（企业管理专业论文）城镇住房保障模式构建及应用研究.pdf

摘要 随着我国城镇住房制度改革的不断深入，市场机制在优化住房资源配置和 提高住房资源配置效率等方面已发挥着基础性作用。但是，由于市场失灵问题 的存在，中低收入家庭在居住方面往往表现为支付能力不足，仅靠其自身的力 量难以解决基本居住问题。特别是近几年城镇商品房价格的快速上涨，使得住 房价格已远远超出了中低收入居民的正常经济承受能力，要解决这部分居民的 居住问题，政府必须完善和实施住房保障制度。 本文通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进 行经济效应比较分析，借鉴发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验， 结合我国住房保障制度的变迁，构建适合我国的住房保障模式，以满足住房困 难的城镇中低收入家庭对住房的需求。从理论和实践两方面为政府住房保障制 度的建立和政策完善提供科学的决策依据 通过理论分析和应用研究，确立了城镇住房保障体系的目标和原则，构建 了我国城镇住房保障模式，住房保障线及住房保障比例预测模型，和影响住房 保障规模因素分析模型，并通过该模式在北京市的应用，得到了一些有意义的 结果。 关键词：城镇住房保障经济适用房住房政策 a b s t r a c t a st h et o w nh o u s i n gs y s t e mr e f o r mg o i n go l li nd e p t h , t h em a r k e tm e c h a n i s mi s p l a y i n gn i le s s e n t i a lr o l ei no p t i m i z i n gt h ea l l o c a t i o no fh o u s i n gr e s o u g c e d u et ot h e m a r k e tf a i l u r e s ，t h el o w - i n c o m er e s i d e n t s h o u s i n gp a y m e n tp o w e ri sl a c k , a n dt h e y c a n tg e te s s e n t i a lh o u s i n gi f d e p e n d i n go nt h e m s e l v e s e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s , t h e h o u s i n gp r i c eh a sb e e nr i s i n gr a p i d l y ，w h i c hm a k e st h el o w - i n c o m er e s i d e n t sc a n t a f f o r ds oh i g hp r i c e t h eg o v e r n m e n tm u s te s t a b l i s ha n di m p l e m e n th o u s i n gs e c u r i t y s y s t e mt oh e l pt h e ms o l v eh o u s i n gp r o b l e m t h em a i nt a r g e to f t h i st h e s i si st oc o n s t r u c tt h et o w nh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e ms u i t a b l e t ot h en a t i o n a lc o n d i t i o n sb ys t u d y i n gt h el a t e s th o u s i n gs e c u r i t yr e s e a r c hf i m i t s ， a n a l y z i n ga n dc o m p a r i n gt h ee c o n o m i ce f f e c t so fd i f f e r e n th o u s i n gs e c u r i t ym a n n e r s , d r a w i n gs u c c e s s f u ll e s s o n s f r o mt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s h o u s i n g s e c u r i t y e x p e t i e n c , c s t h r o u g ht h i ss t u d y w eh o p et oh e l pt h el o w - i n c o m er e s i d e n t sd w e l l b e t t e ra n dp r o v i d es c i e n t i f i cd e c i s i o n - m a k i n ga d v i c e sf o rt h eg o v e r n m e n t st os e tl 巾 h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e ma n di m p r o v eh o u s i n gs e c u r i t yp o l i c i e s t h r o u g ht h en o r m a t i v ea n dp o s i t i v e a n a l y s i sm e t h o d s ，t h et a r g e ta n dp r i n c i p l ea r c d e f m e d a n dt h et h e o r e t i c a l a n a l y s i sf r a m eo ft h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mi s c o n s t r t l e l i e d f u r t h e r m o r e ，t h ei n c o m el i n eo f t h eh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yl e v e la n dt h e p e r c e n t a g eo f t h eh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t yt h ei n f l u e n c ef a c t o ra n a l y s i sf r a m e w o r ka r e b u i l tu p t h ei n f l u e n c ef a c t o ra n a l y s i sf i a m e w o r ki sc o n f i r m e d t h ef r a m e w o r ki s a p p l i e di n8 e i j i n ga n dt h ee f f e c t i v er e s u l t sa r cf o u n d k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t y ；a f f o r d a b l eh o u s e ；h o u s i n gp o l i c y - n 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名： 年月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明；所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名： 年月日 第一章绪论 1 1 选题背景与意义 第一章绪论 住房保障制度是社会为“弱势”群体提供满足其基本生活所需住房的若干制 度安排，既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现。 住房做为人类生存的基本条件，任何人都离不开对住房的需要。但是，在任何一 个国家和地区，除了高收入和部分中等收入家庭有能力依靠自身力量解决住房问 题外，广大中低收入家庭必须借助政府的帮助，去解决住房问题或改善其居住条 件。保障居民的生存权，是任何一个国家政府的义务和责任。作为社会主义性质 的我国，更应该把关心和解决中低收入家庭的住房问题作为政府义不容辞的责 任。 在经济发达的国家，中低收入家庭住房问题的解决和居住条件的改善，在很 大程度上依赖于政府的力量。政府主要通过一系列政策，特别是住房保障制度来 解决中低收入家庭的居住问题。虽然受各国经济制度、经济发展水平等因素制约， 各国政府具体采用的住房保障制度不尽相同，实施的效果也不完全一样，但还是 具有不少相同的规律性的东西，其中有成功的经验，也有失败的教训；同时，各 国的住房保障制度经过几十年建设和不断完善，正不断走向成熟。 相比之下，我国城镇住房保障制度的建立工作还刚刚起步，与发达国家的住 房保障制度差距较大。我国经济在2 0 世纪8 0 年代以来保持了较高的经济增长速 度，有的年份甚至出现了两位数的增长率。而经济的快速、稳定增长是城乡居民 收入提高的基础。根据对“六五”至“九五”期间居民收入增长和经济增长关系的分 析，经济每增长1 个百分点，大体上能带动城镇居民收入增长o 6 5 个百分点、 农民收入增长o 5 5 个百分点。收入的增长将会带动居民消费结构的变化，在解 决温饱之后，我国居民的消费结构进一步升级，住宅成为城镇居民消费的热点。 政府也一直将住宅作为新的消费热点来培育。但是，城镇居民住宅消费的升级也 面临以下两个问题：一是房价与收入的关系问题。根据世界银行的研究。发达国 家的收入房价比一般在1 ：1 8 1 ：5 5 之间，发展中国家的收入房价比一般在 1 ：4 一l ：6 之间，收入房价比一般在1 ：3 1 6 1 之间比较合适。但我国的收 入房价比大大超过了上述范围，个别地区以及个别收入阶层超过了l ：2 0 。特别 指中等水平的居民家庭年收入与一套中等水平( 即平均面积、中等地段、中等价位) 住宅的市场价格的 比例。 - l 第一章绪论 是近两年来，全国房价上涨幅度较大，不少城市的平均房价达到了历史最高水平。 如果没有政府的帮助，许多中低收入居民家庭根本没有能力通过市场来解决自身 的居住问题。二是居民收入的差距问题近年来。我国居民收入差距不断夸大， 并形成了高、中、低不同阶层的收入与消费群体。我国的基尼系数在1 9 8 0 年为 0 3 3 ，1 9 4 4 年突破警戒i 临界点0 4 ，2 0 0 2 年已超过o 4 5 不同收入家庭的收入增速 呈阶梯式格局，即收入越高的群体收入增长越快，中等偏上收入的群体的收入增 长快于全国平均水平，这意味着社会财富越来越向高收入阶层集中。同时，不同 收入群体的分布形态不理想，低收入群体所占比重极大。收入差距过大在威胁低 收入阶层等困难群体生存权的同时，也有可能成为社会秩序的破坏性因素，造成 社会的不稳定。z 自1 9 9 8 年我国内地住房制度由高度福利化向以市场为导向的住房制度改革 以来，已逐步建立了以市场配置资源为主的住房供应新体系，但城镇低收入家庭 住房保障制度建设进展相对的滞后。政府在住房领域实施了一系列改革措施，采 取了安居工程的实施、经济适用房的建设、住房公积金制度的推广等一系列政策， 较大的改善了城镇居民的居住条件，但从各城市实践来看，存在这许多问题，如 地区发展不平衡、保障资金来源不稳定、覆盖范围过窄、保障水平低、管理机制 不完善等。因此，如何借鉴发达国家在解决低收入家庭住房问题方面的经验，改 善居民的居住条件、解决最低收入家庭的住房问题，仍是我国各级政府所面临的 重要任务之一。在现代生活四要素( “衣、食、住、行”) 中，“住”占重要的位置； 已成规模的养老、失业、医疗保险，可以说是对“衣、食、行、医”的基本保障， 但还没有对“住”的基本保障。而低收入阶层的住房问题具有明显的深灰保障性 质，不建立完善的政府保障制度，整个社会保障制度是不全面的。处于构建和谐 社会和全面建设小康社会的需要，必须强化政府在解决中的收入家庭住房问题中 的主导地位，建立和完善住房保障供应体系。因此，认真研究政府介入住房市场 的方式，积极探索我国住房保障的发展模式显得尤为重要。 1 2 研究目的和方法 1 2 1 研究目的 本文研究目标是：通过综述国内外对住房保障理论研究的成果，借鉴部分国 家及地区的住房保障政策及运行机制方面的成功经验，结合我国城镇住房保障制 度的特征及现状，构建我国城镇住房保障的理论框架模型，在此框架下，并进行 2 王思斌，改革中弱势群体的政策支持，北京大学学报，2 0 0 3 ，4 0 ( 6 ) 3 2 - 第一章绪论 适用性的实证应用研究，尝试解决在住房需求方和住房供给方中存在问题，从理 论和实践两方面为政府住房保障体系的建立和决策的完善提供理论依据。 为达到这一目的，构建城镇住房保障理论框架，必须考虑三个方面，住房供 给与住房需求，以及政府对于住房保障体系的协调机制，因此转化为以下三个问 题的解决： 1 ) 住房需求中。考虑到住房保障面积的确认，接着利用住房购买力的方法，动 态确定住房保障线和住房保障比例。 2 ) 住房供给中，主要是识别影响住房保障规模的影响因素，通过模型的构建， 以北京市为例，来实证分析住房保障量与相关影响因素之问的关系。从而从 实践方面来研究，为决策提供实践的依据。这也是本文的核心之一。 3 ) 进一步分析住房保障的适度水平，研究政府是否能够依据所计算出的住房保 障比例提供住房保障，也是理论与实践是否一致的检验。 1 2 2 研究方法 在研究方法上，本论文主要运用经济学和管理学的基本原理，采用比较研究 法、系统分析法、理论研究与实际工作相结合和规范分析与实证分析相结合等研 究方法。 第一，理论研究与实际工作相结合。中国城镇住房保障制度研究是一项应用 性非常强的课题，因此，在本论文的研究中，我始终紧密围绕课题的应用性进行 研究，注重理论方法研究切合当前城镇住房保障实际，走理论与务实相结合的研 究路子。 第二，规范分析与实证分析相结合。从经济理论的研究和发展规律来看，经 济理论的产生首先应该源于对经济现象的实证分析，规范分析是在实证分析的基 础上，抽象出一定的规律并以一定的价值判断为准则进行的。本论文将通过对中 国和其他典型国家住房保障的发展经验和教训进行实证分析，总结出目前住房保 障制度改革和发展的基本规律和趋势，结合中国现有的国情及社会价值观念，研 究解决中国在住房保障方面存在的问题。 第三，比较分析法。一是采用横向比较分析法。任何国家的住房保障制度的 发展必然会受本国经济发展状况、文化传统、政治、人口、社会政策等一系列因 素的影响，同时，各个国家在不同的历史阶段、不同的经济和社会发展条件下， 对住房保障制度所制定的目标和政策也可能大有不同。所以，本论文采用横向的 比较分析法，分析典型国家或地区在经济和社会发展的不同阶段所采取的住房保 障制度的经验和教训，联系中国在社会主义初级阶段历史条件下的实际情况，进 行比较分析，从而借鉴成功的经验、汲取失败的教训。 第一章绪论 1 3 研究思路与论文框架 本论文的框架如下： 第一章为基础研究，提出本文研究的背景与意义，并且给出了研究的目的和 方法。旨在为后面的分析和探讨奠定一个基础，并起提纲挈领的作用。 第二章是本论文研究的相关理论，在前人研究的基础上，了解前人对此问题 是如何看待，研究的视角有哪些。 第三章为住房保障政策的经验研究。以中低收入居民住房问题解决得比较好 的经济发达国家或地区为对象，分析这些国家不同时期解决中低收入阶层住房闯 题的方法和措施，总结这些国家住房保障政策发展的宝贵经验，为我国的理论研 究和实践提供借鉴。 第四章简要总结我国住房保障政策变迁的历程和现状。结合理论分析，找出 我国城镇住房保障体系所存在的主要问题，如廉租房覆盖面过小、经济适用房覆 盖面过大、保障方式效率等问题，为构建住房保障动态体系提出问题导向。 第五、六、七章为本论文的重点研究内容： 第五章是构建我国城镇住房保障模式的理论框架及分析。提出了我国住房保 障模式构建的目标、原则、基础和理论框架。以及对住房需求及住房供给方面的 问题提出了动态分析模型。 第六章是对本论文构建的模型以北京市为例进行应用研究，对所建模型的科 学性和适用性进行验证。 第七章提出住房保障制度的政策建议。住房保障制度的设计和实施是一个系 统工程，需要政府管理、金融机构、中介机构、居民等各方面的统一协调和配合。 因此，本文的思路可以总结为：首先介绍理论基础，在前人研究的思路上， 借鉴发达国家的住房保障模式的经验，再分析我国城镇住房保障政策的现状，构 建我国城镇住房保障模式，提出了动态分析模型，最后得出新保障政策实施的协 调机制。 4 第二章本文研究的理论基础 第二章本文研究的理论基础 2 1 基本概念的定义 任何研究都是建立在一些基本概念之上的，只有在对某一概念具有相同的理 解基础上才能展开充分的讨论和交流。为了在理解上不至于引起歧义，有必要对 以下几个概念进行说明和界定 2 1 1 社会保障 社会保障是一个十分古老的话题。因为自古以来，就总有一部分社会成员需 要政府的、社会的或他人的援助才能避免生存危机，各国政府为了维护社会稳定、 缓和基层矛盾，亦在很早以前就制定并实施过诸如救灾、济贫的社会政策，如英 国在1 6 0 1 年即颁布了( )面积( m 价【元) ( 亿元) 1 9 蛆2 6 0 4 7“7 24 1 1 4 1 7 9 6 7 2 1 53 7 7 44 5 5 8 1 9 9 92 5 4 鹪9 1 跎83 9 s 4 7 8 46 7 9 1 5 94 2 l j4 7 8 7 2 0 0 02 9 2 1 61 0 3 4 9 73 6 3 5 8 7 4 7 7 5 1 6 85 2 乞l4 s 5 7 2 0 0 l3 6 7 0 l1 1 5 7 7 83 6 工 5 8 87 8 1 1 7 67 昭8 4 7 1 6 2 0 0 24 2 2 2 61 2 4 6 3 93 3 卫9 2 5 57 8 6 1 8 29 s 吼4 4 5 6 7 2 0 0 b4 5 7 j 笃1 3 嬲“3 1 7 9 5 5 87 9 1 1 8 71 2 0 2 1 54 7 8 9 删5 5 6 0 6 1 5 6 3 7 83 2 0 1 0 6 5 77 9 5 1 9 11 4 7 3 3 5 6 1 7 2 0 略6 5 7 7 11 7 6 5 33 1 善 1 0 3 9 88 1 6 1 9 4 51 5 2 s6 1 6 2 下表6 - 1 0 是北京市1 9 9 8 - 2 0 0 5 的经济适用房供应量 表6 - 1 01 9 9 8 - 2 0 0 5 经济适用房供应量 年份 1 9 9 81 9 9 92 加0 2 12 眦舢删2 晰 经济适用房( 万m 1 3 1 01 8 工 l “92 1 43 1 6 4弼1瑚83 5 s 8 将这8 年的经济适用房历史数据作为因变量，将上表中8 项指标的相应年份 的数据作为自变量进行相关性分析，得到相关系数如下表6 - 1 1 ： 表6 - 1 l 北京市1 9 9 8 - 2 0 0 5 年已推出的经济适用房的相关性分析 居住消费 房地产开 人均财政收 年人均可支恩格尔系 城市化率人均居住面商品房均 人均支出发投资量 入( 元)配收入( 元)数( ) ( ) 积( m 2 )价 元) ( 元)( 亿元) 【历史保 0 8 4 8 ” o 8 5 1 ”o 9 1 7 o 9 0 眄”0 3 5 3o 8 9 3 。 0 8 8 6 0 ” 0 4 9 3 l 障量 一表示相关在0 0 1 水平上显著( 2 - 1 a l e d ) 从上表可以看出，除开“城市化率”和“商品房均价”两项因素与保障量不相关 外，其它因素均与保障量有强相关性，只有“恩格尔系数“与保障量的是负相关， 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 系数是0 9 1 7 ，“人均居住面积”与保障量是正相关，系数是0 8 9 3 ，两者均与预期 符号相反。 6 3 2 北京市住房保障比例实证分析 1 自变量数据和住房保障比例预测 自变量数值预测根据表 根据1 9 9 8 2 0 0 5 历年数据，运用趋势外推法，首先进行曲线估计，得到结果 如下： 表6 _ 1 2 各项指标预测模型 序号变量名称预测模型调整后的一 年人均财政收 1 y = 2 4 2 5 2 5 + 1 6 7 6x + 6 2 1 2 f 0 9 9 入( 元) 年人均可支配 2 y ；7 3 6 0 4 2 9 + 1 0 9 2 3 7 6 x - 6 8 8 9 7 f + 1 1 6 2 5 f 0 9 9 9 收入( 元) 恩格尔系数 3 y ；0 4 4 1 - 0 0 2 9 x + 0 0 0 2 f 0 9 6 8 ( ) 居住消费人均 4 y = 2 4 9 4 0 2 + 1 2 8 0 1 7 x - 2 6 7 3f o 9 2 3 支出( 元) 全市总人口： y 。1 1 7 9 1 2 1 + 1 2 0 2 4 6x - 7 2 5 1f 0 9 7 6 5城市化率( ) 非农业人口：y = 6 8 1 6 2 1 + 1 4 5 7 3 6 x 1 3 9 3 3 x 2 + 0 4 9 5 o 9 4 5 人均居住面积 6y = 1 3 8 9 6 + 1 1 3 7 x 0 0 5 6 fl ( m 2 l 房地产开发投 7 y = 1 8 4 0 5 4 + 1 2 2 2 2 1 3 x + 6 9 7 5 f 0 9 7 9 资量( 亿元) 商品房均价 8y ；5 0 9 7 3 3 9 - 3 8 8 2 2 0x + 5 6 a 0 0fo 9 2 ( 元) 注：城市化率是通过非农业人口占人口总数的比例来得到。 2 住房保障比例数值的预测 根据上一节的相关原理和方法，对保障比例进行计算。得到1 9 9 8 2 0 1 1 年住 房保障比例。如下表6 - 1 3 ： 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 表6 1 31 9 9 8 2 0 1 1 年住房保障比例预测 年份 1 9 9 81 9 9 92 伽 2 i2 22 32 0 0 4 4 0 m 28 0 9 4 7 4 4 6 7 3 6 3 7 0 1 2 5 8 2 躬 5 2 9 1 5 5 3 3 年份 2 52 0 0 62 72 0 0 82 0 凹2 0 1 02 0 1 l 4 0 m 25 2 9 4 4 3 8 0 4 3 7 6 4 4 2 2 4 5 0 5 4 6 1 3 4 7 4 0 自变量指标预测值 根据上面提到的预测方程，得到1 9 9 8 2 0 1 1 年8 项指标的预测值。见下表6 - 1 4 ： 表6 1 4 北京市住房保障比例与相关指标历年数值 年人均可房地产开发商品房 人均财政恩格尔系居住消费人城市化率人均居住 住房保障 年份支配收入投资量( 亿均价 收入( 元)教( )均支出( 元)( )面积 m 2 ) 比例 ( 元) 元)( 元) 1 9 9 82 4 77 24 1 1 4 1 7 96 7 2 1 5 3 7 7 - 4 4 5 5 8 8 0 9 4 1 9 9 92 h 8 8 9 1 8 2 s3 9 5 4 7 8 6 7 9 1 5 94 2 i 54 7 8 77 4 4 舒 2 0 0 02 9 2 1 61 0 3 4 9 73 6 3 5 8 7 1 4 7 7 5 1 6 85 2 2 14 5 5 77 3 6 3 2 0 0 l3 6 7 o l1 1 5 7 7 83 6 2 5 8 87 8 1 1 7 6 7 8 3 84 7 1 67 0 1 2 2 0 0 24 2 2 2 61 2 4 6 3 93 3 8 9 2 s 57 8 6 1 8 r 29 黔44 5 6 75 8 撕 2 0 0 34 5 7 2 51 3 8 8 2 63 1 7 9 5 5 87 9 1 1 8 71 2 0 2 54 7 8 95 2 9 1 2 0 0 45 5 6 0 61 5 6 3 7 33 2 2 1 0 6 5 77 9 ，1 9 11 4 7 3 j 5 6 1 75 5 3 3 2 0 0 56 5 7 7 11 7 6 5 33 1 8 1 0 3 9 88 1 6 1 9 4 51 5 2 56 1 6 2 5 2 9 4 2 0 0 6 7 6 0 7 82 8 5 30 3 4 21 1 8 5 o0 7 8 8 31 9 6l s 4 8 96 1 7 24 3 8 0 2 0 0 78 8 0 4 92 3 0 1 9 50 3 5 l1 2 6 2 ，30 7 8 6 11 9 7 2 1 0 3 76 8 5 54 3 7 6 2 0 0 8l o l 2 6 l2 6 5 1 2 9o 3 6 41 3 3 4 20 7 8 6 91 9 62 3 7 2 47 6 5 l4 4 2 2 2 0 0 91 1 5 7 1 73 0 6 3 5 80 ，3 8 l1 4 0 0 70 7 9 2 41 9 ，52 6 5 5 08 5 6 04 5 0 5 2 0 1 0 1 3 1 4 1 43 5 4 5 7 8 0 4 0 2 1 4 6 1 90 8 0 4 31 9 22 9 5 1 69 5 8 24 6 1 3 2 0 “1 4 8 3 5 44 1 0 4 8 90 4 2 7 1 5 1 7 7 0 s 2 4 3 1 8 s3 2 6 2 i1 0 7 1 74 7 4 0 1 9 9 8 2 0 0 5 年数据的模拟相关分析 将住房保障比例与影响住房保障规模的8 个影响因素的相应年份数据分析， 得到相关系数如表6 1 5 ： 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 表6 - 1 51 9 9 8 - 2 0 0 5 相关分析 年人均可居住消费房地产开 人均财政恩格尔系城市化人均居住商品房均 支配收入人均支出发投资量 收入( 元) 数( )率( )面积( m 2 )价( 元) ( 元)( 元) 亿元) l 住房保障比例 - o 8 9 4 ”- 0 9 5 1 0 9 6 6 9 7 s ”- 0 4 8 l- 0 9 5 8 “- 0 9 4 7 o 6 2 1 l i s 嘻( 2 协i l c d ) o 3o lo 咖o 咖 0 2 2 80 咖 0 o 0 1 注：”表示相关在0 0 1 水平上显著 表示相关在0 0 5 水平上显著 从上表可以看出，除开。商品房均价”，“城市化率”，住房保障比例与上 述6 项指标均有较强的相关性，“恩格尔系数”与之正相关，其他指标与之负相 关。 1 9 9 8 - 2 0 1 1 年1 4 年数据模拟相关分析 在进行1 9 9 8 2 0 0 3 年相关分析后，我们将住房保障比例与8 项影响因素指标 进行逐年相关分析，得到下列结果，见下表6 1 6 。 表6 1 61 9 9 8 2 0 11 年相关分析 年人均可居住消费房地产开商品房 人均财政恩格尔系城市化率 人均居住 支配收入人均支出发投资量均价 收入( 元)数( ) ( ) 面积( m 2 ) ( 元)( 元)( 亿元)( 元) 住房保障比例 加7 9 6 ” - 0 7 5 8 0 2 1 3- 0 9 4 9 * _ 0 7 5 5 - 0 9 5 4 0 - o 8 6 2 ”o 6 9 0 ” s 嘻( 2 t a i l c d ) 0 1o 2o 4 6 6o 咖0 o 吆0 0o 咖0 6 注：”表示相关在0 0 1 水平上显著 表示相关在0 0 5 水平上显著 上述两张表对比分析可知： 1 ) “商品房均价”由不相关变为正相关，前面正相关的假设得到验证。 2 ) “城市化率”由不相关变为负相关，这与前面假设“不确定”一致。 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 2 ) “城市化率”由不相关变为负相关，这与前面假设“不确定”一致。 3 ) “人均财政收入”，。年人均可支配收入”，“居住消费人均支出”， 。房地产开发量”均为强负相关。符号与预期不一致。 4 ) “思格尔系数”由正相关变为不相关。符号与前面预期一致。 5 ) “人均居住面积”均为强负相关，符号与预期一致 6 3 3 研究结果讨论 本节对北京市住房保障规模影响因素于以下三个因变量作了相关分析： 1 1 9 9 8 2 0 0 5 年历年推出的经济适用房；2 1 9 9 8 2 0 0 5 年历年应受保障家庭的比 倒；3 1 9 9 8 2 0 1 1 年历年应受保障家庭的比例。分析结果如下 ( 1 ) 对以往8 年推出的住房保障量的实证相关分析，得到了有意义的结果。从 总体来看，从1 9 9 8 年北京市推出经济适用房政策以来，住房保障量随着国民经 济的发展，居民收入，和政府财力的增长以及投资的增长在变大；此外，住房保 障量随着居住消费的增加也在加大，其它消费比例在下降；说明北京市政府在这 段时间内根据自己财政承受能力，大力推出大量经济适用房，来满足居民需求。 ( 2 ) 通过对1 9 9 8 年2 0 0 5 年住房保障比例与相关因素分析，得到了一定意义的 结果，这段时间内，正是北京市城镇住房保障形成到快速发展的时期，随着家庭 收入和财政收入的增加，保障规模在下降。 ( 3 ) 将时间推移到2 0 11 年，情况发生了一些变化： 根据4 个指标：“人均财政收入”，“人均可支配收入”，。居住消费支出” 和“房地产开发投资量”仍为强负相关，说明北京市住房保障规模仍将随着 国名经济的发展和居民收入以及政府财力的增长而逐步变小。 影响因素中的“城市化率”，这一指标与住房保障规模的相关性有其不确定 性；当住房保障绝对量与之作相关分析则应呈现出正相关，而当住房保障家 庭比例与之作相关分析时则表现为不确定性。 “商品房价格”正相关的假设得到检验。_ 般，“商品房均价”与住房保障规模 一般应呈正相关，也就是说，随着房价的增长，受保障的比例在上升。但若 当收入增长的速度超过房价的涨幅时，或者说居民住房消费支付能力足以抵 消房价涨幅时，则会出现不相关或者负相关关系。 影响因素中的“恩格尔系数”和“人均使用面积”均与在理论分析中所预期的符 号一致。 第六章我国城镇住房保障模式的实 l e 分析 6 4 住房保障适度水平分析 在住房保障比例的结果中，可以看到接近5 0 的人群得到了保障，这与我们 所构建的保障模式的原则有些冲突，所以，通过以下的数据倒推，来分析，政府 是否能够承受如此规模的保障水平。 条件部分 建立这样的分析基于分析住房保障支出占全市财政收入或者是g d p 的比 例，在此处我们采用的是人均财政收入。在分析之前，有几个问题需要明确： 1 本文所计算出来的住房保障比例参考依据与国内通用的收入五分法，即 低收入户( 2 0 ) 、中等偏下收入户( 2 0 ) 、中等收入户( 2 0 ) ，中等偏上 收入户( 2 0 ) 和高收入户( 2 0 ) 。 2 在本文构建的住房保障设计目标中，对于低收入户实行全保，发放住房 补贴，居住廉租房，中等偏下的收入户在初期是购买经济适用房，依据北京市 城镇廉租住房管理试行办法，租金补贴标准：3 0 元月人。对于购买经济适用 房，按照政府制定的价格购买。廉租住房租金标准由政府定价。最低收入家庭现 承租的公有住房按现在公有住房的租金标准和减免政策执行，实物配租的廉租住 房租金标准原则上按照最低收入家庭收入的5 确定，以后随最低收入家庭收入 水平的提高而提高。 3 在计算中应该采用经济适用房的成本价来核算，本文根据关于大力发 展经济适用住房的若干意见第十三条规定：“新建的经济适用住房价格构成包 括以下8 项因素：a 建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；b 勘察设计及前期 工程费；c 建安工程费；d 住宅小区基础设施建设费( 含小区非营业性配套公建 费) ；e 以上4 项之和为基数的1 - 3 的管理费；f 贷款利息；舀税金；h 3 以下的利润。”来得出经济适用房的成本价。而且考虑经济适用房是政府定价， 所以无法对将来价格预测，则对2 0 0 7 2 0 1 1 年的价格采用1 9 9 9 2 0 0 5 年的平均的 经济适用房价格。 4 此处采用最低保障面积人均1 3 3 平方米。 计算部分 1 利用s p s s l 3 0 对全市财政收入以及城镇人口对2 0 0 7 2 0 1 1 年进行预测， 他们的分布预测方程如下： 全市财政收入：y = 8 2 9 1 4 2 + 3 6 3 3 9 0 x 一4 8 8 6 9x 2 + 7 2 9 7 6x 3 ，其中r 2 为0 9 9 5 ； 城镇人口：y = 6 8 1 6 2 1 + 1 4 5 7 3 6x 一1 3 9 3 3x 24 0 4 9 5x 3 ，其中r 2 为0 9 4 5 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 2 北京市经济适用房1 9 9 9 - 2 0 0 5 年均价如下表6 - 1 7 ： 表6 1 71 9 9 9 年一2 0 0 5 年北京市经济适用住房均价 年份1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 12 0 0 2舢2 0 0 4抛5 价格( 元 丑2 )2 3 6 2 2 7 ”2 9 4 92 7 7 82 7 6 13 2 7 13 3 教据来潭：北京市统计年鉴 2 0 年- 2 0 0 6 年 由于经济适用住房价格是由政府确定的微利房，根据上面条件所提到的，仅有 3 的利润，另外，由于这样的价格完全由政府调整，所以综合以上原因，将考 虑取这7 年的平均价格作为后面测算的从2 0 0 7 年2 0 1 1 年的北京市经济适用住房 的价格，并且在价格中去除3 的利润，做为成本价，所以得到成本价格为：2 8 9 0 y r , 平方米。 4 得到北京市2 0 0 r 7 年2 0 1 1 年经济适用住房保障水平适度预测，如下表6 - 1 8 ： 表6 - 1 82 0 0 7 - 2 0 1 1 北京市经济适用住房保障水平预测 全市财 经济适用 保障支出 年份政收入 城镇人保障比受保障人需保障面房成本价保障支出 口人数 例数积( 万2 )格( 元( 亿元) 占财政收 ( 亿元)入比( ) r 2 ) 2 0 0 7鹤7 3 7 41 2 4 0 7 2 3 7 6 2 9 4 7 4 8 5 3 9 2 0 1 6 2 8 9 0 1 1 3 2 9 21 6 4 8 2 0 0 88 6 2 6 3 91 2 5 7 72 4 2 2 3 0 4 6 2 6 94 0 5 1 5 42 8 9 01 1 7 0 b 91 3 5 7 舢1 0 7 6 2 ，9 41 2 7 9 52 5 ，0 5 3 2 0 4 8 7 04 2 6 2 4 82 8 9 01 2 3 1 - 8 61 1 4 5 2 0 1 01 3 3 2 7 1 81 3 0 9 o 2 6 1 3 3 4 2 1 0 7 04 5 5 0 0 22 8 9 01 3 1 4 9 6 9 8 7 2 0 1 11 6 3 6 2 8 91 3 4 9 32 7 4 0 3 6 9 7 3 7 64 9 1 7 _ 5 12 8 9 01 4 2 1 1 68 6 9 5 得到北京市2 0 0 7 - 2 0 1 1 年廉租住房保障水平适度预测，如下表6 - 1 9 ： 表6 - 1 92 0 0 7 - 2 0 11 年北京市廉租住房保障适度水平预测 全市财政收城镇人口人低收入户保障支出 保障支出 年份 受保障人数占财政收 入( 亿元)数比例( 亿元) 入比( ) 2 0 0 76 8 7 3 7 41 2 4 0 72 0 2 4 8 1 3 6 21 1 4 0 4 30 1 6 5 9 2 8 8 6 2 6 _ 3 91 2 5 7 7 2 0 2 5 1 5 3 3 81 2 8 5 8 40 1 4 9 1 2 伽1 91 0 7 6 2 9 41 2 7 9 j2 0 2 5 5 8 9 2 21 4 5 2 4 40 1 3 4 9 2 0 1 01 3 3 2 7 1 81 3 0 9 o2 0 2 6 1 8 0 5 41 6 4 6 2 30 1 2 3 5 2 0 l l1 6 3 6 2 8 9 1 3 4 9 - 3 2 0 2 6 9 8 6 7 41 8 7 8 2 80 1 1 4 8 6 总的预测，保障支出占全市人均财政收入的预测比例，如下表6 - 2 0 ： 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 表6 2 0 北京市保障支出适度水平预测 年份2 0 0 72 0 0 82 0 0 92 0 1 02 0 1 l 保障支出占 全市财政收1 6 6 5 1 3 7 2 1 1 5 8 9 9 9 8 嗍 入比例( ) 小结：从以上结果可以看出， 1 随着人均财政收入的增加，保障比例在上升，但是保障支出所占比例在 下降； 2 但是从数值的角度来看，参考以下表6 - 2 1 ， 表6 - 2 12 0 0 7 - 2 0 11 年房地产投资与住房保障支出比较 年份 2 0 0 72 0 0 82 0 0 92 0 1 02 0 l l 全市财政收入( 亿元)6 8 7 3 7 4嘶2 6 3 91 0 7 6 2 9 41 3 3 2 7 1 81 6 3 6 2 8 9 房地产开发投资量( 亿 2 1 0 3 72 3 7 2 42 6 5 5 o2 9 5 1 63 2 6 2 1 元) 房地产投资占财政收入 比例( ) 3 0 觚2 7 5 0 2 4 6 7 2 2 1 5 l9 9 4 住房保障支出占房地产 5 4 4 0 4 9 9 0 4 6 9 4 4 5 1 1 4 4 1 4 投资比例( ) 可以看出，无法正确衡量政府的住房保障支出是否合理，但是经过与房地产 投资数据的比较可以看出，住房保障支出占到了接近5 0 ，可见这保障支出水平 不是很适度，与适度保障保障原则有冲突。也说明了政府无法有足够的能力来承 担这样的保障水平。 构建的原则与北京市实际情况冲突，说明了北京市现行的住房保障制度的在 短期内来看是有效的，但是长期的角度来说，应该按照适度保障原则，调整政策， 在实施过程中进一步改进。 6 5 本章小结 本章是第五章的所构建的框架模型在北京市的应用。 1 对北京市的住房保障制度现状及具体存在的问题进行了分析。 2 根据4 0 m 2 的保障型住房，测算北京市住房保障家庭的收入线后，之后计 算出住房保障家庭的比例。可以作为政府决策来动态确定未来的收入保障线及保 第六章我国城镇住房保障模式的实证分析 障比例。 3 对住房保障规模的影响因素与住房保障历史量及保障家庭之间做了实证 与分析，为调节政府住房保障规模的影响因素提供了政策分析工具。 4 针对原则与实践的冲突，推算比较分析了住房保障适度水平，分析了政 府是否有足够的能力来承担一定的保障比例。 第七章我国城镇住房保障体制的建议 第七章对我国城镇住房保障体制的建议 7 1 动态调整住房保障的适度水平 如前分析，可知，住房保障规模与保障量要受到诸多因素的影响，要实现住 房保障的适度水平，可以从以下几个方面来调整： 适度调控房价，降低城镇居民购房和租房的成本，从而保证居民市场租 房，购房的基础性作用机制的良性运行。 提高居民的住房支付能力，增强自主购房能力，逐步缩小住房保障的覆 盖面。 提高政府的财政支撑能力。扩大财政收入，加大住宅用地的投放量，加强基 础设施投资，适度控制城市化发展。 7 2 建立和完善住房保障主体的进入机制 城镇住房保障的主体，即住房保障对象的确定，看似简单，其实是一个比较 复杂的问题。从理论上说，住房保障的对象是无力进入市场购买或租赁住房的中 低收入家庭。但是如何而来界定这个对象? 目前在我国还没有一个界定的标准。 若受保障主体界定模糊，则使住房保障泛化，结果会导致需要政府保障的家庭得 不到应有的保障，不应受保障的家庭得到了住房保障，造成政府补贴流失。 所以，本文认为可以通过一下方式来确定： 1 科学的划分家庭收入水平。根据当年的商品房的房价，分城市每年计算 享受保障型住房的不同层次的家庭收入线水平。 2 建立严格的审查、登记及征询制度，鉴别申请受保障家庭的真实收入水 平。防止住房保障对象的认定偏差。政府应对受保障对象进行严格的审查，其对 象必须是以民政部门和房地产管理部门登记在册的家庭；同时还必须向社会发布 公告，以征询社会的意见。 3 建立家庭收入