（企业管理专业论文）基于归一法理论的房地产估价市场比较法研究.pdf

一 、 at h e s i si ub u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n r e s e a r c ho nt h em a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h o fr e a le s t a t e a p p r a i s a lb a s e do no n e p r i c e a s s u m p t i o n b yl i uj i a n w e i s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o rd i n gz h a n n o r t h e a s t e r nu n i v e r s i t y j u n e2 0 0 8 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得的 研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人已经发表或撰写过的 研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示诚挚 的谢意。 学位论文作者签名：宠j 乒卫 e l 觏：油口毫竿1 鼍p 鼍 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论 文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后： 半年口一年口一年半口两年v 学位敝储签名：为灶导师签名：j 友 签字日期：少嘶7 f 7 肛军签字日期：么刃飓7 月劂 i 嫣 东北大学硕士学位论文 摘要 基于归一法理论的房地产估价市场比较法研究 摘要 房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，己经越来越受 到人们的重视。随着社会经济的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。 市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产 价格的一种估价方法，是目前房地产估价体系中运用范围最广而且最能被接受的 种估价方法。鉴于我国房地产市场日渐兴旺，房地产竞争日渐公平，市场比较 法被广泛采用对于市场比较法展开研究有着非常重要的意义。 然而我国房地产估价起步晚，对于市场比较法的研究还处于探索阶段，因此， 如何科学地运用市场比较法进行房地产估价己经成为一种趋势，是我国房地产界 迫切需要解决的问题。本文在房地产估价基本理论的基础上，深入分析了市场比 较法在房地产估价运用过程中存在的难点问题：可比实例的因素修正的主观性，不 完备性，待估房地产价格确定的随意性。 为了解决市场比较法运用过程中房地产因素修正主观性大带来的弊端，在现 有房地产估价理论的基础上，本文结合归一法理论的最新研究成果，确立了房地 产估价的归一法估价模型，对模型的变量指标体系进行了详细的分析，对各个指 标进行了量化研究。最后，结合案例说明了利用本模型进行房地产估价的详细过 程，表明了利用本模型能够较好的减少因为估价人员主观性造成的误差，得到更 为合理的估价结果，从而对市场比较法进行了有效的改进。 关键词：房地产估价；市场比较法；归一法 i l - 一 j ， - ，“ 、- 东北大学硕士学位论文 目录 r e s e a r c ho nt h em a r k e tc o m p a r i s o r e a le s t a t e a p p r a i s a lb a s e d o n a s s u m p t i o n a b s t r a c t n a p p r o a c ho f o n e p r i c e t h er e a le s t a t ea p p r a i s a la sa nn e c e s s a r yw o r ko ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n d m a n a g e m e n tp r o c e s sh a sa l r e a d yb e e na t t a c h e di m p o r t a n c eb yp e o p l e w i t ht h ec o n t i n u o u s d e v e l o p m e n to ft h es o c i e t ya n de c o n o m y , t h ea p p l i e df i e l do fr e a le s t a t ew i l lb ew i d e ra n d w i d e r m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hi sam e a n so fe v a l u a t i n gt h ep r i c eo fr e a le s t a t ew i t h r e f e r e n c et ot h er e a lc o s tp r i c eo fc u r r e n tr e a le s t a t ew i t hs i m i l a rq u a l i f i c a t i o n s a tp r e s e n t ，t h e a p p r o a c hi sw i d e l yu s e da n dc a n b ea c c e p t e dm o s ti nt h ea p p r a i s a ls y s t e m c o n s i d e ra b o u tt h e b o o m i n gl o c a lm a r k e t sa n dg r a d u a l l yf a i rp l a y , i ti ss i g n i f i c a n tt os t u d ya n di m p r o v et h e m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h i no u rc o u n t r y , t h es t e po ft h es t u d yo nr e a le s t a t ea p p r a i s a li sr e l a t i v e l yl a t e nw ea r e y e t a tt h es t a g eo f e x p l o r i n gt ot h er e s e a r c ho ft h em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ，s oi ti sn o w a t r e n dt ou s em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c ht oe v a l u a t er e a le s t a t e ，a n dh o wt ou s ei t s c i e n t i f i c a l l yi sap r o b l e mt ob es o l v e du r g e n t l yi nr e a le s t a t ec i r c l eo fo u rc o u n t r y b a s e do n t h eb a s i cp r i n c i p l eo ft h er e a l e s t a t e ，t h i sp a p e ra n a l y z e dt h ep r o b l e m so ft h em a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c hi nt h er e a le s t a t e e v a l u a t i o np r a c t i c e s t h em a j o rp r o b l e m si n c l u d e i n c o m p l e t i o no ff a c t o r s r e v i s i n ga n dt h em o s ti m p o r t a n tp r o b l e mi np r a c t i c e si st oe l i m i n a t e t h ee r r o r sc a u s e db ye s t i m a t o r s s u b j e c t i v i t y i no r d e rt os o l v et h ed r a w b a c kt h es u b j e c t i v i t yb r i n gt ou s ，b a s e do nt h eb a s i cp d n c i p l e o ft h er e a le s t a t e ，w ei n t r o d u c e dt h el a t e s to n e - p r i c ea s s u m p t i o nt h e o r yi n t ot h em a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ，b u i l tu pt h eo n e - p r i c ea s s u m p t i o na p p r a i s a lm o d e l ，a n a l y z e dt h ef a c t o r s s y s t e m a t i c a l l ya n dp r o p o s e dq u a n t i z e dm e t h o d s a tl a s t ，c o m b i n e dw i t hr e a le x a m p l ea n a l y s i s , t h i st h e s i st a k ea d v a n t a g eo ft h em o d e ls e tu pb e f o r e ，o f f e rt h ea p p r a i s a lp r o c e s si nd e t a i l ， i l l u s t r a t e st h em o d e lc a ne l i m i n a t et h ee r r o r sc a u s e db ye s t i m a t o r s s u b j e c t i v i t y , a n dc a ng e ta m o r er e a s o n a b l e p r i c eo f t h er e a le s t a t et ob ee v a l u a t e d t h em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hh a s b e e ni m p r o v e de f f e c t i v e l y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ea p p r a i s a l ；m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ；o n e - p r i c ea s s u m p t i o n i i i _ ， 4 、 j k i 采北大学硕士学位论文目录 目录 独创性声明i 摘要i i a b s t r a c t i i i 第1 章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 研究的目的和意义2 1 3 研究内容和研究方法2 1 3 1 研究内容2 1 3 2 研究方法3 1 3 3 论文结构。4 第2 章房地产估价相关理论概述5 2 1 房地产估价理论溯源以及发展5 2 2 房地产估价方法6 2 3 市场比较法理论9 2 3 1 市场比较法的理论依据9 2 3 2 市场比较法的适用性分析。1 0 2 3 3 市场比较法中的影响因素及修正1 2 第3 章归一法房地产估价应用模型的构建1 9 3 1 归一法理论1 9 3 1 1 归一法理论分析1 9 3 1 2 归一法应用的关键问题2 1 3 2 变量指标体系的构建2 2 3 2 1 模型变量的选择2 2 3 2 2 变量数据的来源2 6 蔓兰壁硕士学位论文 目录 3 3 变量指标的量化2 7 3 3 1 硬指标的量化。2 7 3 3 2 软指标的量化。2 9 3 4 归一法估价应用模型3 0 第4 章利用归一法模型估价及案例分析3 1 4 1 待估项目基本情况介绍3 1 4 2 可比案例的选取3 1 4 3 项目估价操作过程4 4 4 4 案例结果误差分析4 6 第5 章结束语4 9 参考文献5 1 致谢5 5 v 1 j k i j 东北大学硕士学位论文 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 选题背景 房地产估价是为了特定的目的而评估房地产的特定权益于特定时间的价值的专门 业务。房地产评估行业是伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大的。随着 经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，房地产评估从无到有，从小到大，己经发 展成为我国社会主义市场经济中不可缺少的组成部分。房地产市场的进一步繁荣，迫切 需要房地产估价来为市场交易双方及国家宏观调控提供客观的价值( 价格) 基础，从而维 护市场公开、公平的秩序、保障权益双方的合法利益；实现国民经济的协调发展。现在， 房地产估价的应用领域正逐渐扩大，从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、 保险、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理，到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、 股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产 的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产估价，房地产估价已成为房地产开发 经营全过程中的一项必不可少的基础性工作，它解决了房地产市场体系发展的核心问题 一房地产的价格。 然而，房地产的特殊性决定了对其评估的复杂性。建筑物由于附着在土地上，具有 不可移动性，由此派生出房地产的地区性和个别性。即使两处的建筑物一模一样，但由 于其坐落位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。房地产商 品价格的量度就不能采用样品式的统一定价，需要因房而异，进行量体裁衣式的分析评 估。 房地产估价本质上就是要揭示房地产当前市场的客观价值，估价结果也应得到多方 评估报告使用者的认可。我国房地产估价近三十年的发展历程中，已经形成了多种估价 方法，其中市场比较法是最重要最常用的方法之一，在房地产估价实务中往往为估价人 员首先选用。随着我国各地房地产市场日渐兴旺，房地产竞争日渐公平，市场比较法占 有不可取代的地位。市场比较法是房地产估价中最重要的方法之一。我国房地产估价 规范中规定：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方 法。在房地产业比较发达，特别是土地和房地产交易频繁的地方，土地和房地产的价 格评估一般采用市场比较法。目前，随着我国房地产业的日益发展，一级市场和二级市 场初具规模，房地产交易案例日趋增多，在这种形势下，市场比较法逐步成为我国房地 产估价工作采用的最主要方法已成必然。 一l 一 东北大学硕士学位论文第l 章绪论 1 2 研究的目的和意义 房地产估价常常被认为是科学性和艺术性的统一结合。正确的房地产价格的估算和 判定，必须依赖科学的估价理论和方法，但是又不能完全地局限于这些理论和方法，因 为房地产价格影响因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来，反而 在很大一部分程度上要依靠估价人员的经验，因此房地产估价有着主观性的一面，如何 改进现有的估价方法，提高房地产估价的准确程度成为一个急需解决的问题。 在房地产估价的实践中，市场比较法也最难以把握，其主观性很大，严重影响了估 价结果的客观性，可能会造成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。市 场体系的逐步建立与房地产业的不断发展，对房地产估价提出了许多新的课题，传统的 以凭“感觉”和定性的方法正受到挑战，其影响作用正在减小，同时，以数理统计为基础 的定量分析方法不断受到重视和应用。为了消除或者减少主观性，使市场比较法更加精 确，尽管有不少学者对其进行了研究，不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、 层次分析法( a h p 法) 、回归分析、灰色预测，但大都没有进行深层次地研究，并且这些 研究也没引起估价行业的足够重视。 笔者选择了本课题，试图通过对传统市场估价方法、价格影响因素的分析与研究， 能引起更多的人重视目前市场经济环境下的“房地产估价”中主观人为感觉的干扰，以定 量化的方法，客观、公平、公正地反映待估房地产的价格( 价值) ，通过对市场比较法的 进行改进，以建立更加客观、更加精确、具有可操作性和实用价值的市场比较法，以丰 富房地产估价理论与方法，从而推动房地产评估事业的发展。 1 3 研究内容和研究方法 1 3 1 研究内容 本文在阐述房地产估价基本理论和估价基本方法的基础上，着重针对房地产价格评 估方法中的市场比较法加以论述分析。对归一法理论在市场比较法中的应用进行深入的 研究，本文的主要研究内容如下： ( 1 ) 以房地产估价和房地产价格的基本理论为指导，总结市场比较法在房地产估 价运用过程中存在的主要问题，并指出将归一法运用于市场比较法的难点和不足。 ( 2 ) 为解决归一法在市场比较法应用存在的问题，将特征价格理论中的分类思想 引入到归一法中，构建归一法估价应用模型。为了解决房地产状况修正主观性带来的弊 端，为现实中的房地产估价提供参考，本文建立模型变量的指标体系，并对模型变量进 行量化研究。 ( 3 ) 模型构建完成后，选择一个估价实例对模型进行应用研究，既全面展现本文 一2 一- 东北大学硕士学位论文 第1 章绪论 构建的归一法模型在实际市场比较法中的应用过程，又能论证该模型具有更客观、更精 确和更具实用价值的特点。 1 3 2 研究方法 本文在研究方法上，总的指导思想是理论与实际结合，定性分析与定量分析结合。 本文的研究既包含规范分析，又包含案例分析。规范分析为构建模型提供理论基础，案 例分析则借助实际的数据对模型进行检验，为分析问题提供依据。具体应用到的方法如 下所述： ( 1 ) 文献综述法 广泛收集与本课题相关国内外资料和文献，对其进行分析和利用。追溯传统房地产 评估理论进展，跟踪相关研究领域的前沿知识。为本文市场比较法应用研究中归一法估 价模型的构建，模型变量的选取及其应用奠定理论基础。 ( 2 ) 定性与定量相结合的方法 定性研究是探索性研究所用的主要方法之一，被用来定义问题或者提出研究框架， 在提出研究框架的过程中，定性研究经常用来提出假设以及确定研究中应该包括的变 量。定量研究通常利用一些统计分析将指标量化。本文采用定性与定量相结合的方法， 在综合分析现行市场比较法的基础上，将特征价格理论的分类思想引入到归一法之中， 建立了定量的估价模型。 ( 3 ) 调查走访 通过实地调查走访，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价 对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对中介信息中缺失的关于住宅小区环境、 周边自然环境、社区内配套设施和小区周边配套等信息均获取进行补充，并通过网络数 字地图软件对调查结果进行修正，最后数据进行整合形成对住宅特征的量化和评价。 ( 4 ) 案例分析法 为了说明利用归一法估价应用模型进行房地产估价的详细过程以及研究本估价模型 的准确性，笔者选择地处辽宁省沈阳市和平区省委社区的一处居民住宅项目作为案例进 行估价分析。 一3 一 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 1 3 3 论文结构 从研究方法的角度，本文的结构如图1 1 所示 图1 1 本文结构 f i g 1 1t h e s t r u c t u r eo ft h i st h e s i s 一4 一 东北大学硕士学位论文第2 章房地产估价相关理论概述 第2 章房地产估价相关理论概述 2 1 房地产估价理论溯源以及发展 现代房地产估价起源于英国。早在1 7 8 4 年便出版了房地产估价的专著，详细论述 了收益法。1 7 9 2 年，就有相关的专业人士( 测量师) 成立了英国测量师学会，为业主提供 土地估价、资产评估等服务。随后，陆续成立了土地测量师俱乐部、测量师协会等类似 行业自律组织和研讨协会的机构。受其影响，新西兰、德国、美国等国家也先后建立起 自已的房地产评估制度。传统的估价理论经过近二百年的不断发展，就房地产估价理论 和方法而言，已相对成熟。 我国房地产估价研究始于2 0 世纪3 0 年代未，这一时期国内学者的工作多限于理论 介绍和初步研究阶段，在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格评估作了 初步研究，这一阶段的代表著作有：章值的土地经济学、张辉的上海市地价研究、 伊利和魏万尔的土地经济等。 新中国成立之后，我国逐步消灭了土地私有制，实行非市场经济体制，财政实行统 收统支，土地按行政系统划拨，无偿无限期使用，机关企事业用房由上级拨款建造，职 工住房由单位或政府无偿分配，房地产产业不复存在，房地产评估不具备生存的基本条 件，所以，房地产价值及价格评估研究也被冷落。直到改革开放以后，随着土地制度改 革、开征土地使用费、城乡土地定级估价等实务的进行，我国房地产估价又重新开始理 论和实践的探索。各地陆续出台了一些土地、房价估价规程，进行了相关的课题研究。 1 9 9 3 年以一系列法规的出台，标志着我国房地产估价执业制度正式确立，我国房地 产评估开始走向正规化、市场化。1 9 9 3 年，建设部和人事部认定了首批中国注册房地产 估价师1 4 0 名，并出台了城市房地产市场评估管理暂行办法，加强对城市房地产市 场评估的管理，同年，国家土地局发布了土地估价师资格考试暂行办法和土地估 价机构管理暂行规定对评估人员及评估机构资质条件进行限制；1 9 9 4 年7 月公布中 华人民共和国城市房地产管理法，对房地产价格评估人员实施资格认证制度，同年9 月，中国房地产评估师协会成立；1 9 9 5 年，我国开始进行系统的房地产评估师执业资格 考试；1 9 9 8 年，建设部颁布了房地产估价师注册管理办法，正式规定了估价师资格 的取得办法；1 9 9 9 年，建设部会同原国家质量技术监督局联合发布国家标准房地产估 价规范；2 0 0 2 年，建设部建立房地产估价机构和房地产估价师信用档案，对市场进行 信用规范；2 0 0 4 年，国内房地产估价师与香港测量师实现资格互认，标志着我国房地产 估价行业的执业水平得到国际认可。 一5 一 东北大学硕士学位论文 第2 章房地产估价相关理论概述 经过1 0 多年的努力，我国房地产评估领域的社会中介服务组织体系已经初步建立 起来，并且基本形成了适合中国国情的不动产估价理论、方法和技术标准，初步建立了 相应的管理制度。截至2 0 0 7 年4 月，全国共有取得房地产估价资质的机构近3 5 0 0 家， 3 5 万人取得执业资格，房地产估价行业从业人员超过2 5 万人。 2 2 房地产估价方法 国际上房地产评估方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五 种基本评估方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法，二是以美国为代表 的北美国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。目前，我国在房地产 评估实践中采用的方法与美国类似，主要使用市场比较法、收益还原法和重置成本法， 其他评估方法往往由这三种方法派生而来，如由比较法派生的路线价法、由成本法派生 的假设开发法、由收益法派生的投资法等( 叶剑平，2 0 0 2 ) 【l l 。 市场比较法、收益法、成本法这三种基本的房地产估价方法，实际上都是对房地产 市场或房地产价格形成机制不同侧面的分析和计量房价，如图2 1 所示。 图2 1 基本的房地产估价方法 f i g 2 1e s s e n t i a lr e a le s t a t ea p p r a i s a lm e t h o d s 一6 一 东北大学硕士学位论文 第2 章房地产估价相关理论综述 ( 1 ) 市场比较法 市场比较法是从经济学上的替代原理或替代原则来理解和评估房价。经济学上认 为，使用商品的效用具有可替代性，当某一物品奇缺，价格上升时，消费者会倾向于用 其他物品来替代该物品，从而便宜的得到效用上的满足。在房地产市场上就表现为不同 房地产在效用上彼此具有一定的替代性，得到此效用的价格可以通过与类似的已发生交 易房地产价格来估算。该方法是本文研究的核心，其相关概念、理论依据、适用原则、 适用对象和适用范围将在后续章节中予以详尽阐述。 ( 2 ) 成本法 成本法是经济学中的生产费用价值理论来理解和评估房价。一个二手房的出售者愿 意接受的价格不能低于化为建设该房地产已耗费的费用，同样一个商品房的购买者愿意 支付的价格也不能高于他重新建造该房地产所需的费用，在此重置成本上二者有共同的 认知。由于双方都有交易的意愿，二者能在重置成本的基础上达成一致。 成本估价法的基本公式因以下三种情况而有所不同： 新建房地产 在新建房地产的情况下，其基本公式为： 新建房地产价格= 土地重置价格+ 建筑物重置价格+ 正常利润 ( 2 1 ) 新开发土地 在新开发土地的情况下，其基本公式为： 新开发土地价格= 土地取得费+ 开发土地所需的投资+ 正常利润 ( 2 2 ) 旧有房地产 在旧有房地产的情况下，其基本公式为： 旧有房地产价格= 土地重置价格+ 建筑物重置价格一折旧 ( 2 3 ) 成本估价法适用于房地产市场不完善或可比较成交案例比较少的情况，尤其适用于 对空闲土地的估价。此外，成本法在评估资产和税额以及房地产保险业中也被采用。成 本法遇到的最大困难就是决定折旧问题，尤其对老的、陈旧的房地产，要确定折旧的定 量值比较困难。 ( 3 ) 收益还原法 收益还原法又叫做收入资本化法( i n c o m ec a p i t a l i z a t i o nm e t h o d ) ，是预测估价对象的 未来收益，然后将其转换成价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收 益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法是依据预期 原理，将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在 一7 一 东北大学硕士学位论文 第2 章房地产估价相关理论综述 其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期 限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。 ( 4 ) 假设开发法 假设开发法又称为开发法、预期开发法、剩余法( r e s i d u a lm e t h o d ) ，是将预期的估 价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地 ( 包括生地、毛地、熟地) 、在建工程( 包括房地产开发项目) 、可装修改造或可改变用途 的旧房( 包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) 。 假设开发法最基本的公式为： 待开发房地产的价值= 开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一销 售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费( 2 4 ) ( 5 ) 路线价法 路线价法n i tf o o t a p p r a i s a lm e t h o d ) 是对面临特定街道、接近性相等的城市土地， 设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称 为路线价，然后根据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法算出同一街道上各宗土 地价格的一种估价方法。 其计算公式为： 宗地地价= 路线价深度指数x 宗地面积 ( 2 5 ) 路线价法在英美早已实行，尤其在美国，这种技术已相当完善。其核心内容为： 划分路线价区段：一个路线价区段是指具有同一路线价的地段； 设定标准深度：设定的标准深度，通常是指路线价区段内临街各宗土地的深度指 数； 确定路线价：路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价； 制作深度指数表：深度指数又称深度百分率，深度指数表又称深度百分率表； 计算各地块的价格。 路线价法被认为是一种迅速、公平合理，同时又能节省人力、财力的估价方法，特 别用于土地课税，土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围对大宗土地进行估价的场合， 这种方法只适用于城市土地估价。另外，用路线价法估价，其前提条件是街道要系统完 整，各宗土地排列较整齐，还需要有妥善合理的深度指数表。此外，还有残余估价法、 长期趋势法等估价法方法，因不是本文的研究重点，故在此不予详述。 一8 一 东北大学硕士学位论文第2 章房地产估价相关理论综述 2 3 市场比较法理论 市场比较法( m a r k e tc o m p a r i s o nm e t h o d ) ，又称市价比较法、交易实例比较法，是在 求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以 比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能 实现的合理价格的一种估价方, 法1 2 1 。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 所谓类似房地产指的是在用途、建筑结构、所处地区、估价目的、成交价格类型等 诸多方面和估价对象相同或者相似的房地产1 2 1 。 市场比较法的基本原理如图2 2 所示： 比较 图2 2 市场比较法的基本原理 f i g 2 2t h ef u n d a m e n t a lp r i n c i p l eo fm a r k e tc o m p a r i s o nm e t h o d 2 3 1 市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理f 3 】【4 1 。 市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者 的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或 效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相 同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作 用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相 同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地 产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房 地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的 价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格，市场比较法的估价思路由此而形成。 一9 一 东北大学硕士学位论文第2 章房地产估价相关理论综述 2 3 2 市场比较法的适用性分析 ( 1 ) 市场比较法的适用原则 市场比较法在应用过程中需要遵循以下原则： 替代原则 房地产估价市场比较法主要的应用原则即替代原则。根据经济学原理，在同一市场 上，相同的商品，具有相同的价值。因为就理论上来说，任何经济主体在市场上的行为， 是要以最小的代价取得最大的效益。所以，任何有理性的买主购买商品时，都会选择效 用最大而价格最低的。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使 得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格应是相 近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与 类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的交易价格，任何卖 者不会接受比市场上正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣， 相互接近。 合法原则 合法原则既包括估价作业合法进行，同时也包括估价对象有合法权益。估价人员在 对一宗房地产进行估价时，必须以法律、法规为依据，以保证估价工作的严肃性。同时， 房地产估价要求必须以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为 依据。现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用 证和：土地他项权证明书四种，房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证 和房屋他项权证三种。有些情况下，房产证与土地产权证合二为一，此时统一的房 地产权属证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。在合 法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。合法处分以法律、法规或合同等 允许的处分方式为依据。 估价时点原则 房地产市场是在不停变动的，房地产的有关资料也会随时因环境、条件和个别因素 的变动而产生变化。所以，必须假定市场情况停止在某一时点，以作为价格分析时的时 间差异修正依据，资料取舍的截止日期，以及作为税款计算基础的明确责任分界线。确 定估价时点的意义在于估价时点是责任交待的界线。如政府有关房地产方面的法规、法 律、标准等的颁布、变更、实施同期等，均有可能对房地产估价结果造成影响。另外， 如果利用市场比较法对一宗房地产进行估价，采用估价时点前的市场成交实例作为分析 一1 0 隶北大学硕士学位论文第2 章房地产估价相关理论概述 h ：较依据，此时由于比较实例的成交时间不同，需要对期日进行修正，以估价时点为基 准，将成交实例的价格调整和修正到估价时点才具有可比性。估价时点作为一个标准， 它的确定为估价人员在进行估价作业、解决处理估价纠纷等问题时做到有据可依，提供 了基础性的保障。因此，估价时点原则对于公正、合理、科学地估价所起的作用是不可 忽视的。 供求原则 从经济学原理来讲，一般商品价格的构成不仅要以其价值为基础，还要根据市场上 对商品的供给与需求的程度。房地产市场中的供给与需求同样影响房地产商品的价格高 低。因此，在实际估价过程中，估价人员应清楚地把握本地区房地产的动态及房地产商 品的市场价格与其生产价格的关系。 ( 2 ) 市场比较法的适用对象和应用条件 适用对象 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、 高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊 厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。市场比较法的 适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在着较多类似房地产的交易。如果 在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估 价。另外，市场比较法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、 收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成( 如开发成本、管理费用、 销售费用、开发利润等) 、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收 益乘数、开发经营期等的求取。 应用条件 首先要具备充足的市场交易资料。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市 场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指： 数据充足。一般认为，运用市场比较法需要具有l o 个以上的比较交易实例的资 料，其中要有3 个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的比较实例 少于3 个，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果。 资料可靠。主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠。为保证估价的精度， 建立比较实例时，要对交易实例资料的完整性和准确性进行核查。凡比较实例 资料不属于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。 质量保证。质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场比较法，需要有 一1 1 东北大学硕士学位论文 第2 章房地产估价相关理论概述 与待估房地产相关程度高和可比性强的比较实例。比较实例与待估房地产的相关程度越 高，估价结果越好，替代性越强，估价结果越准确。 再次要求估价师具备丰富的估价经验。市场比较法的正确运用对估价主体也有严格 的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易 情况、交易日期、区域因素及实物因素等做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的 经验。采用这一方法时，如果不由经验丰富、判断准确、且对当地房地产市场的特点和 交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则不易获得正确的估价结果。 2 3 3 市场比较法中的影响因素及修正 2 3 3 1 房地产价格影响因素分析 房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以 货币形式表示价值、都受供求关系影响制约、质优价高等共性外，还有一般商品价格所 不具有的特性。房地产价格实质是房地产权益价格，它既有交换代价的价格，也有使用 代价的租金，且易受交易者个别因素的影响。 现实中，房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果，这些因素具有经常 变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。它们有的可以定量描述， 有的仅可作定性分析；有的影响大，有的影响小；有的对房地产价格产生正面影响，有 的则产生负面影响；对于不同用途的房地产，相同的因素对其价格的影响大小亦不相同。 因此，进行房地产估价时，需要掌握价格的构成因素，并要对过去因素的推移对将来变 化倾向的影响予以分析。特别要对效用、相对稀少性和有效需求这三项房地产价格构成 的基本要素做缜密的判断。 目前学术界对影响房地产价格的因素尚无统一的分类标准，主要是因为影响房地产 价格的因素是多且复杂的，由于学者研究重点的不同而采用不同的分类方法。通过查阅 相关文献，会发现我国学术界对房地产价格的影响的主要因素就有如下一些观点： 田益祥等1 5 1 ( 2 0 0 5 ) 从宏观角度分析了影响房地产价格的主要因素。肖建y j l 6 1 ( 2 0 0 5 ) 在引言中提出了影响房地产价格的1 0 个因素：供需因素、物理因素、环境因素、政策因 素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和不可预见因素；并主要分 析了国民经济发展水平、城市化水平、消费者收入水平和消费结构、政策法规和房地产 投机对房地产价格的影响。鲍丽香 7 1 ( 2 0 0 5 ) 认为：房地产价格的影响因素可分为一般因 素、区域因素和个别因素，其中一般因素主要指宏观因素，区域因素包括交通、商圈、环 境等，个别因素与房屋的质量、设计有关。贺巍、李小朋【8 】( 2 0 0 4 ) 从消费者心理方面研究 了影响建筑物价位的因素，认为房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配 一1 2 东北大学硕士学位论文 第2 章房地产估价相关理论综述 比较依据，此时由于比较实例的成交时间不同，需要对期r 进行修正，以估价时点为基 准，将成交实例的价格调整和修正到估价时点才具有可比性。估价时点作为一个标准， 它的确定为估价人员在进行估价作业、解决处理估价纠纷等问题时做到有据可依，提供 了基础性的保障。因此，估价时点原则对于公正、合理、科学地估价所起的作用是不可 忽视的。 供求原则 从经济学原理来讲，一般商品价格的构成不仅要以其价值为基础，还要根据市场上 对商品的供给与需求的程度。房地产市场中的供给与需求同样影响房地产商品的价格高 低。因此，在实际估价过程中，估价人员应清楚地把握本地区房地产的动态及房地产商 品的市场价格与其生产价格的关系。 ( 2 ) 市场比较法的适用对象和应用条件 适用对象 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、 高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊 厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。市场比较法的 适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在着较多类似房地产的交易。如果 在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估 价。另外，市场比较法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、 收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成( 如开发成本、管理费用、 销售费用、开发利润等) 、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收 益乘数、开发经营期等的求取。 应用条件 首先要具备充足的市场交易资料。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市 场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指： ( a ) 数据充足。一般认为，运用市场比较法需要具有1 0 个以上的比较交易实例的资 料，其中要有3 个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的比较实例少