（企业管理专业论文）基于Hedonic模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究.pdf

华中农业大学2 0 0 9 届顾十学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究 摘要 住宅作为一种典型的异质商品，国内外常用特征价格模型进行研究，估计出各个 特征的隐含价格，揭示消费者偏好，从而研究城市的住宅市场。目前，由于国内住 宅市场发展较晚，关注的焦点主要在住宅一级市场，较少有人研究住宅二级市场。 而在经济较发达地区，由于资源禀赋约束，住宅一级市场逐渐萎缩，二级市场异军 突起，部分地区二级市场成交量甚至超过一级市场，成为成交主流。同时，武汉城 市圈被批准建立“两型社会”，将给住宅产业带来重大发展机遇。因此，运用特征价 格模型，研究武汉市住宅二级市场价格构成，在理论上和实践上，都尤为必要。 首先，探讨了特征价格模型理论，总结了国内外发展状况。在对特征价格理论的 阐述中，详细介绍了前提假设、特征价格函数、隐含价格函数、消费者选择和市场 均衡，并提出了一般特征价格模型的构建模式。 其次，针对武汉市住宅二级市场，构建了特征价格理论模型。根据国内外文献总 结，并结合武汉市住宅二级市场的实际情况，系统选择了住宅特征价格模型的自变 量和因变量，同时详细介绍了模型的函数形式、参数估计方法和三种检验标准。 第三，论述了数据获取途径及量化方法。简要介绍了武汉市地理区划、经济及住 宅二级市场发展状况，着重论述了研究数据获取的三个途径，定性及定量数据的量 化方法，并分析了特征变量对住宅价格的预期影响。 第四，将武汉市住宅二级市场作为整体进行实证研究。第一部分，采用线性模型， 有1 0 个特征变量进入模型。符号分析结果表明，建筑面积、朝向、装修、生活服务 配套、文体设施配套、外部环境、内部环境等7 个特征对住宅价格有j 下的影响，房 龄、容积率、市中心距离等3 个特征对住宅价格有负的影响。在特征价格分析中， 得到了特征价格，并对特征变量按照影响价格程度的大小进行了排序。第二部分， 将对数模型作为线性模型的改进，有1 5 个变量进入。符号分析结果表明，建筑面积、 朝向、装修、楼层、车位、地铁或轻轨、生活服务配套、文体设施配套、物管质量、 物管费、外部环境、居民素质等1 2 个特征对住宅价格有正的影响，房龄、容积率、 市中心距离等3 个特征对住宅价格有负的影响。在价格弹性( 或半弹性) 分析中， 得到了特征变量变化1 ( 或一个等级) 时，住宅价格变化的百分比。 最后，对武汉市住宅二级市场进行市场细分实证研究。在对住宅市场细分进行文 献回顾的基础上，综合运用主成分分析和s o m 网络聚类方法，将武汉市住宅二级市 场细分为三个子市场，然后分别建立细分市场的特征价格对数模型。结果表明，武 汉市住宅市场存在着细分市场，且细分市场存在着差异。 关键词：特征价格；住宅二级市场；市场细分；价格弹性；s o m 网络 a b s t r a c t a b s t r a c t r e s i d e n c ei sat y p i c a lh e t e r o g e n e o u sc o m m o d i t y h e d o n i cp r i c em o d e li sc o m m o n l y a p p l i e dt oe s t i m a t et h ei m p l i c i tp r i c e so fe v e r yc h a r a c t e r i s t i c ，a n dr e v e a l sc o n s u m e r p r e f e r e n c e si no r d e rt os t u d yc i t y sr e s i d e n t i a lm a r k e t a tp r e s e n t ，i ti sb e c a u s eo ft h el a t e d e v e l o p m e n to ft h ed o m e s t i ch o u s i n gm a r k e tt h a tr e s e a r c h e r sp a ym o r ea t t e n t i o nt ot h e r e s i d e n t i a lm a r k e t ，a n dl e s sa t t e n t i o nt ot h er e s i d e n t i a l s e c o n d a r ym a r k e tr e s e a r c h h o w e v e r , i nt h ee c o n o m i c a l l yd e v e l o p e dr e g i o n s ，b e c a u s eo fr e s o u r c ee n d o w m e n t c o n s t r a i n t s ，t h er e s i d e n t i a lm a r k e ti so n ad e c l i n e ，a n dt h es e c o n d a r ym a r k e ti sd e v e l o p i n g s oq u i c k l yt h a tt h es e c o n d a r ym a r k e tt r a d i n gv o l u m ei ns o m ea r e a ss u r p a s s e st h a ti nt h e r e s i d e n t i a lm a r k e t a tt h es a l t l et i m e ，w u h a nc i t yc i r c l ew a sa p p r o v e dt oc a l t yo u tt h e e s t a b l i s h m e n to ft h e ”t w o - o r i e n t e ds o c i e t y , ”w h i c hb r i n g ss i g n i f i c a n to p p o r t u n i t i e sf o rt h e d e v e l o p m e n to ft h er e s i d e n t i a li n d u s t r y t h e r e f o r e ，t h ea p p l i c a t i o no ft h eh e d o n i cp r i c e m o d e lt os t u d yt h es e c o n d a r ym a r k e to fw u h a nc i t yr e s i d e n t i a lp r i c e si sp a r t i c u l a r l y n e c e s s a r yi nt h et h e o r ya n dp r a c t i c e t h ef i r s tp a r tp r e s e n t e dt h eb a s i so fh e d o n i cp r i c em o d e lt h e o r y , a n dt h e ns u m m e d u p t h er e s e a r c hs t a t u s q u oa th o m ea n da b r o a d i nt h et h e o r y , t h et h e s i sd i s c u s s e dt h e a s s u m p t i o n s ，h e d o n i cp r i c ef u n c t i o n ，i m p l i c i tp r i c ef u n c t i o n ，c o n s u m e rc h o i c ea n dm a r k e t e q u i l i b r i u m ，a n dt h e np r o p o s e dag e n e r a lm o d e lo f h e d o n i cp r i c em e t h o d t h es e c o n dp a r tc o n s t r u c t e dat h e o r e t i c a lh e d o n i cp r i c em o d e lo fr e s i d e n t i a ls e c o n d a r y m a r k e to fw u h a nc i t y a c c o r d i n gt ol i t e r a t u r ea th o m ea n da b r o a d ，a n dc o m b i n gt h e r e a l i t yo fw u h a nc i t y , t h et h e s i ss y s t e m a t i c a l l ys e l e c t e dt h ei n d e p e n d e n tv a r i a b l ea n d d e p e n d e n tv a r i a b l e i nt h es a m et i m e ，f u n c t i o ns y s t l e ，p a r a m e t e re s t i m a t i o nm e t h o d sa n d t h r e et e s tm e t h o d sw e r ed i s c u s s e d t h et h i r dp a r tg a v ea na c c o u n to fo b t a i n i n ga n dm e a s u r i n gm e t h o d so ft h er e s e a r c h d a t a 1 1 1 et h e s i sb r i e f l yd e s c r i b e st h eg e o g r a p h i c a ld i v i s i o n t h ed e v e l o p m e n to f e c o n o m y a n dt h er e s i d e n t i a ls e c o n d a r ym a r k e to fw u h a nc i t y t h et h e s i sf o c u s e do nt h et h r e ew a y s o fo b t a i n i n gd a t a , q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d st oq u a n t i f yd a t a ，s i m u l t a n e o u s l y a n a l y z e dt h ee x p e c t e di m p a c to ft h ec h a r a c t e r i s t i c sv a r i a b l e so nr e s i d e n t i a lp r i c e s i nt h ef o r t hp a r t ，t h et h e s i sr e g a r d e dt h er e s i d e n t i a ls e c o n d a r ym a r k e to fw u h a nc i t y a st h ew h o l em a r k e ta n dc a r r i e do nt h ee x p e r i e n t i a lr e s e a r c h t h i sp a r tc o n s i s t e do ft w o s e c t i o n s t h ef i r s ts e c t i o nc o m et ot h el i n e a rm o d e ，a n dt e nc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e sw e r e s e l e c t e di n t ot h em o d e l t h er e s u l t so fs y m b o l i ca n a l y s i ss h o w e dt h a ts e v e nc h a r a c t e r i s t i c s i l s u c ha sc o n s t r u c t i o na r e a , t o w a r d s ，d e c o r a t i o n ，l i f ea n ds e r v i c e ss u p p o r t ，s p o r t sf a c i l i t i e s ， e x t e r n a le n v i r o n m e n ta n di n t e r n a le n v i r o n m e n th a dp o s i t i v e i m p a c to np r i c e s ，t h r e e c h a r a c t e r i s t i c ss u c ha sa g e ，f l o o ra r e ar a t i oa n dc e n t e rd i s t a n c eh a dn e g a t i v ei m p a c to n p r i c e s i nt h eh e d o n i cp r i c ea n a l y s i s ，t h et h e s i sg o tt h eh e d o n i cp r i c e sa n dt h es o r to f i m p o r t a n c eo fc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e s t h es e c o n ds e c t i o nt o o kl o g a r i t h m i cm o d e la st h e i m p r o v e dm o d e lo fl i n e a lm o d e l ，a n df i f t e e nc h a r a c t e r i s t i cv a r i a b l e sw e r es e l e c t e di n t ot h e m o d e l t h er e s u l t so fs y m b o l i ca n a l y s i ss h o w e dt h a tt w e l v ec h a r a c t e r i s t i c ss u c h a s c o n s t r u c t i o na r e a ，t o w a r d s ，d e c o r a t i o n ，f l o o r , p a r k i n gs p a c e s ，s u b w a yo rl i g h tr a i l ，l i f ea n d s e r v i c e s s u p p o r t ，s p o r t sf a c i l i t i e s ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，p r o p e r t ym a n a g e m e n tf e e s ， e x t e r n a le n v i r o n m e n ta n dq u a l i t yo fr e s i d e n t sh a dp o s i t i v e i m p a c to np r i c e s ，t h r e e c h a r a c t e r i s t i c ss u c ha sa g e ，f l o o ra r e ar a t i oa n dc e n t e rd i s t a n c eh a dn e g a t i v ei m p a c to n p r i c e s a tl a s t ，t h et h e s i sc a r r i e do nt h ee x p e r i e n t i a lr e s e a r c ho fm a r k e ts e g m e n t a t i o nf o r r e s i d e n t i a ls e c o n d a r ym a r k e to fw u h a nc i t y t h et h e s i sr e v i e w e dt h er e s i d e n t i a lm a r k e t s e g m e n t a t i o nl i t e r a t u r e ，a n dt h e ns u b d i v i d e dt h er e s i d e n t i a ls e c o n d a r ym a r k e ti n t ot h r e e s u b m a r k e t so nt h eb a s i so ft h ec o m p r e h e n s i v eu s eo f p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i sa n d s o m n e t w o r k s u b s e q u e n t l y ，t h et h e s i se s t a b l i s h e dh e d o n i cp r i c em o d e l so fe a c hm a r k e t s e g m e n t t h er e s u l t ss h o w e dt h a tt h er e s i d e n t i a lm a r k e th a ds e g m e n t s ，a n dt h e r ew e r e m u c hd i f f e r e n c eb e t w e e nt h e m k e y w o r d s ：h e d o n i cp r i c e ；r e s i d e n t i a ls e c o n d a r ym a r k e t ；m a r k e ts e g m e n t a t i o n ； p r i c ee l a s t i c i t y ；s e l f - o r g a n i z i n gf e a t u r em a pn e t w o r k 1 1 1 华中农业人学2 0 0 9 届硕士学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究 图2 1 图2 2 图4 1 图4 2 图4 3 图4 4 图4 5 图4 6 图4 7 图5 1 图5 2 图5 3 图5 4 图5 5 图5 - 6 图6 1 表3 1 表3 2 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 - 6 表4 7 表5 1 表5 2 表5 3 表5 4 表5 5 图表目录 特征价格函数与隐含价格函数7 特征价格法的市场均衡8 武汉市地图2 4 历年国内生产总值及增长率2 5 历年财政收入及增长率2 6 历年全社会固定资产投资及增长率2 6 历年城镇居民人均可支配收入及增长率2 7 2 0 0 7 年与2 0 0 8 年二手住宅成交走势2 7 住宅数据整合流程3 0 标准化预测值与标准化残差的散点图3 9 残差直方图4 0 残差概率散点图4 0 标准化预测值与标准化残差的散点图4 6 残差直方图4 7 残差概率散点图4 7 s o m 网络结构5 4 可能影响住宅价格的特征变量1 7 武汉市住宅特征变量18 二手房出售挂牌数据样本示例2 8 武汉市住宅小区分布2 9 定量变量的量化3 1 虚拟变量量化变量3 2 李克特量表量化变量3 2 综合性指标量化变量3 2 住宅特征变量量化及对住宅价格的预期影响3 3 因变量和自变量的描述性统计3 6 自变量相关系数矩阵一3 7 模型概要3 8 方差分析3 8 共线性分析3 9 图表目录 表5 - 6 表5 7 表5 8 表5 - 9 表5 1 0 表5 1 1 表5 1 2 表5 1 3 表5 1 4 表6 1 表6 2 表6 3 表6 4 表6 5 表6 6 表6 7 表6 8 表6 9 回归系数分析4 1 对数模型和半对数模型比较4 3 对数处理后变量的描述性统计4 3 自变量相关系数矩阵4 4 模型概要4 5 方差分析。4 5 共线性分析4 6 回归系数分析4 8 住宅特征的价格弹性或半弹性系数5 0 l 洲o 和b a r t l e t t s 球形检验5 5 总方差解释变异量5 5 因子得分系数矩阵5 6 s o m 聚类后各细分市场样本量5 7 细分市场的描述性统计5 7 模型概要5 8 方差分析5 9 回归系数和显著性水平6 0 住宅特征的弹性系数或半弹性系数：6 1 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 奄 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研牲张轸幢 帆1 年f 月 日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文。本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力。 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 学位论文作者签名：私波 导师签名：佬彩吾 蛳期：沁月t ) 日鳓期：年占月吵 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业大学2 0 0 9 届硕：学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅- 二级市场特征价格研究 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 现实背景 在实际生活中，住宅常常代表着大多数人所拥有的价格最高的单个资产，是居 民最重要的私有财产，在家庭财富中占有最重要的份额，消费者花费在住房上的支 出，占总支出相当大的部分( 房树田，2 0 0 1 ) 。 由于中国住宅市场发展不平衡，特别是近年来局部地区和个别城市房价上涨过 快，引起了人们对住宅价格问题的广泛关注。国家对住宅价格的调控起于2 0 0 3 年4 月，“1 2 1 号文件”规定，对购买高档商品房、别墅或第二套以上( 含第二套) 商品 房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。特别地，在2 0 0 7 年，房价“涨声一片”，国家调控力度加大，一系列政策出台：地根紧缩、银根紧缩、 十次提高存款准备金率、六次加息、二套房细则出台，更是让房价成为普遍关注对 象。房价是否合理，是否出现泡沫，由哪些特征构成，成为政府、消费者、学术界 关注焦点，也是住宅产业研究中的重要课题。 本文选择研究武汉市住宅二级市场价格的理由： 第一，住宅二级市场是发展趋势。住宅市场的发展规律，在初期总是以增量市 场( 住宅一级市场) 为主，然后随着社会的发展，由于经济结构的转变、土地资源 的限制、人口红利的消失等因素逐步过渡到以存量市场( 住宅二级市场) 为主( 张 跃庆，1 9 9 6 ) 。发达地区住宅市场的一个突出表现就是二级市场交易量远远高于一级 市场交易量。例如深圳市，从2 0 0 6 年开始，其二级市场成交量已经超过了一级市场， 二级市场逐渐为成交主流( 杨璐和杨波，2 0 0 8 ) 。 第二，2 0 0 7 年1 2 月，武汉城市圈被国务院正式批准成为“全国资源节约型和环 境友好型社会( 简称两型社会) 建设综合配套改革试验区 ，建设“两型社会” 将给住宅产业带来重大发展机遇。因此，研究武汉市住宅市场对其它地区具有指导 意义。 1 1 2 理论背景 国内关于住宅价格的理论研究大部分从住宅市场供需关系、住宅价格构成、住 1 绪论 宅定价策略等角度出发进行定性研究，理论依据主要是成本理论、供求理论、和区 位理论。但存在两个问题，第一，实证研究数量很少，并且只针对一级市场，并没 有专门针对二级市场做具体分析；第二，由于住宅这种商品的异质性，将具有不同 属性商品作为同质商品来研究，传统分析方法在分析住房市场时遇到了挑战。 在西方经济学中为了研究异质商品的价格，广泛运用了特征价格理论。特征价格 理论的主要优点在于，结合定量分析，将住宅商品价格变化的程度加以量化，避免 了主观原因引起的测量误差；综合考虑各种因素，分析住宅价格的变化更全面；考 虑了供给和需求两方面的因素，可以多方面把握市场，可以随着时间的推移，修正 各种因素在模型中的权重，做出及时地调整( 王德和黄万枢，2 0 0 5 ) 。 本文正是基于这样的背景之下，将特征价格理论方法引入对武汉市住宅二级市场 的研究中，构建反映二级市场现状的住宅特征价格模型，从消费者的角度来探讨住 宅二级市场价格的构成因素及影响机制。 1 2 研究意义 随着我国住宅市场逐步发展，市场化的程度逐步加深，住宅二级市场逐渐成为交 易主流( 杨璐和杨波，2 0 0 8 ) ，其价格问题引起了广泛的关注。本文希望通过建立特 征价格模型，分析武汉市住宅二级市场价格构成的因素，具有一定的理论意义和实 践意义。 第一，从特征价格理论的角度出发，规范分析影响住宅二级市场价格的因素，揭 示住宅价格构成因素和动力，不仅将丰富和发展区位理论的研究，而且为其他相关 理论的研究提供一系列的参考，对于进一步研究住宅二级市场价格的宏观因素，以 及其他地区进行相关研究提供分析参考和依据，具有一定的理论意义。 第二，揭示影响住宅二级市场价格的特征因素，有助于住宅消费者选购区位合 适、质量满意、价格合理的二手住宅；二级市场价格还可以反映各住宅小区的服务 设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度，可为规划部r - j n 定和实施城市规划提 供必要的信息；特征的价格反映了消费者偏好，可为房地产开发商提供决策建议； 良好的特征价格模型，可对二手住宅进行合理的估价；通过模型分析，可以对相关 住宅政策做出评价，为政府部门制定合理有效的政策提供依据。所以，运用特征价 格理论研究城市住宅二级市场价格具有定的实践意义。 2 华中农业大学2 0 0 9 届硕上学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究 1 3 基本概念界定 1 3 1 住宅市场 住宅市场是指住宅商品交易的场所，是住宅商品交换和流通关系的总和，包括转 让、租赁、抵押等。根据产权转移先后，住宅市场分为住宅一级市场和住宅二级市 场，也称增量市场和存量市场，又称新房市场和二手房市场，或称房地产二级市场 和房地产三级市场。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的住宅均可称之为二 手住宅。房屋一般分为住宅、写字楼、商铺、厂房等四大类，而住宅交易在房屋交 易中所占比重较大，所以一般意义上的二手房是指二手住宅( 鲁海燕，2 0 0 7 ) 。在本 文中，住宅如若没有特别说明，均指二手住宅；住宅价格，均指二手住宅价格。 1 3 2 住宅特征 住宅特征，即住宅商品本身的特征。对于住宅商品来说，消费者对住宅的需求， 并不是基于商品本身而是因为商品所含有的特征。消费者可以选择不同的建筑类型、 不同的小区环境以及不同的交通便利程度等来满足个人置业偏好，以实现效用最大 化( 王德，2 0 0 5 ) 。一般将住宅特征分为三大类：区位特征、建筑特征、邻里特征( 更 详细解释见第三章) 。由于本文是从住宅特征的角度，也即微观的角度，分析二手住 宅价格的影响，因此，对宏观的社会经济发展变量等不作考虑。 1 3 3 住宅商品的异质性 住宅商品的异质性是指，由于建筑结构、区位条件、邻里环境等特征不同，很难 像一般商品那样生产出完全相同的住宅商品，故表现出异质性( 王旭育，2 0 0 6 ) 。 1 3 4 特征价格 特征价格，英文为“h e d o n i cp r i c e ”。住宅的每个特征都对应着一个价格，即特征 价格，特征价格无法从市场上直接获得，有时也称隐含价格( 温海珍，2 0 0 4 ) 。 3 l 绪论 i 4 研究目的、内容及方法 1 4 1 研究目的 本研究的目的在于，通过对特征价格模型相关理论的系统总结和对武汉市住宅 二级市场价格的实证研究，从微观角度弄清楚住宅二级市场价格的构成因素，希望 能对政府制定住宅相关政策、学者学术研究、开发商决策、消费者理性置业提供帮 助。 1 4 2 研究内容 本文把特征价格理论运用到具体实践中，通过特征价格模型来分析武汉市住宅 二级市场价格影响因素。 主要内容有： 第一，总结和归纳特征价格理论及研究方法； 第二，确定影响武汉市住宅二级市场价格的特征变量，对变量进行量化； 第三，确定武汉市住宅二级市场特征价格模型并求解； 第四，运用数据挖掘技术进行市场细分，分别测算出各细分市场的特征价格模 型并进行比较。 1 4 3 研究方法 1 4 3 1 文献法 为对与本研究相关成果有深刻认识，在实施问卷调查前，系统查阅国内外相关 文献，并对其分类整理，提出本文的基本研究框架。 1 4 3 2 定量研究方法 以问卷调查、网上查询等方式收集数据，对于整理好的数据，将进行描述性统 计、相关分析、回归分析、主成分分析、聚类分析等工作。 ( 1 ) 描述性统计分析 用来说明样本的基本特征，即按照住宅的基本信息，描述单一变量的均值、标 准差等。 4 华中农业人学2 0 0 9 届硕士学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅- 二级市场特征价格研究 ( 2 ) 相关分析 用来考察两个变量相互变化的关联关系，本文中用来检验自变量之间是否存在 着严重的共线性问题。 ( 3 ) 回归分析 是用来研究一个或多个随机变量( 因变量) 与另一些变量( 自变量) 关系的统 计方法，本文中用来分析特征变量对住宅价格的影响程度。 ( 4 ) 主成分分析 用来减少变量的同时对信息进行提取，本文中用来减少特征变量个数。 ( 5 ) 聚类分析 聚类分析是研究物以类聚的一种分析方法，本文中用以对住宅二级市场进行市 场细分。 1 5 本文的创新之处 主要创新之处有两点： 一是在研究对象上，针对住宅市场的研究主要是一级市场，而对于二级市场的 研究很少，并且目前还没有系统的针对武汉市住宅价格的实证研究，本文进行了补 充； 二是在方法运用上，本文引进国外研究思想，运用数据挖掘技术，对住宅市场 进行了市场细分，方法比较先进独到。 2 特征价格模型理论及综述 2 特征价格模型理论及综述 特征价格理论认为，异质商品具有一系列的特征，不同特征结合在一起形成影 响消费者总效用的特征包，消费者实际购买的就是这些效用的集合。每个特征对应 一个特征价格，特征价格之和就是商品的总价格。特征价格可以从总价格中分离开 来，这样不仅可以清晰地判断各个特征对商品总价格做出的贡献，还可以为控制价 格提供理论上和政策上的依据。 2 1 特征价格模型的理论基础 2 1 1 前提假设 ( 1 ) 商品的异质性 商品的异质性表示每种商品均具有差异，从而能形成相对于同类商品的非价格 形式的垄断优势。 ( 2 ) 市场的隐含性 在商品的生产、交换和消费的过程中，总的价格和交易是可观察的，而每个特 征对应的隐含价格是不可观察的，商品市场一般可以理解为由多个隐含市场构成。 ( 3 ) 完全竞争市场 完全竞争市场表明厂商迫于竞争，在价格等于边际成本的水平上进行生产。特 征价格模型反映的是不同商品特征对价格的影响，而完全竞争市场能够满足商品特 征的边际价值等于边际成本。 2 1 2 特征价格函数和隐含价格函数 2 1 2 1 特征价格函数 特征价格函数，指商品价格与其特征数量之间的函数关系( 温海珍，2 0 0 4 ) 。商 品价格一般随着特征数量的增加而递增，但由于边际效用递减而使上升趋势趋缓。 如图2 1 所示。 6 华中农业大学2 0 0 9 届硕士学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅_ 二级市场特征价格研究 2 1 2 2 隐含价格函数 隐含价格函数，指商品中某一特征的隐含价格与商品包含的该特征数量之间的 函数关系。在商品价格一定的情况下，特征价格会随着特征数量的增加而递减，但 由于边际效用递减而使该曲线下降趋势趋缓。如图2 1 所示。 商品价格或特征价格 特征数量 图2 1特征价格函数与隐含价格函数 f i g 2 1 h e d o n i cp r i c ef u n c t i o na n di m p l i c i tp r i c ef u n c t i o n 2 1 3 消费者选择和市场均衡分析 假定消费者( 买方) 收入为m ，消费一个包含n 个特征的商品( 如住宅) ，另 外加上一个复合商品y ( 即其他全部商品的组合，价格为1 ) 。在住宅市场均衡的前 a d 提下，住宅的特征价格函数为p ( z ) = p ( z l ，z 2 ，z n ) ，特征的隐含价格为= 告， o 乞i 并且这些价格不受个别消费者的影响( 温海珍，2 0 0 4 ) 。 消费者的偏好效用函数为u = u ( z ，n ，消费者愿意为一套住宅支付的费用是其 所包含特征的函数，消费者对住宅的出价函数p ( z ，m ，) 暗含在效用函数中： 7 2 特征价格模型理论及综述 【厂= u ( z ，m f 1 ) 。住宅出价函数的偏导数筹表示在效用水平不变时，当第i 个住 宅特征z j 增加时，消费者愿意在住宅上改变的费用，这种支出变化将通过增加或减 少复合品y 的消费来得到，即有罢：旦。 化，u l , 考虑消费者选择的效用最大化，则有：m a xu ( z ，y ) 服从约束m p ( z ) + y ，构 建拉格朗日溅容易得到址u p，此时有坼=器，#=差。y v j -v j f 对单个消费者而言，最优选择时有筹：兰，所以筹：鼻，即每个特征对应的 o z ；u vo 己； 出价函数的斜率和特征的隐含价格相等时，消费者对住宅特征的选择得到最优结 果，此时消费者出价曲线和特征价格曲线相切，如图2 2 所示。 住宅价格 特征价格函数 特征数量 图2 2 特征价格法的市场均衡 f i g 2 2 m a r k e te q u i l i b r i u mo fh e d o n i cp r i c em o d e l 对住宅卖方，采用利润最大化原则，可以得到类似结果。即在市场均衡状态下， 卖方的要价函数( 关于住宅特征、利润的函数) 和特征价格函数相切时，卖方将得 到最优结果。 综上所述，在市场均衡状态下，如果消费者( 买方) 和卖方均采用理性行为， 8 华中农业人学2 0 0 9 届硕十学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究 为了得到效用最大化和利润最大化，出价曲线、要价曲线和特征价格函数三者相切 于一点。因此，可以收集住宅交易时住宅价格、特征数量的数据，采用回归技术进 行建模，得到住宅的特征价格函数，从而也能得出特征的隐含价格。 2 2 特征价格模型的构建 2 2 1 特征价格模型函数形式 如何选择适当的函数形式始终是一个难题，因为经济学理论并没有指明住宅价 格和特征之间究竟适合哪种函数关系：一般来说，大多数研究者都是凭经验初步设 定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为能够解释样本数据的差异，并使得 模型对样本数据的拟合满足要求为止。 线性函数、对数函数、半对数函数、对数线性函数、b o x c o x 变换函数是经常 采用的五种函数形式。 ( 1 ) 线性函数：p = a o + q z + 占 自变量和因变量均以线性形式进入模型， ( 2 ) 对数函数：l n p = a 0 + ql n z , + s 自变量和因变量均以对数形式进入模型， ( 3 ) 半对数函数：p = a o + y 口，i nz f + g 回归系数对应着特征的隐含价格。 回归系数对应着特征的价格弹性。 自变量采用对数形式，因变量采用线性形式， 的总价格，a j = 互p z , 。 ( 4 ) 对数线性函数：i n p = a o + q z ，+ 占 自变量采用线性形式，因变量采用对数形式， p 总价格之比，a j = 等。 回归系数对应着商品中某一特征 回归系数对应着特征价格与商品 ( 5 ) b o x - c o x 变换函数：二- p o + 尼互a + 占 当自变量和因变量的旯均取1 ，则是一个简单的线性函数。当自变量的允均为1 和因变量的旯接近于0 时，则变成对数线性形式。 ( 6 ) 其它函数 为了得到更精确的结果，还可以采用更为复杂的函数形式，称之为灵活的函数 形式( f l e x i b l ef u n c t i o n a lf o r m ) ，主要包括以下三种形式： t r a n s l o g 形式：l i l p = 嘞+ a kl n z k + i 1 1 1 1 乙l n 互+ 占 9 2 特征价格模型理论及综述 优点是右边是线性形式，可以利用线性回归技术，缺点是互不能为零。 ( 喜) s e m i l o gq u a d r a t i c 形式：l n p = a o + a kh 乙+ 去吩互乙十占 优点是右边是线性形式，可以利用线性回归技术，缺点是互和p 均不能为零。 g e n e r a l i z e dl i n e a r 形式：p = a o + z a , , - e ；+ 去虿+ 占 这些函数形式考虑了自变量之间的交互作用，涉及到更多的回归参数的估计， 从而有可能更好地反映自变量和因变量之间潜在的函数关系。 2 2 2 特征价格模型估计及检验 2 2 2 1 常用估计方法 目前使用特征价格模型进行的特征与价格关系研究，大多建立在计量经济学研 究方法下，包括三种估计方法：参数估计法、非参数估计法和半参数估计法。 ( 1 ) 参数估计法 在已知总体是正态分布的基础上，进行估计和检验。参数估计实际上是依赖于 特定的分布类型，选择明确的函数形式，确定自变量与因变量间的函数关系后，对 函数的参数进行估计。 ( 2 ) 非参数估计法 非参数估计方法不依赖总体分布的具体形式，对未知参数进行估计或检验。也 不需要像参数方法那样假定一种明确的函数形式，只是将估计的函数理解为关于样 本数据的线性组合的某种权函数。 ( 3 ) 半参数估计法 半参数估计，是参数与非参数方法的结合，不需事先对样本分布有严格要求， 但估计时引入反映非线性随机因素的未知函数，假定己有样本中数据规律与该未知 函数服从某种关系，设定相应的函数，再对该未知函数进行反向估计，最后实现对 总体的估计。 非参数估计方法和半参数估计方法，一般需要大量的数据，具体实现较繁杂， 估计速度也较慢，因此，这两种方法在实际应用中还较少。目前，采用最多的还是 参数估计方法。本文选用传统的参数估计方法，主要是最小二乘法( o l s ) ，容易 进行统计推论和假设检验。 1 0 华中农业大学2 0 0 9 届硕士学位论文：基于h e d o n i c 模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究 2 2 2 2 模型的检验 评价模型的好坏，常用以下三种检验：一是统计检验，常用的指标有拟合优度、 变量和方程的显著性水平等。二是计量经济学检验，主要的检验准则是随机误差项 的序列相关检验、异方差性检验，以及多重共线性检验等。三是理论一致性，如果 模型中有多个系数的符号有误，该模型就不能说是一个好的模型。也就是说，模型 的结果应该与理论中的解释具有一致性，具有经济学意义。 2 3 特征价格模型国外研究综述 目