（企业管理专业论文）商业银行个人住房贷款风险控制研究.pdf

摘要 摘要 随着我国住房制度改革的逐步深化，我国个人住房信贷业务得到飞速发 展。个人住房贷款从无到有，在银行贷款中所占比重日益提高。与此同时， 随着我国商业银行个人住房信贷的快速增长，个人住房信贷不良贷款率也在 逐步上升，且有加速的迹象，个人住房信贷风险逐步显现。因此有必要对我 国商业银行个人住房信贷风险进行较为系统的研究。 我国对信贷资产风险的划分遵循五级分类法，即正常、关注、可疑、次 级和损失。按照风险产生的主体可将我国个人住房贷款风险分类为开发商风 险、项目风险、借款人风险、抵押物风险和银行操作风险等。 通过对我国个人住房信贷的发展现状和管理现状的研究，分析我国个人 住房信贷快速发展的动因，对比实际操作和理论研究上的差距，总结我国商 业银行个人住房信贷的经验教训，从理论上阐述了我国商业银行个人住房信 贷风险的复杂性及严重性。 根据我国个人住房信贷业务中的风险表现和管理现状，寻找出引致风险 潜伏和增加的原因所在。具体表现为信息不对称的普遍存在、市场行为和监 管不规范、信用体系和外部法律制度不完善不健全等。而从银行自身来说， 内部管理制度落后也是形成个人住房贷款风险的主要原因，无章可循、有章 不循的现象时有发生，造成银行内部管理混乱，信息掌控能力差，造成个人 贷款业务风险的增加。 另一方面，从实证的角度来分析影响我国商业银行个人住房信贷风险的 因素，参照国内外学者对个人住房贷款风险因素实证研究的方法，在对四类 摘要 信息下的多个变量因素进行选择后，利用因子分析、判别分析等方法建立判 别函数，得出影响因素的量值及影响方向，并能根据判别方程判断未知样本 的所属类别，辨别其违约风险概率，然后利用实证研究结论，结合我国目前 各重要影响因素的现状，分析了我国银行个人住房贷款风险的严重性。 最后，根据前面的分析，针对个人住房贷款的风险特性，结合我国现状， 提出及完善防范对策，强调规范市场行为，使银行成为真f 的市场主体；深 化商业银行的改革，完善内部管理体制；完善我国担保和再担保机制：建立 科学的个人信用体系，减少借贷双方的信息不对称，防范信用风险；加快贷 款证券化进程，提高商业银行对风险的防范能力等措施。 关键词商业银行；个人住房贷款：风险控制；防范措施 i i 东华大学旭1 下商管理学院管理学硕卜学位论文 a b s t r a c t w i t ht h ef u r t h e rd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a ng r o w sr a p i d l yi nc h i n a t h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ns u d d e n l y e m e r g e da n dt h ep r o p o r t i o nw i t ht h eb a n kc r e d i ti si n c r e a s e dd a ya n dd a y a tt h e s a m et i m e ，t h eb a dl o a no ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a ni sc l i m b i n gw i t ht h er a p i d d e v e l o p m e n to ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a ni nc o m m e r c i a lb a n k ，a n dt h er i s ko ft h e i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a na p p e a r e dg r a d u a l l y o nt h eb a s eo ft h ea b o v em e n t i o n e d t h ep a p e rs t u d i e st h er i s ko fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ni nc o m m e r c i a lb a n ka n dt r i e s t of i n ds o m ew a yt oa v o i dt h e m o u rc o u n t r yf o l l o w sf i v e l e v e l so fc l a s s i f i c a t i o nt ot h ec r e d i tp r o p e r t yr i s k d i v i s i o n ：n o r m a l ，a t t e n t i o n ，s u s p i c i o u s ，s e c o n d a r ya n dl o s s a c c o r d i n gt ow h a t p r o d u c e st h er i s k ，w em a yc l a s s i f yi n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i tr i s ki no u rc o u n t r ya s f o l l o w s ：d e v e l o p e rr i s k ，p r o j e c tr i s k ，c r e d i t o rr i s k ，m o r t g a g er i s k a n db a n k o p e r a t i o nr i s ka n ds oo n b yr e s e a r c h i n g o n p r e s e n t s i t u a t i o no fi n d i v i d u a l h o u s i n g l o a n s d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t i no u rc o u n t r y , i ta n a l y z e dt h er e a s o no fi n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n sf a s td e v e l o p m e n ti no u rc o u n t r y , c o n t r a s t e dt h ed i s t a n c eb e t w e e n a c t u a l o p e r a t i o n a n dt h ef u n d a m e n t a lr e s e a r c h ，s u m m a r i z e do u rc o u n t r y c o m m e r c i a lb a n ki n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n se x p e r i e n c e sa n dl e s s o n s ，t h e o r e t i c a l l y e l a b o r a t e dt h ec o m p l e x i t ya n dt h eg r a v i t yi ni n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i tr i s ko f c o m m e r c i a lb a n ki no u rc o u n t r y i l i 东华大学旭口t 商管理学院管理学硕二l 二学位论文 a c c o r d i n gt ot h er i s ka n dt h em a n a g e m e n ti no u rc o u n t r y s i n d i v i d u a l h o u s i n gc r e d i t ，i tt r i e dt of i n do u tt h er e a s o no fr i s ka m b u s ha n di n c r e a s e i t m a n i f e s t e da st h ei n f o r m a t i o ni sn o tt r a n s p a r e n t ，t h em a r k e tb e h a v i o ra n dt h e s u p e r v i s i n ga n dm a n a g i n ga r en o ts t a n d a r d ，t h ec r e d i ts y s t e ma n de x t e r i o rl e g a l s y s t e mi m p e r f e c ti s n o tw e l la n ds oo n b u tf o rt h eb a n k sr e a s o n ，i n t e r n a l m a n a g e m e n ts y s t e m b a c k w a r d n e s sa l s of o r m e dm a i nr e a s o no fi n d i v i d u a l h o u s i n g c r e d i tr i s k ，c r e a t e dt h ei n d i v i d u a ll o a nr i s k o nt h eo t h e rh a n d ，i ta n a l y z e dt h ec a u s e so ft h ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i tf r o m t h ee m p i r i c a lp e r s p e c t i v e ，b yu s i n gt h ef a c t o ra n a l y s i sa n dd i s c r i m i n a t i o na n a l y s i s t oc o n s t r u c tt h ed i s c r i m i n a t i o nf u n c t i o n ，a n ds u m su pt h ec o n c l u s i o nt h a tt h er i s k o ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a ni ss e r i o u si nc h i n a a tl a s t ，t h ec o u n t e rm e a s u r e sa r ep u tf o r w a r da c c o r d i n gt ot h ea b o v ea n a l y s i s ， s u c ha ss t r e n g t h e n i n gt h es y s t e mc o n s t r u c t i o n ，p e r f e c t i n gt h em a n a g e m e n ts y s t e m o ft h ec o m m e r c i a lb a n k s ，i m p r o v i n gt h er i s km a n a g e m e n t ，a n dc o n s t r u c t i n gt h e p e r s o n a ll o a ns y s t e mt or e d u c ec r e d i tr i s ke t c k e y w o r d s c o m m e r c i a lb a n k ；i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n ；r i s kc o n t r o l ；c o u n t e r m e a s u r e i v 东华大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：我恪守学术道德，崇尚严谨学风。所呈交的 学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的 成果。除文中己明确注明和引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的作品及成果的内容。论文为本 人亲自撰写，我对所写的内容负责，并完全意识到本声明的法律 结果由本人承担。 学位论文作者签名：刘叶 日期：词年bb1 日 东华大学学位论文版权使用授权书 东华大学学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅或借阅。本人授权东华大学可以将本学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 训竹 叼易f 保密口，在年解密后适用本版权书。 不保密口。 身杆二锵 东。芦人学旭r 工商管理学院管理学硕1 j 学位论文 1 1 课题背景及意义 第1 章绪论 随着城镇住房制度改革的深化，贷款买房已成为众多城镇居民购置住房、 改善居住条件的现实选择。在央行的货币政策支持下，以及入世成功和2 0 0 8 年奥运会利好消息轮番推动下，近年来，我国大量基础设施建设和城市房地 产开发项目启动，房地产投资一直保持高速增长，同时带来了个人住房贷款 市场的火爆。另一方面，由于长期以来我国商业银行贷款的对象主要是国有 大中型企业，从而使银行资产负债结构显失合理。在资金来源方面对居民储 蓄存款依赖过大，而在资产业务中企业贷款所占比重过大。而在美国等市场 经济比较发达的商业银行中，负债主要是企业存款，资产主要是消费贷款。 为改变对居民个人过度净负债降低信贷资金过度集中于企业的风险，提高银 行经济效益，近年来各商业银行在国家有关刺激消费、扩大内需、促进经济 增长政策指引下，纷纷将个人住房消费贷款作为调整信贷结构，降低不良贷 款的重要手段。 国际经验表明，中长期个人住房贷款的风险在业务大规模发展后的3 5 年里会逐渐暴露和显现。目前我国个人住房贷款业务已经进入了这个风险高 危时期。而且在大力拓展个人住房贷款业务的前几年，各商业银行为了争夺 市场，扩大市场份额，简化贷款手续，对相关材料没有严格审查，进行恶性 竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。 由于不确定性始终存在，风险必定伴随着业务产生，商业银行在开展个 东华大学旭r 工商管理学院管理学硕l j 学位论文 人住房贷款业务的过程中，不可避免会面临着来自各方面的风险，对贷款风 险的控制是保证其盈利性的关键一环，这正是研究商业银行个人住房贷款业 务风险控制的意义所在。 1 2 国内外文献综述 1 2 1 国外个人住房贷款风险理论研究 个人住房贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主要 的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信 贷时间比较长，住房信贷一级市场发育较成熟，对于商业银行个人住房贷款 风险的研究，其理论与实践成果都比较成熟，其研究的领域较多的集中在通 过对住房贷款风险因素的实证研究，建立数量模型以达到控制住房信贷风险 的目的，并应用期权等金融创新理论来研究住房信贷风险的控制。 在对个人住房贷款风险与贷款价值比l t v ( 1 0 a n t o v a l u e ) 关系的研究方 面，比较著名的有，q u e r c i a t l 】等的住房净资产或贷款与住宅价值比影响着违 约决策的理论；k a u ，k e e n a n ，k i m 2 1 的个人l t v 决定个人住房贷款违约几率 的理论；q u i g l e y 3 】等的违约频率与清算时抵押品价值损失程度共同决定个人 住房贷款违约损失的理论；b a r tl a m b r e c h t 4 】等的威布尔分布模型( 主要选取变 量是l t v 、工资、婚姻状况和利率) 对个人住房贷款动态违约情况的研究。 在对不同的个人住房贷款工具的风险比较研究方面，y i n g f o o nc h o w 【5 】 等对不同个人住房贷款工具，即浮动利率加可变期限( v r t ) 与固定期限可变 偿还额抵押贷款( v r p ) 进行了比较，他们应用数学模型对v i 汀抵押贷款价值 进行了评价，发现v r t 抵押贷款的贷款人不仅承受利率风险，同时还要承受 东华大学旭门t 商管理学院管理学顾十学位论文 期限风险，从借款人方面看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是如果考虑期 限上限的话v r t 贷款与v r p 贷款的差异就变得不明显了。 对期权理论在个人住房贷款违约风险中的应用研究上，k a u 6 】等将策略性 抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人 以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们认为当住宅价值( 银行资产净值) 降 低到抵押贷款价值的时候，违约就会发生，违约是一种合理的选择。d e n g 7 1 提出应将个人住房贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业 率和离婚率变量结合起来研究银行个人抵押贷款违约风险的概率分布。 y o n g h e n gd e n g 8 1 用基于期权的风险模型分析了个人住房贷款违约与提f j i 偿 还。w a y n e 9 1 研究了个人住房贷款提前偿还行为。他们提出应从如下三个方 面进行研究：应从家庭层面特征( 如户主特征) 和房产价值方面研究其对提前 还款行为的影响；提前还款期权条件与借款人收入、房产价值之间的互动关 系对提前还款行为的约束；应用大量数据研究提前还款的规律性。他们研究 认为期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 。 在微观因素对个人住房信贷风险影响的研究方面，s a n c h e z 1 0 1 和d e n g 7 】 选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损 失。k a u l 6 】贝0 单独建立了一套个人住房贷款违约风险评价标准。r o b e r t 】研究 了邻居特征对个人住房贷款违约风险的影响。 1 2 2 国内个人住房贷款风险理论研究 国内对个人住房贷款风险研究还是近几年的事情，由于我国开办个人住 房信贷业务时间相对较晚，我国理论界在该领域的研究还是相对较少，也较 东华人学旭几t 商管理学院管理学硕士学位论文 国外落后，国内理论界对于我国个人住房信贷风险控制的理论及工具基本来 自国外先进理论，对其加以中国特色以后，提出了某一、两方面的观点，下 面是一些比较有代表性的研究。 在对信息不对称与信贷风险关系的研究方面，赵晓菊【1 2 1 运用博弈论中的 信息不对称理论来分析信息不对称与信用风险的关系。李蓉丽【”1 认为信息不 对称不仅会在消费信贷成交之前导致消费者的逆向选择，而且在成交之后会 使银行面临消费者的道德风险。 对住房抵押贷款证券化和构建二级市场的研究方面，一些学者提出以住 房抵押贷款证券化来化解风险。张云介绍了住房抵押贷款证券化的国际经 验，认为政府在住房抵押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主 导作用。另外要制定统一的住房贷款标准，促进住房贷款标准化机制的完善， 避免抵押贷款一级市场的风险问题。唐棣【”】也主张积极发展住房二级市场， 以二级市场的发展推动一级市场的发展。 在建立个人信用制度的研究方面，建设银行总行房地产金融业务部的刘 庆军【1 6 】通过借鉴国外个人住房贷款业务的个人资信审查经验，提出我国应该 完善个人资信审查制度，从信用方面控制银行个人住房信贷风险。费扬1 7 】 总结了国外良好的个人信用制度的特征，认为国外个人信用制度非常完备， 法律支持环境良好，提供个人信用的机构众多，业务品种不断增多，同时构 建了符合我国国情的个人信用制度。 另外，康玉坤【1 8 】建议在风险管理中应该综合运用现场检查与非现场监控 两种手段提高风险整体管理能力，实现优势互补、相辅相成。房地产资深顾 问曾宪斌【1 9 1 主张从金融创新的角度来防范风险，如建立房地产金融担保机 东华大学旭口t 商管理学院管理学硕士学位论文 制，实行房地产投资与经营分离的机制，建立房地产投资组合模型，建立全 国性抵押贷款市场。彭非【2 0 】等提出发展住房贷款保险来防范住房抵押贷款理 论。朱子云1 2 1 】提出了银行控制风险的一些方法：用统计数据的相关性监测预 警贷款风险；建立可靠的贷款风险信息系统；改善信贷风险控制考核激励机 制：建立直观科学的风险预警指标体系；制定标准化的贷款“三查 系统： 建立有效的审判流程策略；实行“三权分立 的贷款审查组织构架；优化风 险管理岗位设置。唐阳孝【2 2 】主张构建信贷风险责任终身追究新机制，他把风 险责任终身追究机制当作一个涉及多方面工作的系统工程。胡敬群、王芳【2 关注于个人住房公积金贷款标准化，阐述了住房贷款发放标准，从贷前调查 标准、贷款审批标准到发放程序标准、贷款发放对象标准作了比较好的建议。 1 3 研究思路、方法及创新点 1 3 1 研究思路 本文主要是从理论和实证两个方面分析商业银行在开展个人住房贷款业 务中实际存在的风险及其影响因素，并试图最终找出控制风险的具体措施。 在理论上借鉴商业银行个人住房贷款风险的相关理论，对实际业务中存在的 风险进行分类，系统分析其风险成因；在实证方面利用因子分析、判别分析 等方法找出影响我国个人住房贷款风险的关键因素，并将研究结论与我国目 前各影响因素的现状相结合，分析我国银行个人住房贷款风险和发展趋势。 最后有针对性地提出有效的防范措施和对策，以提高商业银行的风险控制能 力。 文章共分成六个部分。 东华大学旭口t 商管理学院管理学硕i j 学位论文 第一部分提出选题意图，介绍了个人住房贷款风险控制这一题目研究的 背景及意义，并对国内外相关文献做一个综述。然后点明本文的研究思路、 研究方法及创新之处。 第二部分介绍了我国商业银行现行的信贷资产风险分类方法，从银行角 度分析了我国个人住房贷款面临的风险，对我国个人住房贷款市场上存在的 风险在理论上进行分析和分类。 第三部分对我国个人住房贷款的发展和管理现状进行了详细的分析，总 结了我国商业银行个人住房信贷的经验教训，提出在大力发展住房信贷的同 时应该关注住房信贷所面临的风险。 第四部分对我国个人住房贷款违约风险产生的原因从理论上进行了详尽 的分析，从市场、银行和外部环境等方面寻找导致个人住房贷款的违约风险 成因，从而为更好地进行风险控制奠定基础。 第五部分主要是从实证的角度来分析影响个人住房贷款质量的因素，参 照国内外学者对个人住房贷款风险因素实证研究的方法，提出四个特征下的 多变量因素选择，利用因子分析、判别分析等方法建立判别函数，得出影响 因素的量值及影响方向，利用实证研究结论结合我国目前各主要宏观影响因 素的现状，分析了我国银行个人住房贷款风险的严重性。 第六部分，根据静面的分析，针对个人住房贷款的风险，结合我国现有 机制提出防范及完善对策，提出精心培育市场，规范市场行为；深化商业银 行的改革，完善内部管理体制；建立风险防范体系和风险预警机制，建立科 学的个人信用体系，防范信用风险，加强调查研究；大力推行个人住房贷款 证券化，积极推进二级市场建设等对策和措施，为我国商业银行开展个人住 东华大学旭只t 商管理学院管理学硕上学位论文 房贷款业务时能有效地进行风险控制和防范提供参考。 1 3 2 研究方法 1 、案头分析 借鉴了目前商业银行个人信贷风险管理相关理论，对个人住房贷款的风 险分类及成因分析等进行了定性分析，为提出有效的风险控制对策提供理论 依据。 2 、案例分析 理论联系实际是研究社会科学必须使用的方法。本文结合我国某商业银 行个人住房贷款的现状和具体数据，灵活地创造性地运用了银行风险防范及 模型建立的相关理论进行有效分析。 3 、统计分析 结合我国某商业银行个人住房贷款业务发展的现状，收集了大量的业务 数据，利用因子分析、判别分析等方法建立判别函数，得出影响因素的量值 及影响方向，利用研究结论结合我国目前各重要影响因素的现状，寻找出影 响我国商业银行个人住房贷款风险的关键因素，给商业银行防范住房抵押贷 款风险提供理论依据。 4 、比较分析 通过对国内外商业银行风险管理相关理论与银行的管理现状和实际业务 操作的比较研究，找出风险隐患所在，从外部环境到内部机制等方面提出完 善我国商业银行个人住房贷款风险控制的新举措。 东华大学旭同工商管理学院管理学硕十学位论文 1 3 3 创新点 在个人住房信贷方面，尽管许多人已经认识到个人住房贷款的风险性， 国内学者对这方面的研究也逐渐增多，但缺乏系统的研究，或者说对国外个 人信贷风险管理的先进理论研究的比较多，而真j 下结合我国实际情况进行实 证分析的较少。本文立足点正是为了解决这一问题，通过查阅大量的国内外 相关文献，参考银行风险、金融风险及房地产风险分析方法来分析个人住房 信贷风险，在以下两个方面进行了研究和深化： l 、通过分析借款人信息、贷款信息、抵押物信息这三类信息下的多个变 量对个人住房贷款违约风险的影响，利用因子分析、判别分析等方法建立判 别函数，确定影响个人住房贷款违约风险的关键因素，并通过分析得出的影 响因素的量值及符号，得到各关键影响因素的影响程度和影响方向，最终还 能利用得到的判别方程预测分析未知贷款样本的所属类别，判断新贷款样本 的违约风险概率，为银行有效识别住房贷款风险类型提供有效工具。 2 、以实证分析为基础，利用研究结论，结合我国目前主要影响个人住房 贷款风险的因素现状及发展趋势，分析了我国银行个人住房贷款风险情形， 有力地说明了我国个人住房信贷风险的严重性，给商业银行防范住房信贷风 险提供理论依据，提出加强银行风险防范体系，优化外部法律环境和内部管 理制度，规范市场行为等措施，希望能对商业银行风险防范提供参考帮助。 东华大学旭门t 商管理学院管理学硕十学位论文 第2 章我国商业银行个人住房贷款风险分类与表现 2 1 信贷资产风险的五级分类 风险管理通过风险识别，风险计量，建立风险事前防范、事中控制、事 后监督和纠正的动态流程，将风险置于可接受的水平之下，全面风险管理是 现代商业银行经营管理的核心内容。贷款风险分类是风险识别最常用的方法。 所谓贷款分类是指银行的信贷分析和管理人员，或监管当局的检查人员，综 合能获得的全部信息并运用最佳判断，根据贷款的风险程度对贷款质量进行 评价，贷款分类是银行信贷管理的重要组成部分。 信贷资产风险分类是指由银行的信贷经营、管理人员按照细则规定的标 准、方法、程序等对信贷资产质量进行全面、及时和准确的评价，并将信贷 资产按风险程度划分为不同档次的过程。根据信贷资产按时、足额回收的可 能性，信贷资产划分为正常、关注、次级、可疑、损失五个不同类别，后三 类合称为不良信贷资产。五类贷款的定义分别如下： 正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额 偿还。具体讲，是指目前借款人财务状况优良，现金流能充分保证偿还贷款 本息，非财务影响因素无“瑕疵，而未来一段时间内不存在影响贷款偿还的 不利因素，或者，担保能够充分保证未来贷款本息偿还，如价值超过应偿还 贷款本息的国债。 关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产 生不利影响的因素。具体讲，是指借款人目前财务状况较好，现金流能保证 东华大学旭只工商管理学院管理学硕f j 学位论文 偿还贷款本息，但未来一段时间存在可能影响贷款偿还的不利因素。或者， 担保目前能保证贷款本息的偿还，但存在一些缺陷能会影响未来贷款本息偿 还。 次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法 足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。具体讲，是指 目前借款人财务状况不佳，经营过程产生的现金流无法保证偿还当期应还贷 款本息，未来一段时间存在影响贷款偿还的不利因素，预计肯定会造成一定 的损失。或者，目前预计未来必须执行担保才可保证贷款本息全额偿还。 可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较 大损失，预计损失比率为2 0 - - 9 0 。具体讲，是指目前借款人财务状况较 差( 或很差) ，依靠对外筹资产生的现金流都无法保证偿还当期应还贷款本息， 并存在影响贷款偿还的不利因素，预计肯定会造成一定损失，或者目前预计 未来即使执行担保后仍会损失部分贷款本息。 损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无 法收回，或只能收回极少部分，预计本息损失在9 0 以上。具体讲，是指目 前借款人财务状况极差，甚至处于破产边缘，现金流无法保证偿还当期应还 贷款本息的决大部分，并存在影响贷款偿还的不利因素，预计肯定会造成很 大损失。或者，目前预计未来即使执行担保后仍会损失全部或大部分贷款本 息。 2 。2 个人住房贷款业务中的风险分类及表现 信贷资产风险的五级分类是根据信贷资产按时、足额回收的可能性来划 东华大学旭口t 商管理学院管理学硕士学位论文 分的，适用于银行的各类信贷产品，而具体到个人住房贷款产品，根据其风 险产生的主体，个人抵押住房贷款风险分类和表现如下： 2 2 1 开发商风险 1 、开发商信用风险，产生假按揭。主要指开发商欺诈风险。一些开发商 由于项目销售不理想，资金回笼慢，为了提前收回对项目的投资，利用按揭 骗取信贷资金。一是开发商自己垫付2 0 一3 0 的首付款，或者出具已付首 付款的虚假发票证明，以亲属、朋友、员工的名义向银行申请个人住房贷款， 给银行以正常销售的假象，在很短的时间内将银行贷款骗走，然后逃之天天。 二是开发商故意将房价抬高，使抵押物价值高估，这样即使只贷八成贷款， 开发商的所有成木和利润已经也都可以回笼。一旦开发商利润赚足，就会马 上停止还款，银行只能坐收房产，而且抵押物拍卖价值已经无法抵偿贷款本 息。 该种行为属于典型的“假按揭”。假按揭现象暴露了我国在走向市场经济 过程中政府部门和金融机构制度不完善、企业和个人法制意识不强的一面， 它的大量存在对国家宏观经济构成了严重的威胁。一方面，假按揭大量占压 了银行资金，极易形成银行不良资产；另一方面，它造成了房地产市场虚假 繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，容易产生房地产市场 的泡沫经济。 2 、开发商经营风险。房地产整个开发和销售过程涉及到多方主体，例如 开发公司、合作公司、代理销售公司、物业管理公司等等，任何一个主体经 营不善都可能引发业主与客户的矛盾，从而迁怒于银行。 东华大学旭同工商管理学院管理学硕上学位论文 由于住房贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋往往还 未交到抵押人手中，也就是说客户还未见到产成品，就已开始负担银行的本 息。一旦房地产开发商交付的产品有各种质量问题，例如延期交房、夸大其 词以及配套设施、物业管理不完善，购房人与开发商矛盾久拖未决时，借款 人就会拒绝归还银行本息。 如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息， 将使银行陷于被动，进而形成严重的贷款风险。 2 2 2 项目风险 项目风险是指由于开发商的资质、实力、诚信度方面出现问题以及项目 开发建设过程中的风险导致借款入违约的风险。在目前我国实行期房销售、 期房按揭的模式下，房地产开发商因延期交房、规划超标、或房屋质量等原 因，与购房人发生矛盾。造成借款人拒绝归还贷款本息，导致个人住房贷款 风险。按揭项目风险通常导致借款人集体违约，对商业银行资产质量危害较 大，同时因借款人与开发商存在纠纷问题，使得抵押物处置难度较大。 2 2 3 借款人风险 l 、个人信用风险。目前我国国内个人信用体系尚未完全建立，有待于进 一步完善，因而商业银行很难获取真实、全面的个入信用信息，并据此审批 发放贷款。同时个别借款人诚信较差，存在通过不正当手段骗取个人住房贷 款的现象，银行贷款面临一定风险。 2 、偿债能力下降风险。银行在审批发放贷款时，一般以借款人申请贷款 时的收入水平作为其偿债能力的依据，但是在信贷业务办理时往往存在收入 东华人学旭口工商管理学院管理学硕十学位论文 证明虚丌的现象，这对于银行来说是很难控制的，并且由于经济波动和企业 兴衰和个人因素等原因，借款人在还贷期间很可能出现收入下降或下岗失业 等情况，导致偿还贷款的能力下降，对商业银行个人住房贷款带来风险。 3 、投资经营风险。借款人以投资经营为目的向商业银行申请办理的个人 住房贷款或个人商业用房贷款，其商业行为的市场风险，也是造成国内商业 银行个人住房贷款风险的重要因素之一。此类贷款的还款来源主要靠借款人 的正常经营收入，一旦借款人经营不善或投资失败，将导致偿债能力下降， 对商业银行个人住房贷款带来风险。 4 、提前还款风险。提前还款将对银行的预期收益和收回资金的重新安排 产生影响。 2 2 4 抵押物风险 1 、抵押物处置风险。当借款人违约，银行需通过处置抵押物收回贷款时， 法院可能会出于维护社会稳定的考虑，造成银行即使胜诉也最终难以执行的 风险。并且企业在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，而抵 押物往往以远低于市场价格的价钱变卖，使银行在借款入违约时造成极大的 损失。同时，由于目前我国房地产市场以期房销售为主，商业银行个人住房 贷款大多在房屋未竣工时就已经发放，一旦借款人出现违约，银行在通过处 置抵押物收回贷款时，将面临抵押房屋因未完工而难以处置的风险。 2 、抵押物价值评估风险。由于目前我国房地产评估行业尚不成熟，房地 产评估机构及从业人员行为的监督机制尚不完善，因此在抵押物评估过程中 会面临因房地产估价师的估价技能和估价经验不足，可能导致抵押物估价不 东华大学旭nt 商管理学院管理学硕十学位论文 准的风险；同时个别房地产估价机构或估价师可能会为谋求自身利益，而不 遵守估价规程和职业道德，在审批发放贷款时高估抵押物价值，在处置不良 贷款时低估抵押物价值，从而使银行贷款面临风险。 3 、抵押物贬值风险。因房地产市场波动导致抵押物价格下跌，因使用造 成自然损耗，以及因居住理念变化、房型过时等导致功能性折旧，都会造成 抵押物贬值的风险。 2 2 5 银行操作风险 根据2 0 0 4 年通过的巴塞尔新资本协议，操作风险是指由于不完善或 失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。也就是说，操作 风险可以分为四类：入员因素引起的操作风险、流程因素引起的操作风险、 系统因素引起的操作风险和外部事件引起的操作风险。人员因素引起的操作 风险包括操作失误、违法行为( 员工内部欺诈、内外勾结) 、违反用工法、关 键人员流失等情况。流程因素引起的操作风险又分为流程设计不合理和流程 执行不严格两种情况。而系统因素引起的操作风险包括系统失灵和系统漏洞 两种情况。外部事件引起的操作风险主要是指外部欺诈、突发事件以及银行 经营环境的不利变化等情况。 对于个人住房贷款业务来说，银行操作风险主要体现为操作性风险和道 德风险。操作性风险包括制度不完善的风险和虽有制度但有章不循的风险， 从我国商业银行办理个人住房业务的实际情况来看，虽然大多数商业银行己 经初步建立了内控管理制度，但内控管理制度尚不完善、业务人员素质不高 等因素，造成操作性风险难以完全规避；道德风险是指商业银行个别人员或 东牛大学旭ut 商管理学院管理学硕l ：学位论文 小团体为追求个人、局部利益，违规违法发放贷款，给商业银行造成损失的 风险，道德风险主要表现为：一是个别商业银行经营单位为完成营销、收息 等工作任务和指标，违规发放贷款，造成商业银行个人住房贷款风险；二是 银行个别内部人员为获取个人利益，与企业、借款人串谋，发放个人住房假 按揭贷款：三是银行个别内部人员刑事犯罪，贪污、诈骗银行贷款。 2 3 本章小结 本章对我国商业银行信贷资产风险的五级分类标准进行了详细介绍，从 银行实际操作的角度对个人住房贷款业务中存在的各种风险及其表现进行了 阐述和分类，其中包括开发商和个人抵押住房贷款借款人的信用风险和经营 风险，项目的开发、管理风险，还有抵押物的处置风险、抵押风险和评估风 险，另外银行还要面临还款人提前还款和还款能力下降的风险，以及银行内 部管理不完善，员工职业道德不高等带来的潜在风险等。 东华大学旭口1 = 商管理学院管理学硕一f j 学位论文 第3 章我国商业银行个人住房贷款发展及管理现状 3 1 我国商业银行个人住房贷款的发展动因 我国个人住房贷款产生于2 0 世纪8 0 年代，目的是配合住房体制改革， 逐步变福利性住房消费为货币性住房消费，但是出于住房制度改革进程、居 民收入水平等诸多客观条件的制约而发展缓慢，到9 0 年代中后期，为配合政 府刺激消费、扩大内需的政策，以实现经济增长目标，国家才再次加大力度 启动并推广以个人住房贷款为主的消费信贷，使之出现了较好的发展势头。 分析其中的原因主要有： l 、g d p 持续高速增长 根据世界银行研究报告，住宅需求与人均g d p 有着非常密切的相关性， 一国住宅业在人均g d p 达3 0 0 美元时起步，至1 0 0 0 美元时，进入稳定的快 速增长期。2 0 0 3 年我国人均g d p 超过1 0 0 0 美元。据2 0 0 6 年国家统计局公 布的最新数据，我国人均g d p 已超过2 0 0 0 美元。另外，消费信贷规模的大 小是以人均可支配收入为基础的，人均g d p 越高，相对于g d p 总额和居民 消费总额的信贷规模就越大。2 0 0 6 年我国城乡居民人民币储蓄存款已达 1 6 1 5 8 7 亿元，城镇居民家庭人均可支配收入1 9 8 0 年为4 7 7 6 元，2 0 0 6 年已 达1 1 7 5 9 元，为住房消费的实现提供了物质保证。2 0 0 2 - - 2 0 0 6 年我国城乡居 民人民币储蓄存款余额和城镇居民人均可支配收入及其增长速度如下图所 示。 东华人学旭n 工商管理学院管理学硕l j 学位论文 亿元 1 8 0 0 16 14 0 0 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 0 0 6 4 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 兀 1 4 0 1 2 0 1 0 0 0 0 4 0 2 0 o 2 0 0 22 0 0 3 2 42 0 0 5 图3 - 1 我国城乡居民人民币储蓄存款余额及增长速度 z 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 15 10 5 0 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 数据来源：国家统计网 图3 - 2 我国城镇居民人均可支配收入及增长速度 2 、买方市场基本形成 根据国内贸易局信息商业中心发布的信息，1 9 9 8 年上半年，我国市场供 1 7 k 笛 佰 竹 5 o 东华大学旭【】t 商管理学院管理学硕1 ：学位论文 不应求的商品下降为零，而供过于求的商品超过2 5 ，商品供求关系发生了 根本性变化，我国已告别了生产主导型的短缺经济时代，市场的决定因素己 成为消费者及其消费，消费需求成为影响经济增长的主要或决定性力量。 其次，近几年来，银行系统出现大量的存贷差，为商业银行开展消费信 贷提供了资金保证。同时为顺应买方市场，开发商们也希望通过住房信贷这 一手段提高产销率，加速资金周转，提高经济效益。 3 、城镇化加速的带动 城镇化的加速，有效地促进了以个人住房为主的消费信贷需求增长。据 有关资料显示，1 9 9 0 年中国城镇化水平为2 6 4 ，2 0 0 4 年已超过4 0 ，城 镇人口每年超过1 0 0 0 万人的增长，有效地带动以个人住房为主的消费需求增 长。 4 、有利的政策支持 1 9 9 7 年年底，为应对亚洲金融风波，确保国民经济的健康发展，中央做 出加大基础设施投资和扩大内需的决策，并把住房消费作为新的经济增长点 和消费热点来培育。为此，国家做出停止住房实物分配，逐步实行住房分配 货币化的决定，并相应建立了针对不同层次的住房供应体制，加快了公有住 房改革，开放了住房二级市场，减免了个人住房买卖税费等住房制度改革相 关配套政策。为有效解决因医疗改革、子女教育等预期消费不确定所引起即 期消费需求不足问题，充分发挥消费信贷的扩张效用，中国人民银行先后出 台关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知 银发( 1 9 9 8 ) 1 6 9 号】， 关于开展个人消费信贷指导意见 银发( 1 9 9 9 ) 7 3 号】，极大地促进商业银 行个人消费信贷业务的快速发展。 东华大学旭口t 商管理学院管理学硕- ：学位论文 5 、金融服务领域扩大 从商业银行经营的角度看，消费信贷是银行拓展业务空间，谋求自身利 益的产物，我国实行金融体制改革后，随着国有商业银行的相继上市，商业 银行逐渐成为自主经营、自负盈亏的市场主体，围绕市场需求，提供有效的 金融服务努力实现利润的最大化，成为商业银行经营的目标，商业银行也 面临扩大市场份额和增加经济收入的双重任务，开展金融创新、扩大业务范 围，将业务从生产信贷扩大到消费信贷，是商业银行在新的条件下的必然选 择。 据有关统计显示，1 9 9 8 年一2 0 0 4 年我国房地产开发投资年均增长率为 2 2 。随着住房市场购买主体从集团转为个人，这几年来个人住房消费贷款 得到空前的发展，仅从2 0 0 1 年商品房销售额的4 8 6 2 8 亿元，到2 0 0 4 年的 1 0 3 7 5 7 亿元，就增长了一倍还多，相应的个人住房消费信贷也得到快速拓 展。 5 、居民消费观念转变 中国传统消费观念的两个基本特点：一是舍不得消费，排斥享乐主义； 二是不愿借钱消费，借钱口碑不好。这种自我积累型的滞后消费观念，导致 积蓄期过长，储蓄率不断提高，不断将购买力推迟实现，有效需求成长速度 与生产能力扩张速度相比过慢。 随着对外开放与交流的日益深入，我国也有越来越多的人接受信用消费 的观念，特别是文化素质较高，有稳定收入、又有消费欲望的年轻人，将成 为信贷消费的主体。 东华大学旭口工商管理学院管理学硕上学位论文 3 2 我国商业银行个人住房贷款业务发展现状 与国外相比，我国的个人住房信贷市场启动较晚，但发展迅速。商业银 行是我国住房信贷贷方市场的绝对主体。随着我国市场经济的不断深化和住 房分配货币化制度的实施，住宅逐渐恢复了其固有的商品属性，进入到流通 市场。我国的住房金融应运而生，从供、需两方面支持和推动房地产市场的 形成与发展。个人住房信贷从需方拉动市场，近些年发展十分迅猛，同时其 发展也为刺激住房消费、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。从整体 上看，我国个人住房贷款市场及业务发展有以下特点： 3 2 1 住房消费快速增长 国家鼓励发展个人住房消费信贷政策放宽后，个人住房消费贷款实现了