（企业管理专业论文）上海酒店式公寓发展对策研究.pdf

华东师范大学硕士论文 摘要 中国经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，具备酒店和公寓功能的酒 店式公寓在房地产市场中异军突起。上海作为中国经济金融中心，商务往来频繁， 具备发展酒店式公寓的先天优势。上海酒店式公寓发展至今已有近二十年的历 史，其发展历程可分为初始阶段、发展阶段、调整阶段和飞速发展四个阶段。本 文以上海酒店式公寓为研究对象，阐述了酒店式公寓的由来、概念及其特性，从 城市功能定位、旅游业发展、商务和投资需求、发展现状和研究现状等几个方面 分析了上海发展酒店式公寓的现实意义。从分析上海酒店式公寓的发展现状着 手，详细阐述了上海酒店式公寓的类别现状、分布现状、经营管理，以及市场供 应现状、需求现状和价格现状。在此基础上深入研究了影响上海酒店式公寓发展 的宏观层面因素和微观层面因素，然后阐述了上海酒店式公寓发展过程中存在的 如缺乏统一规范，缺乏整体规划，缺乏有序管理，产品质量名不副实，消费者投 机心态盛行等问题。将两者对比分析，从宏观层面和微观层面两个角度得出了上 海酒店式公寓发展存在问题根源。雅诗阁在中国成功发展，值得上海高中低档三 类酒店式公寓的投资商和开发商学习和借鉴。酒店式公寓的投资型客户对目标产 品进行前期投资价值评估时，可以以雅诗阁集团酒店式公寓为参照物，分析产品 的发展前景和市场价值。最后，本文指出了上海酒店式公寓发展趋势，如发展速 度加快，分布变化趋势，软性服务成为竞争焦点，客源网络化，产品差异化和专 业化等，并分别针对政府、投资商和开发商，以及消费者提出了相应的对策建议。 本文研究基于上海酒店式公寓发展现状，对其市场现状和发展影响因素做了 大量的数据分析，以得出上海酒店式公寓问题根源和发展趋势，并针对问题根源 提出相应对策。希翼本文对上海酒店式公寓的持续稳定发展具有实践指导意义。 关键词：酒店式公寓，发展对策，酒店，公寓，雅诗阁 华东师范大学硕士论文 a b s t r a c t r a p i dd e v e l o p m e n to fe c o n o m yi nc h i n ah a sb r o u g h ta b o u tal a r g en u m b e ro f h u m a nr e s o u r c e sa n dl o g i s t i c s ，s os e n ，i c e da p a n m e n tw i t hh o t e la n da p a r t m e n t f u n c t i o ni s d e v e l o p i n gr a p i d l yi n t h er e a le s t a t em a r k e t s h a n g h a i ， a sc h i n a s e c o n o m i ca n df i n a n c i a lc e n t e rh a si n h e r e n ta d v a n t a g e st od e v e l o ps e r v i c e da p a n m e n t f o ri t sf r e q u e n tb u s i n e s sc o n t a c t s s e n ，i c e da p a n m e n td e v e l o p i n gh a sb e e nn e a r l v2 0 y e a r si ns h a n g h a i ，a n di t sd e v e l o p m e n tp i i o c e s sc a nb ed i v i d e di n t of b u rs t a g e s t h e i n i t i a ls t a g e ，t h es t a g eo fd e v e l o p m e n t ，a 4 j u s t m e n ts t a g ea n dt h er a p i dd e v e l o p m e n t t a k i n gs h a n g h a is e r v i c e da p a r t m e n t sa st h er e s e a r c ho b j e c t ，t h i sp a p e re l a b o r a t et h e o r i 西n ，t h ec o n c e p ta i l di t sc h a r a c t e r i s t i c so fs e n ，i c e da p a n m e n t s ，锄da n a l v z ep r a c t i c a l s i g n i f i c a n c eo nd e v e i o p i n gs e i c e da p a r t m e n t si ns h a n g h a if 如mt h ef u n c t i o n0 ft h e c i t y t o u r i s md e v e l o p m e n t ，b u s i n e s sa n di n v e s t m e n td e m a n d ，r e s e a r c ha i l d d e v e l o p m e n to ft h es t a t u sq u o ，a n do t h e ra s p e c t s f r o ma n a l y z i n gt h ed e v e l o p m e n t s t a t u so f s h 卸g 量l a is e r v i c e da p a n m e n t s ， i te l a b o r a t e c a t e g o r y ， d i s t r i b u t i o n ， m a n a g e m e n t ，m a r k e ts u p p l y 锄dd e m a n ds i t u a t i o na n dp r i c e so ft h es t a t u sq u 0a b o u t s h a n g h a is e i c e da p a r t m e n t s o nt h eb a s i so ft h e s e ，i ti n d e p t hs t u d vt h em a c r o 1 e v e l f a c t o r sa n dm i c r o - l e v e lo ni m p a c t i n gd e v e l o p m e n to fs h a n 曲a is e i c e da p a r t m e n t s ， a n dt h e ne l a b o r a t et h ep r o b l e m ss u c ha st h el a c ko fu n i f i e dn o n n s ，t h el a c ko fo v e r a l l p l a n n i n g ，l a c ko fo r d e r l ym a n a g e m e n t ，p r o d u c tq u a l i t yb a d ，c o n s u m e r ss p e c u l a t i v e m e n t a l j t yp - e v a l e n t ， a n ds oo na b o u t s h a n g l l a is e r v i c e da p a r t m e n t si nt h e d e v e l o p m e n tp r o c e s s c o m p a r i n gt w oa s p e c t s ，t h i sp a p e rc o n c l u d et h er o o tc a u s e so f p r o b l e m s f o rs h a n g l l a is e i c e da p a n m e n t sf r o mm a c r o 1 e v e la n dm i c r o 1 e v e l p e r s p e c t i v e s t h es u c c e s s f u ld e v e l o p m e n t0 fa s c o t “nc h j n ai sw o r t ho fi n v e s t o r sa n d d e v e l o p e r so fh i 曲- g r a d e ，m i d 一铲a d ea n dl o w - 铲a d et h r e ec a t e g o r i e st ol e a mf m m w h e n 。i n v e s t m e n tc l i e n t so fs e r v i c e da p a f t m e n ta s s e s st h ep r e - i n v e s t m e n tv a l u eo f t a 唱e tp r o d u c t s ，t h e yc a na n a l ) ，z et h ed e v e l o p i n gp r o s p e c ta n dm a i k e tv a l u e0 f p r o d u c t sr e f e r e n c i n gt h es e r v i c e da p a r t m e n t so fa s c o t tg r o u p f i n a l l y t h ep a p e r p o i n t e do u tt h ed e v e l o p m e n tt r e n d so fs h a n g h a is e r v i c e da p a r t m e n t s ，s u c ha ss p e e d i n g u pt h ep a c e0 fd e v e l o p m e n t ， d i s t r i b u t j o nt r e n d s ，t h es o rs e r y j c et 0b e c o m e c o m p e t i t i v ef b c u s ，s o u r c en e t w o r k i n g ，a n dp r o d u c td i f f e r e n t i a t i o na n ds p e c i a l i z a t i o n ， 柚dp r o v i d et h ec 0 r r e s p o n d i n gc o u n t e 册e a s u r e sa g a i n s tt h eg o v e m m e n t ，i n v e s t m e n t a n dd e v e l o p m e n t ，a sw e l la sc o n s u m e r s 0 nt h ef o u n d a t i o no fd e v e l o p m e n ts t a t u sa b o u ts h a n g h a is e r v i c e da p a r t m e n t s ， t h i sp a p e rm a k eal o t0 fd a t aa n a l y s i so fi t sm a r k e ts t a t u sa n da f f 色c t i n gd e v e l o p m e n t f a c t o r st op r o d u c et h ed e v e l o p m e n tt r e n d sa n dr o o tc a u s e so fp r o b l e m so fs h a n g h a i s e i c e da p a n m e n t s ，a n dp i i o v i d ea p p r o p r i a t ec o u n t e m e a s u r e sa g a i n s tr o o tc a u s e so f p r o b l e m s t h i sp a p e rh o p et op r o v i d et h ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e0 ns u s t a i n e da n d s t a b l ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a is e i c e da p a r t m e n t s k e yw o r d ：d e v e l o p m e n ts t r a t e gy ，s e n ，i c e da p a r t m e n t ，h o t e l ，a p a r t m e n t ， a s c o t t 6 华东师范火学硕十学位论义 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经 发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在 文中作了明确说明并表示谢意 作者签名： 銎趁扬日期乏窆选篮 学位论文使用授权声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有 权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。有权将学位论文的标题和摘要 汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 学位论文作者签名：谬可确导师 日霸：五坠鳖：五! 1 日期： 第一章上海发展酒店式公寓的必要性研究 作为论文开篇，本章详细介绍了酒店式公寓的由来、概念和特性；描述上海 自首家酒店式公寓至今的发展历程和每个阶段的特点，为后面章节对上海酒店式 公寓现状的深入分析研究做铺垫；第三节从上海城市功能定位、市场需求、实践 问题和理论研究现状等方面分析了上海发展酒店式公寓发展的必要性以及本文 的研究意义所在。 第一节酒店式公寓概述 经济稳定快速发展是酒店式公寓的产生的基础，旅游人士、商务人士以及因 生活方式发生改变而产生的流动人口这一类消费者的需求促使酒店式公寓快速 发展。本节介绍了几种对酒店式公寓的概念界定，提出了本文对酒店式公寓的定 义，并希望通过对其特性的详细描述，使读者对酒店式公寓有一个更清晰深入的 了解。 ， 一、“酒店式公寓刀的由来 酒店式公寓是经济快速发展，旅游业兴起的产物。酒店式公寓最早起源于欧 洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，有专门管理公司统一上门管 理，既具有酒店服务的性质，又令人产生居家的感受。 二战以后，西方发达国家经历了一个持续稳定的发展和增长时期，国际环境 的相对稳定、科技的高速发展、人们生活和消费观念的改变、交通运输业的发达， 人们收入的大幅提高，带薪休假的产生和兴起，这些使得人们的旅游需求日益高 涨，旅游业得到了蓬勃的发展。从1 9 5 0 年开始，世界旅游业便以每年7 1 的速 度增长，从1 9 5 0 年接待2 5 3 0 万人次增长到1 9 9 8 年的6 3 5 亿人次，国际旅游收入 也从2 1 亿美元增加到4 3 9 4 亿美元，增长了2 0 8 2 倍，年均增长达1 1 8 ( 见表1 ) 。 1 9 9 2 年，世界国际国内旅游收入超过了石油、汽车工业，成为了世界上第一大产 业，1 9 9 6 年旅游总产值( 包括国内旅游收入) 已经达到3 6 万亿美元，占世界国 内生产总值的1 0 7 ；旅游总投资7 6 6 0 亿美元，占世界总投资的1 1 9 ；旅游 业总税收为6 5 3 0 亿美元，占世界税收总额的1 0 4 ；旅游业就业人数达2 5 5 亿 人，占世界总就业人数的1 9 ，旅游业的发展规模已经在世界经济的发展中占据 了相当重要的地位。旅游人士对异地住宿的需求同渐凸显，这一需求引导了房产 市场上具有“酒店式管理，家居式服务”功能的新型公寓的发展。 华东师范大学硕士论文 在此期间一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会 变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，有一定的经济基础做后 盾，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了 很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。 由于战后经济的迅速恢复，2 0 世纪6 0 7 0 年代世界主要资本主义国家先后 进入丰裕社会发展阶段。社会经济稳步发展，人们生活不再拘泥于一个地区，商 旅生活逐渐兴起。商业往来变得频繁，商务人士具有较高的生活品味和快节奏的 生活方式，他们的需求促进了酒店式公寓的产生和发展。 对于酒店式公寓的概念，至今为止还没有统一的界定。 苏格兰旅游局这样定义酒店式公寓：酒店式公寓一般处于城市市中心，提供 厨房设备或者公共餐饮场所，一周5 或7 天的清洁服务。维基百科1 中对酒店式 公寓是这样描述的：为租户提供完备的家庭式配套设施和日常用品，价位低于同 档次酒店的服务性公寓。 2 0 0 3 年1 2 月1 日之前，许多楼盘以“公寓式酒店”或者“酒店式公寓”冠 名。为了规范市场，2 0 0 3 年1 0 月1 8 同上海市人民政府发布第1 2 号令，在2 0 0 3 年1 2 月1 日起实施的上海市城市规划管理技术规定中首次对“公寓式酒店 和“酒店式公寓分别作出了定义，并明确其区分与界定。新规定中的名词 1 维挂订科( w i k i p e d i a ) 是一个多语苦版奉的自由订科全书协作计划，已绛成为且联网l ：最受欢迎的参考 资料台询m 站。 2 华东师范大学硕士论文 解释第1 3 条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式( 单元式) 分隔出租的酒店，按 旅馆建筑处理。 第1 4 条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处 理。这表明酒店式公寓属于住宅性质。 肖鹏、何芳在上海酒店式服务公寓发展趋势一文中这样表述酒店式公寓 的概念：“酒店式公寓 英文名“s e r v i c e da p a r t m e n t ，也称作“酒店式服务公 寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主体，集住宅、酒店、会 所等多种功能于一体，主要用于租住( 或投资) 的公寓型住宿单元。 陈静在关于酒店式公寓的市场分析一文作出如下表述：酒店式公寓，一 般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店 服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请 专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，区别于纯 酒店的公寓，是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的 私密性和生活风格的商业综合体。 中国酒店式公寓网是这样定义酒店式公寓的：背着旅行包即可入住的家，随 时随你而动的家，它又名为：家庭旅馆、移动公寓、自助公寓、短租公寓、月租 公寓、短租租房、旅游公寓。本网的酒店式公寓按起租期及计费方式不同，分为 短期公寓( 以天起租，按天计费) 、中长期公寓( 以月起租，按月计费) 两大类。 综合上面几种描述，我们可以得出以下结论。良好的物业管理服务和设施水 平，是酒店式公寓的必要条件，提供“酒店式服务 是酒店式公寓的经营要诀。 酒店式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒 适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的 关键。其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括 房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所 和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、 交通服务和其他服务等。 通过以上分析，本文认为酒店式公寓可以定义为：是一种配有全套家私与厨 房设各、提供基本酒店服务的住宅型公寓。酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公 寓的长处，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住户提供家庭式居住 空问与家政式居家劳务服务。 从经营理念分析，酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自 用”和“投资”两大功效的新型运营模式。 三、“酒店式公寓 的特性 根据本文对酒店式公寓概念的阐述，与酒店相比，酒店式公寓的显著特性表 华东师范大学硕士论文 现在以下儿个方【：全方位的服务、体现家居式的私密性、配有伞套家私管。 ( 一) 全方位的居住服务 酒店式公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供全冉位服务，主耍包括家 政服务、安全服务、交通服务等。比酒店进。步的是酒店式公寓由于长租客比 较多，更体现出种家庭式服务，例如2 4 小时送餐、社匣策会、幼儿看护等。 酒店式公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温辣服务，较普通商档公寓更完善， 服务内容更多，更加人悱化。 ( 二) 家庭式的居家柿局 酒店式公寓与传统洒j 相比，在硬件i 毫不逊色，更重要的是它在一定程度 e 提供了家庭式的居家都局。与酒店标房不同的是，酒店式公寓的功能比较齐全， 酒店式公寓的户型面积较人，有居家的格局_ 手【i 良好的居住功能，厅、卧室、厨房 和丑乍阳j ，具备较大的空间以及比较个人的环境和家居化的家惧。再加 上提供家政式服务使酒店式公寓史增添了“家”的味道。从下圈浦东雅i 寺 阁和盛捷服务公寓二居室房型卸局柬看，酒店式公寓的巾局歪倾向于“家”的感 觉。 一m t 猢：= 等、需m 。 “”“删游：嚣” 浦东雅诗阁 1 6 8 平方米 2 室2 厅2 卫1 囝 盛捷强箝蛩寓1 0 6 平方米 2 室1 厅2 卫1 凰 图2 浦东雅 导剧和盛捷服务公寓：居室房弘罔 ( 三) 功能齐备的自d 套设施 酒店式公寓为了适合 。商务人上的居住，故力求功能齐备的配套设施，如提 供商务中心、会议窀，会所健身房、游泳池、桑拿房等休闲设施，包括供小孩的 娱乐场所。有别卜堪绒消腑，洒店式公谢逆0 【进配套商家八驻，蛐超、餐r 、 s p a 等，这灶功能齐备的配套| 殳施巫是褂剑长租户的青眯。下冈为上海浦东雅汁 阁所提供的网球场、游泳池平【| 世身聘。 华东师范大学硕i 。论文 图3 上海浦东雅许阁酒店式公寓网球场、游泳池和健身房 ( 四) 提供多样化社交活动 酒店式公寓客户多为长租，更注重f 居家的需求，凼此酒店式公寓的经营者 不仪要注意硬件设施和胀务质量，j 丕必须向住户提供多样化社交活动，如定期组 织住家的联谊交流，使住户培觉自己犹如生活在一个社区之中。许多初来乍到的 客人，都是从洒店式公寓的住户活动丌始建立自己的社交网络。 除此之外，提供相1 司水准服务的酒店式公寓的价格低于酒店机、准，这也是涌 店式公寓市场迅速扩张的原凼之一。酒店式公寓的以上特性使其区别于星级消 店，也区别于一般租房，形成了个全新的居家租赁模，同时也为投资肴外拓 了个新的住房租赁市场。 第二节上海酒店式公寓发展历程 我国洒店式公寓山香港传入改革丌放的前沿阵地深圳，之后在上海，北 京等国内犬城市逐步发展。根船酒店式公寓在上海发展过程中的特点、供应量以 及市场对其接受程度，可以将其在上海的发展历程分为以下| 【| 个阶段。 一、1 9 9 0 1 9 9 6 年，初始阶段 伴随着上海对外经济贸易的埔多，1 9 9 0 年，上海首家 酒店，c 公寓上海商城n 勺出现为，l ：海引入了。种全新 的房地产产品概念酒店式公寓，它是种介卜公寓和 酒店之间的高档产品，对于当时f 处于起步阶段的匕海房 地产市场而舀，是个崭新的概念，需要一个较眭的接纳 过程。 从1 9 9 0 罕1 9 9 6 年这段时问，j ：潍陆b l ，续续现近1 个洒腈式公寓。f 。海商城作为超人型物业ir 导rf 海7 睥店 公寓1 场。r 海崩城e 仃1 7 2 个坼元，内仃波特垡洲崭 上海最早的酒占式公 寓i 海商城 华东师范大学硕士论文 酒店，a 级北美国际商务中心，世界级的商城剧院及独特的零售广场。在此期间 的这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施， 国内租户所占比例很小，以出租为主。 二、1 9 9 6 1 9 9 8 年，发展阶段 1 9 9 6 年后，受亚洲金融风暴的影响，上海房产市场逐渐走向低迷，许多新 建的商品房无法正常销售，因此部分房地产开发公司开展了空置房租赁业务，同 时为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化 的酒店式公寓服务。酒店式公寓的供应量逐年增加，到1 9 9 8 年供应量达到了顶 峰。1 9 9 8 当年新增供应量为2 5 7 5 套，共1 5 个楼盘。包括：上海盛捷、香港广 场世纪阁、嘉里公寓、衡山路4 1 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中 仅上海盛捷就提供3 3 4 个单元2 。 经济发展促进了国内商业人士的商务往来，对酒店式公寓的需求日益增加。 越来越多的商旅人士倾向于酒店式公寓，在这一阶段酒店式公寓发展很快。由于 许多酒店式公寓由空置商品房改造而成，此段时间的酒店式公寓参差不齐，高品 质的酒店式公寓仍是市场的主导，中低档的酒店式公寓亦有较高的出租率。 三、1 9 9 9 2 0 0 1 年，调整阶段 东南亚金融危机的间接冲击，以及1 9 9 6 1 9 9 8 年的过度开发导致酒店式公寓的供 给量急剧地增加，市场出现供过于求。 1 9 9 9 年的供应量剧减，上海不少项目或改建酒店，或改建高级公寓。2 0 0 0 年，房地产市场逐渐稳定，一批管理优秀、设施精良的高品质项目开始走俏租赁 市场，形成了上海酒店式公寓市场供应的第二次高峰，如下图。2 0 0 0 年上海推 出1 1 个酒店式公寓楼盘，共计1 3 4 9 套单元。相比1 9 9 8 年的第一次高峰，2 0 0 0 年推出的酒店式公寓规模比较小，每个楼盘一般在1 1 0 个单元左右，如：时代豪 庭、鸿艺豪庭、亦园等。 2 数据米源十戴德梁行 6 华东师范大学硕士论文 图41 9 9 8 年2 0 0 2 年上海酒店式公寓供需情况( 数据来源r 戴德梁行) 从上图可以看出，这一阶段足上海酒店式公寓发展的理性调整阶段，供求逐 渐趋向平衡。 四、2 0 0 2 至今，飞速发展 2 0 0 2 年上海余融中心地位的进一步确立，众多投资公司的叶1 囤区乃至e 太 医总部迁入上海，上海取得2 0 1 0 年世博会的举办权，肌l2 0 0 1 年丌始内外销房 并轨等一系列政策出台，中同入世以来，亚太地区最大| 1 勺经营酒店式公寓的公司 t h ea s c o llg r o u dl t d ( 雅诗阁集团) 驻足沪 ，为酒店式公寓市场的繁荣与 发展带来了新的牛机。 酒店式公寓的投资功能几益凸显，上海酒店式公寓发展速度逐步加快。随着 经济的稳步发展，越来越多的丌发商参与酒店式公寓的j r 发与经营。j ：海酒店式 公寓市场存在的诸如开发商注重短期利益，投资心态不够理性，缺少行业法规等 问题和缺陷也逐渐凸显。 第三节上海发展酒店式公寓具有现实意义 一、从上海城市功能定位来看 2 0 叭年5 月，回务院在对j ：海市城市总体规划( 1 9 9 9 年仝2 0 2 0 年) 的 批复中，明确提出了r 海的城f 1j 定位和发展【= i 标，1 1 | | j 就是：“小断增强城市功能， 把上海1 1 j 建殴成为纬济繁荣、礼会文叫、环境优是的困际人部| t 嘣际经济、金 融、贸易、航运l i 心之。”w t 城【h 功能的雹折定位集巾挺达了j 海建设国际 经济中心，l l 成为“| l = 抖驰l 旷为 1 朽：的发腱rr 浅噼。提升城t h 功能是1 海作为塑 华东师范大学硕士论文 造城区新形象的建设目标。对上海来说，加强受国际消费欢迎的酒店式公寓的发 展是提升其城市功能的必要措施之一。 上海作为国际化大都市，酒店式公寓发展较早，从数量、规模、品质和国际 化程度都走在全国前列，代表了中国的最高水平。而酒店式公寓的经营状况，也 从一个侧面相当程度反映了上海经济发展的状况。酒店式公寓的需求反映了外来 人口的状况，是房地产市场的需求风向标之一，其市场前景也与外地及外资机构 和公司发展状况及数目相关。因此上海酒店式公寓的良好发展具有十分重要的战 略意义。 二、从旅游业发展来看 目前我国正处于旅游业飞速发展的初期，无论是供给还是需求均己具备了发 展旅游休闲物业的条件。以沿海开放城市、大中城市旅游周围地带为特征的旅游 假日经济己成为我国一个新的消费热点。酒店式公寓基于房地产与旅游建设相结 合的题材，蕴藏着巨大的市场潜能，势必成为今后上海旅游房地产的发展趋势。 三、从商务需求来看 随着中国加入w t o 及世博会的成功申办，上海经济仍将持续高速发展。作为 一个商机无限的大都市，人流量不断的增大、人们对于住宅要求的其他功能增多， 均为酒店式公寓提供了良好的发展契机。近几年对外开放和国内经济发展促使上 海市场消费潜力开始释放，一方面造就了一批具有消费能力的商务人士，另一方 面培育了这批商务阶层的超前消费观念。同时，近年来上海以民营企业、私人工 作室为代表的中小型公司逐年增长。他们中的高消费人群要在上海落脚，往往会 选择既有酒店式服务，租金又比星级酒店低的酒店式公寓居住和办公。酒店式公 寓的市场需求在今后相当长的一段时间内仍将持续增长。 四、从投资需求来看 根据城市土地资源日益稀缺的特性，上海房价下跌的可能性较小。而酒店式 公寓与常规中高档物业相比总价较低，不仅拥有固定资产的特点，还具有酒店功 能，作为酒店性质的物业，即便银行利率上升，因其贷款总额较低，其受到的影 响相对而言较小。因此，上海酒店式公寓具有一定的投资价值，越来越多的投资 者转向酒店式公寓。 8 华东师范大学硕士论文 五、从上海酒店式公寓发展现状来看 从上一节的介绍中得知由于诸多房地产市场利好因素，上海酒店式公寓正处 于加速发展阶段。但酒店式公寓成功与否受所处地段、产品定位、产品设计、经 营模式、服务品牌、经济发展状况等多种因素影响，再加上作为舶来品的酒店式 公寓在国内无借鉴经验，上海房地产市场不够成熟，酒店式公寓在发展过程中凸 现诸多问题和缺陷，如管理水平落后，市场价值难以实现，开发结构不合理，市 场竞争无序，投机心态盛行，投资风险加大等。究其原因，开发商过于注重短期 利益，消费者心态不够理性，缺乏有效的行业归规范和法律保障等等。 六、从上海酒店式公寓研究现状来看 在众多上海酒店公寓类的研究中，有相当多的研究把酒店式公寓和产权式公 寓3 混为一谈，将两者视为一种物业类型来研究。本文从概念的界定、特性、分 布、经营模式、需求、影响因素到存在问题及相应对策等一系列问题都是紧紧围 绕酒店式公寓展开。 综上所述，从提升上海城市功能，旅游需求、商务需求、投资需求以及上海 酒店式公寓发展现状和研究现状来看，分析目前上海酒店式公寓发展现状及存在 问题，提出相应的解决对策，对上海加强酒店式公寓发展具有非常重要的实践指 导意义。 3 产仪酒店足由“时权酒店，( 币m es h a r e ) 演变而来。由消费行或投资存买断旅店旅游设施在特定时间内的 使用权。首创这一概念的足瑞i - 的哑力i ：人耐提。1 9 7 6 年，法困阿尔卑斯地l 苎：的旅游酒店首次进行r 真 i f 恋义i ：的时 义经f i ，向旅客售j ，n ：特定时问内享自旅馆住7 占和娱乐设盘的杖利。m 产权酒店则足酒店 的开发商将酒店的每一个客房的产权分别售给多个业土，业土每年拥自一定的时问段免费入住，j e 余时 间段，口以委托开发商或管理公一d 绐f 7 ，并享受一定的分红，i r d 时业主口t 以转艾、继承、抵押、馈赠。 9 华东师范大学硕士论文 第二章上海酒店式公寓发展现状 本章内容以上海酒店式公寓分类为基础，详细分析了不同类型酒店式公寓的 分布、经营管理以及市场的供应状况、需求状况和价格现状，总体阐述了上海酒 店式公寓概况、经营管理以及市场现状。 第一节上海酒店式公寓概况 据上海易居房地产研究院数据统计，截至2 0 0 7 年7 月，上海各类高低档酒 店式公寓共有1 3 8 家，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。本节从分类、分 布和特点等三个方面对1 3 8 家酒店式公寓进行描述。 一、上海酒店式公寓类别现状 上海酒店式公寓数量多，层次高低不等，按消费档次可将其分为高档、中高 档和普通三种，按盈利模式可将其分为全出租型和租售型两种。 ( 一) 按消费档次划分 根据物业管理和配套设施的品牌质量和服务水平，上海酒店式公寓市场上的 物业可以分为高、中高、普通三种类型。 1 高档物业 高档酒店式公寓是指在硬件设施上为客户提供豪华舒适齐全的家具设备和 公共活动场所，在软件上提供以客户需求为中心的管家式服务，以设施品牌质量 和服务水平取胜的物业。如雅诗阁集团管理的浦东雅诗阁、盛捷公寓、德国凯宾 斯基管理的芝大厦，以及嘉里公寓、上海商城等，这些物业拥有丰富的管理经验， 同时可以依托自身其他物业的整体效应，在市场上起到主导地位。 据笔者统计，上海高档酒店式公寓约有3 0 个左右。这类物业收费较高，租 金一般在卜5 元平方米天，租售型物业销售价格在4 万元以上每平方米。绝大 部分高档酒店式公寓分布在内环内的卢湾、浦东、黄浦、静安等高档商务办公楼 密集度较大的区域如下图所示。 1 0 华东帅范大学硕 沦文 图j 上海高档洒店式公寓行政区域分如圈( 数据柬源于上海易 居房地产研究院) 2 中高档物、 巾高档酒店j 公寓足指具宵棚对完善的硬件设施，配套比较齐全，但是舀胡日 务内容和质量上稍逊筹的物业。这类物业处于创造品牌的时期，足市场叶 的王 体，满足了市场中大多数客人的需求，如唯昂仡同、东方雅苑、爱俪轩等。 掘笔者统计卜海中商档酒店式公寓约彳3 0 个 右，这类物业一般舰模较大，租 金在0 6 0l 几平方米天，租售型物业销售价格在24 万儿每卜方米。 图6l 璃巾高档酒店式公寓行政区域分布罔( 数据来源于上海 易届房地产研究院) 从上蹦t 叮以看出，- l ，高档酒店式公寓t 要分咖n 徐汇、静安，卢湾、宁、 黄7 m 等交通便利、商务k 密集的陋域， 普通物业 华东师范大学硕士论文 与l 。面所述两类物、l k 相比，普通酒店式公寓的设施殴备、家脂装饰较为简巾、 普_ 通，满足预算较低客人的需求，是市场巾不可或缺的部分。珐类型物业舰模较 小，服务水平也一般。如天赐公寓、中扩花园、新黄浦酒店公寓等。 上海普通洒店式公寓约有6 0 多个，柑余较低，一般低于o6 0 儿、r 方米天，最 低可奄01 5 兀甲方米天秕售犁物业销中价格般低于2 力儿每r 疗米。 口棣汇长宁 蓠黔 口虹口口黄浦 鞲“ 宝山口静壹 卢湾口闻秆 。j 广盯l _ 日 浦东昔陀 口杨，甫口目北 罔7 上海普通酒店式公寓行政区域分布图( 数据柬源r 上 海易居房地产研究院) 从上图u j 以看出，上海普通酒店式公寓分布比较广泛，主要在长宁、浦东、 徐汇等区域。 ( 二) 按经营模式划分 按盈利模式i 一海酒店式公寓可分为仝山租型和可乖h 售型 l 全出租型 仝出租型洒店式公寓是指投资 将物业作为酒店一样长期经营，通过千h 金换取利 润。伞山租型酒店式公寓产权般一个业卜控制，管理较为规范，由较为知名 的酒店管理公司管理，资金同收期较长，风险较高。 华东师范大学硕士论文 图8 上海全出租型酒店式公寓行政区域分布图( 数据来源 于上海易居房地产研究院) 上海酒店式公寓绝大部分是全出租型，约有9 0 个左右，价格从低到高不等， 分布如上图所示。主要分布在长宁、徐汇、浦东、静安、卢湾等交通便利商务密 集区域，在此区域内的全出租型酒店式公寓占上海全出租型酒店式公寓的7 3 。 2 可租售型 可租售型酒店式公寓是指开发商将酒店式公寓的部分或全部单元出售，以收 回部分投资，降低风险。随着酒店式公寓市场的不断发展，上海出现了可租售型 酒店式公寓。据上海易居房地产研究院统计，截止2 0 0 7 年8 月，上海可租售型 酒店式公寓近5 0 个。价格从6 0 0 0 元平方米到1 0 0 0 0 0 元平方米不等。从下图 可以看出，可租售型酒店式公寓比较分散。主要集中在徐汇、浦东、长宁、静安 等区域。 图9 上海可租售型酒店式公寓行政区域分布图( 数据来源 于上海易居房地产研究院) 作为居住建筑，上海酒店式公寓与一般住宅相比较，主要有以下几个方面的 投资优势：( 1 ) 出租率较有保证。上海酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理 公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，保证公寓的出租率。 ( 2 ) 租金稳定性较有保证。酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑 在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。( 3 ) 性价比比酒店更 有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单1 白j 设计，居住的舒适性 大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，租金价格却 相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。 1 3 华东师范大学硕士论文 二、上海酒店式公寓的分布 上海酒店式公寓的分布可从行政区域分柿和集聚板块两个角度术闸述。 ( 一) 分柿区域 截至2 0 0 7 年7 月，易居房地产研究院统计的m 8 个酒店式公寓，七要分如 在长宁( 1 9 ) 、徐汇( 1 6 ) 、浦东( ) 、静安( 1 2 ) 、卢湾( 9 ) 、其他区域 一( 2 3 ) 、其他区域一( 7 ) 等七个区域。其中其它区域包括黄浦、虹口、闸 北、杨浦四个区域，其它区域二包括闵行，普陀、宝山、松江四个区域，如下图 所示。长宁、徐汇、浦东、静安、卢湾这几个区域商务活动密集，商务办公楼集 中，交通便捷，周边设施齐全，酒店式公寓租用户活动最多。 从酒店式公寓行政区域分巾图分析，酒店式公寓的分布- j 城市舰划、区域的 功能布局、人| 分布存在密切灭系。酒店式公寓密集的区域也是人口密集，商务 密集的巾央| j 务区。 酒店式公寓m 域分布 其他隧域 浦j 、 徐 k j + _ 棣j 【_ 山j 、静安，湾其他区域。- 其他r 域 图l o1 海洒店式公寓区域分布翻( 数攒米源j ：l 海易牌房地j ”研究| 与= = ( 二) 集聚扳块 按燃集聚板块的概念，上海1 1 】滔硝武公寓主要分却冉：几大板块。l 大板块集 中分柑码 海东西力m 的轴线卜，从虬桥 技区到浦东的小陆家嘴会融贸易区： 东州方向跨度2 0 多公l ! ，m 【： j 北方h 的穰矗范约8 公。艮n - l 衡山路扳块、 镇 踏板块、华l | l 路板块和南m 蚶路扳块足 | f | 胍- 服务公寓分枷最为集1 的k - 华东师范大学硕士论文 ! ! ! ! = ! ! ! ! ! = ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! = ! = ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 竺! ! ! ! = ! ! ! ! = = 竺! ! = ! ! ! ! ! ! ! ! = ! = ! 域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数 量不少，但是相对比较分散。分布比较密集的区域板块基本上是浦西和浦东的中 央商务区中心，充分利用区位效应。从人文环境来看，这些板块基本上是传统和 新崛起的高档居住区，不仅商业繁华、而且交通便利。 第二节上海酒店式公寓经营管理现状研究 上海酒店式公寓档次高低不等，其经营管理也各有不同。通过总结，上海酒 店式公寓的经营管理表述如下。 一、经营模式 对于投资者来说，酒店式公寓的经营模式一般有出售、租赁、租售并举三种。 1 出售模式 出售模式是指开发商将建成后的酒店式公寓直接出售给投资者，不参与后期 管理。对于开发商来说，采用出售方式可以尽快收回投资，取得回报，减小市场 风险。如上海衡辰酒店式公寓、上海朗悦酒店公寓和静安紫苑酒店式公寓等都是 采用出售模式。这种经营方式会存在如下问题，由于开发商和酒店管理公司在出 售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患，小 业主的权益难以得到保障。所以，这种经营方式往往在后期会给开发商带来一些 负面的影响。 2 租赁模式 租赁模式是指开发商采用出租方式经营酒店式公寓，如上海浦东雅诗阁、上 海商城等。采用出租方式经营酒店式公寓，投资回收期长，出租率和租金收入可 能会不断下降，市场风险较大。另外，采用出租方式，装修也是困扰开发商的一 个难题，不装修很少有客户租，带装修又怕不符合客户心意。有时新的客户往往 有个性化要求，需要重新的装修，给经营管理带来很多麻烦。但采用租赁模式开 发商对项目市场接受度的控制性高，产品与客户直接见面，有助于真实的了解客 户需求，便于以后的开发。 3 租售并举 租售并举是指售出的单位由业主自用或出租，售不出去的单位就由投资者直 接出租经营，如协和丽豪洒店式公寓、广源大厦和开元广场等。对于市场定位不 明确的酒店式公寓，租售并举是丌发商扩大其市场占有率的一种方式。 华东师范大学硕士论文 二、管理模式 酒店式公寓区别于普通公寓最重要的地方就是在后期的管理上，管理的好坏 直接决定了酒店式公寓的档次，也决定了物业后期的保值、增值与否。对于投资 商来说，一般酒店式公寓的管理模式有以下两种。 1 投资者自主管理 在管理初期聘请专业管理公司作为顾问，并给固定数额的顾问费，之后由投 资者自主管理。此模式在中高档和普通的酒店式公寓较为常用，此类物业入住人 员相对简单，服务内容有限，配套设施简易。这种模式不存在项目的交接，避免 了后期管理中出现的酒店式公寓本身存在的一些不确定因素和隐患。但这种培训 似的短期顾问对酒店式公寓的最终管理者来说很难掌握管理要领，酒店式公寓的 后期管理得不到保障。 2 委托专业公司管理 委托专业公司管理是收益性物业管理的发展趋势，一般高档酒店式公寓都采 用这种形式。这种情况较为复杂可做如下细分： ( 1 ) 管理公司对物业进行全权管理，物业的一切收入均归投资方，管理公司以 年为单位提取固定收入( 此固定收入通常为管理公司每年预测物业收入的6 0 ) ， 酒店是否盈利与管理公司收入无关。一般国际知名管理公司都采取此做法，这种 方法便于吸引客户； ( 2 ) 管理公司派部分人员与投资方合作成立新的管理公司对物业