综合房地产等按开发程度来划分生地/毛地/熟地/在建工程/现房(含土地)按是否产生收益划分收益性房地产/非收益性房地产按经营使用方式划分出售性/出租型/营业型/自用型,6,0104房地产业,房地产业与建筑业的区别第三产业/第二产业房地产业与建筑业的联系业务对象房地产建设甲、乙方合作关系房地产业的服务种类房地产的开发投资房地产中介服务房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理,房地产业在国民经济中的地位和作用房地产的发展从1978年到1987-10-25党的十三大召开房屋：福利型产品商品房地产市场,02建筑相关基本知识,0201建筑物的概念0202建筑物的分类0203房屋构造0204建筑设备,8,0201建筑物的概念,对建筑物的安全要求结构上具有足够的强度、刚度和稳定性对建筑物的适用要求防水防潮、保温隔热、采光通风、隔声等围护功能空间布局合理，交通联系方便，利于使用对建筑物的经济要求一次性投资和使用过程中的费用最小对建筑物的美观要求造型和色彩以及与周围环境的协调,9,0202建筑物的分类,按使用性质的分类民用建筑、工业建筑、农业建筑民用建筑包括居住建筑和公共建筑居住建筑包括住宅和集体宿舍两类,10,0202建筑物的分类,按建筑物层数或总高度分类低层建筑：13层多层建筑：46层高层建筑：10层以上的居住建筑或总高度超过24m的其他民用建筑按建筑结构的分类砖混结构(砌体结构)六层以下框架/剪力墙结构(混凝土结构)钢结构按建筑施工方法分类预制装配式、现浇整体式,11,0202建筑物的分类,按建筑物耐火等级的分类建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的材料的燃烧性能分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料耐火极限是指建筑构件受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220时止的时间，单位为小时(h)建筑设计防火规范将建筑物的耐火等级分为四级，一级最好，四级最差按建筑物的耐久等级分类,12,0202建筑物的分类,按建筑物完损等级分类完好房屋十九八成新，主体结构完好，小修能修复基本完好房屋七六成新，主体结构完好，维修能修复一般损坏房屋五四成新，主体结构基本完好，需要修理才能使用严重损坏房屋三成新，无倒塌危险，需要大修或翻修危险房屋三成新以下，不能保证居住和使用安全,13,0203房屋构造,基础和地基基础：建筑物地面以下的承重构件地基：支承基础的岩土层墙体和柱内墙/外墙纵墙/横墙山墙(外横墙)承重墙/非承重墙实体墙/空心墙/复合墙柱承重构件/构造柱门和窗门的作用：交通出入，分隔和联系建筑空间窗的作用：采光、通风及观望,14,0203房屋构造,楼地面和梁板面层、垫层、基层/结构层、吊顶棚圈梁的作用是提高建筑物整体性和空间刚度楼梯楼梯是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上下楼层和疏散人流使用楼梯的组成：楼梯段/休息平台/栏杆扶手屋顶屋顶的围护功能：防水、保温、隔热、隔声、防火屋顶的结构要求：足够的强度、刚度和稳定性,15,0204建筑设备,建筑给水系统和设备建筑排水系统和设备建筑采暖系统和设备集中采暖、局部采暖建筑通风和空调系统及设备建筑电气设备燃气供应系统及设备电梯设备层与管道井设备层层高一般在2.2m以下,03房产面积计算规定,0301土地、建筑面积的概念0302房屋面积测算的一般规定0303房屋建筑面积的测算0304成套房屋建筑面积的测算0305建筑识图,17,土地面积,房屋面积,房地产面积,0301土地、建筑面积的概念,宗地面积共有土地分摊面积建筑面积使用面积套内建筑面积(分摊的)共有建筑面积预售面积竣工面积产权面积,18,0302房屋面积测算的一般规定,房屋面积测算是指水平投影面积测算长度以米(m)为单位，取至0.01m面积以平方米()为单位，取至0.01计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋，并且层高(高度)应在2.20m以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离注意区别于净高的概念,19,0303房屋建筑面积的测算,计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积屋面面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算挑廊、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算,20,0303房屋建筑面积的测算,计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算,21,0303房屋建筑面积的测算,不计算建筑面积的范围层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等房屋之间无上盖的架空通廊房屋的顶面、挑台、顶面上的花园、泳池活动房屋、临时房屋、简易房屋与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝,22,0303房屋建筑面积的测算,特殊情况下计算建筑面积的规定对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高(高度)在2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积,23,0304成套房屋建筑面积的测算,成套建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积套内房屋使用面积套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积外墙和套间共有墙体面积计算一半套内阳台建筑面积,24,0304成套房屋建筑面积的测算,分摊的共有建筑面积内容包括公共使用的楼电梯间、门厅过道、变电室、泵房、警卫值班，外墙体投影面积的一半等不包括人防工程、独立的地下室、公共绿化的架空层分摊方法和原则遵循产权分割文件或协议进行，否则根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊共有建筑面积分摊系数=需要分摊的共有建筑面积/相关房屋的套内建筑面积之和,25,0305建筑识图,建筑图纸的组成建筑总平面图建筑各层平面图建筑立面和剖面图根据图纸计算建筑面积套内房屋使用面积建筑墙体面积套内阳台建筑面积套内建筑面积公摊的共有建筑面积,04城市规划与环境,0401城市的概念和类型0402城市规划常用术语和指标0403城市规划的任务和作用0404城市总体规划和详细规划0405环境景观的概念0406环境污染概述,27,0401城市的概念和类型,以非农产业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心大中小城市以居住人口数量50万/20万划分政治、经济、文化中心城市以城市职能划分直辖市、地级市、县级市、建制镇以行政级别划分,28,0402城市规划常用术语和指标,建筑密度(%)：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率建筑面积毛密度(容积率)：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万/)或以居住区总建筑面积(万)与居住区用地(万m)的比值表示道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线,29,0402城市规划常用术语和指标,住宅建筑套毛(净)密度(套/)：每公顷居住区用地(住宅用地)上拥有的住宅建筑套数住宅建筑面积毛(净)密度(万/)：每公顷居住区用地(住宅用地)上拥有的住宅建筑面积住宅建筑净密度(%)：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率多层住宅：30%高层住宅：20%,30,0402城市规划常用术语和指标,建筑间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。日照标准大寒日(1/21)日照时数2h，冬至日(12/23)日照时数1h日照间距两平行建筑间的相对的两墙面之间，由前栋建筑物计算高度H、太阳高度角h和后栋建筑物墙面法线与太阳方位所夹的角确定的距，其中计算高度H指前排建筑檐口到后排建筑底层窗台面的垂直距离日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值,31,檐高和计算高度,6+1单元式住宅楼计算高度檐高6/7秦皇岛(北纬40度)日照间距系数1/tan(90-40-23.5)*6/7=1.72,32,0403城市规划的任务和作用,根据一定时期经济社会发展目标和要求，确定城市性质、规模和发展方向，统筹安排各类用地和空间资源，综合部署各项建设，以实现城市的可持续发展。居住区用地平衡控制指标(%)用地构成居住区小区组团1住宅用地(R01)5060556570802公建用地(R02)152512226123道路用地(R03)10189177154公共绿地(R04)7.51851536居住区用地(R)100100100,33,0404城市总体规划和详细规划,城市总体规划纲要城市